सफल फौजदारी निवेश रणनीतियाँ
जब यह अचल संपत्ति में तस्करी की बात आती है, तो क्या एक अच्छा निवेश फोरक्लोजर है? वे हो सकते हैं, लेकिन फौजदारी बाजार में निवेश एक ऐसी रणनीति है जिसके लिए उन लोगों से अलग परिष्कार और परिश्रम के स्तर की आवश्यकता होती है, जो लोगों को पता चलता है। इसमें बड़ी संभावनाएं हैं, लेकिन यह नकदी के लिए एक बड़ा प्रयास करता है।
चाबी छीन लेना
- फौजदारी बाजार में निवेश आकर्षक हो सकता है, लेकिन इसमें बहुत मेहनत लगती है।
- निवेशकों को इस बात के लिए सुविचारित रणनीतियों की आवश्यकता है कि वे संपत्तियों में निवेश क्यों कर रहे हैं, वे उन्हें कैसे प्राप्त करेंगे, और वे कैसे उपयोग करेंगे और / या उनका निपटान करेंगे।
- निवेशकों को स्थानीय अचल संपत्ति बाजार और प्रत्येक संपत्ति को अच्छी तरह से, साथ ही राज्य और स्थानीय सरकारी मानकों और व्यापारिक समुदाय की ताकत पर शोध करना चाहिए।
फौजदारी निवेश को किसी भी महत्वपूर्ण निवेश के रूप में संपर्क किया जाना चाहिए, जिसके लिए स्थानीय संपत्ति, आर्थिक और जनसांख्यिकीय रुझान में ध्यान, परिश्रम और सावधानीपूर्वक शोध की आवश्यकता होती है। इसमें संपत्तियों के अधिग्रहण और अंततः उन्हें बेचने के लिए एक रणनीति के गठन की भी आवश्यकता होती है।
फौजदारी निवेश के शौकीनों के लिए नहीं है
नीलामी में इस्तेमाल की गई कार खरीदना फौजदारी संपत्तियों में निवेश के समान है। प्रयुक्त कार डीलर ऐसे लोग हैं जो सभी प्रकारों और मॉडलों के साथ-साथ उनके सामान्य दोषों और मूल्य बनाने के लिए उन्हें बदलने का तरीका जानते हैं। वे औसत व्यक्ति की तुलना में काफी कम जोखिम लेते हैं जो केवल डिस्काउंट पर कार खरीदने के लिए नीलामी में भाग लेते हैं।
कई फौजदारी खरीदार नीलामी मूल्य और संपत्ति के आंतरिक मूल्य के बीच
फौजदारी संपत्ति प्राप्त करने के लिए सही तरीका शॉटगन दृष्टिकोण नहीं है; इसके बजाय, इसमें उन गुणों का चयन करना शामिल है जो पुनर्विकसित या सुधार के लिए किस्मत में हैं। गुणों के लिए अलग-अलग विशेषताएं होनी चाहिए जो उन्हें स्थानीय बाजार में दूसरों से अलग करती हैं या मूल्य बनाने का कुछ अवसर पेश करती हैं।
निवेश की रणनीतियाँ
अचल संपत्ति में किसी भी निवेशक के पास एक सुविचारित रणनीति होनी चाहिए जिसमें संपत्ति प्राप्त करने के लक्ष्य और तरीके शामिल हैं, इसे धारण करना और अंततः इसे निपटाना। फौजदारी बाजार में विशेष रूप से निवेश करते समय यह रणनीति और भी महत्वपूर्ण है। आपको यह निर्धारित करना होगा कि फौजदारी पूर्व मालिक से संबंधित कुछ दुर्भाग्यपूर्ण परिस्थितियों के परिणामस्वरूप हुई या व्यापक प्रवृत्ति के कारण जो स्थानीय बाजार को प्रभावित कर सकती है।
निवेशकों को स्थानीय अचल संपत्ति बाजार पर महत्वपूर्ण मात्रा में अनुसंधान करने की आवश्यकता है। संपत्तियों की मांग जनसंख्या वृद्धि, नौकरी वृद्धि, प्रयोज्य आय वृद्धि और जनसांख्यिकीय परिवर्तन का एक कार्य है । यह मूल्य निर्धारण के साथ-साथ निवेश की अवधि के अंत में संपत्ति बेचने की क्षमता को बहुत प्रभावित करेगा।
