4 प्रमुख कारक जो रियल एस्टेट मार्केट को चलाते हैं
रियल एस्टेट अधिकांश लोगों के धन के एक महत्वपूर्ण हिस्से का प्रतिनिधित्व करता है, और यह संयुक्त राज्य में कई घर मालिकों के लिए विशेष रूप से सच है।फेडरल रिजर्व द्वारा उपभोक्ता वित्त सर्वेक्षण के अनुसार, अमेरिकी परिवारों के 65.1% के पास 2019 में अपना प्राथमिक निवास था । अचल संपत्ति बाजार का आकार और पैमाने इसे कई निवेशकों के लिए एक आकर्षक और आकर्षक क्षेत्र बनाते हैं। यह लेख कुछ मुख्य कारकों पर ध्यान देगा जो अचल संपत्ति बाजार और उपलब्ध निवेश की विविधता को प्रभावित करते हैं।
TUTORIAL: खोज रियल एस्टेट निवेश
चाबी छीन लेना
- ऐसे कई कारक हैं जो अचल संपत्ति की कीमतों, उपलब्धता और निवेश क्षमता को प्रभावित करते हैं।
- जनसांख्यिकी वास्तविक, या संभावित खरीदारों की आयु, आय और क्षेत्रीय वरीयताओं के बारे में जानकारी प्रदान करते हैं कि खरीदार कितने प्रतिशत सेवानिवृत्त होते हैं, और कितने प्रतिशत छुट्टी या दूसरा घर खरीद सकते हैं।
- ब्याज दरें अचल संपत्ति की कीमत और मांग को प्रभावित करती हैं – कम दरें अधिक खरीदार लाती हैं, जो बंधक प्राप्त करने की कम लागत को दर्शाती है, लेकिन साथ ही अचल संपत्ति की मांग का विस्तार करती है, जो तब कीमतों को बढ़ा सकती है।
- अचल संपत्ति की कीमतें अक्सर अर्थव्यवस्था के चक्रों का पालन करती हैं, लेकिन निवेशक REIT या अन्य विविध होल्डिंग्स को खरीदकर इस जोखिम को कम कर सकते हैं जो या तो आर्थिक चक्रों से बंधे नहीं हैं या जो मंदी का सामना कर सकते हैं।
- कर प्रोत्साहन, कटौती और सब्सिडी सहित सरकार की नीतियां और कानून, अचल संपत्ति की मांग को बढ़ा सकते हैं या बाधा डाल सकते हैं।
जनसांख्यिकी
जनसांख्यिकी वह डेटा है जो किसी जनसंख्या की संरचना का वर्णन करता है, जैसे आयु, नस्ल, लिंग, आय, प्रवासन पैटर्न और जनसंख्या वृद्धि। इन आंकड़ों को अक्सर अनदेखा किया जाता है लेकिन महत्वपूर्ण कारक जो प्रभावित करता है कि अचल संपत्ति की कीमत कितनी है और किस प्रकार की संपत्ति की मांग है। एक राष्ट्र की जनसांख्यिकी में प्रमुख बदलाव कई दशकों तक अचल संपत्ति के रुझानों पर बड़ा प्रभाव डाल सकते हैं।
उदाहरण के लिए,1945 और 1964 के बीच पैदा हुए बच्चे बूमर्स रियल एस्टेट बाजार को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करने की क्षमता के साथ जनसांख्यिकी प्रवृत्ति का एक उदाहरण हैं।इन बेबी बूमर्स का सेवानिवृत्ति के लिए संक्रमण पिछली शताब्दी में अधिक दिलचस्प पीढ़ीगत रुझानों में से एक है, और इन बेबी बूमर्स की सेवानिवृत्ति, जो 2010 में वापस शुरू हुई थी, आने वाले दशकों के लिए बाजार में देखने के लिए बाध्य है।
इस तरह के जनसांख्यिकीय बदलाव के कई तरीके हैं, जो अचल संपत्ति बाजार को प्रभावित कर सकते हैं, लेकिन एक निवेशक के लिए, पूछने के लिए कुछ प्रमुख प्रश्न हो सकते हैं: i) यह लोकप्रिय छुट्टी क्षेत्रों में दूसरे घरों की मांग को कैसे प्रभावित करेगा क्योंकि अधिक लोग रिटायर होने लगते हैं।? या ii) अगर आय कम होती है और बच्चे सभी बाहर चले गए हैं तो यह बड़े घरों की मांग को कैसे प्रभावित करेगा? ये और अन्य प्रश्न निवेशकों को प्रवृत्ति शुरू होने से बहुत पहले संभावित रूप से वांछनीय अचल संपत्ति निवेश के प्रकार और स्थान को कम करने में मदद कर सकते हैं।
