केस-शिलर हाउसिंग इंडेक्स को समझना

केस-शिलर सूचकांक, औपचारिक रूप से एस एंड पी / प्रकरण- Shiller होम मूल्य सूचकांक के रूप में जाना जाता है, तीन अर्थशास्त्रियों-एलन वेइस, कार्ल प्रकरण, और रॉबर्ट शिलर द्वारा 1980 के दशक में विकसित किया गया था।इन लोगों ने बाद में पूरे अमेरिका में अपने रिसर्च ट्रैकिंग हाउसिंग प्राइस को बेचने के लिए एक कंपनी बनाई। उस कंपनी को फिशर, इंक।

दरअसल, केस-शिलर इंडेक्स सिर्फ एक इंडेक्स नहीं है, बल्कि कई इंडेक्स से बना है:

• नौ प्रमुख जनगणना प्रभागों को शामिल करता है
• 10-शहर समग्र सूचकांक में बोस्टन, शिकागो, डेनवर, लास वेगास, लॉस एंजिल्स, मियामी, न्यूयॉर्क, सैन डिएगो, सैन फ्रांसिस्को और वाशिंगटन, डीसी शामिल हैं।
• 20-शहर समग्र सूचकांक में उपरोक्त सभी शहर, प्लस अटलांटा, चार्लोट, क्लीवलैंड, डलास, डेट्रायट, मिनियापोलिस, फीनिक्स, पोर्टलैंड (ओरेगन), सिएटल और टाम्पा शामिल हैं।
• ऊपर सूचीबद्ध सभी शहरों के लिए 20 व्यक्तिगत मेट्रो-क्षेत्र सूचकांक भी हैं।

इनमें से प्रत्येक सूचकांक, राष्ट्रीय सूचकांक से अलग होता है, जिसकी गणना त्रैमासिक रूप से की जाती है और फरवरी, मई, अगस्त, और नवंबर के अंतिम मंगलवार को प्रकाशित की जाती है और प्रत्येक माह के अंतिम मंगलवार को सुबह ९ बजे ईएसटी पर प्रकाशित किया जाता है।दो महीने का डेटा अंतराल है इसलिए मई में जारी एक रिपोर्ट में मार्च के माध्यम से केवल घर की बिक्री को कवर किया जाएगा।

चाबी छीन लेना

• केस-शिलर इंडेक्स कई इंडेक्स से बना होता है जो हथियारों की लंबाई और रिपीट-सेल्स के तरीकों का उपयोग करके एकल-परिवार अलग किए गए निवास के मूल्य को ट्रैक करते हैं।
• अन्य सूचकांक- जैसे कि कांडो का मूल्यांकन करने के लिए उपयोग किया जाता है — मौजूद हैं।
• एक सूचकांक जो काउंटी स्तर पर संपत्ति मूल्यों को ट्रैक करता है, संभावित खरीदारों को अधिक प्रासंगिक, स्थानीय जानकारी प्रदान कर सकता है।
• सभी हाउस प्राइस इंडेक्स, विशेष रूप से केस-शिलर न केवल हाउसिंग मार्केट के बैरोमीटर हैं, बल्कि व्यापक अर्थव्यवस्था के स्वास्थ्य के भी हैं।

सूचकांक क्या करता है और क्या नहीं ट्रैक करता है

प्रत्येक इंडेक्स एकल-परिवार की कीमतों में बदलाव दोहराता है, रिपीट-बिक्री पद्धति का उपयोग करते हुए अलग-अलग घरों में, जो समय के साथ समान गुणों की बिक्री कीमतों की तुलना करता है। नए निर्माण को बाहर रखा गया है। चूंकि इन घरों को पहले नहीं बेचा गया है, इसलिए यह गणना करने का कोई तरीका नहीं है कि उनकी बिक्री की कीमतें कैसे बदल गई हैं जब तक कि उनके पास दो मालिक नहीं हैं।

केस-शिलर इंडेक्स द्वारा ट्रैक किए गए बिक्री के प्रकारों को हथियार-लंबाई बिक्री लेनदेन कहा जाता है । ये लेनदेन हैं जहां घर को बाजार मूल्य पर बेचा गया था और बिक्री मूल्य डेटा का उपयोग आवास बाजार का सटीक स्नैपशॉट प्राप्त करने के लिए किया जा सकता है। एक लेनदेन जहां एक माँ ने अपने बेटे को अपने बेटे को एक अनुकूल, नीचे-बाजार मूल्य पर बेच दिया, उसे किसी भी केस-शिलर सूचकांक में शामिल नहीं किया जाएगा। फौजदारी बिक्री को इंडेक्स में शामिल किया जाता है क्योंकि बैंक और किसी व्यक्ति के बीच की बिक्री को हथियार-लंबाई और दोहराने की बिक्री दोनों माना जाता है।

