अपने घर को फिर से परिशोधन या पुनर्वित्त करना
चाहे आपका लक्ष्य आपके मासिक पुनर्वित्त के बारे में जानते हैं । पुनर्वित्त करने से घर के मालिक अपने बंधक ऋण को कम ब्याज दरों का लाभ उठाने के लिए फिर से बुक कर सकते हैं। हालांकि, सभी उधारकर्ता एक बंधक पुनर्वित्त के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते। कुछ उधारकर्ताओं के लिए कम ज्ञात विकल्प को पुन: परिशोधन या ऋण पुनर्खरीद कहा जाता है।
चाबी छीन लेना
- एक ऋण की पुनर्खरीद या पुन: परिशोधन के लिए एक उधारकर्ता को ऋण शेष राशि की ओर एकमुश्त भुगतान करना पड़ता है, जो मासिक भुगतान को कम करता है।
- ऋण की पुनर्वित्त पुनर्वित्त शुल्क पर बचत कर सकती है क्योंकि इसमें नया ऋण शामिल नहीं है और यह उधारकर्ताओं के लिए क्रेडिट मुद्दों के लिए एक अच्छा विकल्प हो सकता है।
- हालांकि, जब बंधक ब्याज दरें कम होती हैं, तो घर के मालिक बंद करने की लागत के साथ, पुनर्वित्त बनाम पुनर्वित्त से बेहतर हो सकते हैं।
क्या है लोन रिकवरी?
ऋण recasting या फिर से परिशोधन आमतौर पर संतुलन बकाया तथाकथित की ओर एक मुश्त राशि का भुगतान करने की आवश्यकता है एक उधारकर्ता प्रिंसिपल बंधक -ओं। शेष भुगतानों को नए, कम मूल शेष के आधार पर पुनर्गणना किया जाता है। एक नया ऋण भुगतान शेड्यूल तब बनाया जाता है – जिसे परिशोधन शेड्यूल कहा जाता है ।
अनिवार्य रूप से, भुगतान अनुसूची को यह प्रतिबिंबित करने के लिए पुनर्गणना की जाती है कि बंधक ऋण में अब मूल भुगतान के कारण एक छोटा ऋण शेष है।
ऋण पुनः प्राप्त करने के कारण
आमतौर पर, उधारकर्ता अपने मासिक भुगतान को कम करने के लिए एक ऋण का पुनर्निवेश करना चुनते हैं। हालांकि, कुछ उधारकर्ता अपने पिछले बंधक भुगतान को जारी रखते हैं और इस प्रकार अपने ऋणों का भुगतान जल्द करते हैं। अन्य लोग निवेश के लिए अतिरिक्त मासिक नकदी प्रवाह बचत का उपयोग करते हैं, ऋण का भुगतान करते हैं, या अन्य उद्देश्यों के लिए बचत करते हैं।
उधार लेने वालों के लिए एकमात्र विकल्प पुनर्विक्रय हो सकता है जो क्रेडिट मुद्दों के कारण अपने बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते।
एक और समय ऋण पुनर्भरण मूल्यवान हो सकता है जब एक उधारकर्ता अपने वर्तमान घर को बेचने से पहले एक नया घर खरीद रहा हो। यदि एक उधारकर्ता नए घर के बंधक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकता है जबकि अभी भी पिछले घर के लिए भुगतान कर रहा है, तो एक ऋण पुनर्खरीद की जा सकती है। पिछले घर को बेचने से प्राप्त आय का उपयोग, नए घर पर मूलधन का भुगतान करने के लिए किया जा सकता है। हालांकि, अधिकांश उधारदाता कम से कम 90 दिनों के बंधक भुगतान किए जाने तक पुनर्खरीद की अनुमति नहीं देते हैं।
ऋण चुकाने के लिए एक बड़ा कारण नहीं
जबकि वैध क्रेडिट मुद्दों की वजह से पुनर्वित्त करने में असमर्थ होना एक कारण है, भेदभाव के कारण पुनर्वित्त में असमर्थ होना नहीं है। आपको कभी भी ऐसा महसूस नहीं करना चाहिए कि आप अत्यधिक ब्याज दरों का भुगतान कर रहे हैं या अन्यथा आपके ऋणदाता द्वारा शोषण किया गया है। कई बंधक ऋणदाता भेदभाव नहीं करते हैं, और वे आपको प्रचलित बाजार दरों पर उधार देने के लिए तैयार हैं।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
