कमी वाणिज्यिक रियल एस्टेट शुल्क को कम करता है

वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेशक जो निश्चित दर ऋण वित्तपोषण का पक्षलेते हैं वे कभी-कभी खुद को प्रीपेमेंट पेनल्टीका भुगतान करने के लिए पाते हैंजब वे अपने ऋण की परिपक्वता तारीखों से पहले अपने ऋण का निपटान करते हैं । अलग-अलग प्रीपेमेंट विकल्पों में से, ब्याज दरों में बढ़ोतरी होने पर सबसे बड़ा लचीलापन और संभावित वित्तीय लाभ प्रदान करने वाला डिफेंस है।

क्या है कमी?

कमी, जैसा कि इसके नाम से पता चलता है, यह आवश्यक शुल्क को कम करने की एक विधि है जब एक उधारकर्ता एक निश्चित दर वाले वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण को प्रीपे करने का फैसला करता है । ऋणदाता को नकद भुगतान करने के बजाय, बचाव विकल्प उधारकर्ता को ऋण पर मूल संपार्श्विक के लिए एक और नकदी-प्रवाह संपत्ति का आदान-प्रदान करने की अनुमति देता है ।

नया संपार्श्विक (सामान्य रूप से ट्रेजरी सिक्योरिटीज) आमतौर पर मूल वाणिज्यिक अचल संपत्ति की तुलना में बहुत कम जोखिम भरा होता है। इस परिदृश्य में, ऋणदाता बहुत बेहतर है क्योंकि यह समान नकदी प्रवाह प्राप्त करता है और बदले में एक बेहतर, जोखिम-समायोजित निवेश प्राप्त करता है। हालांकि ऋणदाता के लिए चूक का लाभ स्पष्ट है, उधारकर्ताओं को भी काफी लाभ हो सकता है। यदि ऋण पर ब्याज दर गिरवी रखने वालों की तुलना में अधिक हो जाती है, तो उधारकर्ता मूल्य बना सकते हैं और प्रीपेमेंट पर अपनी जेब में नकदी डाल सकते हैं। क्योंकि एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण की बातचीत के दौरान चूक की पेशकश एक विकल्प है, उधारकर्ताओं को अपने वित्तपोषण के साथ मूल्य बनाने की संभावना को संरक्षित करने के लिए इस पर विचार करना चाहिए।

कमी के लिए तर्क

परिवर्तनीय-दर वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण अल्पकालिक जरूरतों जैसे कि निर्माण या पुल वित्तपोषण के वित्तपोषण का एक उपयुक्त तरीका है, जो पट्टे के चरण में अचल संपत्ति के मालिकों के लिए पूंजीगत ऋण है; यह तब चुकाया जाता है जब संपत्ति अंततः नकदी प्रवाह पैदा करती है।

हालांकि ब्याज दर का जोखिम अधिक है, और वित्तीय नकारात्मकता की कोई सीमा नहीं है, कुछ उधारकर्ता दीर्घकालिक, परिवर्तनीय-दर वित्तपोषण लेंगे। यह अक्सर तब होता है जब उच्च संभावना होती है कि ऋण प्रवाह के साथ नकदी प्रवाह के साथ एक संपत्ति बेची जाएगी।

उधारकर्ता कई कारणों से चर-दर वित्तपोषण का उपयोग करते हैं। एक महत्वपूर्ण कारण पूर्व-भुगतान दंड को दरकिनार करना है जो उधारदाताओं को निश्चित-दर ऋण के पूर्व भुगतान पर की आवश्यकता होती है। वैरिएबल-रेट फाइनेंसिंग पर, ऋणदाता पुनर्निवेश जोखिम को नहीं उठाते हैं क्योंकि ऋण की दरें बाजार के साथ तैरती हैं। जब चुकाया जाता है, तो धन फिर से उसी बाजार दरों पर उधार दिया जा सकता है।

ऋणदाताओं के लिए जोखिम

फिक्स्ड-रेट फाइनेंसिंग में वित्तीय घाटा पैदा करने या पूंजी चुकाने पर ऋणदाता की उपज में कमी की संभावना होती है और फिर कम बाजार दरों पर उधार दिया जाता है। पुनर्निवेश जोखिम के लिए संभावित होने के कारण, उधारदाताओं को आमतौर पर उन लोगों से कुछ पूर्व भुगतान जुर्माना की आवश्यकता होती है जो एक निश्चित दर पर उधार लेते हैं। मूल रूप से, उधारदाताओं को ‘ उपज रखरखाव ‘ की आवश्यकता होती है, जो यह तय करता है कि ऋण परिपक्वता की शेष अवधि के लिए उधारकर्ता प्रीपेड पूंजी पर दर अंतर (ऋण दर और प्रचलित बाजार दर के बीच) का भुगतान करते हैं। क्योंकि नई बंधक परिसंपत्तियों की उत्पत्ति से संबंधित अवसर और वित्तीय लागत है, पुनर्निवेश को पुनर्निवेश जोखिम को खत्म करने और प्रीपेड पूंजी को फिर से उधार देने की आवश्यकता के रूप में डिजाइन किया गया था।

