रियल एस्टेट निवेश के लिए सबसे महत्वपूर्ण कारक
अचल संपत्ति में देखने के लिए सबसे महत्वपूर्ण बात क्या है? जबकि स्थान हमेशा एक महत्वपूर्ण विचार है, ऐसे कई अन्य कारक हैं जो यह निर्धारित करने में मदद करते हैं कि क्या निवेश आपके लिए सही है। यहाँ कुछ महत्वपूर्ण बातों पर विचार करें कि क्या आप रियल एस्टेट बाजार में निवेश करने की योजना बना रहे हैं ।
1. संपत्ति का स्थान
क्यों यह महत्वपूर्ण है
कहावत “स्थान, स्थान, स्थान” अभी भी राजा है और अचल संपत्ति निवेश में लाभप्रदता के लिए सबसे महत्वपूर्ण कारक बना हुआ है। आवासीय संपत्ति के मूल्यांकन में सुविधाओं, हरे रंग की जगह, प्राकृतिक दृश्य, और पड़ोस की स्थिति के कारक के साथ निकटता । बाजारों, गोदामों, परिवहन हब, फ्रीवे और कर-मुक्त क्षेत्रों के लिए निकटता वाणिज्यिक संपत्ति मूल्यांकन में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है ।
किसकी तलाश है
संपत्ति के स्थान पर विचार करते समय एक कुंजी मध्य-से-लंबी अवधि का दृष्टिकोण है कि निवेश अवधि में क्षेत्र के विकसित होने की उम्मीद कैसे की जाती है। उदाहरण के लिए, किसी आवासीय भवन के पीछे आज की शांतिपूर्ण खुली भूमि किसी दिन एक शोर विनिर्माण सुविधा बन सकती है, जिससे इसका मूल्य कम हो जाएगा। उन तात्कालिक क्षेत्रों के स्वामित्व और इच्छित उपयोग की पूरी समीक्षा करें जहाँ आप निवेश करने की योजना बनाते हैं।
आप जिस संपत्ति पर विचार कर रहे हैं, उसके आसपास के क्षेत्र की संभावनाएं एकत्र करने का एक तरीका टाउन हॉल या अन्य सार्वजनिक एजेंसियों से संपर्क करना है जो ज़ोनिंग और शहरी नियोजन के प्रभारी हैं। यह आपको दीर्घकालिक क्षेत्र योजना तक पहुंच प्रदान करेगा और यह निर्धारित करेगा कि संपत्ति के लिए आपकी अपनी योजना के अनुकूल या प्रतिकूल कैसे हो सकता है।
2. संपत्ति का मूल्यांकन
क्यों यह महत्वपूर्ण है
संपत्ति मूल्यांकन खरीद, लिस्टिंग मूल्य, निवेश विश्लेषण, बीमा और कराधान के दौरान वित्तपोषण के लिए महत्वपूर्ण है – ये सभी अचल संपत्ति मूल्यांकन पर निर्भर करते हैं ।
किसकी तलाश है
आमतौर पर इस्तेमाल होने वाले रियल एस्टेट मूल्यांकन के तरीकों में शामिल हैं:
- बिक्री तुलना दृष्टिकोण : हाल ही में समान विशेषताओं वाले गुणों की तुलनात्मक बिक्री – सबसे आम और नए और पुराने दोनों गुणों के लिए उपयुक्त
- लागत दृष्टिकोण : भूमि और निर्माण की लागत, शून्य से मूल्यह्रास – नए निर्माण के लिए उपयुक्त
- आय का दृष्टिकोण : अपेक्षित नकदी प्रवाह के आधार पर- किराये के लिए उपयुक्त
3. निवेश उद्देश्य और निवेश क्षितिज
क्यों यह महत्वपूर्ण है
अचल संपत्ति में कम तरलता और उच्च मूल्य के निवेश को देखते हुए, उद्देश्य पर स्पष्टता की कमी वित्तीय संकट सहित अप्रत्याशित परिणाम पैदा कर सकती है-भले ही निवेश बंधक हो।
किसकी तलाश है
निम्न में से कौन सी व्यापक श्रेणी आपके उद्देश्य के अनुरूप है, इसकी पहचान करें और फिर उसी के अनुसार योजना बनाएं:
- खरीदें और स्व-उपयोग करें। यहां आप किराए पर बचत करेंगे और मूल्य-प्रशंसा प्राप्त करते हुए स्व-उपयोग का लाभ प्राप्त करेंगे।
- खरीदें और पट्टे पर दें। यह नियमित आय और दीर्घकालिक मूल्य प्रशंसा प्रदान करता है। हालांकि, संभावित विवाद और कानूनी मुद्दों को संभालने, किरायेदारों का प्रबंधन, मरम्मत कार्य आदि के लिए एक मकान मालिक होने के लिए स्वभाव की आवश्यकता होती है।
- खरीदें और बेचें (अल्पकालिक)। यह आम तौर पर त्वरित, छोटे से मध्यम लाभ के लिए है – विशिष्ट संपत्ति निर्माणाधीन है और पूरा होने पर लाभ पर बेची जाती है।
