खाड़ी में टैक्समैन रखने के लिए व्यापार गुण
यदि आपने कभी एक दोस्त के साथ बेसबॉल कार्ड का व्यापार किया, जब आप एक बच्चे थे, तो आप पहले से ही ” जैसे-एक्सचेंज ” के मूल सिद्धांत से परिचित हैं । शायद आपका दोस्त जोस कैन्सेको से प्यार करता था और आपका कैनसेको रूकी कार्ड चाहता था, फिर भी आपको संदेह था कि उसका कैरियर बुरी तरह से समाप्त हो सकता है। आप दोनों ने अपने कुछ अप-एंड-प्रॉस्पेक्ट कार्ड्स के लिए कैनसेको को स्वैप करने पर सहमति व्यक्त की। आपने अपने कार्ड के मूल्य की गणना की, और निर्णय लिया कि उसके बदले में आप उसके कौन से कार्ड चाहते हैं, फिर एक स्वैप करें। यह एक सुरक्षित शर्त है कि आईआरएस को कार्रवाई में कटौती नहीं मिली।
एक तरह का एक्सचेंज (जिसे एक सेक्शन 1031 एक्सचेंज भी कहा जाता है) रियल एस्टेट निवेशकों कोएक संपत्ति खरीदने या बेचने पर पूंजीगत लाभ या हानिको हटाकर एक समान काम करने की अनुमति देताहै। अनिवार्य रूप से, एक तरह का आदान-प्रदान आपको किसी अन्य निवेशक के साथ निवेश संपत्तियों की अदला-बदली करने की अनुमति देता है और करदाता को सौदे से बाहर रखता है जब तक कि बाद में संपत्ति नकदी के लिए बेची नहीं जाती।बेशक, कुछ बेसबॉल कार्ड स्वैप करने की प्रक्रिया उतनी आसान नहीं है, लेकिन यह लेख आपको दिखाएगा कि यह कैसे किया जाता है।
आपको एक एक्सचेंज पर विचार क्यों करना चाहिए 1031 एक्सचेंज ( आंतरिक राजस्व संहिता की धारा 1031 के लिए नामित) के माध्यम से कर दायित्वों को स्थगित करने का अवसर निवेशकों को रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को पुनर्संतुलन के लिए प्रोत्साहित करता है और अधिक लाभदायक उपयोगों के लिए पैसा देता है जो वे करों में भुगतान करेंगे। रियल एस्टेट में पुनर्वित्त की क्षमता विशेष रूप से महत्वपूर्ण है क्योंकि, व्यक्तिगत स्टॉक और बॉन्ड के विपरीत, एक संपत्ति एक पोर्टफोलियो के मूल्य का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बना सकती है।
एक रियल एस्टेट निवेश की केंद्रित प्रकृति के कारण, पोर्टफोलियो प्रबंधकों के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वे अपने पोर्टफोलियो को पुनर्संतुलित करने के लिए लचीलापन रखें और विभिन्न संपत्ति क्षेत्रों या निवेश क्षेत्रों में सामरिक दांव लगाएं। 1031 एक्सचेंज निवेशकों को रियल एस्टेट एक्सपोजर के माध्यम से एक संपत्ति के आदान-प्रदान के माध्यम से एक और दूसरे के लिए पूंजीगत लाभ करों के बोझ के बिना एक संपत्ति के आदान-प्रदान के माध्यम से बाहर जाने की अनुमति देता है। संपत्ति के अधिग्रहण और निपटान के दौरान 1031 एक्सचेंजों का लगातार उपयोग करके, निवेशक तब तक पूंजीगत लाभ कर को स्थगित कर सकते हैं जब तक कि कुछ या सभी पोर्टफोलियो को अलग करने का समय नहीं होता है, कर कानून में एक अनुकूल बदलाव होता है, या उन्हें पर्याप्त पूंजी हानि होती है। पूँजी लाभ दायित्व की भरपाई करें। (आपके लिए धारा १०३१ बनाने पर अधिक काम के लिए, स्मार्ट रियल एस्टेट लेनदेन देखें ।)
अवलोकन इस कर उपचार के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, निवेशकों को उन गुणों के प्रकारों के बारे में कुछ आवश्यकताओं और सीमाओं का पालन करना चाहिए, जिन्हें वे विनिमय कर सकते हैं, गुणों का स्थान और कुछ प्रमुख घटनाओं का समय। अगला भाग विभिन्न आवश्यकताओं का विस्तृत विवरण प्रदान करेगा, लेकिन पहले यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि प्राथमिक निवास योग्य नहीं है, इसलिए दुर्भाग्य से आप मालीबु में एक समुद्र तट के घर के लिए अपने उपनगरीय कोंडो को स्वैप नहीं कर पाएंगे। (एक निजी निवास की बिक्री पर अधिक जानकारी के लिए, पढ़ने के लिए अपने घर बिक्री के अवकाश के साथ आप कर शॉक? और यह आप अपने घर बेच सकते हैं और किसी भी पूंजीगत लाभ कर का भुगतान नहीं सच है? )
