UPREIT

UPREIT क्या है?

UPREIT का मतलब है छाता साझेदारी रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट। एक UPREIT एक अद्वितीय REIT संरचना है जो संपत्ति के मालिकों को अपनी संपत्ति को UPREIT में शेयर स्वामित्व के लिए विनिमय करने की अनुमति देता है। हालांकि, UPREIT आमतौर पर आंतरिक राजस्व संहिता (IRC) धारा 721 के आदान-प्रदान के अधीन हैं ।

चाबी छीन लेना

• एक UPREIT एक अद्वितीय REIT संरचना है जो संपत्ति के मालिकों को अपनी संपत्ति को UPREIT में शेयर स्वामित्व के लिए विनिमय करने की अनुमति देता है।
• UPREIT में प्रॉपर्टी-फॉर-शेयर एक्सचेंज आमतौर पर शीर्षक 26 आंतरिक राजस्व संहिता की धारा 721 के तहत अनुमति दी जाती है।
• UPREIT संपत्ति योगदानकर्ता UPREIT इकाइयों के बदले में संपत्ति की बिक्री पर करों को स्थगित कर सकते हैं, हालांकि UPREIT इकाइयों पर पूंजीगत लाभ कर मानक REIT कराधान के अधीन हैं।

UPREITs को समझना

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) को ड्वाइट डी। ईसेनहॉवर द्वारा वैकल्पिक रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड के एक प्रकार के रूप में पेश किया गया था। REIT को एक प्रकार के रियल एस्टेट पोर्टफोलियो के रूप में बनाया जाता है जिसमें रियल एस्टेट प्रॉपर्टी और रियल एस्टेट फाइनेंसिंग कैपिटल शामिल हैं। आरईआईटी एक इकाई है जो निवेशकों को व्यापार की इक्विटी इकाइयों या शेयरों के लिए निवेश योगदान करने की अनुमति देता है। 

जैसा कि REIT बाजार में विकसित हुआ है, विभिन्न प्रकार के निवेशकों के लिए प्रदान करने के लिए कुछ वैकल्पिक संरचनाएं विकसित की गई हैं। UPREIT एक ऐसी संरचना है, जिसे मुख्य रूप से शेयर स्वामित्व के बदले संपत्ति योगदान के भत्ते के लिए जाना जाता है। DownREIT और कुछ अन्य विकल्प भी अंकुर के रूप में बनाया गया है।

उनके गठन में, आरईआईटी किसी भी प्रकार की व्यावसायिक संरचना को लेने का विकल्प चुन सकते हैं। सार्वजनिक रूप से कारोबारित आरईआईटी को निगमों के रूप में संरचित किया जाएगा। निजी आरईआईटी आमतौर पर एक ट्रस्ट या एसोसिएशन के रूप में संरचित होना चुनते हैं, हालांकि वे अन्य स्थितियों को भी चुन सकते हैं। अधिकांश गैर-निगमों की तरह, निजी संस्थाओं के पास भी निगम के रूप में कर लगाने का विकल्प होता है।

किसी भी आरईआईटी के लिए मुख्य रूप से महत्वपूर्ण यह है कि वे आईआरसी शीर्षक 26, अनुभाग 856-859 की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं। इन आवश्यकताओं को पूरा करते समय, एक आरईआईटी अपनी आय से अपने सभी शेयरधारकों को पारित कर सकता है। जैसे, पास-थ्रू आय को कटौती माना जाता है और आरईआईटी करों में बहुत कम भुगतान करता है। मुख्य आवश्यकता यह है कि 90% से अधिक व्यवसाय अचल संपत्ति संपत्ति से संबंधित है ।

विशेष ध्यान 

संपत्ति बेचने के बजाय, एक मालिक इकाइयों के बदले इसे एक UPREIT में योगदान कर सकता है। शेयर इकाइयों का आम तौर पर योगदान की गई संपत्ति के समान मूल्य होता है। चूंकि आरईआईटी को बेची गई संपत्ति आईआरसी धारा 721 के तहत कवर की गई है, इसलिए लेनदेन एक कर योग्य घटना नहीं बनाता है।

संपत्ति-से-शेयर रूपांतरण में, UPREIT विशेष प्रावधान तय कर सकते हैं। अक्सर, एक्सचेंज विक्रेता को विशेष इकाइयाँ प्रदान करता है जो संपत्ति विक्रेता को यह चुनने की अनुमति देते हैं कि वे आरईआईटी में कैसे निहित करना चाहते हैं। संपत्ति विक्रेताओं को तुरंत इकाइयों को REIT शेयरों में बदलने की अनुमति दी जा सकती है। अन्य विकल्प भी उपलब्ध हो सकते हैं जैसे न्यूनतम एक वर्ष के लिए शेयर रखना और फिर नकद प्राप्त करना।

