पहली बार होमबॉयर्स के लिए फाइनेंसिंग बेसिक्स
एक बंधक प्राप्त करना आपके पहले घर को खरीदने में एक महत्वपूर्ण कदम है, और सबसे उपयुक्त एक को चुनने के लिए कई कारक हैं। जबकि पहली बार होमबॉयर्स के लिए उपलब्ध वित्तपोषण विकल्पों का असंख्य भारी लग सकता है, संपत्ति वित्तपोषण की मूल बातें अनुसंधान करने के लिए समय लेने से आप समय और धन की महत्वपूर्ण राशि बचा सकते हैं।
उस बाजार को समझना जहां संपत्ति स्थित है, और क्या यह उधारदाताओं को प्रोत्साहन प्रदान करता है, का मतलब आपके लिए वित्तीय भत्तों को जोड़ा जा सकता है। और अपने वित्त पर करीब से नज़र डालकर, आप यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि आपको बंधक मिल रहा है जो आपकी आवश्यकताओं के अनुरूप है। यह लेख पहली बार होमबॉयर्स को अपनी बड़ी खरीदारी करने के लिए कुछ महत्वपूर्ण विवरणों की रूपरेखा तैयार करता है।
चाबी छीन लेना
- एक बंधक प्राप्त करना आपके पहले घर को खरीदने में एक महत्वपूर्ण कदम है और सबसे अच्छा चुनने के लिए कई कारक हैं।
- उधारकर्ता आपकी साख और आपकी आय, संपत्ति, ऋण और क्रेडिट इतिहास के आधार पर चुकाने की आपकी क्षमता का मूल्यांकन करेंगे।
- जब आप एक बंधक चुनते हैं, तो आपको एक निश्चित या अस्थायी दर, अपने बंधक का भुगतान करने के लिए वर्षों की संख्या और आपके भुगतान के आकार के बीच निर्णय लेना होगा।
- पारंपरिक ऋण बंधक हैं जो सरकार बीमा नहीं करती है।
- आपकी परिस्थितियों के आधार पर, आप एफएचए, वीए या अन्य सरकारी गारंटी वाले ऋण के माध्यम से अधिक अनुकूल शर्तों के लिए पात्र हो सकते हैं।
ऋण प्रकार
पारंपरिक ऋण
पारंपरिक ऋण बंधक हैं जिनका बीमा या गारंटी संघीय सरकार द्वारा नहीं की जाती है। वे आम तौर पर फिक्स्ड रेट बंधक हैं । वे अपनी सख्त आवश्यकताओं के कारण अर्हता प्राप्त करने के लिए सबसे कठिन प्रकार के बंधक हैं – एक बड़ा डाउन पेमेंट, उच्च क्रेडिट स्कोर, कम आय से ऋण अनुपात, और एक निजी बंधक बीमा आवश्यकता के लिए संभावित । हालांकि, यदि आप एक पारंपरिक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, तो वे आम तौर पर संघीय सरकार द्वारा गारंटी वाले ऋण की तुलना में कम खर्चीले होते हैं।
पारंपरिक ऋणों को या तो अनुरूप ऋणों या गैर-अनुरूपण ऋणों के रूप में परिभाषित किया जाता है। अनुरूपण ऋण दिशानिर्देशों का अनुपालन करते हैं, जैसे कि सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (GSEs) फ्रेडी मैक द्वारा निर्धारित ऋण सीमा । ये ऋणदाता (और विभिन्न अन्य) अक्सर इन ऋणों को खरीदते हैं और पैकेज करते हैं, फिर उन्हें द्वितीयक बाजार पर प्रतिभूतियों के रूप में बेचते हैं । हालाँकि, ऋण जो द्वितीयक बाजार पर बेचे जाते हैं, उन्हें अनुरूप ऋणों के रूप में वर्गीकृत करने के लिए विशिष्ट दिशानिर्देशों को पूरा करना चाहिए।
2021 में पारंपरिक बंधक के लिए अधिकतम अनुरूप ऋण सीमा $ 548,250 है, हालांकि यह नामित उच्च लागत वाले क्षेत्रों के लिए अधिक हो सकता है। इस राशि से ऊपर के ऋण को जंबो ऋण कहा जाता है, जो आमतौर पर थोड़ी अधिक ब्याज दर पर होता है।ये ऋण अधिक जोखिम उठाते हैं (क्योंकि वे अधिक धन शामिल करते हैं), जिससे वे द्वितीयक बाजार के लिए कम आकर्षक हो जाते हैं।
ऋण के गैर-अनुरूपण के लिए, ऋण देने वाली संस्था, आमतौर पर एक पोर्टफोलियो ऋणदाता, अपने स्वयं के दिशानिर्देश निर्धारित करता है। नियमों के कारण, गैर-ऋण वाले ऋणों को द्वितीयक बाजार पर नहीं बेचा जा सकता है।
संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण
फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए), के हिस्से के आवास और शहरी विकास विभाग (HUD), अमेरिकियों के लिए विभिन्न बंधक ऋण कार्यक्रम प्रदान करता है।एफएचए ऋण में भुगतान आवश्यकताएं कम होती हैं और पारंपरिक ऋण की तुलना में अर्हता प्राप्त करना आसान होता है।एफएचए ऋण पहली बार होमबॉय करने वालों के लिए उत्कृष्ट हैं, क्योंकि कम अग्रिम ऋण लागत और कम कड़े क्रेडिट आवश्यकताओं के अलावा, आप 3.5% के रूप में कम भुगतान कर सकते हैं। एफएचए ऋण ऊपर वर्णित वैधानिक सीमा से अधिक नहीं हो सकते।
हालांकि, सभी एफएचए उधारकर्ताओं को एक बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान करना होगा, अपने बंधक भुगतानों में लुढ़का हुआ है। बंधक बीमा एक बीमा पॉलिसी है जो एक बंधक ऋणदाता या टाइटलहोल्डर की सुरक्षा करती है यदि उधारकर्ता भुगतानों में चूक करता है, तो वह गुजर जाता है, या अन्यथा बंधक के संविदात्मक दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ होता है।
वीए ऋण
वेटरन्स अफेयर्स विभाग (VA) की गारंटी देता है VA ऋण ।VA स्वयं ऋण नहीं देता है, लेकिन योग्य उधारदाताओं द्वारा किए गए बंधक की गारंटी देता है।ये गारंटीएं दिग्गजों को अनुकूल शर्तों (आमतौर पर बिना भुगतान के) के साथ गृह ऋण प्राप्त करने की अनुमति देती हैं।
ज्यादातर मामलों में, वीए ऋण पारंपरिक ऋण की तुलना में अर्हता प्राप्त करने के लिए आसान होते हैं।ऋणदाता आम तौर पर पारंपरिक वीए ऋण के लिए अधिकतम वीए ऋण को सीमित करते हैं।ऋण के लिए आवेदन करने से पहले, आपको VA से अपनी पात्रता का अनुरोध करना होगा।यदि आप स्वीकार किए जाते हैं, तो वीए पात्रता का एक प्रमाण पत्र जारी करेगा जिसका उपयोग आप ऋण के लिए आवेदन करने के लिए कर सकते हैं।
इन संघीय ऋण प्रकारों और कार्यक्रमों के अलावा, राज्य और स्थानीय सरकारें और एजेंसियां कुछ क्षेत्रों में निवेश या गृहस्वामी बढ़ाने के लिए सहायता कार्यक्रमों को प्रायोजित करती हैं।
इक्विटी और आय आवश्यकताएँ
होम बंधक ऋण मूल्य निर्धारण दो तरीकों से ऋणदाता द्वारा निर्धारित किया जाता है – दोनों विधियां उधारकर्ता की साख पर आधारित होती हैं।तीन प्रमुख क्रेडिट ब्यूरो सेअपने FICO स्कोर की जाँच करने के अलावा, ऋणदाता ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) और ऋण-सेवा कवरेज अनुपात (DSCR)की गणना करेंगे ताकि वे उस राशि का निर्धारण कर सकें जिसमें वे ऋण के लिए इच्छुक हैं। आप, ब्याज दर।
LTV वास्तविक या निहित इक्विटी की राशि है जो कि जमानत के खिलाफ उधारमें उपलब्ध है।घर की खरीद के लिए, LTV का निर्धारणघरके खरीद मूल्य द्वारा ऋण राशि को विभाजित करके किया जाता है।ऋणदाता यह मान लेते हैं कि आप जितना अधिक पैसा लगा रहे हैं (डाउन पेमेंट के रूप में), उतनी ही कम संभावना है कि आप ऋण पर चूक करेंगे।LTV जितना अधिक होगा, डिफ़ॉल्ट का जोखिम उतना अधिक होगा, इसलिए उधारदाता अधिक शुल्क लेंगे।
डीएससीआर बंधक का भुगतान करने की आपकी क्षमता निर्धारित करता है । ऋणदाता आपकी मासिक शुद्ध आय को बंधक लागतों से विभाजित करते हैं ताकि आप बंधक पर डिफ़ॉल्ट होने की संभावना का आकलन कर सकें। अधिकांश उधारदाताओं को एक से अधिक डीएससीआर की आवश्यकता होगी। यह अनुपात जितना अधिक होगा, उतनी अधिक संभावना होगी कि आप उधार लेने की लागत को कवर करने में सक्षम होंगे और ऋणदाता की जोखिम कम होगी। DSCR जितना अधिक होगा, उतनी ही संभावना होगी कि एक ऋणदाता ऋण दर पर बातचीत करेगा; कम दर पर भी, ऋणदाता एक बेहतर जोखिम-समायोजित रिटर्न प्राप्त करता है ।
