क्या REIT के मूल्य का आकलन करने का सबसे अच्छा तरीका NAV है?
शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य (एनएवी) जब एक के मूल्य का आकलन उपयोग करने के लिए सबसे अच्छा मेट्रिक्स में से एक है रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT)। आरईआईटी एक नियमित स्टॉक की तरह कारोबार किया जाता है जो केवल रियल एस्टेट होल्डिंग्स, प्रॉपर्टी या बंधक में निवेश करता है। आरईआईटी का प्राथमिक कार्य उन संपत्तियों के समूहों का प्रबंधन करना है जो आय का उत्पादन करते हैं। कानून के अनुसार, REIT के अधिकांश मुनाफे को लाभांश के रूप में वितरित किया जाता है । आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) एक रियल एस्टेट कंपनी को आरईआईटी के रूप में पहचानता है जब तक वह लाभांश के रूप में कर योग्य मुनाफे का 90% वितरित करता है। इस विनियमन को पूरा करने से कंपनी को कॉर्पोरेट आयकर के लिए किसी भी दायित्व से बचने की अनुमति मिलती है ।
चाबी छीन लेना
- रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) का विश्लेषण करने के सर्वोत्तम तरीकों में से एक शुद्ध संपत्ति मूल्य (एनएवी) है।
- मूल्य-प्रति-पुस्तक अनुपात और अन्य पुस्तक मूल्य उपायों के बजाय NAV का उपयोग किया जाता है।
- एनएवी बाजार मूल्य लेने और किसी भी ऋण को घटाकर आरईआईटी की होल्डिंग्स के वास्तविक मूल्य का पता लगाने की कोशिश करता है, जैसे कि प्रीमियम देयताएं।
REITs के प्रकार
विभिन्न प्रकार के आरईआईटी हैं, लेकिन अधिकांश इक्विटी आरईआईटी हैं, जो कठिन परिसंपत्तियों पर ध्यान केंद्रित करते हैं। ये REIT आमतौर पर विशेष भवन प्रकार, जैसे कार्यालय भवन, अपार्टमेंट या शॉपिंग सेंटर के मालिक हैं। इक्विटी आरईआईटी के लिए, वे या तो सार्वजनिक रूप से कारोबार कर सकते हैं, उदाहरण के लिए न्यूयॉर्क स्टॉक एक्सचेंज में व्यापार, या सार्वजनिक लेकिन व्यापार नहीं। साथ ही, निजी आरईआईटी हैं। अंतिम लेकिन कम से कम, वहाँ बंधक REIT (mREITs) हैं, जो
मॉर्गेज और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की खरीद या उत्पत्ति करके और इन निवेशों पर ब्याज से आय अर्जित करके बंधक REIT (mREITS) आय-उत्पादक रियल एस्टेट के लिए वित्तपोषण प्रदान करते हैं।
NAV के लाभ
आरईआईटी का आकलन करते समय एनएवी एक मूल्यवान मीट्रिक है। REIT में लागू होने पर बुक वैल्यू और प्राइस-टू-बुक जैसे समान अनुपात बहुत अविश्वसनीय पाए गए हैं। एनएवी का उपयोग आरईआईटी होल्डिंग्स के लिए वास्तविक बाजार मूल्य का अधिक सटीक अनुमान प्रदान करने के पक्ष में बुक वैल्यू को बायपास करने का एक प्रयास है।
एनएवी की गणना करने के लिए, एक विश्लेषक REIT की संपत्ति का एक व्यक्तिपरक मूल्यांकन उत्पन्न करता है। ऐसा करने का एक तरीका परिचालन आय का पूंजीकरण है, जो बाजार दरों पर आधारित है। वर्तमान बाजार के लिए एक कैप दर निर्धारित की जाती है और इसका उपयोग संपत्ति की परिचालन आय को विभाजित करने के लिए किया जाता है, जिसके परिणामस्वरूप राशि अनुमानित बाजार मूल्य है। बाजार मूल्य किसी भी बंधक देनदारियों को घटाकर NAV देता है। प्रति शेयर NAV प्रदान करने के लिए कुल NAV को बकाया शेयरों से विभाजित किया जा सकता है।
उदाहरण के लिए, बुक वैल्यू की गणना खरीद मूल्य से कम मूल्यह्रास के रूप में की जाती है। यदि एक संपत्ति $ 100,000 के लिए खरीदी जाती है और प्रति वर्ष $ 10,000 का मूल्यह्रास होता है। पांच साल के अंत में, संचित मूल्यह्रास $ 50,000 है। इस प्रकार, एक पुस्तक मूल्य के दृष्टिकोण से, संपत्ति का मूल्य $ 50,000 ($ 100,000 – $ 50,000) है। लेकिन, वास्तव में, यह अचल संपत्ति का सही मूल्य नहीं है। इस प्रकार, NAV बाजार मूल्य को ध्यान में रखता है और ऋण को घटाता है।
तल – रेखा
आरईआईटी का विश्लेषण करते समय एनएवी उपयोग करने के लिए एक अच्छा मीट्रिक है, यह आरईआईटी के प्रत्येक व्यक्तिगत होल्डिंग के आकलन को पूरा करने वाले विश्लेषक के रूप में केवल उतना ही अच्छा है। संपत्ति के बाजार मूल्य की गणना पूरे REIT के लिए एक सटीक NAV पर पहुंचने के लिए सावधानीपूर्वक की जानी चाहिए।