आवश्यक तत्वों का समन्वय करना एक कठिन काम हो सकता है।आवश्यक ट्रेडों और प्रलेखन को सुविधाजनक बनाने में मदद करने के लिए, निवेशकों को”योग्य मध्यस्थ (क्यूआई)”नामकतीसरे पक्ष के क्लियरिंग हाउस का उपयोग करना आवश्यक है, जो संपत्तियों की खरीद, बिक्री और विनिमय से संबंधित सभी फंडों को संभालता है। चूंकि फंड सीधे करदाता के खातों के माध्यम से प्रवाह नहीं करते हैं, और करदाता के पास लेन-देन द्वारा उत्पादित किसी भी नकदी का नियंत्रण नहीं होता है, निवेशक ने पूंजीगत लाभ को एक्सचेंज की गई संपत्तियों में प्रभावी रूप से रोल किया है और पूंजीगत लाभ कर को स्थगित कर सकता है। नकदी के लिए अचल संपत्ति की संपत्ति की बिक्री।
1031 एक्सचेंज की स्थापना और निष्पादन और लेनदेन का संबंधित कर उपचार बहुत जटिल हो सकता है। अगला खंड 1031 विनिमय को निष्पादित करने के लिए आवश्यक आवश्यकताओं और चरणों का एक संक्षिप्त और सरलीकृत विवरण देगा।
लेन-देन आवश्यकताएँयोग्यता के गुण विनिमय केवल निवेश अचल संपत्ति या व्यावसायिक गुणों केलिए काम करता है।एक निवेश संपत्ति वह है जो आय को पट्टे पर देने और प्राप्त करने के लिए खरीदी जाती है।व्यावसायिक संपत्ति एक व्यवसाय के स्वामित्व और उपयोग की जाती है और एक परिसंपत्ति के रूप में बैलेंस शीट पर होती है।अमेरिका में सभी वास्तविक संपत्तियां, चाहे वे बेहतर हों या अप्रमाणित हों, आमतौर पर समान प्रकार की होती हैं।संयुक्त राज्य अमेरिका के बाहर की वास्तविक संपत्ति को “संपत्ति की तरह नहीं” माना जाता है। धारा 1031 किसी भी प्रकार की इन्वेंट्री, स्टॉक, बॉन्ड, नोट्स, अन्य प्रतिभूतियों या व्यक्तिगत संपत्ति के आदान-प्रदान पर लागू नहीं होती है। (संपत्ति के विभिन्न प्रकार के अवलोकन के लिए, हमारे ट्यूटोरियल की जाँच तलाश रियल एस्टेट निवेश और रियल एस्टेट में निवेश ।)
गैर-योग्य संपत्ति और बूट यदि लेन-देन में गैर-अर्हक संपत्ति (जैसे-दयालु नहीं) संपत्ति या नकदी शामिल है, तो निवेशक को बिक्री पर लाभ को पहचानना होगा और तदनुसार करों का भुगतान करना होगा।यह मानते हुए कि एक्सचेंज की गई संपत्तियों में से एक का मूल्य दूसरे के मूल्य से अधिक है, एक्सचेंजों के बीच के मूल्य को बाहर करने के लिए उपयोग की जाने वाली गैर-योग्य संपत्ति को ” बूट “कहा जाता हैऔर अभी भी सामान्य पूंजीगत लाभ करों के अधीन है।
समय, जबकि लेनदेन एक साथ होने की आवश्यकता नहीं है, कुछ लेनदेन समय तत्वों पर प्रतिबंध हैं।उदाहरण के लिए, 1031 एक्सचेंज के रूप में लेनदेन को अर्हता प्राप्त करने के लिए, एक निवेशक को संपत्ति को बंद करने से पहले एक्सचेंज करने की पहचान करनी चाहिए, और पहली संपत्ति की बिक्री को बंद करने के 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करनी चाहिए।इसके अलावा, प्रतिस्थापन संपत्ति हासिल करने के लिए लेनदेन को पहले सौदे की बिक्री को निष्पादित करने के 180 दिनों के भीतर निष्पादित किया जाना चाहिए। अधिकांश निवेशकों के लिए, सबसे कठिन कामों में से एक, बदली हुई संपत्ति को बेचने के 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन परिसंपत्तियों की पहचान करना है। फिर भी, यह महत्वपूर्ण है कि वे ऐसा करें क्योंकि ये समय प्रतिबंध बहुत कड़े हैं और आईआरएस एक्सटेंशन नहीं देते हैं।
