क्या रियल एस्टेट निवेश सुरक्षित है? - KamilTaylan.blog
6 May 2021 9:37

क्या रियल एस्टेट निवेश सुरक्षित है?

क्या रियल एस्टेट एक जोखिम भरा निवेश है?2013 के बाद से, अचल संपत्ति अमेरिकियों के बहुमत (35%) के लिए शीर्ष निवेश पिक के रूप में, गैलप के वार्षिक अर्थव्यवस्था और व्यक्तिगत वित्त सर्वेक्षण के अनुसार, स्थान दिया गया है 2020 अप्रैल के शुरू में आयोजित  स्टॉक और म्यूचुअल फंड का यह कहते हैं अचल संपत्ति आगे (21%), बचत खाते (17%), सोना (16%), और बांड (8%) सबसे पसंदीदा निवेश के रूप में।

यह शीर्ष निवेश लेने वाला हो सकता है, लेकिन क्या रियल एस्टेट सुरक्षित है? किसी भी निवेश की तरह, रियल एस्टेट निवेश में जोखिम हैं। जब आप निवेश की संपत्ति खरीदने के बारे में सोच रहे हों तो यहां सात रियल एस्टेट निवेश जोखिम हैं।

चाबी छीन लेना

  • रियल एस्टेट निवेश आकर्षक हो सकता है, लेकिन जोखिमों को समझना महत्वपूर्ण है।
  • प्रमुख जोखिमों में खराब स्थान, नकारात्मक नकदी प्रवाह, उच्च रिक्तियों और समस्या किरायेदारों शामिल हैं।
  • अन्य जोखिमों पर विचार करने के लिए तरलता की कमी, छिपी हुई संरचनात्मक समस्याएं और अचल संपत्ति बाजार की अप्रत्याशित प्रकृति है।

1. रियल एस्टेट मार्केट अप्रत्याशित है

2008 के महान मंदी की ओर अग्रसर, कई निवेशकों (गलत तरीके से) का मानना ​​था कि अचल संपत्ति बाजार केवल एक दिशा में आगे बढ़ सकता है। मूल धारणा यह थी कि यदि आपने आज कोई संपत्ति खरीदी है, तो आप इसे बहुत बाद में बेच सकते हैं।

जबकि रियल एस्टेट मूल्य समय के साथ बढ़ने लगते हैं, रियल एस्टेट बाजार अप्रत्याशित है और आपका निवेश कम हो सकता है। आपूर्ति और मांग, अर्थव्यवस्था, जनसांख्यिकी, ब्याज दर, सरकार की नीतियां और अप्रत्याशित घटनाएं सभी अचल संपत्ति के रुझान में एक भूमिका निभाती हैं, जिसमें कीमतें और किराये की दरें शामिल हैं। आप सावधान अनुसंधान, परिश्रम और अपने रियल एस्टेट होल्डिंग्स की निगरानी के माध्यम से एक प्रवृत्ति के गलत पक्ष पर पकड़े जाने के जोखिम को कम कर सकते हैं।



रियल एस्टेट एक निवेश-और-यह-भूल जाओ निवेश नहीं है। आपको अपने निवेश की निगरानी करनी चाहिए और अपनी प्रविष्टि और निकास रणनीतियों को आवश्यकतानुसार समायोजित करना चाहिए।

2. एक बुरा स्थान चुनना

निवेश संपत्ति खरीदते समय स्थान हमेशा आपका पहला विचार होना चाहिए । आखिरकार, आप एक घर को एक अधिक वांछित पड़ोस में नहीं ले जा सकते हैं – और न ही आप एक परित्यक्त स्ट्रिप मॉल से बाहर खुदरा इमारत को स्थानांतरित कर सकते हैं।

स्थान अंततः उन कारकों को संचालित करता है जो लाभ कमाने की आपकी क्षमता का निर्धारण करते हैं – किराये की संपत्तियों की मांग, गुणों के प्रकार जो उच्चतम मांग, किरायेदार पूल, किराये की दरों और प्रशंसा की क्षमता में हैं। सामान्य तौर पर, सबसे अच्छा स्थान वह है जो निवेश पर उच्चतम रिटर्न उत्पन्न करेगा । हालांकि, सर्वश्रेष्ठ स्थानों को खोजने के लिए आपको कुछ शोध करना होगा।

3. नकारात्मक नकदी प्रवाह

एक अचल संपत्ति निवेश पर नकद प्रवाह वह पैसा है जो सभी खर्चों, करों और बंधक भुगतानों के भुगतान के बाद बचा है। नकारात्मक नकदी प्रवाह तब होता है जब आने वाला पैसा बाहर जाने वाले पैसे से कम होता है – मतलब, आप पैसे खो रहे हैं।



बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।

नकारात्मक नकदी प्रवाह के शीर्ष कारणों में शामिल हैं:

  • उच्च रिक्ति
  • बहुत अधिक रखरखाव
  • उच्च वित्तपोषण लागत
  • पर्याप्त किराया नहीं
  • सबसे अच्छा किराये की रणनीति का उपयोग नहीं

नकारात्मक नकदी प्रवाह के जोखिम को कम करने का सबसे अच्छा तरीका खरीदने से पहले अपना होमवर्क करना है। समय को सही ढंग से (और वास्तविक रूप से) अपनी प्रत्याशित आय और खर्चों की गणना करें – और यह सुनिश्चित करने के लिए अपने उचित परिश्रम करें कि संपत्ति एक अच्छे स्थान पर है।

4. उच्च रिक्ति दर

चाहे आप एक एकल-परिवार के घर या एक कार्यालय भवन के मालिक हों, आपको किराये की आय उत्पन्न करने के लिए उन इकाइयों को किरायेदारों से भरना होगा। दुर्भाग्य से, अचल संपत्ति निवेश में उच्च रिक्ति दर का जोखिम हमेशा होता है । यदि आप संपत्ति के बंधक, बीमा, संपत्ति कर, रखरखाव और इस तरह के भुगतान के लिए किराये की आय पर भरोसा करते हैं तो उच्च रिक्तियों विशेष रूप से जोखिम भरा है ।

उच्च रिक्ति दर के जोखिम से बचने का प्राथमिक तरीका उच्च मांग के साथ एक निवेश संपत्ति खरीदना है, (आपने अनुमान लगाया था) एक अच्छा स्थान। यदि आप अपना रिक्ति जोखिम कम कर सकते हैं:

  • क्षेत्र के लिए बाजार की सीमा के भीतर अपने किराये की दरों का मूल्य
  • विज्ञापन, बाज़ार, और अपनी संपत्ति का प्रचार करें, जहाँ आपका लक्ष्य किरायेदार संपत्ति की जानकारी (जैसे, पारंपरिक तरीके और ऑनलाइन?) देख सकता है।
  • नए किरायेदारों की तलाश शुरू करें जैसे ही एक वर्तमान एक नोटिस देता है कि वे बाहर जा रहे हैं
  • सुनिश्चित करें कि आपकी संपत्ति साफ, सुव्यवस्थित और सुव्यवस्थित है
  • किरायेदारों को खुश रखने के लिए प्रोत्साहन और पुरस्कार प्रदान करें
  • एक रियल एस्टेट पेशेवर के साथ अपनी संपत्ति की सूची बनाएं
  • अच्छा होने और गुणवत्ता वाले गुणों को किराए पर देने के लिए एक प्रतिष्ठा विकसित करें (विचार करें: Airbnb समीक्षाएं)

5. समस्या किरायेदारों

रिक्ति जोखिम से बचने के लिए, आप अपने निवेश गुणों को किरायेदारों से भरा रखना चाहते हैं। लेकिन यह एक और जोखिम पैदा कर सकता है: समस्या किरायेदारों। एक बुरा किरायेदार अंत में कोई किरायेदार नहीं होने की तुलना में वित्तीय नाली (और सिरदर्द) के अधिक हो सकता है। किरायेदारों के साथ आम समस्याओं में वे शामिल हैं:

  • समय पर भुगतान न करें, या बिल्कुल भुगतान न करें (जो लंबी / महंगी निकासी प्रक्रिया का कारण बन सकता है)
  • संपत्ति को कचरा
  • बहुत देर होने तक रखरखाव के मुद्दों की रिपोर्ट न करें
  • अतिरिक्त रूममेट्स (मानव या जानवर) की मेजबानी करें
  • उनकी किरायेदार जिम्मेदारियों को अनदेखा करें

जबकि एक समस्या किरायेदार होने के जोखिम को खत्म करना असंभव है, आप पूरी तरह से किरायेदार स्क्रीनिंग प्रक्रिया को लागू करके अपनी रक्षा कर सकते हैं। प्रत्येक आवेदक पर क्रेडिट चेक और आपराधिक पृष्ठभूमि की जांच अवश्य करें । इसके अलावा, देर से भुगतान, संपत्ति की क्षति और निष्कासन जैसे लाल झंडे की तलाश के लिए प्रत्येक आवेदक के पिछले मकान मालिकों से संपर्क करें।



