फैनी मॅई: यह क्या करता है और यह कैसे संचालित होता है

Fannie Mae के बारे में बहुत अच्छा मौका है। लेकिन क्या आप जानते हैं कि यह क्या करता है और यह कैसे संचालित होता है?

ग्रेट डिप्रेशन नई पहल के हिस्से के रूप।यह कम-आय उधारकर्ताओं को मध्यम से अधिक बंधक उपलब्ध कराने के द्वारा आवास बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए स्थापित किया गया था।

फैनी मॅई की उत्पत्ति या उधारकर्ताओं को बंधक प्रदान नहीं करता है। लेकिन यह द्वितीयक बंधक बाजार के माध्यम से उन्हें खरीद और गारंटी देता है। वास्तव में, यह द्वितीयक बाजार पर बंधक के सबसे बड़े खरीदारों में से एक है । दूसरा इसका भाई-बहन, फेडरल होम लोन मॉर्गेज कॉर्पोरेशन, या फ्रेडी मैक, कांग्रेस द्वारा बनाया गया एक और सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम है।

फैनी मॅई के शुरुआती दिन

1900 के दशक की शुरुआत में, एक बंधक प्राप्त करना – अकेले एक घर बनाना – एक आसान काम नहीं था।बहुत से लोग डाउन पेमेंट को सुरक्षित नहीं रख सकते थे, और लोन लगभग हमेशा अल्पकालिक होते थे – उन लोगों की तरह नहीं जोआजके लंबेसमय के परिशोधन अवधि के साथ हैं।वास्तव में, जब कई ऋण उस समय के कारण आए, तो उन्होंने आम तौरपर देनदार सेबड़े गुब्बारे भुगतान के लिए कहा।अगर गृहस्वामी भुगतान या पुनर्वित्त नहीं कर सकता है तो बैंक इसमें हेरफेर करेगा।ग्रेट डिप्रेशन की शुरुआत के साथ यह मुश्किल हो जाएगा।१ ९ २६ से हर साल १ ९ २६ तक वार्षिक फौजदारी की दरें बढ़ीं (१ ९ ३४ तक), जब दर १२% से अधिक हो गई।

यूनाइटेड स्टेट्स कांग्रेस ने फैनी मॅई को जवाब दिया।उद्देश्य हर बाजार में हर किसी के लिए उपलब्ध आवास निधि की एक धारा बनाने में मदद करना था।इसने लंबी अवधि के निश्चित दर बंधकके वित्तपोषण के लिए नेतृत्व किया, जिससे घर के मालिक अपने ऋण के दौरान किसी भी बिंदु पर अपने ऋण को पुनर्वित्त करने की अनुमति दे सके।

1938

जिस साल कांग्रेस ने फैनी मे को बनाया।

1968 में, फैनी मॅई ने सरकार द्वारा फेडरल बजट से हटाने के बाद स्टॉक और बॉन्ड बेचकर खुद को फंड करना शुरू किया।  फैनी मॅई ने जीएसई के रूप में सरकार के साथ अपने संबंधों को बनाए रखा, हालांकि, निदेशक मंडल में 13 सदस्यों से अधिक नहीं थे।  यह स्थानीय और राज्य करों से मुक्त है।

चाबी छीन लेना

• फैनी मॅई एक सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम है जो निम्न और मध्यम आय वाले उधारकर्ताओं को बंधक उपलब्ध कराता है।
• यह ऋण प्रदान नहीं करता है, लेकिन माध्यमिक बंधक बाजार में उन्हें वापस या गारंटी देता है।
• फैनी मॅई बंधक बाजार में निवेश करके, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में ऋण जमा करके तरलता प्रदान करता है।
• फैनी मे को अमेरिकी सरकार ने वित्तीय संकट के बाद जमानत दे दी थी और उन्हें NYSE से हटा दिया गया था।

