रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC)
एक रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) क्या है?
रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) शब्द एक विशेष उद्देश्य वाहन (एसपीवी) या ऋण साधन को संदर्भित करता है जो बंधक ऋणों को एक साथ रखता है और बंधक समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) को जारी करता है।
REMIC जटिल निवेश हैं जो जारीकर्ता और निवेशकों के लिए आय उत्पन्न करते हैं।बंधक पूल आम तौर पर किशोरावस्था में टूट जाते हैं , अलग-अलग प्रतिभूतियों के रूप में निवेशकों को पुन: भुगतान और विपणन किया जाता है। REMICs कई अलग-अलग रूपों में ले सकते हैं और आमतौर पर पास-थ्रू निकाय माना जाता है।जैसे, उन्हें सीधे कर से छूट दी गई है।
चाबी छीन लेना
- एक रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली एक विशेष उद्देश्य वाहन है जो बंधक ऋणों को पूल करने और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को जारी करने के लिए उपयोग किया जाता है।
- REMIC को पहली बार 1986 के कर सुधार अधिनियम के अधिनियमन द्वारा अधिकृत किया गया था।
- एक अचल संपत्ति बंधक निवेश नाली एक साझेदारी, एक ट्रस्ट, एक निगम या एक संघ के रूप में आयोजित किया जा सकता है और संघीय करों से छूट दी गई है।
रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) को समझना
रियल एस्टेट बंधक निवेश संघनित्र (REMICs) पहली बार 1986 के कर सुधार अधिनियम के अधिनियमन द्वारा अधिकृत किए गए थे।वे ट्रस्ट में वाणिज्यिक और आवासीय बंधक रखते हैं और निवेशकों को इन प्रतिभूत बंधक में हितों को जारी करते हैं।उन्हें उन निवेशकों के लिए एक सुरक्षित विकल्प माना जाता है, जो जोखिम का सामना कर रहे हैं।
REMICs एक साथ गिरवी रखे गए बंधक दायित्वों (CMO) कीतरह जोखिम और परिपक्वता के आधार पर व्यक्तिगत बंधक को एक साथ जोड़ते हैं।फिर उन्हें बांड या अन्य प्रतिभूतियों में विभाजित किया जाता है जो तब निवेशकों को बेच दिए जाते हैं। ये प्रतिभूतियाँ तब द्वितीयक बंधक बाजार में व्यापार करती हैं ।
उद्योग के सबसे प्रमुख अचल संपत्ति बंधक निवेश के कुछ जारीकर्ताओं मेंफैनी मॅई और फ्रेडी मैक शामिल हैं । ये कंपनियां संघीय सरकार द्वारा समर्थित हैं।हालांकि वे वास्तव में बंधक जारी नहीं करते हैं, वे द्वितीयक बाजार में अन्य उधारदाताओं द्वारा जारी किए गए होम लोन की गारंटी देते हैं।अन्य REMIC जारीकर्ताओं में बंधक उधारदाताओं और बीमा कंपनियों के साथ-साथ बचत संस्थान भी शामिल हैं।
फैनी मॅई और फ्रेडी मैक REMIC के कुछ और प्रमुख जारीकर्ता हैं।
REMICs को साझेदारी, ट्रस्ट, कॉरपोरेशन या एसोसिएशन केरूप में व्यवस्थित किया जा सकता हैऔर फेडरल टैक्स एक्सपट्र्स इकाइयाँहैं।निवेशक, जो इन प्रतिभूतियों के मालिक हैं, हालांकि, अभी भी व्यक्तिगत आयकर के अधीन हैं। कर कानूनों ने REMIC को उनके बंधक ऋण में संशोधन करने से रोक दिया।जैसे, यदि किसी अन्य ऋण के लिए उसके पूल के भीतर ऋण का आदान-प्रदान किया जाता है, तो इकाई अपनी कर-मुक्त स्थिति खो सकती है।ऐसा इसलिए है क्योंकि संघीय नियमों में किसी दिए गए पूल में ऋण की आवश्यकता होती है।दूसरे शब्दों में, नई शर्तों के साथ विभिन्न ऋणों के लिए ऋणों को काफी संशोधित या परिवर्तित नहीं किया जा सकता है।
विशेष ध्यान
REMIC की संरचना और कर-मुक्त स्थिति की सुरक्षा के लिए कई बदलाव प्रस्तावित या किए गए थे।
रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली सुधार अधिनियम
