संचालन से समायोजित फंड- AFFO
ऑपरेशन-एएफएफओ से समायोजित फंड क्या हैं?
परिचालन से समायोजित धन (एएफएफओ) मुख्य रूप से रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों (आरईआईटी) के विश्लेषण में उपयोग किए जाने वाले वित्तीय प्रदर्शन माप को संदर्भित करता है । आरईआईटी का एएफएफओ, गणना के अलग-अलग तरीकों के अधीन है, आमतौर पर आरईआईटी की अंतर्निहित परिसंपत्तियों की गुणवत्ता बनाए रखने के लिए उपयोग किए जाने वाले आवर्ती पूंजीगत व्यय के समायोजन के साथ संचालन (एफएफओ) से ट्रस्ट के फंड के बराबर है । गणना GAAP के सीधे-अस्तर, लीजिंग लागत और अन्य सामग्री कारकों के समायोजन में ले जाती है।
चाबी छीन लेना
- संचालन से समायोजित धन (AFFO) एक वित्तीय उपाय है जिसका उपयोग अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (REIT) के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।
- एएफएफओ संचालन (एफएफओ) से धन पर आधारित है, लेकिन इसे बेहतर माना जाता है, क्योंकि यह लागतों को ध्यान में रखता है, इस प्रकार आरईआईटी के वर्तमान मूल्यों और लाभांश का भुगतान करने की क्षमता का अधिक सटीक अनुमान लगाता है।
- हालांकि कोई भी आधिकारिक उपाय मौजूद नहीं है, AFFO फॉर्मूला AFFO = FFO + किराया वृद्धि की तर्ज पर है – पूंजीगत व्यय – नियमित रखरखाव मात्रा।
ऑपरेशन से समायोजित फंडों को समझना- AFFO
भले ही उद्योग के पेशेवरों ने ऑपरेशन (एएफएफओ) से समायोजित धनराशि की गणना करने का विकल्प चुना हो, यह साधारण एफएफओ की तुलना में शेयरधारकों के लिए अवशिष्ट नकदी प्रवाह का अधिक सटीक उपाय माना जाता है। हालांकि एफएफओ आमतौर पर उपयोग किया जाता है, यह संपत्तियों के मौजूदा पोर्टफोलियो को बनाए रखने के लिए आवश्यक पूंजीगत व्यय के लिए कटौती नहीं करता है, इसलिए यह वास्तविक अवशिष्ट नकदी प्रवाह को मापता नहीं है। पेशेवर विश्लेषकों को एएफएफओ पसंद है क्योंकि यह आरईआईटी द्वारा किए गए अतिरिक्त लागतों को ध्यान में रखता है – और अतिरिक्त आय स्रोत भी, जैसे किराया बढ़ता है। इस प्रकार, यह वर्तमान मूल्यों का आकलन करते समय अधिक सटीक आधार संख्या प्रदान करता है और लाभांश का भुगतान करने के लिए आरईआईटी की भविष्य की क्षमता का एक बेहतर भविष्यवक्ता होता है । यह एक गैर GAAP उपाय है।
संचालन से समायोजित फंड की गणना-एएफएफओ
एएफएफओ की गणना करने से पहले, एक विश्लेषक को पहले ऑपरेशन (एफएफओ) से आरईआईटी के फंड का निर्धारण करना चाहिए। एफएफओ गतिविधियों की एक निर्दिष्ट सूची से नकदी प्रवाह को मापता है। एफएफओ आरईआईटी की लीजिंग और अधिग्रहण गतिविधि से प्रभाव को दर्शाता है, साथ ही ब्याज लागत भी। एफएफओ आरईआईटी की शुद्ध आय को पूंजीगत लाभ को बाहर करता है । इन लाभों को शामिल नहीं किए जाने के कारण यह है कि वे एक समय की घटनाएँ हैं और आम तौर पर आरईआईटी की भविष्य की कमाई क्षमता पर दीर्घकालिक प्रभाव नहीं पड़ता है।
FFO का सूत्र है:
एफएफओ = शुद्ध आय + परिशोधन + मूल्यह्रास – संपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ
FFO निर्धारित होने के बाद, AFFO की गणना की जा सकती है। हालांकि कोई एक आधिकारिक सूत्र नहीं है, AFFO के लिए गणना आमतौर पर कुछ इस तरह होगी:
एफएफओ = एफएफओ + किराया बढ़ता है – पूंजी व्यय – नियमित रखरखाव मात्रा
इक्विटी का मूल्यांकन करने में इस्तेमाल होने वाले पारंपरिक मेट्रिक्स, जैसे कमाई-प्रति-शेयर (ईपीएस) और मूल्य-से-कमाई राशन (पी / ई), एक आरईआईटी के मूल्य का अनुमान लगाने में विश्वसनीय नहीं हैं।
संचालन से समायोजित फंड का उदाहरण-
AFFO गणना
एएफएफओ गणना के एक उदाहरण के रूप में, निम्नलिखित मान लें: पिछले रिपोर्टिंग अवधि में शुद्ध आय में एक आरईआईटी की $ 2 मिलियन थी। उस समय के दौरान, उसने अपनी एक संपत्ति की बिक्री से $ 400,000 कमाए और दूसरे की बिक्री से $ 100,000 का नुकसान हुआ। इसने $ 35,000 के परिशोधन और $ 50,000 के मूल्यह्रास की सूचना दी। इस अवधि के दौरान, शुद्ध किराया वृद्धि $ 40,000 थी; पूंजी व्यय 75,000 डॉलर और नियमित रखरखाव $ 30,000 की राशि थी।
इस जानकारी को देखते हुए एफएफओ की गणना इस प्रकार की जा सकती है:
FFO = $ 2,000,000 + $ 35,000 + $ 50,000 – ($ 400,000 – $ 100,000) = $ 1,785,000
इस से, AFFO की गणना इस प्रकार की जाती है:
AFFO = FFO + $ 40,000 – $ 75,000 – $ 30,000 = $ 1,785,000 – $ 65,000 = 1,7,000,000