रियल एस्टेट विकल्पों से व्यवस्था और लाभ कैसे
अचल संपत्ति में निवेश करने के कई तरीके हैं। कई अमेरिकियों के लिए, सबसे बुनियादी अचल संपत्ति निवेश परिवार के घर या किराये की संपत्ति के रूप में आता है। एकल अचल संपत्ति में निवेश करना उपयोग के लिए कई संभावनाओं के साथ एक बड़ा, आकर्षक निवेश हो सकता है। बहुमुखी प्रतिभा, दीर्घायु और प्रशंसा अक्सर शीर्ष कारण होते हैं जो एकल संपत्ति निवेश को अपेक्षाकृत सुरक्षित, विश्वसनीय और समय के साथ लाभदायक बनाते हैं।
ऑनलाइन क्राउडफंडिंग और बंधक ऋण में वृद्धि ने प्रत्यक्ष रियल एस्टेट निवेशकों के लिए कई संभावनाओं और अवसरों को व्यापक किया है। प्लेटफ़ॉर्म जैसे लेंडिंग क्लब, प्रोस्पर, सोइफ़, लेंडिंगऑन, लेंडिंगहोम, ग्राउंडफ़्लोर, मनी 360,और अधिक, एक बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए तेज़, आसान और अधिक कुशल तरीके प्रदान करते हैं, जिससे खरीदारों के लिए अपने निवेश में अधिक बहुमुखी होने की संभावना बढ़ जाती है।
जैसे-जैसे रियल एस्टेट बाजार विकसित हो रहा है, नए प्रसाद नियमित रूप से पेश किए जा रहे हैं। इन परिचय के साथ, रियल एस्टेट निवेशकों के पास अब रियल एस्टेट निवेश समूहों, रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड्स, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों, और क्राउडफंडेड रिटेल प्रसाद जैसे फंडरेड से फैले विकल्पों की एक श्रृंखला है । हालांकि, प्रत्यक्ष अचल संपत्ति निवेश अभी भी उन निवेशकों के लिए वित्तीय स्थिरता और जोखिम सहिष्णुता के सही मिश्रण के साथ महत्वपूर्ण लाभ कमाने का एक तरीका प्रदान करता है। इन निवेशकों के लिए, अचल संपत्ति विकल्प एक संभावना हो सकती है जब व्यायाम को लाभ में जोड़ा जा सकता है या प्रत्यक्ष अचल संपत्ति निवेश के कुछ जोखिमों को कम कर सकता है।
रियल एस्टेट विकल्प एक्सचेंजों पर उपलब्ध नहीं हैं, उनके पास अनुबंधित प्रीमियम से परे कीमतों में उतार-चढ़ाव नहीं है, और वे आमतौर पर कई इकाइयों को कवर नहीं करते हैं।अचल संपत्ति के विकल्प वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजारमें सबसे अधिक उपयोग किएजाते हैं लेकिन उनका उपयोग नियमित निवेशकों द्वारा भी किया जा सकता है।आमतौर पर, अचल संपत्ति विकल्पों का उपयोग लक्षित स्थितियों के लिए किया जाता है जिसमें एक खरीदार को एक विकल्प से लाभ होगा, लेकिन होल्डिंग अवधि के अंत तक अचल संपत्ति खरीदने की आवश्यकता नहीं है।
चाबी छीन लेना
- एक अचल संपत्ति विकल्प एक खरीदार और विक्रेता के बीच एक विशेष रूप से डिज़ाइन किया गया अनुबंध प्रावधान है।
- अचल संपत्ति विकल्प खरीदारों और विक्रेताओं के बीच बातचीत करते हैं, आमतौर पर खरीदार के लिए सबसे बड़ा लाभ प्रदान करते हैं।
- होल्डिंग पीरियड रियल एस्टेट विकल्प प्रावधान सबसे आम हैं लेकिन विविधताओं के साथ विकल्पों का मसौदा तैयार किया जा सकता है।
एक रियल एस्टेट विकल्प क्या है?
