क्यों हाउसिंग मार्केट बुलबुले पॉप

शेयर बाजार के विपरीत, जहां लोग जोखिम को समझते हैं और स्वीकार करते हैं कि कीमतें समय-समय पर गिर सकती हैं – कभी-कभी गंभीर रूप से – बहुत से लोग जो घर खरीदते हैं, वे वास्तव में नहीं सोचते हैं कि उनके घर का मूल्य कभी भी इतना कम हो जाएगा।

दरअसल, ऐतिहासिक रूप से, अन्य परिसंपत्ति वर्गों की तुलना में आवास बाजार मूल्य बुलबुले से प्रभावित नहीं हुआ है। यह एक घर की खरीद से जुड़े बड़े लेनदेन लागतों के हिस्से के कारण हो सकता है, मालिक की वहन लागत का उल्लेख नहीं करने और घर बनाए रखने के लिए – जो सभी सट्टा व्यवहार को हतोत्साहित करते हैं। हालांकि, हाउसिंग मार्केट कभी-कभी तर्कहीन अतिउत्साह के दौर से गुजरते हैं और देखते हैं कि कीमतों में तेजी से गिरावट आती है।

इस लेख में, हम आवास की कीमतों के बुलबुले के कारणों पर चर्चा करेंगे, जिससे आवास के बुलबुले फूट रहे हैं, और क्यों महत्वपूर्ण आवास निर्णय लेते समय घर खरीदारों को दीर्घकालिक औसत दिखना चाहिए।

चाबी छीन लेना

• आवास बुलबुले उच्च मांग, कम आपूर्ति और बुनियादी बातों से ऊपर फुलाया कीमतों की विशेषता महीनों या वर्षों की अस्थायी अवधि है।
• ये बुलबुले विभिन्न प्रकार के कारकों के कारण होते हैं जिनमें बढ़ती आर्थिक समृद्धि, कम ब्याज दर, व्यापक बंधक उत्पाद प्रसाद और क्रेडिट तक पहुंच आसान है।
• आवास बुलबुले पॉप बनाने वाले बलों में अर्थव्यवस्था में मंदी, ब्याज दरों में वृद्धि, साथ ही मांग में गिरावट भी शामिल है।

एक आवास बुलबुला क्या है?

हाउसिंग बबल के कारणों में जाने से पहले और जो उन्हें पॉप बनाता है, उसमें और खुद में एक हाउसिंग बबल को समझना महत्वपूर्ण है। ये आम तौर पर आवास की मांग में एक छलांग के साथ शुरू होते हैं, सीमित मात्रा में उपलब्ध होने के बावजूद।

जब सट्टेबाज बाजार में प्रवेश करते हैं तो डिमांड और बढ़ जाती है, जिससे बुलबुला बड़ा हो जाता है क्योंकि वे निवेश की संपत्तियों और फिक्सर-ऊपरी फ्लैप को बंद कर देते हैं। सीमित आपूर्ति और इतनी अधिक नई मांग के साथ, कीमतें स्वाभाविक रूप से बढ़ती हैं।

आवास बुलबुले का रियल एस्टेट उद्योग पर सीधा प्रभाव पड़ता है, लेकिन घर के मालिकों और उनके व्यक्तिगत वित्त पर भी। एक बुलबुला अर्थव्यवस्था पर प्रभाव डाल सकता है (उदाहरण के लिए, ब्याज दरों पर, उधार देने के मानकों और प्रतिभूतिकरण प्रथाओं) लोगों को अपने बंधक भुगतानों के साथ रहने के तरीके खोजने के लिए मजबूर कर सकते हैं जब समय अचानक बदल जाता है और सख्त हो जाता है। कुछ को अपनी जेब में भी गहराई तक खुदाई करनी पड़ सकती है, केवल अपने घरों को रखने के लिए बचत और सेवानिवृत्ति निधि का उपयोग करके। दूसरों को दिवालिया और फोरस्केल जाएगा।

कोई भी बुलबुला सामान्य रूप से सिर्फ एक अस्थायी घटना है। यद्यपि इक्विटी बाजारों में बुलबुले अधिक बार हो सकते हैं, अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (आईएमएफ) के अनुसार, आवास के बुलबुले लंबे समय तक बने रह सकते हैं, और कई वर्षों तक रह सकते हैं।

