रियल एस्टेट वैल्यूएशन में डीसीएफ का उपयोग कैसे करें
रियायती नकदी प्रवाह (DCF) का उपयोग करने वाला एक विश्लेषण एक उपाय है जो आमतौर पर अचल संपत्ति के निवेश के मूल्यांकन में उपयोग किया जाता है। माना जाता है कि, DCF विश्लेषण की महत्वपूर्ण दर – एक छूट दर का निर्धारण – में कई चर शामिल हैं जिनका सटीक अनुमान लगाना मुश्किल हो सकता है। कठिनाइयों के बावजूद, DCF अचल संपत्ति निवेश, जैसे कि रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REITs) पर एक मूल्य निर्धारित करने के लिए सबसे अच्छे साधनों में से एक है।
चाबी छीन लेना
- रियायती नकदी प्रवाह (DCF), एक मूल्यांकन पद्धति जिसका उपयोग उसके भविष्य के नकदी प्रवाह के आधार पर निवेश के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है, का उपयोग अक्सर अचल संपत्ति के निवेश के मूल्यांकन में किया जाता है।
- प्रारंभिक लागत, वार्षिक लागत, अनुमानित आय और संपत्ति की होल्डिंग अवधि, डीसीएफ विश्लेषण में उपयोग किए जाने वाले कुछ चर हैं।
- हालांकि अचल संपत्ति की छूट की दर निर्धारित करना कठिन हो सकता है, डीसीएफ अचल संपत्ति निवेश के मूल्यांकन के लिए सबसे अच्छे साधनों में से एक है।
कैश फ्लो क्या है?
रियायती नकदी प्रवाह विश्लेषण एक मूल्यांकन पद्धति है जो अपनी भविष्य की आय का अनुमान लगाकर या निवेश से नकदी प्रवाह का अनुमान लगाकर निवेश की लाभप्रदता, या यहां तक कि मात्र व्यवहार्यता का निर्धारण करने का प्रयास करता है, और फिर उस नकदी प्रवाह को अनुमानित वर्तमान में पहुंचने के लिए छूट देता है। निवेश का मूल्य। यह अनुमानित वर्तमान मूल्य आमतौर पर शुद्ध वर्तमान मूल्य, या एनपीवी के रूप में जाना जाता है ।
दूसरे शब्दों में, डीसीएफ विश्लेषण आज किसी कंपनी या परिसंपत्ति के मूल्य का पता लगाने का प्रयास करता है, जो भविष्य में कितना पैसा पैदा करेगा, इसके अनुमानों के आधार पर। छूट दर का उपयोग अपेक्षित भविष्य के नकदी प्रवाह के एनपीवी को प्राप्त करने के लिए किया जाता है। अचल संपत्ति के निवेश के मूल्यांकन के लिए, छूट दर आमतौर पर अचल संपत्ति की वांछित या अपेक्षित वार्षिक दर है । भविष्य में आप कितनी दूर जाते हैं, इस पर निर्भर करता है कि DCF का सूत्र है:
डीसीएफ विश्लेषण का अंतिम उद्देश्य उस धन का अनुमान लगाना है जो एक निवेशक को निवेश से प्राप्त होगा, धन के समय मूल्य के लिए समायोजित ।
रियल एस्टेट के लिए रियायती नकदी प्रवाह की गणना
अचल संपत्ति निवेश के लिए, निम्नलिखित कारकों को गणना में शामिल करने की आवश्यकता है:
- प्रारंभिक लागत-या तो खरीद मूल्य या संपत्ति पर किए गए भुगतान में कमी ।
- वित्त पोषण लागत – ब्याज दर किसी भी प्रारंभिक या अपेक्षित वित्तपोषण पर खर्च होती है।
- होल्डिंग पीरियड- अचल संपत्ति निवेश के लिए, होल्डिंग अवधि की गणना आम तौर पर पांच और 15 साल के बीच की अवधि के लिए की जाती है, हालांकि यह निवेशकों और विशिष्ट निवेशों के बीच भिन्न होती है।
- अतिरिक्त साल-दर-साल लागत – इनमें अनुमानित रखरखाव और मरम्मत लागत शामिल हैं; संपत्ति कर; और वित्तपोषण लागत के अलावा कोई अन्य लागत।
- अनुमानित नकदी प्रवाह – संपत्ति के मालिक होने से प्राप्त किसी भी किराये की आय का एक साल-दर-साल प्रक्षेपण।
- बिक्री लाभ- अनुमानित लाभ अवधि के अंत में संपत्ति की बिक्री पर मालिक को लाभ की अनुमानित राशि की उम्मीद है।
डीसीएफ गणना में कई प्रकारों का अनुमान लगाया जाना चाहिए; इन्हें ठीक से पिन करना मुश्किल हो सकता है, और मरम्मत और रखरखाव की लागत, अनुमानित किराये में वृद्धि और संपत्ति मूल्य में वृद्धि जैसी चीजें शामिल हैं। इन वस्तुओं को आमतौर पर क्षेत्र में समान गुणों के सर्वेक्षण का उपयोग करके अनुमानित किया जाता है। भविष्य की लागत और नकदी प्रवाह को पेश करने के लिए सटीक आंकड़े निर्धारित करते समय, ये अनुमान और छूट दर निर्धारित होने के बाद, शुद्ध वर्तमान मूल्य की गणना काफी सरल है और कम्प्यूटरीकृत गणना स्वतंत्र रूप से उपलब्ध है।
रियल एस्टेट निवेश में डीसीएफ का उपयोग करने का उदाहरण
एक निवेशक अपनी डीसीएफ छूट दर को उसी जोखिम के वैकल्पिक निवेश से उम्मीद के मुताबिक सेट कर सकता है। उदाहरण के लिए, मान लें कि आप एक नए घर में $ 500,000 का निवेश कर सकते हैं जिसकी आपको एक दशक में 750,000 डॉलर में बेचने की उम्मीद है। वैकल्पिक रूप से, आप उसे एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) में $ 500,000 का निवेश कर सकते हैं जो अगले 10 वर्षों के लिए प्रति वर्ष 10% वापस करने की उम्मीद है।
चीजों को सरल रखने के लिए, मान लें कि आप दो निवेशों के बीच किराए या कर प्रभावों की प्रतिस्थापन लागतों में शामिल नहीं हैं; हम 10 वर्षों में घर की कीमत – एक एकल नकदी प्रवाह के साथ रहेंगे। तो, डीसीएफ विश्लेषण के लिए आपको सभी की आवश्यकता घर की भविष्य की बिक्री से छूट दर (10%) और भविष्य के नकदी प्रवाह ($ 750,000) है।
इस उदाहरण में, डीसीएफ विश्लेषण से पता चलता है कि घर के भविष्य के नकदी प्रवाह केवल $ 289,157.47 के लायक हैं। इसलिए आपको इसमें निवेश नहीं करना चाहिए; REIT, जो अगले दशक में $ 500,000 वापस कर देगा, बेहतर मूल्य प्रदान करता है। एक बार कर प्रभाव, किराया और अन्य कारक शामिल होने के बाद, आप पा सकते हैं कि डीसीएफ घर के मौजूदा मूल्य से थोड़ा अधिक है।