अनुसंधान आगामी अवसंरचना विकास, जैसे सड़कें, स्कूल और सामुदायिक परियोजनाएँ। यह भी जानें कि स्थानीय और राज्य सरकार व्यापार वृद्धि का समर्थन कैसे करते हैं और किसी विशेष मुद्दों, जैसे कि यातायात, वायु गुणवत्ता, अपराध और करों को ठीक करने की योजना बनाते हैं। ये सभी आइटम एक क्षेत्र को अधिक वांछनीय बनाएंगे और इसके भीतर गुणों के मूल्य में वृद्धि करेंगे।
यह एक स्मार्ट कदम हो सकता है कि संपत्तियों के मालिकों को फौजदारी के लिए उनके घरों तक पहुंचने से पहले नीलामी ब्लॉक पर जाना पड़े।
अधिग्रहण रणनीतियाँ
अधिकांश निवेशकों को ऐसे प्रकाशनों को परिमार्जन करना सिखाया गया है जो नीलामी में जाने वाली परिसंपत्तियों की सूची बनाते हैं और फिर नीलामी ब्लॉक पर जाने से पहले संपत्ति खरीदने के अपने इरादे के बारे में मालिकों के साथ पत्राचार करते हैं। यद्यपि सौदे कोर्ट स्टेप्स पर प्राप्त किए जा सकते हैं, व्यथित संपत्तियों को सुरक्षित करने के वैकल्पिक तरीके खोजने से आपके समापन की संभावना में सुधार होगा। यह संपत्ति को पूरी तरह से समझने और विश्लेषण करने का अवसर भी प्रदान कर सकता है।
उदाहरण के लिए, मान लें कि निवेशक बाज़ार में अपने संपर्कों का उपयोग करके संपत्तियों तक पहुँच प्राप्त करते हैं और संघर्षरत गृहस्वामियों को अपने उधारदाताओं के साथ बातचीत करने में मदद करने के लिए आवासीय उधार का ज्ञान देते हैं। यदि ऋण समस्याओं पर काम किया जाता है, तो न केवल निवेशक मालिकों और उधारदाताओं दोनों के साथ अपनी प्रतिष्ठा बढ़ाता है; निवेशक को समस्या ऋण के साथ दूसरों को रेफरल भी मिल सकता है । और अगर स्थिति पर काम नहीं किया जा सकता है, तो संपत्ति का अधिग्रहण करने के लिए निवेशक पहली पंक्ति में है, क्योंकि उन्हें मालिकों का विश्वास प्राप्त है। निवेशक संपत्ति खरीदने के बारे में एक सूचित निर्णय ले सकते हैं क्योंकि उन्होंने इसकी कमियों और लाभों के बारे में सीखा है।
एक और रणनीति उधारदाताओं से छूट पर व्यथित ऋण खरीद रही है। बैंक और अन्य ऋण देने वाली संस्थाएं फौजदारी प्राप्त करना पसंद नहीं करती हैं। अचल संपत्ति के स्वामित्व (REO) संपत्तियों को लेने से बचने के लिए, ये संस्थाएं अक्सर कई गैर-लाभकारी ऋणों को बराबर छूट पर बेच देंगी । एक गैर-निष्पादित ऋण के लिए काम करने में उधारदाताओं की तुलना में निवेशक अधिक लचीले हो सकते हैं, कभी-कभी इसे एक प्रदर्शनकारी ऋण में बदल देते हैं जो निवेश में निवेशक के कम आधार के कारण बहुत अधिक रिटर्न कमाएगा। कुछ समय के लिए ऋण के प्रदर्शन के बाद, निवेशक ऋण लेने के सीजन के बाद या तो उन्हें होल्ड कर सकते हैं या उन्हें प्रीमियम पर बेच सकते हैं।
इस घटना में कि ऋणों पर काम नहीं किया जा सकता है, निवेशक संपत्ति पर रोक लगा सकता है और किसी अन्य दलों के साथ प्रतिस्पर्धा किए बिना शीर्षक ले सकता है । इस दृष्टिकोण के लिए नकारात्मक पक्ष यह है कि ऋण के पूल को खरीदने के लिए नीलामी में व्यक्तिगत संपत्तियों को खरीदने की तुलना में बड़े पूंजी परिव्यय की आवश्यकता होती है। मुद्दा यह है कि नॉनफ़ॉर्मिंग एसेट प्राप्त करने में प्रतिस्पर्धा को कम करने के रचनात्मक तरीके हैं।
रणनीतियाँ
निवेशकों को यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि परिसंपत्ति के अधिग्रहण के बाद क्या करना चाहिए। क्या संपत्ति को बाजार में ” फ़्लिप ” किया जाएगा, या बिक्री से पहले बाजार में बदलाव का इंतजार किया जाएगा?
