जंबो ऋण
जंबो ऋण क्या है?
जंबो ऋण, जिसे जंबो बंधक के रूप में भी जाना जाता है, एक प्रकार का वित्तपोषण है जो संघीय आवास वित्त एजेंसी (एफएचएफए) द्वारा निर्धारित सीमा से अधिक है । पारंपरिक बंधक के विपरीत, एक जंबो ऋण, खरीदा जा करने की गारंटी, या योग्य नहीं है प्रतिभूतिकृत फ़ैनी मॅई या फ्रेडी मैक द्वारा। अत्यधिक प्रतिस्पर्धी स्थानीय अचल संपत्ति बाजारों में लक्जरी संपत्ति और घरों को वित्त करने के लिए डिज़ाइन किया गया, जंबो बंधक अद्वितीय हामीदारी आवश्यकताओं और कर निहितार्थ के साथ आते हैं । इस प्रकार के बंधक ने कर्षण प्राप्त कर लिया है क्योंकि आवास बाजार में ग्रेट मंदी के बाद से वसूली जारी है ।
एक जंबो बंधक का मूल्य राज्य और यहां तक कि काउंटी द्वारा भिन्न होता है। FHFA वार्षिक आधार पर विभिन्न क्षेत्रों के लिए अनुरूप ऋण सीमा आकार निर्धारित करता है, हालांकि यह बार-बार बदलता है। 2019 तक, देश के अधिकांश हिस्सों के लिए सीमा $ 484,350 पर सेट की गई थी। 2018 में इसे $ 453,100 से बढ़ा दिया गया था। ऐसे काउंटियों के लिए जिनके घर का मूल्य अधिक है, आधारभूत सीमा $ 726,525 या 150% $ 484,350 पर सेट की गई है।
एफएचएफए में ऋण सीमा गणना के लिए महाद्वीपीय संयुक्त राज्य के बाहर के क्षेत्रों के लिए प्रावधानों का एक अलग सेट है। नतीजतन, अलास्का, गुआम, हवाई और 2019 में यूएस वर्जिन द्वीप समूह में एक जंबो ऋण के लिए आधारभूत सीमा भी $ 726,525 है। यह राशि वास्तव में उन काउंटियों में भी अधिक हो सकती है जिनके घर मूल्य अधिक हैं।
चाबी छीन लेना
- जंबो लोन एक प्रकार का वित्तपोषण है जो फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी द्वारा निर्धारित सीमा से अधिक है और फैनी मॅई या फ्रेडी मैक द्वारा खरीदा, गारंटीकृत या सुरक्षित नहीं किया जा सकता है।
- पारंपरिक ऋण के लिए आवेदन करने वालों की तुलना में गृहस्वामियों को अधिक कठोर ऋण आवश्यकताओं से गुजरना पड़ता है।
- स्वीकृति के लिए एक तारकीय क्रेडिट स्कोर और बहुत कम ऋण-से-आय अनुपात की आवश्यकता होती है।
- एक जंबो बंधक के लिए औसत एपीआर अक्सर पारंपरिक बंधक के बराबर होता है, जबकि नीचे भुगतान कुल खरीद मूल्य का लगभग 10% से 15% है।
कैसे एक जम्बो ऋण काम करता है
यदि आपके पास अपना घर ऐसा है, जिसकी कीमत लगभग आधा मिलियन डॉलर या उससे अधिक है – और आपके पास बैंक खाते में इतना पैसा नहीं है – तो आपको शायद जंबो बंधक की आवश्यकता होगी। और अगर आप एक को उतारने की कोशिश कर रहे हैं, तो आपको पारंपरिक ऋण के लिए आवेदन करने वाले घरानों की तुलना में अधिक कठोर क्रेडिट आवश्यकताओं का सामना करना पड़ेगा। ऐसा इसलिए है क्योंकि जंबो ऋण ऋणदाता के लिए अधिक क्रेडिट जोखिम रखते हैं क्योंकि फ्रेडी मैक द्वारा कोई गारंटी नहीं है । अधिक जोखिम भी है क्योंकि अधिक पैसा शामिल है।