ब्याज दर
ब्याज दरों का रियल एस्टेट बाजारों पर भी बड़ा प्रभाव पड़ता है। यदि आप एक बंधक के साथ एक घर खरीदने पर विचार कर रहे हैं तो एक बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करके ब्याज दरों पर शोध करना फायदेमंद है। ब्याज दरों में बदलाव किसी व्यक्ति की आवासीय संपत्ति खरीदने की क्षमता को बहुत प्रभावित कर सकता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि कम ब्याज दरें जाती हैं, घर खरीदने के लिए बंधक प्राप्त करने की लागत कम होगी, जो अचल संपत्ति की उच्च मांग बनाता है, जो फिर से कीमतों को ऊपर धकेलता है।
यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि जैसे ही ब्याज दरें बढ़ती हैं, बंधक प्राप्त करने की लागत बढ़ जाती है, इस प्रकार अचल संपत्ति की मांग और कीमतें कम हो जाती हैं। हालांकि, जबआवासीय अचल संपत्ति के बजायएक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी)जैसे इक्विटी निवेश पर ब्याज दरों के प्रभाव को देखते हुए, रिश्ते को ब्याज दरों के साथ संबंध के बंधन के समान माना जा सकता है।जब ब्याज दरें घट जाती हैं, तो एक बॉन्ड का मूल्य बढ़ जाता है क्योंकि इसकी कूपन दर अधिक वांछनीय हो जाती है, और जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो बॉन्ड का मूल्य कम हो जाता है।इसी तरह, जब बाजार में ब्याज दर घट जाती है, तो REIT की उच्च पैदावार अधिक आकर्षक हो जाती है और उनका मूल्य बढ़ जाता है।जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो आरईआईटी पर उपज कम आकर्षक हो जाती है और यह उनके मूल्य को नीचे धकेल देता है। (इन प्रभावों के बारे में अधिक जानने के लिए, देखें कि ब्याज दरें संपत्ति के मूल्यों को कैसे प्रभावित करती हैं ।)
अर्थव्यवस्था
एक अन्य प्रमुख कारक जो अचल संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करता है वह अर्थव्यवस्था का समग्र स्वास्थ्य है। यह आम तौर पर आर्थिक संकेतकों जैसे कि जीडीपी, रोजगार डेटा, विनिर्माण गतिविधि, माल की कीमतों आदि द्वारा मापा जाता है । मोटे तौर पर बोलना, जब अर्थव्यवस्था सुस्त होती है, तो यह अचल संपत्ति है।
हालांकि, अर्थव्यवस्था की चक्रीयता विभिन्न प्रकार के अचल संपत्ति पर अलग-अलग प्रभाव डाल सकती है। उदाहरण के लिए, अगर एक आरईआईटी के पास होटलों में अपने निवेश का बड़ा प्रतिशत है, तो यह आमतौर पर आरईआईटी की तुलना में आर्थिक मंदी से अधिक प्रभावित होगा, जिसने कार्यालय भवनों में निवेश किया था। होटल संपत्ति का एक रूप है जो व्यापार में निहित पट्टे की संरचना के प्रकार के कारण आर्थिक गतिविधि के लिए बहुत संवेदनशील है । होटल के कमरे को किराए पर देने से अल्पकालिक पट्टे के रूप में सोचा जा सकता है जो होटल ग्राहकों द्वारा आसानी से बचा जा सकता है अर्थव्यवस्था को खराब होना चाहिए। दूसरी ओर, कार्यालय के किरायेदारों में आम तौर पर लंबी अवधि के पट्टे होते हैं जिन्हें आर्थिक मंदी के बीच में नहीं बदला जा सकता है। इस प्रकार, यद्यपि आपको अर्थव्यवस्था के चक्र के भाग के बारे में पता होना चाहिए, लेकिन आपको आर्थिक चक्र की अचल संपत्ति की संवेदनशीलता के बारे में भी पता होना चाहिए ।