प्रत्यक्ष अचल संपत्ति निवेश कई अद्वितीय विचारों के साथ आते हैं जो आमतौर पर अन्य अचल संपत्ति विकल्पों की विविधता के लिए कड़ाई से लागू नहीं होते हैं। रुचि रखते हैं या उन्नत निवेशकों के लिए, एक अनुबंध करने के लिए एक प्रावधान के रूप में एक अचल संपत्ति विकल्प के लिए एक अचल संपत्ति खरीदने के लिए संपत्ति सीधे एक संभावित अवसर हो सकता है। रियल एस्टेट विकल्प जटिलता के एक अतिरिक्त स्तर के साथ-साथ अपने स्वयं के अनूठे मापदंडों के साथ आते हैं।
मोटे तौर पर, एक अचल संपत्ति विकल्प एक खरीदार और विक्रेता के बीच एक विशेष रूप से डिज़ाइन किया गया अनुबंध प्रावधान है।विक्रेता खरीदार को एक निश्चित समय पर एक निश्चित अवधि तक संपत्ति खरीदने का विकल्प प्रदान करता है।खरीदार होल्डिंग अवधि के अंत तक संपत्ति खरीदने या न खरीदने का विकल्प खरीदता है।इस विकल्प के अधिकार के लिए, खरीदार विक्रेता को एक विकल्प प्रीमियम का भुगतान करता है ।यदि खरीदार संपत्ति खरीदने का फैसला करता है (दूसरे शब्दों में, अचल संपत्ति विकल्प का प्रयोग करें), विक्रेता को पहले से मौजूद अनुबंध की शर्तों के अनुसार खरीदार को संपत्ति बेचना चाहिए।
स्टॉक खरीदते समय आपने विकल्पों की अवधारणा का सामना किया होगा।विकल्प अंतर्निहित संपत्ति के आधार पर खरीदार को कुछ अतिरिक्त विकल्प प्रदान करते हैं।सामान्य रूप से विकल्पों का प्रयोग जल्दीकिया जा सकता है, विकल्प समाप्ति तक आयोजित किया जाता है, या संभवतः समाप्ति से पहले एक दूसरे खरीदार को बेच दिया जाता है। रियल एस्टेट विकल्प आमतौर पर संपत्ति डेवलपर्स और निवेशकों द्वारा वाणिज्यिक या उच्च अंत आवासीय संपत्ति सौदों में उपयोग किए जाते हैं। रियल एस्टेट विकल्प विक्रेताओं को सीमित लाभ के साथ खरीदारों को अधिक लचीलापन और संभावित रूप से अधिक निवेश का अवसर प्रदान करते हैं।
अनुबंधित संपत्ति समझौते के हिस्से के रूप में निगमित रियल एस्टेट विकल्पों की एक भीड़ हो सकती है । कुछ सबसे आम में शामिल हैं:
- होल्डिंग अवधि विकल्प: खरीदार संपत्ति खरीदने के विकल्प के लिए एक प्रीमियम का भुगतान करता है, लेकिन इसके लिए आवश्यक नहीं है
- लिस्टिंग विकल्प: खरीदार संपत्ति को सूचीबद्ध करने और एक मार्कअप से संभावित लाभ के लिए विकल्प का उपयोग करता है
- 1031 विनिमय विकल्प: खरीदार एक होल्डिंग अवधि प्राप्त करने के विकल्प के लिए एक प्रीमियम का भुगतान करता है फिर खरीद के समय अचल संपत्ति संपत्ति एक्सचेंज की तरह बनाता है
अचल संपत्ति विकल्प प्रीमियम, बातचीत की होल्डिंग अवधि, और अंतिम बिक्री मूल्य अक्सर अचल संपत्ति विकल्प समझौते में बातचीत के लिए सबसे महत्वपूर्ण घटक होते हैं।
एक रियल एस्टेट विकल्प का उदाहरण
यहां अचल संपत्ति विकल्प परिदृश्य के लिए जोखिम और इनाम का एक व्यापक विश्लेषण है। मान लें कि एक बिल्डर के पास $ 500,000 हैं और वह $ 2 मिलियन के लिए सूचीबद्ध भूमि खरीदना चाहता है। बिल्डर कुछ चीजों के लिए अनिश्चित है:
- क्या बैंक ऋण या अन्य स्रोतों के माध्यम से बिल्डर $ 1.5 मिलियन जुटा सकता है?
- क्या बिल्डर आवासीय या वाणिज्यिक विकास या संपत्ति के आगे उपखंड के लिए आवश्यक परमिट प्राप्त कर सकता है?