पारंपरिक बंधक की तरह, 2008 के बाद से एक जंबो के लिए न्यूनतम आवश्यकताएं तेजी से कठोर हो गई हैं। अनुमोदित होने के लिए, आपको एक तारकीय क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होगी- 700 या इसके बाद के संस्करण और बहुत कम ऋण-से-आय (डीटीआई) अनुपात। DTI 43% से कम होना चाहिए और अधिमानतः 36% के करीब होना चाहिए। हालांकि वे बंधक नहीं बना रहे हैं, फिर भी उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो के दिशानिर्देशों में जंबो को गिरना चाहिए, जो मानकीकृत नियमों और नियमों के साथ “योग्य बंधक” -एक उधार प्रणाली को मानता है, जैसे कि 43% डीटीआई।
आपको यह साबित करने की आवश्यकता होगी कि आपके भुगतानों को कवर करने के लिए आपके पास सुलभ नकदी है, जो कि यदि आप मानक 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक के लिए चुनते हैं तो बहुत अधिक होने की संभावना है । विशिष्ट आय का स्तर और भंडार समग्र ऋण के आकार पर निर्भर करते हैं, लेकिन सभी उधारकर्ताओं को 30 दिनों के वेतन स्टब्स और W2 कर रूपों की आवश्यकता होती है जो दो साल तक वापस खींचते हैं। यदि आप स्व-नियोजित हैं, तो आय आवश्यकताएं अधिक हैं: दो साल का कर रिटर्न और कम से कम 60 दिनों का वर्तमान बैंक विवरण। उधारकर्ता को बंधक भुगतान के छह महीने के लिए अर्हता प्राप्त करने और नकदी भंडार के लिए भी साबित तरल संपत्ति की आवश्यकता होती है । और सभी आवेदकों को गैर-तरल संपत्ति (अन्य अचल संपत्ति की तरह) के स्वामित्व वाले अन्य सभी ऋणों पर उचित दस्तावेज दिखाना होगा।
जंबो ऋण दरें
जबकि पारंपरिक बंधक की तुलना में जंबो बंधक का उपयोग उच्च ब्याज दरों को करने के लिए किया जाता है, यह अंतर हाल के वर्षों में बंद हो रहा है। आज, एक जंबो बंधक के लिए औसत वार्षिक प्रतिशत दर (एपीआर) अक्सर पारंपरिक बंधक के साथ बराबर है – और कुछ मामलों में, वास्तव में कम है। उदाहरण के लिए, मार्च 2019 तक, वेल्स फारगो ने एक 30-वर्षीय निश्चित दर वाले ऋण पर 4.092% का APR और जंबो ऋण पर समान अवधि के लिए 3.793% का शुल्क लिया।
भले ही सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम उन्हें संभाल न सकें, जंबो ऋण को अक्सर अन्य वित्तीय संस्थानों द्वारा सुरक्षित किया जाता है; चूंकि ये प्रतिभूतियां अधिक जोखिम उठाती हैं, इसलिए वे पारंपरिक प्रतिभूतिकरण बंधक के लिए उपज प्रीमियम पर व्यापार करते हैं । हालांकि, यह प्रसार स्वयं ऋणों की ब्याज दर के साथ कम किया गया है।
जंबो लोन पर डाउन पेमेंट
सौभाग्य से, डाउन पेमेंट आवश्यकताओं को उसी समय अवधि में ढीला कर दिया गया है। अतीत में, जंबो बंधक उधारदाताओं को अक्सर घर खरीदारों को निवास की खरीद मूल्य (पारंपरिक बंधक के लिए 20% की तुलना में) के 30% की आवश्यकता होती है। अब, यह आंकड़ा 10% से 15% तक गिर गया है। किसी भी बंधक के साथ के रूप में, वहाँ एक उच्च नीचे भुगतान करने के लिए विभिन्न फायदे हो सकते हैं – उनमें से, निजी बंधक बीमा उधारदाताओं की लागत से बचने के लिए नीचे 20% से नीचे भुगतान की आवश्यकता होती है।
कौन एक जम्बो ऋण बाहर ले जाना चाहिए?
