रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT)
एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) क्या है?
एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक कंपनी है जो आय-सृजन रियल एस्टेट का मालिक है, संचालित करता है या वित्त करता है। म्यूचुअल फंड के बाद तैयार किया गया, REITs ने कई निवेशकों की पूंजी को पूल किया। यह व्यक्तिगत निवेशकों के लिए अचल संपत्ति निवेश से लाभांश अर्जित करना संभव बनाता है – बिना किसी संपत्ति को खरीदने, प्रबंधन या वित्त करने के लिए।
चाबी छीन लेना
- एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक कंपनी है जो आय-उत्पादक गुणों का मालिक है, संचालित करता है या वित्त करता है।
- आरईआईटी निवेशकों के लिए एक स्थिर आय स्ट्रीम उत्पन्न करते हैं लेकिन पूंजी की प्रशंसा के रास्ते में बहुत कम पेशकश करते हैं।
- अधिकांश आरईआईटी सार्वजनिक रूप से स्टॉक की तरह कारोबार करते हैं, जो उन्हें अत्यधिक तरल बनाता है (भौतिक अचल संपत्ति निवेश के विपरीत)।
- आरईआईटी अपार्टमेंट इमारतों, सेल टावरों, डेटा केंद्रों, होटलों, चिकित्सा सुविधाओं, कार्यालयों, खुदरा केंद्रों और गोदामों सहित अधिकांश अचल संपत्ति प्रकारों में निवेश करते हैं।
कैसे काम करता है REIT
कांग्रेस ने 1960 में सिगार एक्साइज टैक्स एक्सटेंशन में संशोधन के रूप में REIT की स्थापना की।यह प्रावधान निवेशकों को वाणिज्यिकअचल संपत्ति विभागों में शेयरों को खरीदने की अनुमति देता है – जो पहले केवल धनी व्यक्तियों और बड़े वित्तीय मध्यस्थों के माध्यम से उपलब्ध थे।
REIT पोर्टफोलियो की संपत्तियों में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, डेटा सेंटर, हेल्थकेयर सुविधाएं, होटल, बुनियादी ढांचा – फाइबर केबल, सेल टॉवर और ऊर्जा पाइपलाइनों के रूप में शामिल हो सकते हैं – कार्यालय भवन, खुदरा केंद्र, स्व-भंडारण, लकड़ी और गोदाम।
सामान्य तौर पर, REITs एक विशिष्ट रियल एस्टेट क्षेत्र में विशेषज्ञ होते हैं। हालाँकि, विविध और विशेषता REIT अपने पोर्टफोलियो में विभिन्न प्रकार की संपत्तियाँ रख सकते हैं, जैसे कि REIT जिसमें कार्यालय और खुदरा दोनों गुण होते हैं।
कई REITs सार्वजनिक रूप से प्रमुख प्रतिभूतियों के एक्सचेंजों पर कारोबार करते हैं, और निवेशक पूरे ट्रेडिंग सत्र में स्टॉक की तरह खरीद और बेच सकते हैं। ये REIT आमतौर पर पर्याप्त मात्रा में व्यापार करते हैं और इन्हें बहुत ही तरल उपकरण माना जाता है।
REIT के रूप में क्या योग्यता है?
अधिकांश REIT के पास एक सीधा व्यवसाय मॉडल है: REIT अंतरिक्ष को पट्टे पर देता है और गुणों पर किराए को इकट्ठा करता है, फिर उस आय को शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करता है। बंधक REITs के पास खुद की अचल संपत्ति नहीं है, लेकिन इसके बजाय अचल संपत्ति का वित्तपोषण करें। ये आरईआईटी अपने निवेश पर ब्याज से आय अर्जित करते हैं।
REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, कंपनी को आंतरिक राजस्व संहिता (IRC) में कुछ प्रावधानों का पालन करना चाहिए। इन आवश्यकताओं में लंबी अवधि के लिए मुख्य रूप से खुद की आय पैदा करने वाली अचल संपत्ति शामिल है और शेयरधारकों को आय वितरित करती है। विशेष रूप से, एक कंपनी को REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए:
- अचल संपत्ति, नकदी, या अमेरिकी खजाने में कुल संपत्ति का कम से कम 75% निवेश करें
- किराए से कम से कम 75% सकल आय को वितरित करें, बंधक पर ब्याज जो कि वास्तविक संपत्ति, या अचल संपत्ति की बिक्री को वित्त प्रदान करता है
- प्रत्येक वर्ष शेयरधारक लाभांश के रूप में कर योग्य आय का न्यूनतम 90% का भुगतान करें
- एक निगम के रूप में कर योग्य है कि एक इकाई हो
- निदेशक मंडल या न्यासी द्वारा प्रबंधित किया जाना चाहिए
- अस्तित्व के पहले वर्ष के बाद कम से कम 100 शेयरधारक हैं
- पांच या उससे कम व्यक्तियों द्वारा आयोजित इसके शेयरों में से ५०% से अधिक नहीं है
आज, यह अनुमान है कि आरईआईटी सामूहिक रूप से सकल संपत्ति में $ 3 ट्रिलियन के मालिक हैं;सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए इक्विटी REITs में $ 2 ट्रिलियन का खाता है।
REITs के प्रकार
तीन प्रकार के आरईआईटी हैं:
- इक्विटी आरईआईटी। अधिकांश आरईआईटी इक्विटी आरईआईटी हैं, जो आय-उत्पादक रियल एस्टेट का स्वामित्व और प्रबंधन करते हैं। राजस्व मुख्य रूप से किराए के माध्यम से उत्पन्न होते हैं (गुणों को पुनर्विक्रय करके नहीं)।
- बंधक REITs। बंधक आरईआईटी अचल संपत्ति के मालिकों और ऑपरेटरों को पैसा सीधे बंधक या ऋण के माध्यम से, या अप्रत्यक्ष रूप से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के अधिग्रहण के माध्यम से उधार देता है । उनकी कमाई मुख्य रूप से शुद्ध ब्याज मार्जिन द्वारा उत्पन्न की जाती है – वे बंधक ऋण पर अर्जित ब्याज और इन ऋणों की वित्त पोषण की लागत के बीच फैलते हैं। यह मॉडल उन्हें संभावित रूप से ब्याज दर में वृद्धि के प्रति संवेदनशील बनाता है।
- हाइब्रिड आरईआईटी।ये आरईआईटी इक्विटी और बंधक आरईआईटी दोनों की निवेश रणनीतियों का उपयोग करते हैं।
REIT को इस आधार पर वर्गीकृत किया जा सकता है कि उनके शेयर कैसे खरीदे और रखे गए हैं:
- सार्वजनिक रूप से ट्रेन्ड आरईआईटी। सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी के शेयरों को एक राष्ट्रीय प्रतिभूति विनिमय पर सूचीबद्ध किया जाता है, जहां उन्हें व्यक्तिगत निवेशकों द्वारा खरीदा और बेचा जाता है। वे अमेरिकी प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी) द्वारा विनियमित हैं।
- सार्वजनिक गैर-ट्रेडेड आरईआईटी। ये आरईआईटी भी एसईसी के साथ पंजीकृत हैं लेकिन राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं। नतीजतन, वे सार्वजनिक रूप से कारोबारित REIT की तुलना में कम तरल हैं। फिर भी, वे अधिक स्थिर होते हैं क्योंकि वे बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन नहीं होते हैं।
- निजी आरईआईटी।ये आरईआईटी एसईसी के साथ पंजीकृत नहीं हैं और राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं।सामान्य तौर पर, निजी आरईआईटी केवल संस्थागत निवेशकों को बेचा जा सकता है।