कांग्रेस ने 2009 मेंREMIC द्वारा सुरक्षित वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणोंपर प्रतिबंध को कम करने के लिए रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली सुधार अधिनियम पेशकिया।वाणिज्यिक ऋणों से परेशान संपत्तियों के मालिक अपनी संपत्ति में बदलाव करने में सक्षम नहीं थे क्योंकि उनकी योजनाएंऋण को सुरक्षित करनेवाले संपार्श्विक के मूल्य को बदल देती थीं।
प्रस्तावित कानूनREMICs द्वारा सुरक्षित वाणिज्यिक ऋण वाले संपत्ति मालिकोंको बाजार में अपनी संपत्तियों को अधिक आकर्षक बनाने के लिए सुधार और संवर्द्धन की अनुमति देगा।कानून में एक घोषणा शामिल है कि ऐसे नियमों के तहत संपत्ति के संशोधनों को आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरसी)द्वारा उल्लिखित निषिद्ध लेनदेन नहीं माना जाएगा।
REMIC में ब्याज को नियमित ब्याज के रूप में माना जाता रहेगा और संपत्ति में संशोधन द्वारा उत्पन्न आय को उसी तरह से नियंत्रित किया जाएगा जैसे कि योग्य बंधक के माध्यम से प्राप्त किया जाता है।
इस अधिनियम को बैंकिंग, आवास और शहरी मामलों की समिति को संदर्भित किया गया था, लेकिन इसे आगे नहीं बढ़ाया गया।
COVID-19 महामारी
संघीय सरकार ने COVID-19 महामारी के कारण कठिनाइयों से पीड़ित वाणिज्यिक और आवासीय ऋण वाले लोगों के लिए कुछ राहत प्रदान की।भुगतान करने में असमर्थ गृहस्वामियों को पहलेकोरोनावायरस एड, राहत और आर्थिक सुरक्षा (CARES) अधिनियम के तहत मना किया गया था, जिसे 2020 में पूर्व राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रम्प द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था, और फिर जब बिडेन ने प्रावधानों को बढ़ाया।8
क्योंकि राहत अंततः इन ऋणों की संरचना को बदल देगी, इसका प्रभाव इस बात पर पड़ेगा कि REMIC कैसे संरचित हैं।इसीलिए आईआरएस ने यह सुनिश्चित किया कि ये निवेशक और उनके जारीकर्ता किसी भी कर निहितार्थ से सुरक्षित रहेंगे यदि उधारकर्ता इन आपातकालीन उपायों का लाभ उठाते हैं।
रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) बनाम संपार्श्विक बंधक दायित्व (CMO)
उद्योग आमतौर पर REMIC को सीएमओएस मानता है। ये बंधक की एक श्रृंखला है जो एक साथ बंडल की जाती है और निवेशकों को निवेश के रूप में बेची जाती है। लेकिन दोनों के बीच कुछ अंतर हैं।
सीएमओ रेमिक्स के भीतर मौजूद हैं, हालांकि सीएमओकर और कानूनी उद्देश्यों केलिए एक अलग कानूनी इकाई हैं।दूसरी ओर एक REMIC, संघीय कर से मुक्त है।लेकिन यह केवल उन निवेशकों पर है जो कॉर्पोरेट स्तर पर अंतर्निहित बंधक से एकत्र करते हैं।REMIC फाइल करते समय फॉर्म 1066 का उपयोग करके निवेशकों को उत्पन्न और भुगतान की गई कोई भी आय कर योग्य है।
रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) बनाम रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT)
REMIC और रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) दोनों किसी न किसी रूप में रियल एस्टेट में निवेश करते हैं लेकिन वे अलग हैं। जबकि REMICs पूल बंधक ऋण लेते हैं और उन्हें निवेशकों को निवेश के रूप में बेच देते हैं, REIT एक पूरी तरह से अलग बॉल गेम हैं।
REITs ऐसी कंपनियां हैं जोकार्यालय और खुदरा स्थान, condominiums, और मिश्रित-उपयोग की संपत्तियों के रूप में आय-उत्पन्न करने वाली संपत्तियों के पोर्टफोलियो कास्वामित्व और संचालन करतीहैं।निवेशक आरईआईटी में शेयरों की खरीद कर सकते हैं जो स्टॉक की तरह एक्सचेंजों पर कारोबार करते हैं।कंपनियां अपनी संपत्तियों को पट्टे पर देती हैं या किराए पर लेती हैं और उस आय को निवेशकों को लाभांश के रूप में भुगतान किया जाता है।
हालांकि REMICs की तरह, REITs पर कर नहीं लगाया जाता है।लेकिन निवेशकों को अपने वार्षिक कर रिटर्न पर इन निवेशों से किसी भी आय की रिपोर्ट करनी चाहिए, जिसका अर्थ है कि वे अपने कर की दर से कर लगाए जाते हैं।1 1