सरकारी नीतियां / सब्सिडी
विधान भी एक अन्य कारक है जो संपत्ति की मांग और कीमतों पर एक महत्वपूर्ण प्रभाव डाल सकता है। कर क्रेडिट, कटौती और सब्सिडी कुछ ऐसे तरीके हैं जिनसे सरकार अस्थायी रूप से लंबे समय के लिए अचल संपत्ति की मांग को बढ़ा सकती है। वर्तमान सरकार के प्रोत्साहन के बारे में पता होने से आप आपूर्ति और मांग में परिवर्तन निर्धारित कर सकते हैं और संभावित झूठे रुझानों की पहचान कर सकते हैं ।
उदाहरण के लिए, 2009 में, अमेरिकी सरकार ने सुस्त अर्थव्यवस्था में घर की बिक्री शुरू करने की कोशिश में घर के मालिकों को पहली बार होमब्यूयर का कर क्रेडिट पेश किया (केवल 2008-2010 के बीच घर खरीदने वाले पात्र हैं)। के अनुसार नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ रियालटर्स (NAR), यह कर अकेले प्रोत्साहन घरों खरीदने के लिए 900,000 घर खरीदने वालों का नेतृत्व किया। यह काफी बड़ी वृद्धि थी, हालांकि अस्थायी, और वृद्धि को जानने के बिना कर प्रोत्साहन का एक परिणाम था, आपने निष्कर्ष निकाला है कि आवास की मांग अन्य कारकों के आधार पर ऊपर जा रही थी।
औसत निवेशकों के लिए, रियल एस्टेट को अप्रत्यक्ष रूप से खरीदना – आरईआईटी के माध्यम से, रियल एस्टेट एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ), या अन्य प्रबंधित फंड – सीधे अचल संपत्ति खरीदने की तुलना में कम जोखिम भरा और अधिक आकर्षक है।
सबसे अच्छा निवेश क्या है?
रियल एस्टेट बाजार का आकार और पैमाने इसे कई निवेशकों के लिए एक आकर्षक और आकर्षक बाजार बनाते हैं।निवेशक सीधे भौतिक अचल संपत्ति में निवेश कर सकते हैं या प्रबंधित धन के माध्यम से अप्रत्यक्ष रूप से निवेश करना चुन सकते हैं।सीधे अचल संपत्ति में निवेशकरने के लिए एक आय-उत्पादक संपत्ति के रूप में उपयोग करने के लिएआवासीय या वाणिज्यिक संपत्ति खरीदना याभविष्य के समय में पुनर्विक्रय करना शामिल है।अचल संपत्ति बाजार में निवेश करने के अप्रत्यक्ष तरीके में अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी), रियल एस्टेट एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ),निवेशित रियल एस्टेट फंड (सीआरईएफ) और बुनियादी ढांचा फंड शामिल हैं।बाजार में उपलब्ध उच्च तरलता, कम लेनदेन लागत और कम पूंजी आवश्यकताओं के कारण, औसत निवेशक अप्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति में निवेश करना पसंद करते हैं।
तल – रेखा
इस लेख ने कुछ उच्च-स्तरीय कारकों को पेश किया, जो अचल संपत्ति बाजार को आगे बढ़ाने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं, लेकिन और भी जटिल भाग हैं जो खेलने के लिए आते हैं। और हालांकि इनमें से कुछ उपरोक्त कारक कारक और बाजार के बीच एक स्पष्ट-कट संबंध का सुझाव देते हैं, व्यवहार में, परिणाम बहुत भिन्न हो सकते हैं। हालांकि, प्रमुख कारकों को समझना जो एक संभावित निवेश का व्यापक मूल्यांकन करने के लिए अचल संपत्ति बाजार को चलाने के लिए आवश्यक है।