फ़्लिपिंग गुण
फौजदारी खरीदने पर विचार करने वाले निवेशक और फिर खरीद के तुरंत बाद उन्हें रीमार्केटिंग करके संपत्ति में सुधार के तरीके खोजने चाहिए। हिरन के लिए सबसे बड़ा धमाका प्रदान करने वालों में बेडरूम और बाथरूम जोड़ना, रसोई घर को फिर से बनाना, और तहखाने या अन्य अप्रयुक्त स्थान शामिल हैं।
जैसा कि संपत्ति लेनदेन की जानकारी सार्वजनिक ज्ञान है, कुछ भावी खरीदार फौजदारी बिक्री के तुरंत बाद एक संपत्ति के लिए प्रीमियम का भुगतान करने से सावधान रहेंगे, भले ही इसकी कीमत क्षेत्र में अन्य संपत्तियों के अनुरूप हो। पुनर्विकास के माध्यम से मूल्य बनाना उच्च पुनर्विक्रय मूल्य के लिए एक औचित्य प्रदान करने में मदद करता है और लंबी विपणन अवधि के जोखिम को कम कर सकता है। हालांकि, निवेशकों को संपत्ति में इतना सुधार करने से सावधान रहना चाहिए कि इसकी कीमत पड़ोसी संपत्तियों की तुलना में काफी अधिक हो।
यह एक गलत घर में सुधार करने के लिए एक बुरा विचार है कि आप इसे बाजार से बाहर कीमत देते हैं।
धारण करने के गुण
एक अन्य रणनीति संपत्ति के मूल्यों को बढ़ाने के लिए बाजार में कुछ होने तक संपत्ति को किराये की संपत्ति के रूप में धारण करना है। निवेशकों को किराये के बाजार के लिए पर्याप्त रूप से जागरूक होना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि किराये की जगह की पर्याप्त मात्रा में मांग है और संपत्ति इसे बनाए रखने की लागत को कवर करने के लिए पर्याप्त किराया उत्पन्न करेगी।
उन लोगों के लिए जो अतिरिक्त समय और प्रयास को संभाल सकते हैं, जिन्हें एक मकान मालिक होने की आवश्यकता है, व्यथित संपत्तियों को छूट पर खरीदना और उन्हें किराये की संपत्तियों में परिवर्तित करना महत्वपूर्ण धन पैदा कर सकता है।आकर्षक वित्तपोषण प्राप्त करने की क्षमता, जैसे ब्याज-केवल ऋण, आय करों से बंधक ब्याज की कटौती के साथ संगीत कार्यक्रम में, बेचने के लिए सही समय की प्रतीक्षा करते हुए नकदी प्रवाह बनाने का एक तरीका प्रदान कर सकता है।
यद्यपि आवासीय अचल संपत्ति अन्य परिसंपत्ति वर्गों की तरह अस्थिर नहीं है, लेकिन यह लंबे समय तक कम रिटर्न की विशेषता है और फिर मांग में कुछ बड़े बदलाव के अनुरूप मूल्य में एक स्पाइक है जो रिटर्न के एक महत्वपूर्ण हिस्से की व्याख्या करता है। फिर से, यह चल रहे अनुसंधान और एक होल्डिंग-पीरियड रणनीति के लिए प्रेरणा है जो मूल्य कूद के समय का अनुमान लगाने में मदद करेगा और बिक्री के लिए तैयारी में परिसंपत्ति के लिए एक योजना तैयार करेगा।
रणनीतियाँ से बाहर निकलें