सुनिश्चित करें कि आप और आपके निवेश गुण नुकसान और देयता के खिलाफ पर्याप्त रूप से बीमित हैं।

यह भी अनुशंसा की जाती है कि आप संभावित किरायेदार के कार्य इतिहास की जांच करें। सुनिश्चित करें कि उनके पास एक स्थिर वेतन है जो उचित रूप से किराए और रहने वाले खर्चों को कवर कर सकता है। बिखरे हुए काम के इतिहास पर ध्यान देना भी एक अच्छा विचार है। एक आवेदक जो नौकरी से नौकरी के लिए बाउंस करता है, उसे किराए का भुगतान करने में परेशानी हो सकती है और पट्टे के बीच में स्थानांतरित होने की अधिक संभावना हो सकती है।

6. छिपी संरचनात्मक समस्याएं

एक निवेश पर पैसा खोने का एक निश्चित तरीका मरम्मत और रखरखाव की लागत को कम करना है।एक विशिष्ट एकल-परिवार के घर के लिए, उदाहरण के लिए, आप साइडिंग को ठीक करने के लिए $ 12,000 जितना एक नींव या $ 16,000 की मरम्मत के लिए देख सकते हैं।  संरचनात्मक मरम्मत, या मोल्ड या एस्बेस्टोस के लिए उपचार, आसानी से वाणिज्यिक भवनों के लिए हजारों डॉलर खर्च कर सकते हैं।

शुक्र है, आप इस जोखिम को कम कर सकते हैं यदि आप खरीदने से पहले संपत्ति का पूरी तरह से निरीक्षण करते हैं। एक योग्य और प्रतिष्ठित संपत्ति निरीक्षक, ठेकेदार, मोल्ड इंस्पेक्टर, और कीट नियंत्रण विशेषज्ञ को “हुड के नीचे देखने” और किसी भी छिपी समस्याओं को उजागर करने के लिए काम पर रखने में कंजूसी न करें। यदि कोई समस्या खोजी गई है, तो यह पता करें कि इसे ठीक करने में कितना खर्च आएगा और या तो वह काम करें जो आपके सौदे में खर्च हो या यदि वह आपको एक उचित लाभ कमाने से रोके।

7. तरलता की कमी

यदि आपके पास स्टॉक हैं, तो उन्हें बेचना आसान है यदि आपको पैसे की ज़रूरत है या बस कैश करना चाहते हैं। यह आमतौर पर रियल एस्टेट निवेश के मामले में नहीं है। तरलता की कमी के कारण, यदि आप अपनी संपत्ति को जल्दी से उतारना चाहते हैं, तो आप बाजार से नीचे या नुकसान में बेच सकते हैं।

हालांकि ऐसा नहीं है कि आप इस जोखिम को कम करने के लिए कर सकते हैं, अगर आपको नकदी की आवश्यकता है तो आपकी संपत्ति की इक्विटी में टैप करने के तरीके हैं। उदाहरण के लिए, आप एक घर इक्विटी ऋण (आवासीय किराये की संपत्तियों के लिए) ले सकते हैं, एक नकद-आउट-पुनर्वित्त -कर सकते हैं, वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए, एक वाणिज्यिक इक्विटी ऋण या इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट ले सकते हैं।

तल – रेखा

रियल एस्टेट को पारंपरिक रूप से एक ध्वनि निवेश माना जाता है, और प्रेमी निवेशक निष्क्रिय आय, उत्कृष्ट रिटर्न, कर लाभ, विविधीकरण, और धन बनाने के अवसर का आनंद ले सकते हैं। बस अन्य प्रकार के निवेशों के साथ, हालांकि, अचल संपत्ति निवेश जोखिम भरा हो सकता है।

आप अपने उचित परिश्रम से और पूरी तरह से अचल संपत्ति बाजार और किराये की संपत्ति विश्लेषण का संचालन करके अपने जोखिमों को सीमित कर सकते हैं। इसके अलावा, संपत्ति, स्क्रीन संभावित किरायेदारों का निरीक्षण करने के लिए पेशेवरों को नियुक्त करना सुनिश्चित करें, और अचल संपत्ति बाजार के बारे में सब कुछ सीखें।

ध्यान रखें कि रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी), रियल एस्टेट स्टॉक, रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग और रियल एस्टेट साझेदारी शामिल हैं।

आप एक नया कौशल सीखने या एक नया लाइसेंस प्राप्त करके अपने आप में निवेश करने पर विचार कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, कई रियल एस्टेट निवेशक लाइसेंस प्राप्त मल्टीपल लिस्टिंग सर्विस (एमएलएस) एक्सेस, नेटवर्किंग और कमीशन।