रियल एस्टेट व्युत्पन्न
एक रियल एस्टेट व्युत्पन्न क्या है?
रियल एस्टेट डेरिवेटिव, कभी-कभी संपत्ति डेरिवेटिव, उपकरणों कि निवेशकों वास्तव में खुद इमारतों के बिना अचल संपत्ति परिसंपत्ति वर्ग के लिए जोखिम हासिल करने के लिए अनुमति देते हैं। इसके बजाय, वे रियल एस्टेट रिटर्न इंडेक्स के प्रदर्शन के साथ वास्तविक संपत्ति को बदलते हैं। इस तरह, निवेशक कभी भी अचल संपत्ति खरीदने या संपार्श्विक के रूप में अचल संपत्ति का उपयोग किए बिना अचल संपत्ति इक्विटी या ऋण में निवेश कर सकते हैं ।
चाबी छीन लेना
- रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स निवेशकों को वास्तव में अचल संपत्ति का मालिक होने के बिना अचल संपत्ति बाजार के लिए जोखिम प्राप्त करने की अनुमति देते हैं।
- ये डेरिवेटिव एक रियल एस्टेट रिटर्न इंडेक्स जैसे एनपीआई या एनएआरआइटी की वापसी को ट्रैक करते हैं।
- एक्सचेंजों में सूचीबद्ध व्यक्तिगत REITs पर निवेशक अक्सर डेरिवेटिव का व्यापार भी कर सकते हैं।
रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स के लाभ
रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स एक निवेशक को अपनी जोखिम वाली पूंजीगत प्रतिबद्धता को कम करने और वैकल्पिक जोखिम प्रबंधन रणनीतियों के लिए प्रदान करते समय नकारात्मक रूप से अचल संपत्ति पोर्टफोलियो को आश्रय देने की अनुमति देता है ।
ऐतिहासिक रूप से, अचल संपत्ति का स्टॉक और बांड निवेश के लिए कम सह-संबंध, प्रदर्शन-वार रहा है, जिससे यह एक वांछनीय पोर्टफोलियो विविधीकरण उपकरण बन गया है। दुर्भाग्य से, भौतिक संपत्ति की खरीद और बिक्री लगभग व्यापारिक प्रतिभूतियों के रूप में सरल नहीं है।
एनपीआई सूचकांक
नेशनल काउंसिल ऑफ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट फिदूसरीस प्रॉपर्टी इंडेक्स (एनपीआई) वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजारके निवेश के प्रदर्शन को मापने के लिए बनाया गया स्वीकृत सूचकांक है।मूल रूप से 1977 में विकसित की है, unleveraged सूचकांक (Q3 2020 के रूप में) के बारे में 702 अरब $ की कीमत कुल है अमेरिका भर में सभी से
वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेशों को निम्नलिखित निवेश प्रकारों में वर्गीकृत किया गया है:
- निजी इक्विटी
- निजी ऋण
- सार्वजनिक इक्विटी
- सार्वजनिक ऋण
रियल एस्टेट डेरिवेटिव कैसे काम करते हैं
निजी इक्विटी क्षेत्र के लिए विकसित, NCREIF इंडेक्स पर पेश किया जाने वाला डेरिवेटिव विभिन्न रूपों में आने वाले स्वैप पर आधारित है, जिससे निवेशकों को इंडेक्स की सराहना या कुल रिटर्न या तो एक्सपोजर को स्वैप करने की अनुमति मिलती है या एक से दूसरे एक्सपोजर का स्वैप करने की अनुमति मिलती है। एक और।
एक विधि ” लंबे समय तक चलने ” (संपत्तियों को खरीदने के जोखिम की प्रतिकृति) या ” कम जाओ ” (बिक्री संपत्तियों के जोखिम की नकल करना) है। एक अन्य विधि संपत्ति क्षेत्र द्वारा टूटे NCREIF सूचकांक पर कुल रिटर्न को स्वैप करना है, इस प्रकार निवेशकों को खुदरा अचल संपत्ति के लिए कार्यालय से संबंधित अचल संपत्ति से रिटर्न स्वैप करने की अनुमति मिलती है, उदाहरण के लिए।