इन व्यवस्थाओं की जटिलता और एक्सचेंज के आसपास की आवश्यकताओं और प्रतिबंधों के कारणअर्हताप्राप्त मध्यस्थ, सौदे को प्रायोजित करने वाले निवेशकों को सौदे की सुविधा के लिए एक योग्य मध्यस्थ का उपयोग करना चाहिए।योग्य मध्यस्थ, एक निगम के रूप में परिभाषित किया गया है जो 1031 एक्सचेंजों की सुविधा के पूर्णकालिक व्यवसाय में है, कानूनी या कर सलाह प्रदान नहीं करता है।यह एक व्यावसायिक पार्टी नहीं हो सकती है, जैसे कि सीपीए फर्म, वकील, या रियल एस्टेट एजेंट जो पहले संपत्ति लेनदेन से पहले 24 महीनों के भीतर कर योग्य पार्टी के साथ कोई संबंध रखते हैं। अधिमानतः, QI एक तृतीय-पक्ष व्यवसाय होना चाहिए जिसने पहले किसी भी लेन-देन के प्रतिभागियों को इनमें से कोई भी सेवा प्रदान नहीं की है।
QI संरचना में मदद करने और विनिमय को अंजाम देने के लिए शामिल पक्षों के बीच एक सेतु के रूप में विभिन्न सुविधा सेवाएँ देता है और कार्य करता है। इसके कर्तव्यों में शामिल हैं:
- सभी आवश्यक दस्तावेज तैयार करना और एक समाशोधन गृह के रूप में कार्य करना यह आश्वस्त करने के लिए कि सभी उपयुक्त पक्ष दस्तावेज प्राप्त करते हैं।
- यह सुनिश्चित करना कि एक सुरक्षित और बीमित बैंक खाते में धनराशि रखी जाती है, औरलेन-देन पूरा होने पर खातोंको एस्क्रो खातों मेंवितरित किया जाता है।
- करदाता अभिलेखों के लिए लेन-देन का पूरा लेखा-जोखा प्रस्तुत करना, और करदाताओं को एक फार्म 1099 प्रदान करना और आईआरएस को किसी भी आवश्यक करों और भुगतान किए गए किसी भी पूंजीगत लाभ करों का दस्तावेजीकरण करना है।
कुछ आवश्यकताओं के बारे में आईआरएस के सख्त नियम योग्य मध्यस्थ के मूल्य और एक उपयुक्त को चुनने के महत्व को रेखांकित करते हैं। क्यूआई की प्रमुख सेवाओं में से एक लेनदेन प्रतिभागियों को ट्रैक पर रखना है और यह सुनिश्चित करना है कि वे करदाताओं के लिए अपनी अचल संपत्ति लाभ के तरजीही कर उपचार के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए आवश्यक आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, इसलिए यह महत्वपूर्ण है कि निवेशक शोध करें और अपने लेनदेन के मध्यस्थ का चयन सावधानीपूर्वक करें। (संबंधित पढ़ने के लिए, एक रियल एस्टेट अटॉर्नी का उपयोग करने के लाभों की जांच करें ।)
अगला भाग मल्टी-प्रॉपर्टी एक्सचेंजों को कवर करेगा और निवेशकों को मूल समय रेखा का पालन करना होगा।
मल्टीपल प्रॉपर्टी एक्सचेंज एक तरह के एक्सचेंज में, एक निवेशक को संपत्तियों के एक-एक एक्सचेंज बनाने की आवश्यकता नहीं होती है।जब तक निम्न नियम मिलते हैं, तब तक एकाधिक गुणों का उपयोग विनिमय के दोनों ओर किया जा सकता है।इन नियमों को आमतौर पर “तीन संपत्ति”, “95%” और “200%” नियम कहा जाता है।
- तीन-संपत्ति नियम – कोई भी तीन गुण बाजार मूल्य की परवाह किए बिना अर्हता प्राप्त कर सकते हैं।
- 95% नियम – किसी भी संख्या में गुण तब तक अर्हता प्राप्त कर सकते हैं जब तककि विनिमय अवधि के अंत तक प्राप्त संपत्तियोंका उचित बाजार मूल्य (FMV) सभी संभावित प्रतिस्थापन गुणों की संचयी FMV के 95% से अधिक न हो।
- 200% नियम – किसी भी संख्या के गुणों की अदला-बदली तब तक की जा सकती है जब तक प्रतिस्थापन गुणों का संचयी FMV प्रारंभिक हस्तांतरण की तारीख में सभी परिवर्तित संपत्तियों के संयुक्त FMV से 200% से अधिक न हो।