कमी ऋण लेने वालों को संपत्तियों के साथ संपार्श्विक को बदलने की अनुमति देती है जो मूल ऋण के समान नकदी प्रवाह प्रदान करते हैं। यह संपत्ति विनिमय उधारदाताओं को प्रीपेड पूंजी को बदलने के लिए नए ऋण देने के अवसरों को खोजने के बिना ऋण अवधि में अपनी अपेक्षित उपज प्राप्त करने के लिए जारी रखने की अनुमति देता है। जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, एक कम जोखिम वाली संपत्ति (एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्ति के स्थान पर अमेरिकी ट्रेजरी) का आदान-प्रदान ऋणदाता के निवेश के समग्र जोखिम को कम करता है। यह संस्थान हैं जो के लिए और भी अधिक लाभ है प्रतिभूतिकरण इन बंधक। इस संभावना को बढ़ाकर कि निवेशकों को ब्याज और मूलधन के सभी अनुबंधित भुगतान प्राप्त होंगे, चूक से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के मूल्य के साथ-साथ ऋणदाताओं के मुनाफे में भी वृद्धि होती है।

उधारकर्ताओं के लिए लाभ और मुद्दे

उपज रखरखाव के विपरीत, डिफेंसेंस उधारकर्ताओं के लिए उल्टा क्षमता प्रदान करता है जब बाजार दर अनुबंधित ऋण दर से ऊपर उठती है। यील्ड रखरखाव को एक दंड के रूप में संदर्भित किया जाता है, क्योंकि उधारकर्ता भुगतान के कुछ प्रकार के अधीन होते हैं, भले ही किस दिशा में बाजार की दरें चलती हों। यह आमतौर पर पैदावार रखरखाव गणना के अधिक या प्रीपेड राशि के प्रतिशत के रूप में संरचित होता है। क्योंकि चूक के लिए ट्रेजरी बॉन्ड की खरीद की आवश्यकता होती है, दरों की आवाजाही इन परिसंपत्तियों की लागतों को सीधे प्रभावित करती है और यह निर्धारित करती है कि क्या चूक प्रीपेमेंट पर लागत या विंडफॉल होगी।

ज्यादातर मामलों में, बचाव में ऋण की शेष अवधि के बराबर परिपक्वता के साथ ट्रेजरी बॉन्ड की खरीद शामिल होती है, जिसमें कूपन की दरें होती हैं जो अनुबंधित आवधिक ब्याज और मूल भुगतान को ऑफसेट करने के लिए आवश्यक आय प्रदान करती हैं। इन बॉन्ड्स को तब एक डिफैसेंस ट्रस्ट को सौंपा जाता है, जो समय-समय पर नकदी प्रवाह को ऋणदाता के पास भेजता है जब तक कि बॉन्ड परिपक्व नहीं हो जाते। ऋण और बाजार की दरों को कम करने के लिए आवश्यक बांड की दरों के बीच अंतर के आधार पर, ट्रेजरी बांड छूट या प्रीमियम के लिए व्यापार करेंगे ।

जब दरें बढ़ती हैं, तो ट्रेजरी बांड (या कोई निश्चित-आय निवेश) मूल्य खो देते हैं और सस्ते हो जाते हैं।  जब ऐसा होता है, तो उधारकर्ता ऋण को प्रीपे करने के लिए आवश्यक से कम के लिए आवश्यक बॉन्ड खरीदने में सक्षम होते हैं, जिसके परिणामस्वरूप उनकी जेब में अतिरिक्त नकदी होती है।रिवर्स स्थिति में, जब दरें गिरती हैं, तो फिक्स्ड-इनकम निवेश अधिक महंगा हो जाता है । इसके लिए उधारकर्ता को पूर्व भुगतान पर ऋण शेष राशि से अधिक राशि का भुगतान करना होगा। नीचे की ओर, उपज रखरखाव गणना के परिणामस्वरूप ऋण को कम करने के लिए आवश्यक अतिरिक्त पूंजी की सटीक मात्रा होगी। यह किसी भी लेन-देन की लागत को ध्यान में नहीं रखता है जो ऋण को कम करने के लिए आवश्यक बांड खरीदने के लिए खर्च किया जाएगा। ये लागत बोली-पूछ प्रसार या आपूर्ति और बांड की मांग के आधार पर भिन्न होती है । उल्टा होने पर, बचाव करना फायदेमंद होता है जबकि उपज रखरखाव के लिए अभी भी कुछ जुर्माना देना होगा।