कॉन्डोस और सह-ऑप्स किसी भी प्रमुख सूचकांक में शामिल नहीं हैं।हालांकि, अलग-अलग कोंडो इंडेक्स हैं जो पांच प्रमुख बाजारों में कोंडो की कीमतों को ट्रैक करते हैं: बोस्टन, शिकागो, न्यूयॉर्क, लॉस एंजिल्स और सैन फ्रांसिस्को।

सूचकांक से बाहर रखा गया गुण भी हैं जिनके पदनाम में परिवर्तन होता है (उदाहरण के लिए, एक संपत्ति जो हाल ही में एक घर माना जाता था लेकिन अब एक condo शामिल नहीं होगी), संपत्ति के ठीक पहले या बाद में बिक्री नाटकीय रूप से बदल गई है (जैसे एक दो -ब्रूम हाउस को पांच बेडरूम वाले घर में फिर से तैयार किया गया), और लेनदेन जो डेटा त्रुटियों ($ 100,000 के लिए बेचा गया एक घर जिसे बाद में $ 10,000 में बेचा जा रहा था, उदाहरण के लिए) के रूप में प्रकट होता है।

क्यों घर की कीमतें

यहां तक ​​कि अगर आप घर नहीं खरीद रहे हैं या बेच रहे हैं, तो घर की कीमतें इस बात का सूचक हैं कि व्यापक अर्थव्यवस्था कैसा प्रदर्शन कर रही है । क्या लोगों को विश्वास है कि अब एक बड़ा, महंगा निवेश करने का अच्छा समय है? आर्थिक रूप से अच्छा प्रदर्शन करने वाला भौगोलिक क्षेत्र कितना अच्छा है? ऐसे व्यवसाय कैसे हैं जिनकी हाउसिंग सेक्टर में बड़ी हिस्सेदारी है? केस-शिलर सूचकांक इन सभी संकेतकों में अंतर्दृष्टि प्रदान करता है।

यह भी संभव है कि शिकागो मर्केंटाइल एक्सचेंज पर एसएंडपी / केस-शिलर होम प्राइस इंडेक्स फ्यूचर्स और ऑप्शंस में निवेश करके घर की कीमतों में बदलाव का फायदा उठाया जाए । इस तरह के निवेश को संपत्ति और रियल एस्टेट डेवलपर्स, बैंक, बंधक उधारदाताओं और घर आपूर्तिकर्ताओं जैसे व्यवसायों के लिए अनुशंसित किया जाता है ताकि उन्हें आवास क्षेत्र में उनके बड़े दांव के जोखिम को कम करने में मदद मिल सके। यहां तक ​​कि ऐसे व्यवसाय जिनके पास आवास के साथ बहुत कम या कुछ भी नहीं है, वे अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने और निवेश जोखिमों का प्रबंधन करने के लिए इन उत्पादों में निवेश करना चाहते हैं।

अंत में, बहुत से लोगों के पास कम से कम उतना ही होता है, अगर अधिक नहीं, तो अपने घरों में निवेश करें जैसा कि वे शेयरों में करते हैं। इस प्रकार होम प्राइस मूवमेंट का उनके पोर्टफोलियो के कुल मूल्य पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है।

दो वैकल्पिक अमेरिकी आवास मूल्य सूचकांक

हाउस प्राइस इंडेक्स (एचपीआई)

अमेरिकी फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी (FHFA), 2008 के आवास और आर्थिक वसूली अधिनियम के तहत स्थापित किया,  तिमाही हाउस मूल्य सूचकांक (HPI) प्रकाशित करती है।एचपीआई सभी 50 राज्यों में 400 महानगरीय क्षेत्रों को कवर करता है और इसमें 1970 के दशक के डेटा शामिल हैं।।

एफएचएफए एचपीआई एफएचएफए द्वारा उत्पादित और घर की लाखों बिक्री के दसियों के आधार पर कई इंडेक्स के लिए कैच-ऑल टर्म है। एफएचएफए के डिविजन ऑफ रिसर्च एंड स्टैटिस्टिक्स के लिए पर्यवेक्षक अर्थशास्त्री विल डोनर बताते हैं कि विभिन्न बाजार क्षेत्रों को उजागर करने के लिए, एफएचएफए तीन मुख्य प्रकार के सूचकांक बनाता है: खरीद केवल एचपीआई, ऑल-ट्रांजेक्शन एचपीआई, और विस्तारित-डेटा एचपीआई।