तरलता पैदा करना

बंधक बाजार में निवेश करके, फैनी मॅईबैंकों, थ्रेट्स, और क्रेडिट यूनियनोंजैसे उधारदाताओं के लिएअधिक तरलता बनाता है, जो बदले में उन्हें अधिक बंधक को कम करने या निधि देने की अनुमति देता है।बंधक इसे खरीदता है और गारंटी सख्त मानदंडों को पूरा करना चाहिए।उदाहरण के लिए, 2021 में एकल परिवार वाले घर के लिए पारंपरिक ऋण की सीमा $ 548,250 (2020 में $ 510,400 से अधिक) और उच्च लागत वाले क्षेत्रों के लिए $ 822,375 (2020 में $ 765,600 से) है।इन क्षेत्रों में हवाई, अलास्का, गुआम और यूएस वर्जिन द्वीप समूह शामिल हैं, जहां औसत घरेलू मूल्य कम से कम 115% बेसलाइन राशि से ऊपर हैं।। 

फैनी मॅई के साथ व्यापार करने के लिए, एक बंधक ऋणदाता को संघीय सरकार द्वारा जारी किए गए सबप्राइम ऋण पर वक्तव्य का अनुपालन करना चाहिए।बयान में सबप्राइम ऋण से जुड़े कई जोखिमों को संबोधित किया गया है, जैसे निम्न परिचयात्मक दरें उच्च चर दरों के बाद;ब्याज दर कितनी बढ़ सकती है, इस पर बहुत अधिक सीमा;कोई आय दस्तावेज तक सीमित;और उत्पाद सुविधाएँ जो ऋण की संभावना को बार-बार पुनर्वित्त करती हैं।9

2019 में, फैनी मॅई ने आवास बाजार को निधि देने के लिए तरलता में $ 650 बिलियन से अधिक प्रदान किया।इसने देश भर के लोगों को लगभग 30 लाख घरों को खरीदने, पुनर्वित्त और किराए पर लेने में मदद की।

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फैनी मॅई वापस आती है या बंधक की गारंटी देती है लेकिन उनकी उत्पत्ति नहीं होती है।

गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां

द्वितीयक बाजार पर बंधक खरीदने के बाद, फैनी मॅई ने उन्हें बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस)बनाने के लिए पूल किया।एमबीएस एक बंधक या पूल के बंधक द्वारा सुरक्षित परिसंपत्ति समर्थित प्रतिभूतियां हैं।फैनी मॅई की बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बीमा कंपनियों, पेंशन फंड और निवेश बैंकों जैसी संस्थाओं द्वारा खरीदी जाती हैं।यह अपने एमबीएस पर मूलधन और ब्याज के भुगतान की गारंटी देता है।1 1

फैनी मॅई का अपना एक पोर्टफोलियो भी है, जिसे आमतौर पर एक बरकरार पोर्टफोलियो के रूप में जाना जाता है।यह अपने स्वयं के बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के साथ-साथ अन्य संस्थानों से भी निवेश करता है।फैनी मॅई नेअपने बनाए हुए पोर्टफोलियो को निधि देने के लिए एजेंसी ऋण कहा जाता है ।

वित्तीय संकट 

फैनी मॅई को 1968 से सार्वजनिक रूप से कारोबार किया गया है।  2010 तक, यह न्यूयॉर्क स्टॉक एक्सचेंज (एनवाईएसई)पर कारोबार करता था। न्यूट्री स्टॉक एक्सचेंज द्वारा अनिवार्य न्यूनतम पूंजी आवश्यकताओं से नीचे स्टॉक गिर जाने के बाद इसे बंधक, आवास और वित्तीय संकट के बाद हटा दिया गया था ।अब यह ओवर-द-काउंटर का कारोबार करता है । 