रिटर्न स्वैप, स्वैप के दोनों ओर दो निवेशकों को उन रणनीतियों को निष्पादित करने की अनुमति देता है जो निजी अचल संपत्ति बाजार में वास्तविक संपत्ति के साथ पूरा नहीं किया जा सकता है। स्वैप निवेशकों को वर्तमान समय में बैलेंस शीट पर संपत्ति को शीर्षक हस्तांतरित किए बिना विशिष्ट रूप से निवेश बैंक द्वारा प्रबंधित किए जाते हैं, जो कि फंड के लिए क्लियरिंगहाउस के रूप में कार्य करता है ।
एनसीआरईआईएफ सूचकांक के कुल रिटर्न में एक निवेशक के लंबे समय तक चले जाने की स्थिति में, वे एनपीआई (त्रैमासिक) पर कुल रिटर्न एक पूर्व निर्धारित नोटिफ़िकेशन राशि पर स्वीकार करेंगे और एक बेंचमार्क अल्पकालिक ब्याज दर का भुगतान करने के लिए सहमत होंगे, साथ ही एक प्रसार मार्जिन) समान रूप से समान राशि पर। स्वैप करने के लिए दूसरी पार्टी रिवर्स में समान नकदी प्रवाह प्राप्त करेगी, त्रैमासिक सूचकांक रिटर्न का भुगतान करें, और बेंचमार्क दर और प्रसार प्राप्त करें।
यह मानते हुए कि व्यापार के दोनों पक्षों के लिए निवेशक हैं, दो निवेशक एक संपत्ति के व्यापार की इच्छा रखते हैं दूसरे के लिए एक विशेष संपत्ति प्रकार के लिए एनपीआई की वापसी का व्यापार कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक पोर्टफोलियो मैनेजर जो महसूस करता है कि उनके फंड को कार्यालय की संपत्तियों के लिए आवंटित किया गया है और औद्योगिक लोगों को कम-आबंटित किया गया है, जो वास्तव में संपत्ति खरीदने या बेचने के बिना औद्योगिक के लिए कार्यालय जोखिम का एक हिस्सा स्वैप कर सकते हैं।
एक सार्वजनिक इक्विटी सूचकांक
एनपीआई के बजाय, वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के सार्वजनिक इक्विटी क्षेत्र के संपर्क में आने के लिए डेरिवेटिव, नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (एनएआरआइटीआई) के कुल रिटर्न का उपयोग करते हुए स्वीकार किए गए नकदी प्रवाह (लंबे निवेशक के लिए) की गणना करते हैं। भुगतान (छोटे निवेशक द्वारा)।
यह सूचकांक वाणिज्यिक अचल संपत्ति द्वारा संपार्श्विक सार्वजनिक प्रतिभूतियों के बाजार के लिए प्रदर्शन रिटर्न प्रदान करता है । उदाहरण के लिए, स्वैप रिसीवर बेंचमार्क अल्पकालिक ब्याज दर का भुगतान करता है, साथ ही एक प्रसार, एक $ 50 मिलियन डॉलर की संवैधानिक राशि के साथ एक वर्ष के सूचकांक स्वैप में जाने के लिए, और वे एनएआरआइटी सूचकांक से 50 मिलियन पर त्रैमासिक भुगतान प्राप्त करेंगे। एक बार फिर, निवेशक एक भी संपत्ति खरीदने के बिना पूरी तरह से विविध सार्वजनिक अचल संपत्ति जोखिम प्राप्त कर सकता है।
रियल एस्टेट डेट डेरिवेटिव्स
वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (CMBS) के बाजार पर पाए जाने वाले वाणिज्यिक अचल संपत्ति बंधक के अंतर्निहित पूल से