आवास बाजार बुलबुले के कारण

एक मुक्त बाजार में किसी भी अच्छी या सेवा की कीमत की तरह आवास की कीमत, आपूर्ति और मांग के कानून द्वारा संचालित है । जब मांग बढ़ती है या आपूर्ति कम हो जाती है, तो कीमतें बढ़ जाती हैं। कुछ प्राकृतिक आपदा के अभाव में, जो घरों की तत्काल आपूर्ति को कम कर सकती है, मांग बढ़ने पर आपूर्ति के रुझान में गिरावट आती है। मांग में वृद्धि के लिए आवास की आपूर्ति धीमी हो सकती है क्योंकि घर बनाने या ठीक करने में लंबा समय लगता है, और उच्च विकसित क्षेत्रों में बस निर्माण के लिए कोई और भूमि नहीं है। इसलिए, अगर मांग में अचानक या लंबे समय तक वृद्धि होती है, तो कीमतें बढ़ना निश्चित हैं।

एक बार जब यह स्थापित हो जाता है कि आवास की कीमतों में ऊपर-औसत वृद्धि शुरू में एक मांग झटका से प्रेरित है, तो हमें यह पूछना चाहिए कि मांग में वृद्धि के कारण क्या हैं। कई संभावनाएं हैं:

• सामान्य आर्थिक गतिविधियों में वृद्धि और बढ़ी हुई समृद्धि जो उपभोक्ताओं की जेब में अधिक डिस्पोजेबल आय डालती है और घर के कामकाज को प्रोत्साहित करती है
• आबादी में वृद्धि या आवास बाजार में प्रवेश करने वाले जनसंख्या के जनसांख्यिकीय खंड
• ब्याज दरों का एक सामान्य, सामान्य स्तर, विशेष रूप से अल्पकालिक ब्याज दर, जो घरों को अधिक किफायती बनाता है
• कम प्रारंभिक मासिक भुगतान के साथ अभिनव या नए बंधक उत्पाद जो घरों को नए जनसांख्यिकीय खंडों के लिए अधिक किफायती बनाते हैं
• क्रेडिट के लिए आसान पहुंच – अक्सर कम हामीदारी मानकों के साथ-जो बाजार में अधिक खरीदार भी लाता है
• वॉल स्ट्रीट निवेशकों द्वारा मांग के अनुसार उच्च उपज वाले संरचित बंधक बांड ( एमबीएस ), जो उधारकर्ताओं को अधिक बंधक ऋण उपलब्ध कराते हैं।
• बंधक उधारदाताओं और बंधक बांड निवेशकों द्वारा जोखिम की संभावित गलतफहमी जो उधारकर्ताओं को ऋण की उपलब्धता का विस्तार करती है
• एक बंधक दलाल और एक उधारकर्ता के बीच अल्पकालिक संबंध जिसके तहत उधारकर्ताओं को कभी-कभी अत्यधिक जोखिम लेने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है
• बंधक उधारकर्ताओं द्वारा वित्तीय साक्षरता और अत्यधिक जोखिम लेने की कमी ।
• घर खरीदारों और संपत्ति निवेशकों द्वारा अटकलें और जोखिम भरा व्यवहार अवास्तविक और निरंतर घर की कीमत प्रशंसा अनुमानों द्वारा ईंधन।
• घर के फ़्लिपिंग में वृद्धि ।

इनमें से प्रत्येक चर एक दूसरे के साथ मिलकर एक आवास बाजार के बुलबुले को दूर करने का कारण बन सकता है। वास्तव में, ये कारक एक-दूसरे को खिलाते हैं। प्रत्येक की विस्तृत चर्चा इस लेख के दायरे से बाहर है। हम केवल यह बताते हैं कि सामान्य तौर पर, सभी बुलबुले की तरह, गतिविधि और कीमतों में एक उतार-चढ़ाव सभी बाजार सहभागियों-खरीदारों, उधारकर्ताओं, उधारदाताओं, बिल्डरों और निवेशकों द्वारा अत्यधिक जोखिम लेने और सट्टा व्यवहार से पहले होता है।

फोर्सेस दैट बर्स्ट द बबल

बुलबुला अंततः फट जाता है जब अत्यधिक जोखिम लेने वाले पूरे आवास प्रणाली में व्याप्त हो जाते हैं और कीमतें अब बुनियादी बातों के करीब कुछ भी नहीं दर्शाती हैं। यह तब होगा जब पूर्व मांग स्पाइक के जवाब में आवास की आपूर्ति अभी भी बढ़ रही है। दूसरे शब्दों में, आपूर्ति में वृद्धि के दौरान मांग घट जाती है, जिसके परिणामस्वरूप कीमतों में तेज गिरावट आती है क्योंकि किसी को भी अधिक घरों और यहां तक ​​कि उच्च कीमतों के लिए भुगतान करने के लिए नहीं छोड़ा जाता है।