इस कारण से, आपको बंधक ऋणदाता के साथ बातचीत करते समय किसी भी प्रकार की अर्हक आय को शामिल करना चाहिए। कभी-कभी एक अतिरिक्त अंशकालिक नौकरी या अन्य आय-उत्पादक व्यवसाय ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने या योग्य नहीं होने या सर्वोत्तम संभव दर प्राप्त करने के बीच अंतर कर सकते हैं।
निजी बंधक बीमा (PMI)
LTV यह भी निर्धारित करता है कि क्या आपको निजी बंधक बीमा (PMI)खरीदने की आवश्यकता होगी।PMI ऋण जोखिम के एक हिस्से को बंधक बीमाकर्ता को हस्तांतरित करके ऋणदाता को डिफ़ॉल्ट से बचाने में मदद करता है।अधिकांश उधारदाताओं को 80% से अधिक LTV वाले किसी भी ऋण के लिए PMI की आवश्यकता होती है।यह किसी भी ऋण का अनुवाद करता है जहां आप घर में 20% से कम इक्विटी रखते हैं। बीमाकृत राशि और गिरवी कार्यक्रम, बंधक बीमा की लागत और यह कैसे एकत्र किया जाता है, का निर्धारण करेगा।
कर और संपत्ति बीमा एस्क्रो के साथ,अधिकांश बंधक बीमा प्रीमियम मासिक रूप से एकत्र किए जाते हैं।एक बार LTV 78% के बराबर या उससे कम होने पर, PMI को स्वचालित रूप से समाप्त कर दिया जाता है। यदि आप 20% इक्विटी देने के लिए घर में पर्याप्त मूल्य की सराहना करते हैं और एक निर्धारित अवधि बीत चुकी है, जैसे दो साल, तो आप पीएमआई रद्द कर सकते हैं।
कुछ उधारदाताओं, जैसे कि एफएचए, एकमुश्त के रूप में बंधक बीमा का आकलन करेंगे और इसे ऋण राशि में कैपिटल करेंगे।
अंगूठे के एक नियम के रूप में, निजी बंधक बीमा से बचने की कोशिश करें क्योंकि यह एक ऐसी लागत है जिसका आपको कोई लाभ नहीं है।
पीएमआई के लिए भुगतान करने से बचने के तरीके हैं।घर खरीदते समय संपत्ति के मूल्य का 80% से अधिक उधार नहीं लेना है;अन्य घर इक्विटी वित्तपोषण या20% से अधिक नीचे रखने के लिएएक दूसरे बंधक का उपयोग करना है।सबसे आम कार्यक्रम को 80-10-10 बंधक कहा जाता है।80 पहले बंधक के एलटीवी के लिए खड़ा है, पहला 10 दूसरे बंधक के एलटीवी के लिए खड़ा है, जबकि दूसरा 10 घर में आपके पास मौजूद इक्विटी का प्रतिनिधित्व करता है।
यद्यपि दूसरे बंधक पर दर पहले की तुलना में मिश्रित आधार पर दर से अधिक होगी, यह 90% LTV ऋण की दर से बहुत अधिक नहीं होनी चाहिए। पीएमआई के लिए भुगतान करने की तुलना में 80-10-10 बंधक कम खर्चीला हो सकता है। यह आपको दूसरे बंधक के भुगतान में तेजी लाने और ऋण के उस हिस्से को जल्दी से समाप्त करने की अनुमति देता है ताकि आप अपने घर से जल्दी भुगतान कर सकें।
फिक्स्ड-रेट बंधक बनाम फ्लोटिंग-रेट बंधक
एक और विचार यह है कि क्या एक निश्चित दर या फ्लोटिंग-दर (जिसे परिवर्तनीय-दर भी कहा जाता है) बंधक प्राप्त करना है। एक निश्चित दर बंधक में, ऋण की पूरी अवधि के लिए दर नहीं बदलती है। एक निश्चित दर वाले ऋण प्राप्त करने का स्पष्ट लाभ यह है कि आप जानते हैं कि मासिक ऋण की लागत पूरी ऋण अवधि के लिए क्या होगी। और, यदि प्रचलित ब्याज दरें कम हैं, तो आपने पर्याप्त समय के लिए एक अच्छी दर में ताला लगा दिया है।
