क्यों मेरे अधिकांश बंधक भुगतान ब्याज के रूप में शुरू होते हैं?

एक बंधक भुगतान की राशि ब्याज और मूल भुगतान के संयोजन से बना है। बंधक के जीवन पर, मूलधन के लिए ब्याज का अनुपात बदल जाएगा।

प्रारंभ में, घर के मालिक का भुगतान मुख्य रूप से ब्याज होगा, जिसमें थोड़ी मात्रा में मूलधन शामिल होता है। जैसे-जैसे बंधक परिपक्व होगा, भुगतान का प्रमुख भाग बढ़ेगा, और ब्याज भाग घट जाएगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि ब्याज लगाया गया शुल्क बंधक के वर्तमान बकाया संतुलन पर आधारित है, जो कि अधिक मूलधन चुकाने पर घटता है। बंधक प्रिंसिपल जितना छोटा होगा, उतना कम ब्याज वसूला जाएगा।

उदाहरण के लिए, 4% सालाना की ब्याज दर पर $ 100,000 के लिए एक साधारण बंधक लें और 24 वर्ष की परिपक्वता का समय। वार्षिक बंधक भुगतान $ 6,558.68 है। पहले भुगतान में $ 4,000 ($ 100,000 x 4%) का ब्याज शुल्क और $ 2,558.68 ($ 6,558.68 – $ 4,000) का मूल भुगतान शामिल होगा। इस भुगतान के बाद बकाया बंधक शेष $ 97,441.32 ($ 100,000 – $ 2,558.68) है।

अगला भुगतान पहले $ 6,558.68 के बराबर होगा, लेकिन इसमें अब मूलधन का अलग अनुपात होगा। दूसरे भुगतान के लिए ब्याज शुल्क $ 3,897.65 ($ 97,441.32 x 4%) होगा, जबकि मूल पूर्व भुगतान $ 2,661.03 ($ 6,558.68 – $ 3,897.65) होगा।

दूसरे भुगतान का प्रमुख भाग पहले की तुलना में $ 100 बड़ा है। यह तब होता है क्योंकि घर के मालिक ने मूल राशि की ओर पैसे का भुगतान किया है – इसे कम करने और नए ब्याज भुगतान की गणना निम्न मूल राशि पर की जाती है। बंधक के अंत की ओर, भुगतान मुख्य रूप से मूल भुगतान होंगे।

यह पारंपरिक सादे वेनिला ऋण का उपयोग करने का एक मूल उदाहरण है। विदेशी बंधक के साथ, घर के मालिक अपने मासिक बंधक भुगतान का चयन कर सकते हैं। 

कैसे बंधक बढ़ाएँ

यद्यपि ब्याज भाग प्रत्येक महीने घटता है, लेकिन बंधक भुगतान स्वयं समय के साथ कम नहीं होते हैं। अधिक धन मूल शेष की ओर जा रहा है, जो ऋण के जीवन पर पूरी तरह से परिशोधित है। परिणामस्वरूप, जैसे-जैसे वर्ष बीतते हैं, गृहस्वामी का अधिक भुगतान मूलधन की ओर जाता है, इक्विटी बनाता है और बकाया राशि को घटाता है। 30-वर्षीय फिक्स्ड बंधक के वर्ष के दौरान, एक और दो में किए गए भुगतानों की तुलना में घर के मालिक को प्रत्येक भुगतान के साथ अपनी इक्विटी की स्थिति में बहुत अधिक वृद्धि होती है।

घटती तनख्वाह

हालांकि, कुछ विशिष्ट परिस्थितियां हैं जिनमें बंधक भुगतान में कमी आ सकती है। 

एक समायोज्य दर बंधक (ARM) में समय के साथ भुगतान कम हो सकता है। इस प्रकार के बंधक के साथ, ब्याज दर एक सूचकांक के आधार पर उतार-चढ़ाव होती है जो ऋण बाजारों पर उधार देने के ऋणदाता को लागत को दर्शाती है। एआरएम पर भुगतान कम हो सकता है यदि ऋण की बेंचमार्क दर ऋण के पाठ्यक्रम पर कम हो जाती है। हालांकि, एआरएम के पास भुगतान बढ़ाने की बराबर क्षमता है, कभी-कभी पर्याप्त रूप से। ऋण दस्तावेज यह निर्धारित करते हैं कि प्रत्येक वर्ष ब्याज दर कितनी बढ़ सकती है, साथ ही अधिकतम यह ऋण की पूरी अवधि में बढ़ सकता है।

एक ऋण लेने वाले को ऋण के शुरुआती वर्षों के दौरान बंधक बीमा का भुगतान करना होगा जो समय के साथ अपने बंधक भुगतान को कम कर सकता है। अधिकांश बंधक कंपनियां खरीद मूल्य या घर के मूल्य के 80% पर ऋण देती हैं, जो भी कम हो, और उधारकर्ता को नीचे भुगतान के रूप में अन्य 20% के साथ आने की उम्मीद है।

यह ऋण-से-मूल्य [LTV] अनुपात ऋणदाता की रक्षा के लिए डिज़ाइन किया गया है यदि घर का मूल्य गिरता है, और उधारकर्ता के पास घर से अधिक बकाया है। कुछ स्थितियों में, उधारदाता घर के मालिकों को खरीद मूल्य का 80% से अधिक उधार लेने की अनुमति देते हैं, लेकिन उधारदाताओं को सौदे के हिस्से के रूप में बंधक बीमा की आवश्यकता होगी। यह बीमा ऋणदाता की रक्षा करता है यदि उसे ऐसी संपत्ति पर ऋण देना होता है जो ऋण शेष से कम मूल्य की हो। उधारकर्ता बीमा प्रीमियम का भुगतान मासिक बंधक भुगतान के हिस्से के रूप में करता है।

एक बार जब उधारकर्ता का ऋण शेष घर मूल्य के एक निश्चित प्रतिशत तक गिर जाता है – आमतौर पर 78% – उधारकर्ता ऋणदाता को बंधक बीमा छोड़ने के लिए याचिका कर सकता है। उधारकर्ता को सफल मानते हुए, बंधक शेष ऋण के शेष के लिए कम हो जाएगा क्योंकि इसमें अब बंधक बीमा प्रीमियम शामिल नहीं है।