अनैतिक उधार प्रथाओं ने संकट को जन्म दिया। 2000 के दशक के मध्य के आवास बूम के दौरान, उधारदाताओं ने अपने मानकों को कम किया और गरीब ऋण के साथ उधारकर्ताओं को गृह ऋण की पेशकश की। 2007 में, हाउसिंग बबल फट गया, और इनमें से सैकड़ों हजारों उधारकर्ता डिफ़ॉल्ट रूप से चले गए, जिसके कारण सबप्राइम मेल्टडाउन के रूप में जाना जाता था । इसका क्रेडिट बाजारों पर एक प्रभाव था, जिसने वित्तीय बाजारों को एक टेलस्पिन में भेजा और संयुक्त राज्य अमेरिका में दशकों में सबसे गंभीर मंदी पैदा की। (और अधिक के लिए, देखें: पिछले मंदी की समीक्षा ।)

सरकारी अधिग्रहण और खैरात

2008 के उत्तरार्ध में, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक कोसंघीय आवास वित्त समिति केएक संरक्षकता केमाध्यम से सरकार ने अपने कब्जे में ले लिया।उस समय, दोनों ने बांड और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में $ 4.9 ट्रिलियन का आयोजन किया।अमेरिकी ट्रेजरी ने दोनों विलायक को रखने के लिए $ 191.5 बिलियन प्रदान किए।संक्षेप में, अमेरिकी सरकार ने खराब ऋणों को बाहर करने और आवास बाजार में एक और मंदी को रोकने के लिए बाजारों में विश्वास बहाल करने के लिए हस्तक्षेप किया।मई 2019 तक, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक से लाभांश भुगतान में संघीय सरकार को $ 292 बिलियन प्राप्त हुए हैं।

क्रेडिट विकल्प

फैनी मे अब कई अलग-अलग व्यावसायिक पहल और घर के मालिकों को ऋण विकल्प प्रदान करता है, उधारदाताओं के साथ काम करके ऐसे लोगों की मदद करता है जो अन्यथा वित्तपोषण प्राप्त कर सकते हैं।

• होमरेडी मॉर्गेज: यह उत्पाद घर के मालिकों को कम भुगतान के साथ वित्तपोषण को सुरक्षित करने और घर खरीदने की अनुमति देता है।उधारकर्ता पात्र हैं यदि उनके पास मध्यम से कम आय है और 620 से नीचे क्रेडिट स्कोर है। 620 से ऊपर के स्कोर वाले लोगों को बेहतर मूल्य मिलता है।
• 3% डाउन पेमेंट: मकान मालिकों के लिए एक अन्य संसाधन जिनके पास बड़े डाउन पेमेंट को सुरक्षित करने के लिए पर्याप्त फंड तक पहुंच नहीं हो सकती है।
• एचएफए पसंदीदा: यह कार्यक्रम स्थानीय और राज्य हाउसिंग फाइनेंस एजेंसियों और अन्य उधारदाताओं के माध्यम से घर के मालिकों को सस्ती वित्तपोषण तक पहुंचने में मदद करता है।उधारकर्ताओं के लिए आय-स्तर एचएफए द्वारा निर्धारित किया जाता है, और पहली बार खरीदार की आवश्यकताएं नहीं हैं।१।

उत्पादों की एक पूरी सूची और उनके विवरण फैनी मॅई की वेबसाइट पर उपलब्ध हैं ।

ऋण संशोधन

बंधक मंदी के बाद, फैनी मे ने ऋण संशोधनों पर ध्यान देना शुरू किया।सितंबर 2008 से, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक ने लगभग 2.37 मिलियन ऋण संशोधन पूरा कर लिया है।  ऋण संशोधन एक मौजूदा बंधक की शर्तों को बदलने में मदद करने के लिए उधारकर्ताओं को उनके बंधक पर चूक से बचने, फौजदारी में समाप्त होने और अंततः अपने घर को खोने के लिए मदद करते हैं। संशोधन में कम ब्याज दर शामिल हो सकती है या ऋण की अवधि बढ़ सकती है। ऋण संशोधन से मासिक भुगतान भी कम हो सकता है।

तल – रेखा

फैनी मॅई 2008 में अपने कगार पर होने के बाद से खुद को मोड़ने में कामयाब रही। आज यह 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक का सबसे बड़ा बैकर है और होमवर्कशिप की सुविधा के लिए एक प्रमुख तंत्र बना हुआ है।