- क्या बिल्डर किसी अन्य बिल्डर से जमीन खरीदने से पहले पैसे जुटा सकता है और परमिट प्राप्त कर सकता है?
इस स्थिति में, एक अचल संपत्ति विकल्प उपयुक्त है। $ 25,000 का कहना है कि परिभाषित गैर-वापसी योग्य लागत (जिसे रियल एस्टेट विकल्प प्रीमियम कहा जाता है ) के लिए, बिल्डर विक्रेता के साथ एक अचल संपत्ति विकल्प अनुबंध में प्रवेश कर सकता है। अचल संपत्ति विकल्प बिल्डर को छह महीने की अवधि में $ 2 मिलियन की संपत्ति बिक्री मूल्य को बंद करने की अनुमति देता है।
अचल संपत्ति विकल्प अनुबंध में निम्नलिखित शर्तें शामिल हो सकती हैं:
- संपत्ति का विवरण ( स्थान, आकार और अन्य विवरण)
- अनुबंध की अवधि (समझौते की तारीख से छह महीने)
- विकल्प प्रीमियम या विचार राशि (एक मुश्त में विक्रेता को खरीदार द्वारा चुकाए गए $ 25,000 के गैर-रिफंडेबल प्रीमियम)
- यदि अनुबंध के दौरान विकल्प का प्रयोग किया जाता है, तो खरीद मूल्य पर सहमति ($ 2 मिलियन)
अनुबंध की छह महीने की अवधि के लिए, चार संभावित परिदृश्य हो सकते हैं।
परिदृश्य 1: बिल्डर को 1.5 मिलियन डॉलर के बैंक ऋण के लिए मंजूरी दी जाती है । वह यह भी पुष्टि करता है कि वह विकास के लिए आवश्यक परमिट प्राप्त कर सकता है। वह अपने अचल संपत्ति के विकल्प को 2 मिलियन डॉलर के पूर्व निर्धारित मूल्य पर संपत्ति खरीदने के लिए प्रयोग करता है। विक्रेता $ 2 मिलियन प्राप्त करता है और अतिरिक्त $ 25,000 विकल्प प्रीमियम रखता है।
परिदृश्य 2: दो महीने के बाद, बिल्डर को पता चलता है कि वह विकास परमिट प्राप्त नहीं कर पाएगा। अगले चार महीनों में, बिल्डर 2 मिलियन डॉलर में संपत्ति खरीदने के लिए तैयार एक अन्य पार्टी को खोजने का प्रबंधन करता है। बिल्डर नई पार्टी के लिए रियल एस्टेट विकल्प को $ 30,000 की नई कीमत पर बेचता है। नई पार्टी बिल्डर को मूल विकल्प अनुबंध में बदल देती है। नई पार्टी विकल्प का उपयोग करती है और $ 2 मिलियन की संपत्ति खरीदती है। विक्रेता को नई पार्टी से $ 2 मिलियन मिलते हैं और बिल्डर से $ 25,000 विकल्प प्रीमियम रखता है। बिल्डर ने विकल्प को $ 30,000 में बेच दिया, इसलिए वह $ 5,000 बनाता है और ऐसी संपत्ति से दुखी नहीं है जिसका वह उपयोग नहीं कर सकता है।
परिदृश्य 3: बिल्डर बस एक विकल्प खरीदार है जो संपत्ति की कीमत प्रशंसा से लाभ ले रहा है । यदि पांच महीनों में $ 2 मिलियन की मांग मूल्य बढ़कर 2.2 मिलियन डॉलर हो जाता है, तो बिल्डर को संपत्ति खरीदने और लाभ के लिए संपत्ति बेचने के विकल्प का उपयोग करके लाभ होगा। लेनदेन के अंत में, संपत्ति के मालिक को $ 2 मिलियन और $ 25,000 का विकल्प प्रीमियम मिलता है। संपत्ति की बिक्री से बिल्डर को $ 175,000 का लाभ होता है।
परिदृश्य 4 : बिल्डर ऋण या परमिट को सुरक्षित करने में सक्षम नहीं है। वह किसी अन्य इच्छुक खरीदार को भी नहीं ढूंढ सकता है। बिल्डर विकल्प को समाप्त कर देता है और विकल्प प्रीमियम खो देता है। हालांकि, खरीदार $ 25,000 प्रीमियम (वास्तविक सौदे मूल्य का 1.25%) का भुगतान करके संभावित रूप से खराब $ 2 मिलियन निवेश से बचने में सक्षम था। विक्रेता को $ 25,000 का लाभ होता है और वह खरीदार की तलाश जारी रखता है।