डिफेंसेंस विकल्प उन लोगों पर लाभ के साथ निश्चित दर उधारकर्ता प्रदान करता है जो उपज रखरखाव या दीर्घकालिक, चर-दर वित्तपोषण का चयन करते हैं। यह उधारकर्ताओं के लिए एक अच्छा सामरिक निर्णय है जो महसूस करते हैं कि उनके पास अल्पावधि में बेचने की आवश्यकता होगी, लेकिन अगर वे चर-दर ऋण का उपयोग करना चुनते हैं, तो वे ऋण सेवा में संभावित वृद्धि से चिंतित हैं ।

पोर्टफोलियो-स्तरीय ऋण (एक ऋण जो कई वाणिज्यिक संपत्तियों द्वारा संपार्श्विक किया जाता है) का उपयोग करने वाले उधारकर्ता पाते हैं कि ऋणदाताओं को कभी-कभी उधारकर्ताओं को पोर्टफोलियो के लिए एक परिसंपत्ति के मूल्य योगदान की तुलना में ऋण का अधिक प्रतिशत चुकाने की आवश्यकता होगी। यह स्थिति तब होती है जब ऋणदाता का मानना ​​है कि एक उधारकर्ता एक ऐसी संपत्ति बेच रहा है जो पोर्टफोलियो में शेष परिसंपत्तियों की तुलना में कम जोखिम भरा है। क्योंकि पोर्टफोलियो जोखिम-रहित संपत्ति को कम करता है, जो उसके पास कम जोखिम वाली संपत्ति है, उधारदाताओं को एक पूर्व भुगतान राशि की आवश्यकता होगी जो उन्हें होने वाले अधिक जोखिम के लिए क्षतिपूर्ति करेगी, शेष पोर्टफोलियो को प्रभावी ढंग से नष्ट करने और निवेशक के लीवरेज रिटर्न को कम करने के लिए।

क्योंकि संपार्श्विक की तुलना में कम जोखिम वाली संपत्ति के आदान-प्रदान में परिणाम की कमी होती है, उधारकर्ता एक परिसंपत्ति की बिक्री के बाद पोर्टफोलियो में ऋण का समान प्रतिशत रख सकते हैं। ऋणदाता के समझौते से ऋण की शेष संपत्तियों पर ऋण की प्रतिशतता बढ़ाना संभव हो सकता है जब चूक को निष्पादित किया जाता है।

उधारकर्ताओं के लिए एक और लाभ यह है कि ऋणदाताओं को आमतौर पर किसी भी प्रकार के भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है, या तो अग्रिम या ऋण दरों में वृद्धि करके, बचाव का विकल्प प्राप्त करने के लिए। यदि दरें बढ़ती हैं, तो उधारकर्ता के लिए मूल्य-सृजन की क्षमता होती है; इसलिए, यह बोधगम्य है कि ऋणदाता विकल्प बेचने के लिए मुआवजे की मांग कर सकते हैं।

तल – रेखा

उधारकर्ताओं को अपने पूर्व भुगतान विकल्पों के बारे में पता होना चाहिए ताकि वे सही परिसंपत्ति प्रबंधन निर्णय लें। उदाहरण के लिए, महत्वपूर्ण ब्याज दर की अवधि में वृद्धि, ऋण को जारी करके बनाए गए मूल्य की वजह से एक उप-व्यावसायिक वाणिज्यिक संपत्ति को बेचना बेहतर हो सकता है। नकारात्मक पक्ष पर, मूल्य के अनुकूलन के बाद भी किसी परिसंपत्ति पर पकड़ बनाना समझ में आता है। पूर्व भुगतान पर ऋण पर छोड़ा गया समय पूर्व भुगतान लागत को सीधे प्रभावित करता है। सभी चीजें समान हैं, पूर्व भुगतान दंड समय के साथ फैलता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण की शर्तों पर बातचीत करते समय, उधारकर्ताओं को परिपक्वता से पहले दायित्व का भुगतान करने का कोई इरादा नहीं है, भले ही उनके फिक्स्ड दर ऋण को कम करने की क्षमता के लिए पूछना चाहिए। अन्य पूर्वभुगतान विकल्पों पर चूक का जो अलग-अलग लाभ मिलता है, वह बाजार की ब्याज दरों में वृद्धि के कारण आय पैदा करने की क्षमता के कारण महत्वपूर्ण है। यह बोधगम्य है कि बढ़ती ब्याज दरों के दौरान, अचल संपत्ति के मालिक जो फिक्स्ड-रेट फाइनेंसिंग पसंद करते हैं, वे अपने ऋण दायित्वों पर पूंजीगत लाभ पैदा कर सकते हैं जो अचल संपत्ति मूल्यों में कमी से अधिक हो सकते हैं। जो निवेशक अचल संपत्ति खरीदने के लिए वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करते हैं, तो उन्हें बेच दिया जाना चाहिए, अल्पकालिक, परिवर्तनीय-दर वित्तपोषण के लिए एक आकर्षक विकल्प के रूप में बचाव के विकल्प के साथ निश्चित दर वित्तपोषण पर विचार करना चाहिए।