बड़ी संख्या में लेनदेन (इक्विटी अचल संपत्ति के सापेक्ष) से डेटा की चौड़ाई और गहराई के लिए धन्यवाद, सीएमबीएस इंडेक्स उनके इक्विटी समकक्षों के लिए उनके संबंधित बाजारों के लिए बेहतर प्रदर्शन संकेतक हैं। इक्विटी स्वैप और ऋण स्वैप के बीच सबसे उल्लेखनीय अंतर ब्याज दर आधारित भुगतान के रिसीवर बेंचमार्क दर प्राप्त कि है शून्य से के रूप में इक्विटी स्वैप, जो आमतौर पर बेंचमार्क दर पर आधारित हैं करने का विरोध किया, एक प्रसार के साथ साथ एक फैल गया। इसका कारण यह है कि अंतर्निहित प्रतिभूतियों को आमतौर पर अल्पकालिक परिक्रामी रेपो टर्म ऋण द्वारा वित्तपोषित किया जाता है, जो आमतौर पर बेंचमार्क अल्पकालिक दर के प्रसार में होता है, और इसलिए दर स्वैप समकक्षों को पारित किया जाता है।
निजी रियल एस्टेट ऋण डेरिवेटिव, जैसे कि क्रेडिट डिफॉल्ट स्वैप (सीडीएस), आमतौर पर क्रेडिट जोखिम को हेज करने के लिए उपयोग किया जाता है । ऋण स्वैप जैसे डेरिवेटिव्स ब्याज दर और क्रेडिट जोखिम दोनों के साथ स्वैप पार्टी प्रदान करते हैं, जबकि संपत्ति (एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण) प्रतिपक्ष की बैलेंस शीट पर रहती है। इस प्रकार, एक बंधक ऋणदाता अपने ऋण पोर्टफोलियो के कुछ हिस्सों को ऋण बेचने के बिना विभिन्न निवेश शर्तों के लिए बचाव कर सकता है। इस तरह, निवेशक अचल संपत्ति बाजार के कुछ क्षेत्रों से बाहर निकल सकते हैं जब उन्हें लगता है कि जोखिम के साथ वापसी नहीं है, और फिर बाद में उस जोखिम को फिर से हासिल करें जब उस विशेष क्षेत्र के लिए बाजार में सुधार होता है।
विशेष ध्यान
क्योंकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति परिसंपत्तियां पूंजीगत और अपेक्षाकृत निरपेक्ष हैं, अचल संपत्ति निवेशकों ने अपने जोखिम को हेज करना या अल्फा रणनीतियों को निष्पादित करना मुश्किल पाया है । उच्च लेन-देन लागत और स्टॉक और बॉन्ड की तुलना में बाजार में कम कुशल बाजार परिवर्तनों के जवाब में पोर्टफोलियो के पुनर्संतुलन में कठिनाई को जोड़ा गया है।
रियल एस्टेट डेटा अधिक पारदर्शी और लेनदेन की जानकारी बनने के साथ आसान और कम खर्चीला होता जा रहा है, रियल एस्टेट इंडेक्स अधिक प्रासंगिक हो गए हैं, जिससे तेजी से कुशल डेरिवेटिव बाजार का निर्माण हो रहा है। रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स निवेशकों को संपत्ति खरीदने और बेचने की आवश्यकता के बिना अपने जोखिमों को विशिष्ट जोखिमों और अवसरों में बदलने की अनुमति देते हैं। ये डेरिवेटिव अचल संपत्ति इक्विटी बाजार के एक अलग क्षेत्र में निवेश की अनुमति देते हैं या एक परिवर्तनीय ब्याज दर या एक प्रीमियम के लिए एक अचल संपत्ति जोखिम के व्यापार।
एक्सपोज़र को स्वैप करने की क्षमता रियल एस्टेट निवेशक को निवेश करते समय अधिक सामरिक बनने की अनुमति देती है। वे अब अचल संपत्ति बाजार के सभी चार चतुर्भुजों में और बाहर जा सकते हैं, जो बेहतर जोखिम प्रबंधन और उनके निवेश पर अल्पकालिक या दीर्घकालिक रिटर्न बढ़ाने की क्षमता देता है ।