पूरे सिस्टम में जोखिम का यह एहसास घर के मालिकों, बंधक उधारदाताओं, बंधक निवेशकों और संपत्ति निवेशकों को हुए नुकसान से शुरू होता है। उन अहसासों को कई चीजों से पहले ही समझा जा सकता है:

• ब्याज दरों में वृद्धि जो घर खरीदारों को कुछ खरीदारों के लिए पहुंच से बाहर रखती है और कुछ उदाहरणों में, घर को वर्तमान में अप्रभावी का मालिक बनाती है। यह अक्सर डिफ़ॉल्ट और फौजदारी की ओर जाता है, जो अंततः बाजार में उपलब्ध वर्तमान आपूर्ति में जोड़ता है।
• सामान्य आर्थिक गतिविधियों में गिरावट जो कि कम डिस्पोजेबल आय, नौकरी की हानि या कम उपलब्ध नौकरियों की ओर जाता है, जो आवास की मांग को कम करता है। एक मंदी विशेष रूप से खतरनाक है।
• मांग समाप्त हो गई है, आपूर्ति और मांग को संतुलन में लाने और घर की कीमत प्रशंसा की तेज गति को धीमा कर रही है कि कुछ घर मालिक, विशेष रूप से सट्टेबाजों ने अपनी खरीद को सस्ती या लाभदायक बनाने के लिए गिनती की है। जब तेजी से मूल्य वृद्धि रुक ​​जाती है, तो जो लोग अपने घरों को खरीदने के लिए गिनती करते हैं, वे अपने घरों को खो सकते हैं, जिससे बाजार में अधिक आपूर्ति होती है।

लब्बोलुआब यह है कि जब नुकसान बढ़ते हैं, तो क्रेडिट मानकों को कड़ा किया जाता है, आसान बंधक उधार अब उपलब्ध नहीं है, मांग घट जाती है, आपूर्ति बढ़ जाती है, सट्टेबाज बाजार छोड़ देते हैं, और कीमतें गिर जाती हैं।

2007–08 हाउसिंग मार्केट क्रैश

2000 के दशक के मध्य में, अमेरिकी अर्थव्यवस्था ने व्यापक आवास बुलबुले का अनुभव किया, जिसका महान मंदी पर सीधा प्रभाव पड़ा । डॉटकॉम बबल के बाद, अचल संपत्ति में मूल्यों को खत्म करना शुरू हो गया, सट्टा खरीदारों, निवेशकों और अन्य उपभोक्ताओं के बीच घर के कामकाज में वृद्धि हुई। कम ब्याज दर, आराम से उधार देने के मानक-जिनमें बेहद कम डाउन पेमेंट आवश्यकताएं शामिल हैं- उन लोगों को अनुमति देता है जो अन्यथा घर का मालिक बनने के लिए घर खरीदने में सक्षम नहीं होंगे। इससे घर की कीमतें और भी ज्यादा बढ़ गईं।

लेकिन कई सट्टा निवेशकों ने खरीदना बंद कर दिया क्योंकि जोखिम बहुत अधिक हो रहा था, जिससे अन्य खरीदार बाजार से बाहर हो गए। वास्तव में, यह पता चला कि जब अर्थव्यवस्था ने बदतर के लिए एक मोड़ लिया, तो बहुत सारे सबप्राइम उधारकर्ताओं ने अपने मासिक बंधक का भुगतान करने में असमर्थ पाया। इसके कारण कीमतों में गिरावट आई। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को भारी मात्रा में बेच दिया गया, जबकि बंधक चूक और फोरक्लोजर अभूतपूर्व स्तर तक बढ़ गए।

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बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।

प्रत्यावर्तन मतलब

बहुत बार, घर के मालिक हाल ही में मूल्य प्रदर्शन की लंबी अवधि की कीमतों की प्रशंसा और औसत प्रत्यावर्तन की क्षमता पर विचार किए बिना भविष्य में जारी रखने की हानिकारक त्रुटि करते हैं ।

भौतिकी के नियम कहते हैं कि जब कोई भी वस्तु- जिसका घनत्व वायु से अधिक होता है – ऊपर की ओर प्रवाहित होती है, तो यह अंततः पृथ्वी पर लौट आती है क्योंकि गुरुत्वाकर्षण बल इस पर कार्य करते हैं। वित्त के नियम समान रूप से कहते हैं कि बाजार जो तेजी से मूल्य प्रशंसा या मूल्यह्रास की अवधि से गुजरते हैं, समय के साथ, एक मूल्य बिंदु पर वापस आ जाते हैं जो उन्हें लाइन में लगाते हैं जहां उनकी दीर्घकालिक औसत दर प्रशंसा के संकेत देती है कि उन्हें होना चाहिए। यह माध्य के विपरीत जाना जाता है।