- खरीदें और बेचें (दीर्घकालिक)। यह आमतौर पर लंबी अवधि में बड़े आंतरिक मूल्य प्रशंसा पर केंद्रित होता है । यह सेवानिवृत्ति जैसे दीर्घकालिक लक्ष्यों की प्रशंसा करने के लिए विकल्प प्रदान करता है ।
4. अपेक्षित नकदी प्रवाह और लाभ के अवसर
क्यों यह महत्वपूर्ण है
नकद प्रवाह से तात्पर्य है कि खर्च के बाद कितना पैसा बचा है। सकारात्मक नकदी प्रवाह एक निवेश संपत्ति पर वापसी की अच्छी दर के लिए महत्वपूर्ण है।
किसकी तलाश है
लाभ और व्यय के निम्नलिखित तरीकों के लिए अनुमानों का विकास करें:
- किराये की आय से अपेक्षित नकदी प्रवाह ( मुद्रास्फीति किराये की आय के लिए जमींदारों के पक्ष में है)
- दीर्घकालिक मूल्य प्रशंसा के कारण आंतरिक मूल्य में अपेक्षित वृद्धि।
- मूल्यह्रास के लाभ (और उपलब्ध कर लाभ)
- बेहतर कीमत पाने के लिए बिक्री से पहले नवीकरण का लागत-लाभ विश्लेषण
- गिरवी ऋण बनाम मूल्य प्रशंसा का लागत-लाभ विश्लेषण
5. लीवरेज से सावधान रहें
क्यों यह महत्वपूर्ण है
ऋण सुविधाजनक हैं, लेकिन वे एक बड़ी लागत पर आ सकते हैं। कई वर्षों में फैले ब्याज की कीमत पर आज आप उपयोगिता प्राप्त करने के लिए अपनी भविष्य की आय करते हैं। सुनिश्चित करें कि आप समझते हैं कि इस प्रकृति के ऋणों को कैसे संभालना है और उच्च स्तर के ऋण से बचना है या वे ओवर-लीवरेज को क्या कहते हैं। यहां तक कि अचल संपत्ति के विशेषज्ञों को बाजार की प्रतिकूल परिस्थितियों के दौरान अधिक लाभ उठाने से चुनौती दी जाती है और उच्च ऋण दायित्वों के साथ तरलता की कमी अचल संपत्ति परियोजनाओं को तोड़ सकती है।
किसकी तलाश है
अपनी वर्तमान और अपेक्षित भावी कमाई के आधार पर, निम्नलिखित पर विचार करें:
- बंधक के प्रकार पर निर्णय लें जो आपकी स्थिति को सबसे अच्छी तरह से फिट करता है-फिक्स्ड-रेट, समायोज्य-दर बंधक (एआरएम), ब्याज-केवल, शून्य डाउन पेमेंट, आदि। ध्यान दें कि प्रत्येक प्रकार के बंधक की अपनी जोखिम प्रोफ़ाइल है और आपको अध्ययन करने की आवश्यकता है प्रत्येक ध्यान से। उदाहरण के लिए, ARM में बंधक दरें शामिल हैं जो किसी भी समय पूंजी बाजार की शक्तियों द्वारा संचालित हो सकती हैं और उधारकर्ता को ऋण अवधि के दौरान किसी भी दर परिवर्तन को स्वीकार करना चाहिए।
- बंधक ऋणदाता द्वारा लगाए गए नियमों, शर्तों और अन्य शुल्कों से अवगत रहें।
- कम ब्याज दरों और बेहतर शर्तों को खोजने के लिए चारों ओर खरीदारी करें ।
6. नई निर्माण बनाम मौजूदा संपत्ति
क्यों यह महत्वपूर्ण है
नया निर्माण आमतौर पर आकर्षक मूल्य निर्धारण, अनुकूलित करने का विकल्प और आधुनिक सुविधाएं प्रदान करता है। जोखिमों में देरी, बढ़ी हुई लागत और एक नए विकसित पड़ोस के अज्ञात शामिल हैं।
मौजूदा गुण सुविधा, तेज पहुंच, स्थापित सुधार (उपयोगिताओं, भूनिर्माण, आदि) की पेशकश करते हैं, और कई मामलों में, कम लागत।
किसकी तलाश है
नई निर्माण या मौजूदा संपत्ति के बीच निर्णय लेते समय कुछ महत्वपूर्ण बातें यहां दी गई हैं:
- पिछली परियोजनाओं की समीक्षा करें और नए निवेश के लिए निर्माण कंपनी की प्रतिष्ठा पर शोध करें।
- मौजूदा संपत्तियों के लिए संपत्ति के कार्यों, हाल के सर्वेक्षणों और मूल्यांकन रिपोर्ट की समीक्षा करें ।
- मासिक रखरखाव लागत, बकाया राशि और करों पर विचार करें। इन जैसी लागतें आपके नकदी प्रवाह को गंभीर रूप से प्रभावित कर सकती हैं।
- लीज़्ड प्रॉपर्टी में निवेश करते समय, पता करें कि प्रॉपर्टी किराए पर नियंत्रित, किराए पर स्थिर, या मुक्त बाज़ार में है या नहीं । क्या पट्टे की अवधि समाप्त होने वाली है? क्या नवीकरण विकल्प किरायेदार के अनुकूल हैं? साज-सामान का मालिक कौन है?