ऋण पुनर्खरीद के लाभ
ऋण पुन: परिशोधन करने या पुनरावर्तन करने के फायदे हैं कि घर के मालिकों को अपने बंधक को पुनर्वित्त करने या फिर से तैयार करने से पहले जागरूक होना चाहिए।
कम मासिक भुगतान
अपने मूल शेष की ओर अतिरिक्त धनराशि का भुगतान करने से आप पहले अपनी गिरवी का भुगतान कर सकते हैं। हालाँकि, ऋण पुनर्खरीद का अतिरिक्त लाभ यह है कि नए शेष राशि को दर्शाने के लिए आपके मासिक भुगतानों की पुनर्गणना की जाती है।
क्रेडिट मुद्दे
एक बंधक का पुनर्वित्त कुछ मिथ्या नाम है क्योंकि प्रक्रिया एक नए बंधक ऋण के लिए आवेदन करने के समान है। जिसमें एक नया ऋण आवेदन, आय सत्यापन और एक क्रेडिट जाँच शामिल है। उधारकर्ताओं के लिए जो क्रेडिट मुद्दों या कम घरेलू इक्विटी के कारण पुनर्वित्त नहीं कर सकते हैं, एक ऋण पुनर्खरीद एक अच्छा विकल्प हो सकता है क्योंकि वे एक नए ऋण के लिए आवेदन नहीं कर रहे हैं।
एक विशिष्ट पुनर्वित्त में एक नया ऋण बुक करना, ब्याज दर बदलना और ऋण अवधि शामिल है। हालांकि, रीकास्ट मूल ऋण को बरकरार रखता है और केवल मासिक भुगतान को बदलता है।
लोअर फीस
एक ऋण की पुनर्वित्त पुनर्वित्त शुल्क पर बचा सकती है क्योंकि ऋण की पुनर्स्थापना के लिए ऋण आवेदन की आवश्यकता नहीं होती है। परिणामस्वरूप, ऋण पुनर्वित्त बनाम पुनर्वित्त के लिए समापन लागत काफी कम होती है। पुनर्वित्त शुल्क पर ऋण राशि का लगभग 2% से 3% खर्च हो सकता है। दूसरे शब्दों में, $ 200,000 की बंधक पुनर्वित्त लागत और शुल्क (2% * $ 200,000) को बंद करने में $ 4,000 खर्च हो सकते हैं। पुनर्वित्त करते समय, समापन लागतों में हजारों डॉलर वापस लेने के लिए नई ब्याज दर काफी कम होनी चाहिए।
ऋण पुनर्खरीद का नुकसान
हालाँकि, जिस तरह से ऋण पुन: परिशोधन या पुनर्पाठ करने के फायदे हैं, वैसे ही कुछ नुकसान भी हैं जो घर के मालिकों को निर्णय लेने से पहले पता होना चाहिए।
एक मुश्त रक़म
एकमुश्त भुगतान के लिए धन के साथ आना काफी चुनौतीपूर्ण हो सकता है। कुछ उधारकर्ताओं के पास अपने बचत खातों में उनके बंधक पर मूल भुगतान करने के लिए हजारों डॉलर नहीं होते हैं।
इसके अलावा, कुछ वित्तीय योजनाकारों का सुझाव है कि बंधक शेष राशि का भुगतान करने की तुलना में नकदी के लिए बेहतर उपयोग हैं। उधारकर्ताओं के लिए, जिनके पास क्रेडिट कार्ड ऋण है, एक अल्पकालिक सेवानिवृत्ति खाता है, या आपातकालीन बचत खाते की कमी है, बंधक प्रिंसिपल को भुगतान करना सबसे अच्छा वित्तीय निर्णय नहीं हो सकता है।
ब्याज दर में कोई बदलाव नहीं
बंधक शर्तों के आधार पर, एक और नुकसान यह है कि एक पुन: परिशोधन ऋण की ब्याज दर को कम नहीं करेगा। जब बंधक दरें कम होती हैं, तो घर के मालिकों को बंद लागत के साथ, पुनर्वित्त करना बेहतर हो सकता है। कुछ उधारकर्ता पहले पुनर्वित्त का चयन करते हैं, फिर एक वर्ष के भीतर पुन: परिशोधन करने या वित्तपोषण के दोनों विकल्पों के लाभों को प्राप्त करने के लिए।
बंधक पूर्व भुगतान करना