हाउसिंग मार्केट में कीमतें औसत प्रत्यावर्तन के लिए इस प्रवृत्ति का पालन करती हैं। तेजी से मूल्य प्रशंसा की अवधि के बाद, या कुछ मामलों में, मूल्यह्रास, वे वापस लौटते हैं जहां सराहना की उनकी दीर्घकालिक औसत दरें बताती हैं कि उन्हें होना चाहिए। घर की कीमत का मतलब उलट या तो तेजी से या क्रमिक हो सकता है। घर की कीमतें एक ऐसे बिंदु पर जल्दी से आगे बढ़ सकती हैं जो उन्हें दीर्घकालिक औसत के अनुरूप बनाता है, या वे तब तक स्थिर रह सकते हैं जब तक कि दीर्घकालिक औसत उनके साथ पकड़ नहीं लेता।

ऊपर दिखाए गए सैद्धांतिक मूल्य को 1985 की पहली तिमाही से आवास मूल्य सूचकांक में 1998 की चौथी तिमाही से औसत तिमाही प्रतिशत वृद्धि की गणना करके प्राप्त किया गया है – अनुमानित बिंदु जिस पर घर की कीमतें दीर्घकालिक प्रवृत्ति से तेजी से ऊपर उठने लगीं । गणना की गई औसत तिमाही प्रतिशत वृद्धि को तब ग्राफ में दिखाए गए शुरुआती मूल्य और सैद्धांतिक आवास मूल्य सूचकांक मूल्य प्राप्त करने के लिए प्रत्येक बाद के मूल्य पर लागू किया गया था।

मूल्य प्रशंसा अनुमान

बहुत से घर खरीदार अगले कई वर्षों में केवल हाल के मूल्य प्रदर्शन का उपयोग बेंचमार्क के रूप में करते हैं जो वे उम्मीद करते हैं। अपने अवास्तविक अनुमानों के आधार पर, वे अत्यधिक जोखिम उठाते हैं। यह अत्यधिक जोखिम लेने वाला आमतौर पर एक बंधक की पसंद से जुड़ा होता है, और घर का आकार या लागत उपभोक्ता खरीदता है।

कई बंधक उत्पाद हैं जो उपभोक्ताओं के लिए बड़े पैमाने पर विपणन किए जाते हैं और अपेक्षाकृत अल्पकालिक ऋण के लिए डिज़ाइन किए जाते हैं। उधारकर्ता इन बंधक को इस उम्मीद के आधार पर चुनते हैं कि वे कुछ वर्षों के भीतर उस बंधक से पुनर्वित्त प्राप्त करने में सक्षम होंगे, और वे ऐसा करने में सक्षम होंगे क्योंकि इक्विटी उस बिंदु पर उनके घरों में होगा।

हाल के घर की कीमत का प्रदर्शन, हालांकि, आम तौर पर भविष्य के घर की कीमत के प्रदर्शन का अच्छा पूर्वानुमान नहीं है। होमबॉयर्स को घर के मूल्य प्रशंसा की दीर्घकालिक दरों को देखना चाहिए और महत्वपूर्ण वित्तपोषण निर्णय लेते समय मतलब उलट के वित्तीय सिद्धांत पर विचार करना चाहिए। सट्टेबाजों को भी ऐसा ही करना चाहिए।

जबकि जोखिम लेना स्वाभाविक रूप से बुरा नहीं है और वास्तव में, जोखिम लेना कभी-कभी आवश्यक और उचित होता है, एक अच्छा जोखिम-आधारित निर्णय लेने की कुंजी वित्तीय रूप से ध्वनि अनुमान लगाकर जोखिमों को समझना और मापना है। यह विशेष रूप से सबसे बड़े और सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णय पर लागू होता है, जो ज्यादातर लोग घर की खरीद और वित्तपोषण करते हैं।

तल – रेखा

वित्त का एक सरल और महत्वपूर्ण सिद्धांत उलट मतलब है। जबकि आवास बाजार बुलबुले के अधीन नहीं होते हैं क्योंकि कुछ बाजार, आवास बुलबुले मौजूद होते हैं। दीर्घावधि औसत एक अच्छा संकेत प्रदान करता है कि आवास की कीमतें आखिरकार तेजी से सराहना की अवधि के दौरान समाप्त हो जाएंगी, जिसके बाद स्थिर या गिरती कीमतें होंगी। औसत मूल्य प्रशंसा के नीचे की अवधि के लिए भी यही सच है ।