एक बार एक निवेशक अपनी संपत्ति को एक UPREIT को बेचता है, UPREIT संपत्ति और उसके साथ शामिल सभी प्रशासन का मालिक है। UPREIT प्रबंधन मूल REITs से कुछ अधिक जटिल हो सकता है क्योंकि धारा 721 एक्सचेंज विकल्प और नए प्रावधानों के लिए इसके साथ आने वाले सभी प्रावधानों का है। UPREIT प्रबंधक रिटर्न बनाने के उद्देश्य से अपने REIT पोर्टफोलियो के प्रबंधन के लिए जिम्मेदार हैं। 

UPREIT के शेयर प्रबंधन की गतिविधियों, रियल एस्टेट संपत्तियों के मूल्यांकन, वित्तपोषण सौदों, और किसी भी अन्य लेनदेन के आधार पर उतार-चढ़ाव कर सकते हैं। यह शेयरधारकों के लिए अस्थिरता पैदा कर सकता है। UPREIT शेयरधारकों के पास आमतौर पर लचीली तरलता होगी जो उन्हें अपने शेयरों को आसानी से नकदी में बदलने की अनुमति देती है जब भी वे चुनते हैं।

UPREITs के लाभ 

UPREITs अपनी संपत्ति बेचने के इच्छुक किसी भी संपत्ति के मालिक के लिए एक व्यवहार्य विकल्प हो सकता है। जैसे, यह व्यक्तिगत संपत्ति मालिकों और वाणिज्यिक संपत्ति मालिकों दोनों के लिए अपील कर सकता है। कोई भी संपत्ति स्वामी जो UPREIT में धारा 721 का विनिमय करने का विकल्प चुनता है, वह संपत्ति के मूल्य को UPITIT इकाइयों के रूप में प्राप्त कर सकता है। 

UPREIT में धारा 721 का आदान-प्रदान एक कर योग्य घटना नहीं बनाता है। हालांकि, सामान्य आरईआईटी कराधान मानकों के आधार पर यूनिथोलर्स पर कर लगाया जाता है। कुछ संपत्ति के मालिक एस्टेट प्लानिंग के लिए इस प्रकार के निवेश का उपयोग करना चुन सकते हैं क्योंकि यह संभवतः करों को पूरी तरह से बायपास कर सकता है।

UPREITs के लिए आवश्यकताएँ

एक UPREIT सभी मानक लेखांकन और कर दिशानिर्देशों के तहत एक REIT है। स्वामित्व शेयरों के बदले में REIT में संपत्ति के योगदान की अनुमति देने के लिए UPREITs बनाए गए थे। इसलिए इस संरचना को आईआरसी धारा 721 के मानकों द्वारा निर्देशित किया जाता है, जो संपत्ति को एक्सचेंजों को साझा करने के लिए कर क्षेत्रों पर चर्चा करता है। सामान्य तौर पर, REIT के भीतर धारा 721 के आदान-प्रदान की अनुमति देने वाले किसी भी REIT को UPREIT माना जा सकता है।

अधिकांश REITs अचल संपत्ति बाजार के एक विशिष्ट खंड पर ध्यान केंद्रित करेंगे, हालांकि मार्गदर्शक मानक केवल यह तय करते हैं कि अचल संपत्ति संपत्ति और संबद्ध वित्तपोषण को 90% से अधिक व्यापार करना चाहिए। UPREITs आमतौर पर एक ही निवेश की रणनीति का पालन करेंगे, एक लक्षित अचल संपत्ति आला पर ध्यान केंद्रित करते हुए।

धारा 721 संपत्ति के बदले में शेयरधारक इकाइयों की रिहाई के लिए मार्गदर्शक मानक प्रदान करता है। धारा 721 आईआरसी सेक्शन 1031 एक्सचेंज का विकल्प हो सकता है। धारा 1031 एक्सचेंज एक संपत्ति के मालिक को अपनी संपत्ति बेचने और करों से बचने के लिए एक तरह के विनिमय में आय का निवेश करने की अनुमति देते हैं। 

UPREITs में धारा 1031 के आदान-प्रदान की अनुमति नहीं है, क्योंकि उन्हें समान तरह के आदान-प्रदान की आवश्यकता होती है और संपत्ति के स्वामित्व को साझा करने की अनुमति नहीं होती है। इसलिए, UPREIT में धारा 721 का विनिमय आकर्षक हो सकता है। दोनों 721 और 1031 एक्सचेंज संपत्ति मालिक को करों को स्थगित करने की अनुमति देते हैं।

UPREIT बनाम डाउनरेइट

UPREITs, DownREITs, और अन्य सभी विशेष REIT संस्थाएं विशेष प्रावधानों के साथ अपने मूल में REIT हैं जो उन्हें कुछ अतिरिक्त लचीलापन प्रदान करते हैं। डीआरईआरआईटी एक संपत्ति निवेशक को आरईआईटी के साथ एक संयुक्त उद्यम में प्रवेश करने की अनुमति देता है। एक डाउनरेइट में, यूनिट एक्सचेंज मुख्य रूप से संयुक्त उद्यम में संपत्ति के मूल्य पर आधारित होता है जो संयुक्त उद्यम के लिए बेहतर रिटर्न बना सकता है।