सभी लेन-देन HPI, उदाहरण के लिए, शामिल refinances, नहीं, खरीद, जबकि वार्षिक HPI सबसे व्यापक डेटा शामिल हैं: ज़िप कोड, काउंटी, और जनगणना पथ स्तर तक नीचे। उदाहरण के लिए, केवल खरीद HPI, मीडिया में सबसे अधिक उद्धृत की जाती है। विस्तारित-डेटा एचपीआई में एफएचए बंधक और सार्वजनिक रिकॉर्ड से जानकारी शामिल है, जो डेटा को ऋण की सीमा के नीचे बेचने वाले घरों के पूरे बाजार को कवर करने की अनुमति देता है।

एफएचएफए चिकित्सकों और शोधकर्ताओं के लिए अन्य वैकल्पिक सूचकांक भी बनाता है। संकट मुक्त एचपीआई फौजदारी और कम बिक्री को बाहर करता है। वार्षिक एचपीआई दानेदार भौगोलिक स्तरों, जैसे 2,000 से अधिक काउंटियों, 19,000 ज़िप कोड और 50,000 जनगणना ट्रैकों के लिए डेटा प्रदान करता है।

ऋण प्रदर्शन गृह मूल्य सूचकांक

CoreLogic द्वारा निर्मित लोन परफॉर्मेंस होम प्राइस इंडेक्स, रिपीट-सेल्स डेटा का भी उपयोग करता है, लेकिन इसे और अधिक व्यापक बनाने के लिए सेट किया गया है। CoreLogic HPI प्रकाशन के समय 7,100 से अधिक ज़िप कोड, 930-प्लस कोर आधारित सांख्यिकीय क्षेत्र (CBSA), और सभी 50 राज्यों और कोलंबिया जिले में स्थित 1,300 से अधिक काउंटी शामिल हैं। हालाँकि डेटा में पाँच सप्ताह का अंतराल है, CoreLogic अपने राष्ट्रीय डेटा सेट को हर महीने स्क्रैच से फिर से बनाता है।

विदेशी आवास मूल्य सूचकांक

संयुक्त राज्य अमेरिका एकमात्र देश नहीं है जो आवास मूल्य सूचकांक का उत्पादन करता है।

• कनाडा का प्रमुख सूचकांकनेशनल कम्पोजिट हाउस प्राइस इंडेक्स है, जो रिपीट-सेल्स पद्धति का भी उपयोग करता है।यह वैंकूवर, कैलगरी, टोरंटो, ओटावा, मॉन्ट्रियल और हैलिफ़ैक्स सहित शहरों में एकल-परिवार के घर की बिक्री के डेटा को जोड़ती है।।
• आयरलैंड का स्थायी tsb हाउस प्राइस इंडेक्स, आयरिश घरेलू बैंकिंग बाजार में खुदरा वित्तीय सेवाओं के एक महत्वपूर्ण प्रदाता, स्थायी tsb Group Holdings, PLC द्वारा निर्मित किया जाता है।वास्तव में, समूह देश के आवासीय बंधक ऋणों का लगभग 15% हिस्सा है।  यह सूचकांक एक घर के आकार, प्रकार, स्थान और अन्य विशेषताओं को बहु-आयामी रैखिक प्रतिगमन विश्लेषण नामक एक जटिल तकनीक का उपयोग करके उस पर एक मूल्य रखने से पहले खाते में लेता है ।
• यूनाइटेड किंगडम का प्रमुख सूचकांकहैलिफ़ैक्स हाउस प्राइस इंडेक्स है, जिसका नाम हैलिफ़ैक्स, लॉयड्स बैंकिंग समूह का एक प्रभाग और यूके का सबसे बड़ा बंधक ऋणदाता है।यह सूचकांक एक बहुभिन्नरूपी रैखिक प्रतिगमन विश्लेषण का भी उपयोग करता है।

तल – रेखा

केस-शिलर सूचकांक अमेरिकी आवास बाजार और व्यापक अर्थव्यवस्था का व्यापक रूप से इस्तेमाल और सम्मानित बैरोमीटर है। लेकिन यह देखने वाला एकमात्र बैरोमीटर नहीं है। किसी भी गंभीर अचल संपत्ति या अन्य प्रकार के निवेशक के लिए, वैकल्पिक अमेरिकी आवास सूचकांक, साथ ही विदेशी एचपीआई को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए।