यदि आप अपना खुद का घर रखते हैं और कम से कम 62 वर्ष की आयु के हैं, तो रिवर्स मॉर्टगेज आपके घर की कुछ इक्विटी को नकदी में बदलने का अवसर प्रदान करता है। सबसे बुनियादी शब्दों में, एक रिवर्स मॉर्टगेज आपको अपने घर में इक्विटी के खिलाफ एक ऋण लेने की अनुमति देता है जहां आपको अपने जीवनकाल के दौरान ऋण चुकाने की ज़रूरत नहीं है जब तक आप घर में रह रहे हैं और इसे नहीं बेचा है।
यदि आप अपनी सेवानिवृत्ति को निधि देने के लिए उपलब्ध धनराशि को बढ़ाना चाहते हैं, लेकिन ऋण पर भुगतान करने के विचार को पसंद नहीं करते हैं, तो रिवर्स मॉर्टगेज विचार का एक विकल्प है। हालाँकि, कुछ जोखिम, लागत और नुकसान के बारे में भी पता होना चाहिए।
चाबी छीन लेना
- एक रिवर्स मॉर्टगेज में पुराने घर के मालिकों को अपने घर के इक्विटी मूल्य को नकदी में बदलने की अनुमति मिलती है।
- घर संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है और पुनर्भुगतान केवल तभी आवश्यक होता है जब गृहस्वामी चलता है या मृत्यु पर होता है।
- कई प्रकार के रिवर्स मॉर्टगेज मौजूद हैं, जो विभिन्न उद्देश्यों या लक्ष्यों के लिए अनुकूलित हैं।
- रिवर्स मॉर्टगेज से पैसे कैसे प्राप्त करें, इसके लिए कई अलग-अलग विकल्प भी हैं।
वे कैसे काम करते हैं
रिवर्स मॉर्टगेज के साथ, एक ऋणदाता घर में मूल्य के प्रतिशत के आधार पर घर के मालिक को भुगतान करता है। जब घर का मालिक मर जाता है या संपत्ति से बाहर निकल जाता है, तो तीन चीजों में से एक हो सकता है:
- गृहस्वामी या उत्तराधिकारी ऋण चुकाने के लिए घर बेच सकते हैं।
- गृहस्वामी या वारिस घर को रखने के लिए मौजूदा ऋण को पुनर्वित्त कर सकते हैं।
- ऋण शेष राशि के निपटान के लिए ऋणदाता को घर बेचने के लिए अधिकृत किया जा सकता है।
हालांकि, कई प्रकार के रिवर्स मॉर्टगेज हैं, जिनमें निजी उधारदाताओं द्वारा दिए गए प्रस्ताव शामिल हैं, वे आम तौर पर निम्नलिखित विशेषताएं साझा करते हैं:
- पुराने घर के मालिकों को युवा घर के मालिकों की तुलना में बड़ी ऋण राशि की पेशकश की जाती है। अधिक महंगे घर बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं।
- रिवर्स मॉर्टगेज घर के खिलाफ प्राथमिक ऋण होना चाहिए। अन्य उधारदाताओं को चुकाया जाना चाहिए या अपने ऋणों को प्राथमिक बंधक धारक के अधीन करने के लिए सहमत होना चाहिए।
- फाइनेंसिंग फीस को लोन की लागत में शामिल किया जा सकता है।