आप अंततः कितना उधार ले सकते हैं, यह निश्चित रूप से, आपकी संपत्ति, आपके क्रेडिट स्कोर और उस संपत्ति के मूल्य पर निर्भर करता है जिसे आप खरीदने में रुचि रखते हैं। इन बंधक को उच्च आय वाले सेगमेंट के लिए सबसे उपयुक्त माना जाता है जो $ 250,000 और $ 500,000 प्रति वर्ष के बीच बनाते हैं। इस सेगमेंट को हेनरी के रूप में जाना जाता है, जो उच्च कमाई वालों के लिए एक संक्षिप्त नाम है , अभी तक समृद्ध नहीं है । मूल रूप से, ये वे लोग हैं जो आम तौर पर बहुत पैसा कमाते हैं, लेकिन लाखों अतिरिक्त नकदी या अन्य संपत्तियां जमा नहीं करते हैं – फिर भी।
जबकि हेनरी खंड में एक व्यक्ति के पास नकदी के साथ एक नया घर खरीदने के लिए धन नहीं हो सकता है, ऐसे उच्च आय वाले व्यक्तियों के पास आमतौर पर बेहतर क्रेडिट स्कोर होता है और औसत होमब्यूयर की तुलना में अधिक बड़े पैमाने पर स्थापित क्रेडिट इतिहास के लिए एक पारंपरिक ऋण की मांग होती है कम राशि। उनके पास अधिक ठोस रूप से स्थापित सेवानिवृत्ति खाते हैं। वे अक्सर कम आय वाले आयकर्ताओं की तुलना में लंबे समय तक योगदान देते रहे हैं।
एक जंबो ऋण पर एक बड़े कर विराम की उम्मीद न करें। बंधक ब्याज कटौती पर कैप $ 750,000 तक सीमित है।
ये केवल व्यक्तियों के प्रकार हैं जो संस्थानों को दीर्घकालिक उत्पादों के लिए साइन अप करना पसंद करते हैं, आंशिक रूप से क्योंकि उन्हें अक्सर अतिरिक्त धन प्रबंधन सेवाओं की आवश्यकता होती है । इसके अलावा, एक बैंक के लिए 200,000 डॉलर की कीमत पर 10 ऋणों की तुलना में $ 2 मिलियन बंधक का प्रशासन करना अधिक व्यावहारिक है।
जंबो ऋण के लिए विशेष विचार
सिर्फ इसलिए कि आप इन ऋणों में से एक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं इसका मतलब यह नहीं है कि आपको एक ऋण लेना चाहिए। आप निश्चित रूप से नहीं करना चाहिए अगर आप इस पर भरोसा कर रहे हैं, उदाहरण के लिए, आपको एक पर्याप्त टैक्स ब्रेक के साथ प्रस्तुत किया गया है।
आप शायद जानते हैं कि आप अपने करों से किसी भी वर्ष के लिए आपके द्वारा भुगतान किए गए बंधक ब्याज में कटौती कर सकते हैं, बशर्ते आप अपनी कटौती को मद में दें। लेकिन आपको शायद इस कटौती पर आईआरएस स्थानों की टोपी के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं थी – एक टोपी जो कर कटौती और नौकरियां अधिनियम के पारित होने से कम हो गई थी । 14 दिसंबर, 2017 को या इससे पहले बंधक पाने वाले किसी भी व्यक्ति पर ऋण में $ 1 मिलियन तक की ब्याज कटौती की जा सकती है, जो पुरानी कैप की राशि है। लेकिन 14 दिसंबर, 2017 के बाद की गई घरेलू खरीद के लिए, आप केवल बंधक ऋण में $ 750,000 तक के ब्याज में कटौती कर सकते हैं। यदि आपका बंधक बड़ा है, तो आपको पूरी कटौती नहीं मिलती है। यदि आप एक $ 2 मिलियन जंबो बंधक लेने की योजना बनाते हैं जो एक वर्ष में $ 80,000 का ब्याज अर्जित करता है, उदाहरण के लिए, आप केवल $ 30,000 – अपने बंधक के पहले $ 750,000 पर ब्याज घटा सकते हैं। वास्तव में, आपको केवल बंधक ब्याज के 37.5% पर कर छूट मिलती है।
इसका मतलब है कि आपको सावधानी से उधार लेना चाहिए और संख्याओं को ध्यान से देखना चाहिए कि आप वास्तव में क्या कर सकते हैं और आपको किस प्रकार के कर लाभ प्राप्त होंगे। एक ही कर बिल के कारण राज्य और स्थानीय कर कटौती $ 10,000 प्रति वर्ष तक सीमित होने के साथ, एक उच्च कर वाली संपत्ति भी आपको खुद के लिए अधिक खर्च करेगी। एक अन्य रणनीति: एक बड़े जंबो के बजाय एक छोटे अनुरूप ऋण, प्लस एक दूसरे ऋण को लेते समय देखने के लिए शर्तों की तुलना करें, लंबी दौड़ में आपके वित्त के लिए बेहतर साबित हो सकता है।