एक फ्लोटिंग-रेट बंधक, जैसे कि केवल-ब्याज बंधक या एक समायोज्य-दर बंधक (एआरएम), पहली बार होमबॉयर्स या ऐसे लोगों की सहायता करने के लिए डिज़ाइन किया गया है जो अपने आय की अपेक्षा करते हैं कि ऋण अवधि में पर्याप्त वृद्धि हो। फ़्लोटिंग-रेट ऋण आमतौर पर आपको ऋण के प्रारंभिक कुछ वर्षों के दौरान कम परिचयात्मक दर प्राप्त करने की अनुमति देते हैं, और यह आपको अधिक पैसे के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति देता है, यदि आपने एक अधिक महंगा फिक्स्ड-रेट ऋण प्राप्त करने की कोशिश की थी।
बेशक, यह विकल्प जोखिम भरा हो सकता है यदि आपकी आय ब्याज दर में वृद्धि के साथ कदम नहीं बढ़ती है । अन्य नकारात्मक पक्ष यह है कि बाजार ब्याज दरों का रास्ता अनिश्चित है: यदि वे नाटकीय रूप से वृद्धि करते हैं, तो आपके ऋण की शर्तें उनके साथ आसमान छू लेंगी।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग के साथ एक रिपोर्ट दर्ज करना है ।
एडजस्टेबल-रेट मॉर्टगेज (एआरएम) कैसे काम करते हैं
एआरएम के सबसे सामान्य प्रकार एक, पांच- या सात साल की अवधि के होते हैं। प्रारंभिक ब्याज दर सामान्य रूप से समय की अवधि के लिए तय हो गई है और उसके बाद अक्सर हर महीने समय-समय पर रीसेट करता है,। एआरएम रीसेट होने के बाद, यह आमतौर पर प्रचलित अमेरिकी ट्रेजरी दर में कुछ पूर्व निर्धारित स्प्रेड (प्रतिशत) जोड़कर बाजार दर को समायोजित करता है।
हालांकि आम तौर पर वृद्धि को छाया हुआ है, एक एआरएम समायोजन परिचयात्मक अवधि के दौरान कम दर की पेशकश के लिए ऋणदाता को क्षतिपूर्ति करने के लिए प्रचलित निश्चित दर बंधक ऋण की तुलना में अधिक महंगा हो सकता है।
ब्याज-केवल ऋण एआरएम का एक प्रकार है जिसमें आप केवल बंधक ब्याज का भुगतान करते हैं और परिचयात्मक अवधि के दौरान मूलधन नहीं देते हैं जब तक कि ऋण एक निश्चित, प्रिंसिपल-भुगतान ऋण के रूप में बदल नहीं जाता है। पहली बार के उधारकर्ताओं के लिए इस तरह के ऋण बहुत फायदेमंद हो सकते हैं क्योंकि केवल ब्याज का भुगतान करने से उधार लेने की मासिक लागत में काफी कमी आती है और यह आपको बहुत बड़े ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति देगा। हालाँकि, जब आप प्रारंभिक अवधि के दौरान कोई मूलधन नहीं देते हैं, तो ऋण पर देय शेष राशि तब तक नहीं बदलती है जब तक आप मूलधन चुकाना शुरू नहीं करते।
तल – रेखा
यदि आप पहली बार होम मॉर्टगेज की तलाश कर रहे हैं, तो आपको सभी वित्तपोषण विकल्पों के माध्यम से छांटना मुश्किल हो सकता है। यह तय करने के लिए समय लें कि आप वास्तव में कितना घर खरीद सकते हैं और फिर उसके अनुसार वित्त कर सकते हैं। यदि आप कम एलटीवी बनाने के लिए पर्याप्त मात्रा में नीचे रख सकते हैं या पर्याप्त आय कर सकते हैं, तो आपके पास उधारदाताओं और सबसे वित्तपोषण विकल्पों के साथ अधिक बातचीत करने की शक्ति होगी। यदि आप सबसे बड़े ऋण के लिए धक्का देते हैं, तो आपको उच्च जोखिम-समायोजित दर और निजी बंधक बीमा की पेशकश की जा सकती है।
जोखिम के साथ एक बड़ा ऋण प्राप्त करने का लाभ उठाएं। ब्याज दरें आमतौर पर ब्याज-केवल अवधि के दौरान तैरती हैं और अक्सर बाजार की ब्याज दरों में परिवर्तन की प्रतिक्रिया में समायोजित होती हैं। इसके अलावा, जोखिम पर विचार करें कि आपकी डिस्पोजेबल आय उधार की लागत में संभावित वृद्धि के साथ नहीं बढ़ेगी।
एक अच्छा बंधक ब्रोकर या बंधक बैंकर आपको सभी विभिन्न कार्यक्रमों और विकल्पों के माध्यम से मदद करने में सक्षम होना चाहिए, लेकिन बंधक ऋण के लिए आपकी प्राथमिकताओं को जानने से बेहतर कुछ भी नहीं होगा।