- ऋणदाता इस घटना में पुनर्भुगतान का अनुरोध कर सकता है कि गृहस्वामी संपत्ति को बनाए रखने में विफल रहता है, संपत्ति को बीमाकृत रखने में विफल रहता है, अपने संपत्ति करों का भुगतान करने में विफल रहता है , दिवालियापन की घोषणा करता है, संपत्ति छोड़ देता है या धोखाधड़ी करता है। अगर घर की निंदा की जाती है या गृहस्वामी संपत्ति के शीर्षक के लिए एक नया मालिक जोड़ता है, तो संपत्ति के सभी या हिस्से पर मुकदमा करता है, संपत्ति के ज़ोनिंग वर्गीकरण में बदलाव करता है, या संपत्ति के खिलाफ अतिरिक्त ऋण लेता है, तो ऋणदाता भी पुनर्भुगतान का अनुरोध कर सकता है।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
एचईसीएम ऋण
रिवर्स मॉर्गेज 1960 के दशक के आसपास रहे हैं, लेकिन सबसे आम रिवर्स मॉर्टगेज एक फ़ेडरली-इंश्योरेंस होम इंश्योरेंस रूपांतरण बंधक (HECM) है। ये बंधक पहली बार 1989 में पेश किए गए थे और अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) द्वारा प्रदान किए गए थे।
एचईसीएम संघीय सरकार द्वारा जारी किए गए एकमात्र रिवर्स बंधक हैं, जो उधारकर्ताओं के लिए लागतों को सीमित करता है और गारंटी देता है कि ऋणदाता दायित्वों को पूरा करेंगे। एचईसीएम के लिए प्राथमिक दोष यह है कि अधिकतम ऋण राशि सीमित है।
गैर-एचईसीएम ऋण
गैर-एचईसीएम रिवर्स मॉर्टगेज विभिन्न प्रकार के उधार संस्थानों से उपलब्ध हैं। इन रिवर्स बंधक का प्राथमिक लाभ यह है कि वे एचईएमसी सीमा से अधिक मात्रा में ऋण प्रदान करते हैं। गैर-एचईसीएम ऋणों की कमियों में से एक यह है कि वे संघ द्वारा बीमा नहीं किए जाते हैं और एचईसीएम ऋणों की तुलना में काफी अधिक महंगे हो सकते हैं।
कुल वार्षिक ऋण लागत
यद्यपि एक एचईसीएम बंधक पर ब्याज दर सरकार द्वारा निर्धारित की जाती है, और एचईसीएम ऋण की उत्पत्ति लागत घर के मूल्य का 2% तक सीमित है, ऋण की कुल लागत अभी भी ऋणदाता द्वारा भिन्न हो सकती है। इसके अलावा, एक ऋणदाता की तलाश में, उधारकर्ताओं को तीसरे पक्ष के समापन लागत, बंधक बीमा और सर्विसिंग शुल्क पर विचार करना चाहिए।
बंधक लागतों की तुलना में उधारकर्ताओं की सहायता करने के लिए, फेडरल ट्रुथ इन लेंडिंग एक्ट में कुल ऋण ऋण लागत ( TALC ) के रूप में लागत प्रकटीकरण के साथ उधारकर्ताओं को प्रस्तुत करने के लिए बंधक प्रदाताओं की आवश्यकता होती है । विभिन्न विक्रेताओं से ऋण की तुलना करते समय इस संख्या का उपयोग करें; बस ध्यान रखें कि रिवर्स मॉर्टगेज की वास्तविक लागत काफी हद तक चयनित आय विकल्पों पर निर्भर करेगी।
आय के विकल्प
एचईसीएम रिवर्स बंधक एकमुश्त भुगतान, क्रेडिट लाइन, मासिक नकद अग्रिम, या इनमें से किसी भी संयोजन सहित आय-सृजन के विभिन्न प्रकार के विकल्प प्रदान करते हैं।
क्रेडिट लाइन शायद एचईसीएम ऋण की सबसे दिलचस्प विशेषता है क्योंकि उधारकर्ता के लिए उपलब्ध राशि ब्याज की राशि से समय के साथ बढ़ जाती है। गैर-एचईसीएम ऋण कम आय विकल्प प्रदान करते हैं।
ब्याज दर
एचईसीएम रिवर्स मॉर्टगेज पर ब्याज दर एक साल के अमेरिकी ट्रेजरी सुरक्षा दर से जुड़ी है । उधारकर्ताओं के पास एक ब्याज दर का चयन करने का विकल्प है जो हर साल बदल सकता है या हर महीने बदल सकता है।
एक वर्ष की अमेरिकी ट्रेजरी सुरक्षा दर में किसी भी वृद्धि या कमी के रूप में उसी दर से एक वार्षिक समायोज्य दर में परिवर्तन होता है। यह वार्षिक समायोज्य दर प्रति वर्ष 2% या ऋण के जीवन पर 5% से अधिक है। मासिक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) एआरएम की तुलना में कम ब्याज दर के साथ शुरू होता है और प्रत्येक महीने समायोजित होता है। यह ऋण के जीवन पर 10% ऊपर या नीचे जा सकता है।
कैसे रिवर्स बंधक मदद कर सकते हैं: एक केस स्टडी
लगभग half० और उससे अधिक उम्र के लगभग आधे वरिष्ठ नागरिक जिनके पास क्रेडिट कार्ड है, वे हर महीने अपना शेष राशि का भुगतान नहीं करते हैं, लेकिन रिवर्स मॉर्टगेज उस समस्या में मदद कर सकते हैं।
यूएस सोशल सिक्योरिटी एडमिनिस्ट्रेशन द्वारा वित्तपोषित और सितंबर 2016 में मिशिगन विश्वविद्यालय के मिशिगन रिटायरमेंट रिसर्च सेंटर, शोधकर्ताओं स्टेफनी मौलटन, डोनाल्ड द्वारा प्रकाशित वर्किंग पेपर में ” होम इक्विटी एक्सट्रैक्शन और रिवर्स मॉर्टगेज सीनियर हाउस के क्रेडिट परिणामों को कैसे प्रभावित करते हैं “। हॉरिन, सैमुअल डोडिनी और मैक्सिमिलियन डी। श्मेइसर ने पाया कि जब वरिष्ठ नागरिकों को बंधक मुक्त कर दिया जाता है, तो क्रैडिट कार्ड के ऋण में गिरावट आती है।
Foreclosures और ऋण भुगतान में कमी भी कम आम हो जाती है, कम से कम तीन साल में रिवर्स मॉर्टगेज के बाद। दो साल में रिवर्स मॉर्टगेज का लाभ उठाने से पहले सीनियर्स को क्रेडिट शॉक का सबसे ज्यादा फायदा हुआ। (शोधकर्ताओं ने “क्रेडिट शॉक” को 25 अंकों या उससे अधिक के क्रेडिट स्कोर ड्रॉप के रूप में परिभाषित किया है।) इन वरिष्ठों ने अपने क्रेडिट के कारण किसी अन्य प्रकार के होम इक्विटी ऋण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं की हो सकती है; रिवर्स मॉर्टगेज के लिए योग्यता सीनियर के क्रेडिट स्कोर पर निर्भर नहीं करती है।
अध्ययन में पाया गया कि रिवर्स मॉर्टगेज उधारकर्ताओं ने अपने क्रेडिट कार्ड ऋण को उन उधारकर्ताओं की तुलना में कम कर दिया, जिन्होंने अन्य प्रकार के होम इक्विटी लोन (क्लोज-एंड होम इक्विटी लोन, होम इक्विटी लाइन्स ऑफ क्रेडिट ( कैश-आउट रिफाइनिंग्स को बंद कर दिया । फ्रंट सोम्स और रिवर्स मॉर्टगेज द्वारा प्रदान की जाने वाली मासिक नकदी प्रवाह में वृद्धि से वरिष्ठ नागरिकों को अपने क्रेडिट कार्ड ऋण का भुगतान करने में मदद मिली।