सभी मामलों में, एक बार अचल संपत्ति विकल्प अनुबंध किए जाने के बाद, विक्रेता के पास अब यह विकल्प नहीं होता है कि संपत्ति को बेचना है या विकल्प होल्डिंग अवधि के दौरान किस कीमत पर। खरीदार के फैसले के लिए विक्रेता को छह महीने इंतजार करना चाहिए। यही कारण है कि विक्रेता जो कुछ भी खरीदार अंततः तय करता है, उसे प्राप्त करता है और विकल्प को प्रीमियम रखता है।
तल – रेखा
रियल एस्टेट विकल्प रियल एस्टेट निवेश से व्यापार, निवेश और लाभ के लिए एक वैकल्पिक तरीका प्रदान करते हैं । उन्हें दो व्यक्तिगत पक्षों के बीच एक प्रकार का ओवर-द-काउंटर अनुबंध माना जा सकता है। इन प्रकार के विकल्पों के लिए कोई विनिमय बाजार नहीं है लेकिन ऐसे रचनात्मक प्रावधान हो सकते हैं जो संभावित रूप से एक सक्रिय अवधि के दौरान खरीदार को विकल्प बेचने की अनुमति दे सकते हैं। सामान्य तौर पर, शामिल पक्षों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि विकल्प अनुबंध प्रावधान उचित रूप से लिखे गए, निष्पक्ष और शामिल लोगों द्वारा पालन किए गए हैं।
रियल एस्टेट विकल्प अनुबंध पैसे बनाने के लिए कुछ वैकल्पिक तरीकों की पेशकश कर सकते हैं लेकिन आम तौर पर उनके सबसे बड़े लाभों में से एक बड़ा जोखिम है। रियल एस्टेट डेवलपर्स कई रियल एस्टेट विकल्प अनुबंधों को रखने से लाभान्वित हो सकते हैं और संभावित रूप से होल्डिंग अवधि के दौरान विकसित होने के आधार पर केवल कुछ चुनिंदा अभ्यास कर सकते हैं। एक अनुबंध धारक भी एक विकल्प को त्यागने का विकल्प चुन सकता है यदि होल्डिंग अवधि के दौरान परिवर्तन एक नए व्यस्त राजमार्ग की तरह होते हैं या अपराध में वृद्धि होती है।
इन विकल्पों के लिए होल्डिंग अवधि अलग-अलग हो सकती है, जो जोखिमों को भी बदलती है।एक विक्रेता आमतौर पर एक निर्धारित मूल्य में बंद होता है।व्यायाम की एक उच्च संभावना हालांकि उन्हें बेहतर विकल्प या व्यवस्था करने के लिए कुछ समय प्रदान कर सकती है।एक खरीदार को आमतौर पर होल्डिंग अवधि के जीवन पर एक निर्दिष्ट प्रीमियम का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। प्रीमियम खरीद मूल्य कम करने में मदद कर सकता है। वे खरीदार को बेहतर बंधक वित्तपोषण शर्तों को प्राप्त करने की अनुमति भी दे सकते हैं, जो समग्र लागतों को कम करती हैं। होल्डिंग अवधि के जीवनकाल में, एक अचल संपत्ति संपत्ति एक खरीद मूल्य के साथ मूल्य में सराहना कर सकती है जो समान बनी हुई है।
विकल्प विक्रेता द्वारा डिफ़ॉल्ट रियल एस्टेट विकल्प समझौतों में प्रमुख चुनौतियों में से एक हो सकता है । ऐसे मामलों में, खरीदार का एकमात्र सहारा आमतौर पर एक मुकदमा है। सार्वजनिक रूप से उपलब्ध जानकारी का अभाव और रियल एस्टेट विकल्प प्रतिभागियों पर पिछले रिकॉर्ड एक और चुनौती है। रियल एस्टेट विकल्प निवेशकों को कानूनी सेवाओं के लिए फीस जैसे अतिरिक्त खर्चों पर विचार करने और अनुबंध को पंजीकृत करने की आवश्यकता हो सकती है।