बाहर निकलने की रणनीति के माध्यम से नहीं सोचा जाना एक बड़ी गलती है जो आमतौर पर नए निवेशक करते हैं। कई लोग गलत धारणा के तहत हैं कि फौजदारी संपत्तियों में निवेश करने का सबसे अच्छा समय तब है जब उनमें प्रचुर मात्रा में उपलब्ध है। दरअसल, बिक्री और फौजदारी संपत्तियों के लिए घरों में एक महत्वपूर्ण वृद्धि कुछ समस्या को रेखांकित करती है जो लोगों को अपने ऋण का भुगतान करने से रोक रही है या उन्हें अपने घरों को रखने के लिए तैयार नहीं कर रही है। यह क्षेत्र में नौकरियों के नुकसान या कुछ बुनियादी ढांचे की समस्या के कारण हो सकता है जो क्षेत्र को अवांछनीय बनाता है।
उन रुझानों का बिक्री या फौजदारी के लिए उपलब्ध घरों की आपूर्ति पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा और मांग पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा। इसका मतलब यह है कि बाजार की बुनियादी बातों में सुधार होने तक संपत्ति को बेचना अधिक कठिन होगा।
निवेशकों द्वारा की गई एक आम गलती जो उनके लाभ के लिए मूल्य निर्धारण के अंतर पर निर्भर करती है, वह यह है कि वे लागत ले जाने के नकारात्मक प्रभाव को महसूस करने में विफल रहते हैं। खर्चों में एक लंबी विपणन और बिक्री अवधि के दौरान बंधक भुगतान, कर, बीमा और रखरखाव शामिल हो सकते हैं।
किसी संपत्ति को बेचने के लिए समय सीमा निर्धारित करना और फिर मूल्य को छूट देना जब तक कि संपत्ति नहीं बिकती है, अतिरिक्त ले जाने की लागत से बचने का एक तरीका है। एक छोटे-से-शून्य लाभ पर बेचने से बेहतर है कि एक संपत्ति की पेशकश करना जारी रखें जो एक लंबी विपणन अवधि सुनिश्चित करेगी, जिससे लागत वहन करने में नुकसान होगा जिससे नुकसान हो सकता है।
तल – रेखा
धन का निर्माण करने के लिए अचल संपत्ति की संपत्ति में निवेश करना एक व्यवहार्य रणनीति है, लेकिन यह अमीर जल्दी पाने का एक तरीका नहीं है। हर राग-से-धन की कहानी के लिए, 10 और लोग हैं जिन्होंने अपनी पूंजी खो दी है क्योंकि वे बाजार के रुझानों में बदलाव के बीच नहीं रखते हैं।
फौजदारी बाजार में सफल होने वालों ने अन्य सफल निवेशकों की रणनीतियों और रणनीति का अध्ययन किया है। उन्होंने दूसरों से प्रतिस्पर्धात्मक लाभ बनाने के लिए आवश्यक उचित बाजार संपर्क बनाने में समय और संसाधन लगाए हैं। फिर भी, स्थानीय रियल एस्टेट बाजार को जानने के लिए समय और ऊर्जा डालना केवल कई रणनीतियों में से एक है जिसका उपयोग निवेशक प्रतिस्पर्धा पर पैर जमाने के लिए कर सकते हैं। सफलता स्मार्ट, सावधानी से तैयार की गई, और निष्पादित अधिग्रहण और निकास रणनीतियों से आती है।