- गुणवत्ता-चेक आइटम (फर्नीचर, जुड़नार, और उपकरण) अगर ये बिक्री में शामिल किए जाने हैं।
7. रियल एस्टेट में अप्रत्यक्ष निवेश
क्यों यह महत्वपूर्ण है
एक दीर्घकालिक क्षितिज पर भौतिक गुणों का प्रबंधन करना हर किसी के लिए नहीं है। विकल्प मौजूद हैं जो आपको अप्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति क्षेत्र में निवेश करने की अनुमति देते हैं।
किसकी तलाश है
अचल संपत्ति में निवेश करने के अन्य तरीकों पर विचार करें:
- रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी)
- रियल एस्टेट कंपनी के शेयर
- रियल एस्टेट सेक्टर-केंद्रित म्यूचुअल फंड और ईटीएफ
- गिरवी रखने की रेखा पत्र
- बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ (MBS)
8. आपका क्रेडिट स्कोर
क्यों यह महत्वपूर्ण है
आपका क्रेडिट स्कोर एक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने की आपकी क्षमता को प्रभावित करता है, और यह आपके ऋणदाता की शर्तों को प्रभावित करता है। यदि आपके पास अधिक क्रेडिट स्कोर है, तो आपको बेहतर शर्तें मिल सकती हैं – जो समय के साथ पर्याप्त बचत को जोड़ सकते हैं।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
किसकी तलाश है
800 से अधिक स्कोर को उत्कृष्ट माना जाता है और आपको सर्वश्रेष्ठ बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद करेगा। यदि आवश्यक हो, तो अपना क्रेडिट स्कोर सुधारने पर काम करें :
- समय पर बिल का भुगतान करें – स्वचालित भुगतान या अनुस्मारक सेट करें
- कर्ज चुकाओ
- 30% से अधिक क्रेडिट उपयोग के लिए लक्ष्य नहीं
- अप्रयुक्त क्रेडिट कार्ड को बंद न करें – जब तक आप वार्षिक शुल्क का भुगतान नहीं कर रहे हैं
- नए क्रेडिट और “कठिन” पूछताछ के लिए सीमा अनुरोध
- अपनी क्रेडिट रिपोर्ट और विवाद की अशुद्धि की समीक्षा करें
9. कुल मिलाकर रियल एस्टेट मार्केट
क्यों यह महत्वपूर्ण है
अन्य प्रकार के निवेशों के साथ, कम खरीदना और उच्च बेचना अच्छा है। रियल एस्टेट बाजार में उतार-चढ़ाव होता है, और यह रुझानों के बारे में जागरूक होने का भुगतान करता है। बंधक दरों पर ध्यान देना भी महत्वपूर्ण है ताकि आप अपनी वित्तपोषण लागत कम कर सकें, यदि संभव हो तो।
किसकी तलाश है
रुझानों और आंकड़ों के लिए अद्यतित रहें:
- घर की कीमतें और घर की बिक्री (कुल मिलाकर और आपके वांछित बाजार में)
- नया निर्माण
- संपत्ति सूची
- गिरवी दरों
- फ्लिपिंग गतिविधि
- foreclosures
तल – रेखा
रियल एस्टेट आपके पोर्टफोलियो में विविधता लाने में मदद कर सकता है। सामान्य तौर पर, अचल संपत्ति का अन्य प्रमुख परिसंपत्ति वर्गों के साथ कम संबंध होता है – इसलिए जब स्टॉक नीचे होते हैं, तो अचल संपत्ति अक्सर ऊपर होती है। एक अचल संपत्ति निवेश स्थिर नकदी प्रवाह, पर्याप्त सराहना, कर लाभ और प्रतिस्पर्धी जोखिम-समायोजित रिटर्न भी प्रदान कर सकता है, जिससे यह एक ध्वनि निवेश हो सकता है।
बेशक, किसी भी निवेश की तरह, कुछ कारकों पर विचार करना महत्वपूर्ण है, जैसे कि आप यहां सूचीबद्ध हैं, इससे पहले कि आप अचल संपत्ति में निवेश करें- चाहे आप भौतिक संपत्ति, आरईआईटी, या कुछ और के लिए चुनते हैं।