अध्ययन के अनुसार, वरिष्ठ नागरिकों ने शुरू में एक रिवर्स मॉर्गेज का उपयोग करके $ 10,000 वापस ले लिए, उस राशि को उधार लेने के बाद पहले वर्ष में अपने क्रेडिट कार्ड ऋण को $ 2,364 से कम कर दिया। अतिरिक्त उधार के परिणामस्वरूप न्यूनतम अतिरिक्त ऋण भुगतान हुआ: प्रत्येक अतिरिक्त $ 10,000 वापस लेने के लिए, वरिष्ठ नागरिकों ने एक और $ 166 का भुगतान किया, और मासिक नकद में प्रत्येक अतिरिक्त $ 100 के लिए रिवर्स मॉर्टगेज प्रवाह उत्पन्न हुआ, वरिष्ठों ने पूरे वर्ष के लिए ऋण में अतिरिक्त $ 45 का भुगतान किया ।
यह ध्यान देने योग्य है कि यह अध्ययन उन उधारकर्ताओं को शामिल करता है जिन्होंने 2008 और 2011 के बीच रिवर्स मॉर्टगेज लिया था, हाल के वित्तीय इतिहास में एक विशिष्ट अनिश्चित अवधि। आर्थिक समृद्धि की अवधि के दौरान किए गए एक समान अध्ययन के अलग-अलग निष्कर्ष हो सकते हैं।
क्रेडिट कार्ड ऋण के समाधान के रूप में एक रिवर्स मॉर्टगेज पर विचार करने वाले वरिष्ठों को यह मूल्यांकन करना चाहिए कि क्या होम इक्विटी की राशि वे रिवर्स मॉर्टगेज फीस में खो देंगे और ब्याज क्रेडिट कार्ड की ब्याज की राशि के संदर्भ में वे इसके लायक हैं। यह एक जटिल गणना है जो एक एकाउंटेंट या वित्तीय योजनाकार द्वारा सबसे अच्छा प्रदर्शन किया जाता है। एक रिवर्स मॉर्टगेज काउंसलर इस प्रश्न का उत्तर देने के लिए पर्याप्त जानकार नहीं हो सकता है।
तल – रेखा
अपने घर के खिलाफ ऋण लेना एक बड़ा निर्णय है जो आपके वर्तमान वित्त और संपत्ति को प्रभावित करेगा जिसे आप अपने उत्तराधिकारियों को छोड़ देते हैं। इसमें ऋण की उत्पत्ति, सर्विसिंग और ब्याज सहित पर्याप्त लागत शामिल है ।
आपको यह भी याद रखने की जरूरत है कि, रिवर्स मॉर्टगेज के साथ, कर्ज पर ब्याज के कारण आपका कर्ज समय के साथ बढ़ता जाता है। यदि आप ऋण के बारे में अपना मन बदलते हैं, या स्वास्थ्य कारणों से संपत्ति से बाहर जाने की आवश्यकता है, तो संपत्ति की बिक्री से आय का उपयोग रिवर्स मॉर्टगेज का भुगतान करने के लिए किया जाता है। ऋण के आकार और संपत्ति के मूल्य के आधार पर, ऋण चुकाने के बाद बहुत कम या कोई पैसा शेष नहीं हो सकता है।
रिवर्स मॉर्टगेज लेने से पहले, आपको इस विषय पर पूरी तरह से शोध करना चाहिए, विभिन्न प्रकार के उधारदाताओं से लागतों की तुलना करनी चाहिए और सभी प्रकटीकरण दस्तावेजों को पढ़ना चाहिए। रिवर्स मॉर्टगेज से प्राप्त आय का निवेश करते समय आमतौर पर सलाह नहीं दी जाती है क्योंकि ऋण की लागतों और ब्याज के बीच में कटौती करने की आवश्यकता होती है, रिवर्स मॉर्टगेज से प्राप्त आय आपके निवेश पोर्टफोलियो के अन्य तत्वों को फिर से भरने का अवसर प्रदान कर सकती है। बंधक को संभालने से पहले, नकदी प्रवाह पर विचार करें, रिवर्स बंधक प्रदान करेगा और निहितार्थों की समीक्षा करेगा यह आय का नया स्रोत आपकी समग्र निवेश रणनीति पर होगा।