नकारात्मक अंक

नकारात्मक अंक क्या हैं?

नकारात्मक बिंदु अनिवार्य रूप से छूट देते हैं कि ऋणदाता अचल संपत्ति दलालों या उधारकर्ताओं को भुगतान करते हैं ताकि वे बंधक को बंद करने में मदद कर सकें जो वे जारी करते हैं। यह प्रणाली कुछ योग्य उधारकर्ताओं को अनुमति देती है, जो अन्यथा समापन लागत और निपटान शुल्क का खर्च वहन नहीं कर सकते हैं, घर खरीदने में सक्षम होने के लिए – आमतौर पर ऋण के जीवन पर अधिक ब्याज दर का भुगतान करने के बदले में।

नकारात्मक अंक आमतौर पर मूल ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में, या आधार अंक (बीपीएस) के रूप में व्यक्त किए जाते हैं । उन्हें छूट बिंदुओं के साथ जोड़ा जा सकता है, जिन्हें समापन बिंदु भी कहा जाता है, जो उधारकर्ताओं द्वारा बंधक अवधि के दौरान उनकी मासिक लागत को कम करने के लिए पूर्व-भुगतान ब्याज के रूप में खरीदे जाते हैं।

चाबी छीन लेना

• नकारात्मक अंक क्लोजर के अग्रिम बोझ को कम करने के लिए कुछ उधारदाताओं द्वारा योग्य उधारकर्ताओं या बंधक दलालों द्वारा की जाने वाली लागत छूट को बंद कर रहे हैं।
• इन छूटों का उद्देश्य कुछ होमबॉयर्स को बंद करने के लिए पर्याप्त नकदी के साथ आने में मदद करना है, जो निषेधात्मक रूप से महंगा हो सकता है।
• ऋणदाता जो नकारात्मक बिंदुओं के माध्यम से सहायता प्राप्त करते हैं, हालांकि, ऋण के जीवन पर उच्च ब्याज दर का भुगतान करना होगा।

नकारात्मक अंक को समझना

नकारात्मक बिंदु दो सामान्य रूपों में से एक में आते हैं: दलालों और सीधे उधारकर्ताओं के लिए। एक बंधक ब्रोकर को भुगतान की गई छूट को उपज प्रसार प्रीमियम  (YSP) के रूप में जाना जाता है और बंधक ब्रोकर के मुआवजे का हिस्सा होता है।

जब छूट एक उधारकर्ता क्रेडिट होती है, तो इसका उपयोग कुछ ऋण निपटान या समापन लागतों को समाप्त करने के लिए किया जा सकता है । ऋणात्मक बिंदुओं के इस उधार-उपयोग को नो-कॉस्ट मॉर्गेज के रूप में जाना जाता है ।

उधारकर्ता को जमा की गई राशि निपटान लागत से अधिक नहीं हो सकती है और डाउन पेमेंट का हिस्सा नहीं हो सकती है। नकारात्मक बिंदुओं का उपयोग कुछ गैर-समापन समापन लागतों को कवर करने के लिए किया जा सकता है, जैसे बैंक और शीर्षक शुल्क, लेकिन ब्याज या संपत्ति कर जैसे आवर्ती खर्चों को निधि देने के लिए उपयोग नहीं किया जा सकता है । 

नकारात्मक अंक के लाभ और नुकसान

ऋणात्मक अंक उधारकर्ताओं को बंधक प्राप्त करने के लिए निपटान लागत का भुगतान करने के लिए बहुत कम या कोई पैसा नहीं देते हैं। हालांकि, नकारात्मक बिंदुओं का उपयोग करने का अर्थशास्त्र उधारकर्ता के समय क्षितिज पर निर्भर करता है।

यदि उधारकर्ता कम अवधि के लिए बंधक रखने का इरादा रखता है, तो अपेक्षाकृत उच्च ब्याज दर के बदले अग्रिम लागतों से बचने के लिए किफायती हो सकता है — नकारात्मक बिंदुओं के साथ बंधक बंधक ऋण के जीवन पर ब्याज की उच्च दर ले जाएगा। यदि, दूसरी ओर, उधारकर्ता एक विस्तारित अवधि के लिए बंधक रखने का इरादा रखता है, तो संभवतः कम ब्याज दर के बदले में अग्रिम निपटान लागत का भुगतान करना अधिक किफायती है।

नकारात्मक अंक का उदाहरण

एक बंधक के लिए नकारात्मक बिंदुओं को लागू करने से ब्याज दर बढ़ जाती है लेकिन समापन लागत कम हो सकती है। यदि उधारकर्ता एक नकारात्मक बिंदु को स्वीकार करता है, तो ऋणदाता ऋण की निर्धारित ब्याज दर को 0.25% बढ़ा सकता है, लेकिन ऋण लेने वाले को ऋण का 1% समापन लागत के खिलाफ ऋण के रूप में दे सकता है । 

उदाहरण के लिए, एक उधारकर्ता घर खरीदने के लिए $ 1,000,000 बंधक ऋण चाहता है। 5% ब्याज दर और दो नकारात्मक बिंदुओं वाले ऋण के लिए एक उद्धरण ऋण की समापन लागत ($ 1,000,000 x 2% = $ 20,000) पर लागू करने के लिए $ 20,000 की छूट देगा। 

एक ही घर की खरीद राशि के लिए अधिक पारंपरिक ऋण संरचना 4% ब्याज पर एक ऋण हो सकती है और भुगतान नीचे एक बिंदु हो सकता है । इस ऋण के साथ, ब्याज दर कम है, लेकिन इसके लिए उधारकर्ता को $ 10,000 डाउन पेमेंट का भुगतान करना पड़ता है। 

विशेष ध्यान

कुछ बंधक दलाल उपभोक्ताओं को नकारात्मक बिंदु ऋण की उपलब्धता के बारे में नहीं बता सकते हैं और सौदे पर उनके कमीशन के बारे में अधिक चिंतित हो सकते हैं । अतीत में, दलालों लिए जाने जाते हैं मार्कअप बंधक और ऋण दलाली के लिए मुआवजे के रूप में नकारात्मक अंक से उत्पन्न राशि रखने के लिए।

शोधकर्ताओं ने पाया है कि बंधक दलालों द्वारा अर्जित मार्कअप सकारात्मक बिंदु ऋणों की तुलना में नकारात्मक बिंदु ऋण पर लगातार अधिक था।द मॉर्गेज प्रोफेसर द्वारासदी के मोड़ परकिए गए एक अध्ययन मेंपाया गया कि ऋणदाता द्वारा6% से अधिक 3 अंक परउद्धृत ऋण पर, ऋणलेने वाले के लिए मार्कअप 1 प्रतिशत अंक था।लेकिन, ऋण पर जो 7% और शून्य से 2.25 अंक पर उद्धृत किया गया था, ब्रोकर का मार्कअप 2.375 अंक था।

योग्य होमबॉयर्स को नकारात्मक बिंदु कार्यक्रमों के बारे में पता होना चाहिए और अपने ब्रोकर से सक्रिय रूप से पूछना चाहिए कि उनकी फीस संरचना क्या है। याद रखें कि ऋण के जीवन पर भुगतान किए गए बंधक ब्याज की कुल लागत को नकारात्मक बिंदु भी बढ़ाएंगे, समापन लागत छूट के लिए क्षतिपूर्ति करने के लिए मासिक भुगतान बढ़ाएंगे।