मान लीजिए कि लक्ष्य तेजी से गिरवी का भुगतान करना है। उस मामले में, उधारकर्ताओं को हर महीने मूलधन की ओर अतिरिक्त भुगतान करना या प्रत्येक वर्ष अतिरिक्त भुगतान करना बेहतर हो सकता है। समय के साथ अतिरिक्त भुगतान से ऋण के जीवन पर भुगतान की गई ब्याज की कुल राशि कम हो जाएगी। जल्द ही बंधक का भुगतान करना एक अतिरिक्त लाभ है।
निष्कासन अस्तित्व
दुर्भाग्य से, सभी प्रकार के बंधक के लिए एक ऋण वापसी एक विकल्प नहीं है। आमतौर पर, केवल फ्रेडी मैक पारंपरिक ऋण के अनुरूप हैं। एफएचए 203 (के) ऋण और वयोवृद्ध ऋण ( वीए ऋण ) को फिर से परिशोधन नहीं किया जा सकता है।
जंबो ऋणों को ऋणदाता के आधार पर पुनर्गणित किया जा सकता है, और वहाँ वजीफे हैं। उदाहरण के लिए, ऋण अच्छी स्थिति में होना चाहिए। इसके अलावा, यदि ऋण किसी निवेशक को बेच दिया गया है, तो निवेशक को आपके बंधक सेवक के साथ ऋण पुनर्खरीद के लिए सहमत होना चाहिए।
ऋण पुनरावर्तन बनाम पुनर्वित्त का उदाहरण
उदाहरण के लिए, मान लें कि एक उधारकर्ता इस बात पर विचार कर रहा है कि क्या उनके बंधक को पुनर्वित्त करना है या ऋण का पुनर्वित्त करना है। उधारकर्ता ने शुरू में $ 30,000 के लिए 4.25% ब्याज दर पर $ 307 का प्रति माह 1,722 डॉलर का भुगतान किया था।
उधारकर्ता के पास अब ऋण शेष पर $ 240,000 शेष के साथ अपने बंधक पर 15 वर्ष शेष हैं। उधारकर्ता 15-वर्ष के बंधक में पुनर्वित्त करने या मौजूदा ऋण को वापस लेने पर विचार कर रहा है।
मरम्मत
- उधारकर्ता मूलधन की ओर $ 40,000 का भुगतान करता है, जिसका अर्थ है कि नया ऋण शेष $ 200,000 होगा।
- मासिक भुगतान $ 1,722 से घटकर 1,505 डॉलर हो जाएगा।
- नए मासिक भुगतान से बचत $ 217 प्रति माह होगी।
- ब्याज दर 4.25% रहेगी।
पुनर्वित्त
मान लीजिए कि 15-वर्षीय ऋण के लिए नई बंधक दर वर्तमान में 3.20% है।
- पुनर्वित्त दर पर नया मासिक भुगतान $ 1,681 होगा।
- मासिक बचत $ 41 ($ 1,722 – $ 1,681) होगी।
- समापन लागत और फीस $ 3,000 थी।
- समापन लागतों को वापस लेने के लिए $ 41 प्रति माह की बचत के आधार पर 73 महीने या छह साल लगेंगे।
तुलना
मान लीजिए कि उधारकर्ता का लक्ष्य मासिक भुगतान पर बचत करना और पुनर्वित्त की समापन लागत से बचना था। उस स्थिति में, ऐसा प्रतीत होता है कि पुनर्गणना बेहतर विकल्प होगा। हालांकि, लंबी अवधि में उधारकर्ता की लागत अधिक होती है।
हालाँकि, यह पुनर्पाठ मासिक भुगतान प्रदान करता है, 4.25% की ब्याज दर 3.20% की पुनर्वित्त दर से अधिक है। नतीजतन, पुनर्वित्त बंधक पर ब्याज पुनर्वित्त के लिए ब्याज से अधिक होगा जब 15-वर्षीय ऋण अंत में भुगतान किया जाता है। रीकास्ट ब्याज $ 70,820 के बराबर होगा, जबकि पुनर्वित्त के साथ कुल ब्याज केवल $ 62,504 होगा।
क्या अधिक है, पुनर्वित्त उधारकर्ता को पुनर्खरीद में प्रयुक्त $ 40,000 के मूल भुगतान को बचाने की अनुमति देता है। उन फंडों को एक बचत खाते में निवेश किया जा सकता है और उन 15 वर्षों के दौरान ब्याज कमा सकते हैं। एक उधारकर्ता को मूल भुगतान के साथ पुनर्वित्त और मासिक भुगतान बचत से लागतों को पुनर्वित्त और बंद करने से ब्याज बचत पर विचार करना चाहिए।