उत्तोलन के साथ अपने रियल एस्टेट नेट वर्थ को कैसे बढ़ाएं
अचल संपत्ति में निवेश आपके निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने का एक लोकप्रिय तरीका बन गया है। हर जगह हम देखते हैं, हमें अचल संपत्ति सेमिनार के बारे में कई infomercials से संपत्ति खरीदने के लाभों की याद दिलाई जाती है, या घर से पता चलता है कि किराये की संपत्तियों के प्रबंधन या फ़्लिपिंग के अविश्वसनीय मूल्य को लेना है ।
लेकिन यह इतना आसान नहीं है। आखिरकार, किराये की संपत्ति खरीदना स्टॉक में निवेश करने जैसा नहीं है- आप बस थोड़ा इधर-उधर नहीं डाल सकते हैं और संपत्ति के मालिक बन सकते हैं। उस खरीदारी को करने के लिए आपको पूंजी की आवश्यकता होती है । और प्रक्रिया अक्सर लंबी और खींची जा सकती है। इसमें शामिल सभी जोखिमों का उल्लेख नहीं है, खासकर यदि आप अपना शोध नहीं करते हैं। लेकिन क्या आपके निवल मूल्य में वृद्धि करके बाजार में आने का कोई रास्ता है? अपने लाभ के लिए उत्तोलन का उपयोग करने का प्रयास करें । ऐसा करने से, आप कम पैसे नहीं डाल सकते हैं, और ऋण का उपयोग करके आपको वापसी का एहसास करा सकते हैं ।
अचल संपत्ति की कुल संपत्ति बढ़ाने के लिए आप लीवर का उपयोग कैसे कर सकते हैं, इसके बारे में अधिक जानने के लिए पढ़ें, साथ ही कुछ जोखिम भी शामिल हैं। (अधिक जानकारी के लिए इन्वेस्टोपेडिया नेट वर्थ ट्रैकर देखें ।)
चाबी छीन लेना
- उत्तोलन निवेश की संभावित वापसी को बढ़ाने के लिए उधार ली गई पूंजी या ऋण का उपयोग करता है।
- अचल संपत्ति में, आपके निवेश का लाभ उठाने का सबसे आम तरीका आपके स्वयं के पैसे या बंधक के माध्यम से है।
- अचल संपत्ति के मूल्यों में वृद्धि होने पर उत्तोलन आपके लाभ के लिए काम करता है, लेकिन यदि मूल्यों में गिरावट आती है, तो इससे नुकसान भी हो सकता है।
- ध्वनि निवेश निर्णय लेने और बंधक भुगतान, रिक्तियों और कठिन अर्थव्यवस्था के लिए लेखांकन करके जोखिम उठाने से बचें।
उत्तोलन क्या है?
उत्तोलन विभिन्न वित्तीय साधनों या उधार ली गई पूंजी का उपयोग होता है -दूसरे शब्दों में, ऋण – निवेश की संभावित वापसी को बढ़ाने के लिए। यह आमतौर पर वॉल स्ट्रीट और मेन स्ट्रीट दोनों पर उपयोग किया जाता है जब अचल संपत्ति बाजार के बारे में बात करते हैं। उत्तोलन एक ऐसी तकनीक है जिसका उपयोग लोग और कंपनियां दोनों रिटर्न के लिए क्षमता का विस्तार करने के लिए करते हैं, जबकि यदि कोई चीज काम नहीं करती है तो किसी भी जोखिम के नकारात्मक पहलू का समान रूप से विस्तार।
जबकि एक अच्छे रिटर्न की संभावना संभव है – जैसे कि जब अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ती हैं – तो उत्तोलन का उपयोग करना दोधारी तलवार हो सकता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि अगर निवेश विपरीत दिशा में चलता है तो इससे नुकसान भी हो सकता है। अचल संपत्ति की कीमतों के मामले में, कीमतों में गिरावट होने पर नुकसान होता है।
लीवरेज एक्सेस करने के तरीके
लीवरेज तक पहुंचने का सबसे आसान तरीका है अपने स्वयं के पैसे का उपयोग करना।एक बंधक के मामले में, एक मानक 20% डाउन पेमेंट आपको उस घर का 100% मिलता है जिसमें आप रहना चाहते हैं।कुछ वित्तपोषण कार्यक्रम आपको कम पैसे भी डालते हैं।
यदि आप संपत्ति को निवेश के रूप में खरीदते हैं, तो आप ऐसी स्थिति में हो सकते हैं, जहां आपके साथी कुछ-न-कुछ पैसे जमा करते हैं।इसी तरह, कुछ विक्रेता उस संपत्ति की खरीद मूल्य पर कुछ खरीदने के लिए तैयार हो सकते हैं, जिसे वे बेचना चाहते हैं।इस तरह की व्यवस्था के तहत, आप कम पैसे के साथ एक संपत्ति खरीद सकते हैं और, कुछ मामलों में, नीचे कोई पैसा नहीं।
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उत्तोलन का उदाहरण
20% डाउन पेमेंट की सामान्य अचल संपत्ति खरीद आवश्यकता पर विचार करें। $ 500,000 की संपत्ति पर यह $ 100,000 है। केवल 20% पैसे नीचे रखकर और बाकी उधार लेकर, खरीदार अनिवार्य रूप से खरीदारी करने के लिए अपने स्वयं के धन का अपेक्षाकृत कम प्रतिशत का उपयोग करता है। इसलिए, बहुमत एक ऋणदाता द्वारा प्रदान किया जाता है। यही कारण है कि रियल एस्टेट निवेशक अक्सर खरीद मूल्य के शेष 80% को अन्य लोगों के पैसे के रूप में संदर्भित करते हैं ।
मान लें कि प्रति वर्ष 5% की दर से संपत्ति की सराहना की जाती है। इसका मतलब है कि उधारकर्ता की कुल संपत्ति केवल 12 महीनों में $ 525,000 हो जाती है। किसी भी ऋण के बिना, एक समान रूप से की गई खरीदारी से प्राप्त लाभ की तुलना में, लाभकारी रणनीति के मूल्य पर प्रकाश डाला गया। उदाहरण के लिए, एक ही उधारकर्ता $ 100,000 की सशुल्क संपत्ति का पूर्ण भुगतान करने के लिए $ 100,000 का उपयोग कर सकता था।
सराहना की समान 5% दर को मानते हुए, खरीदार की कुल संपत्ति $ 100,000 की संपत्ति पर खरीद से 12 महीने के दौरान $ 5,000 बढ़ जाएगी, और अधिक महंगी संपत्ति के लिए $ 25,000। $ 20,000 का अंतर लीवरेज के उपयोग के माध्यम से प्रदान की गई शुद्ध शुद्ध वृद्धि को दर्शाता है। अब, 20 साल के लिए हर साल 5% लाभ प्राप्त करें। समय के साथ, लीवरेज का उपयोग आपके निवल मूल्य पर बहुत महत्वपूर्ण और बहुत सकारात्मक प्रभाव डाल सकता है।
उत्तोलन का खतरा
अब बुरी खबर के लिए। यह सब बहुत अच्छा लगता है, लेकिन एक नकारात्मक पहलू है। उत्तोलन आपके खिलाफ काम कर सकता है, जितना आपके पक्ष में काम कर सकता है। यह दिखाने के लिए कि कैसे, हम अपने पहले के उदाहरण पर फिर से गौर करें। यदि आप $ 500,000 के घर खरीदने के लिए $ 100,000 डाउन पेमेंट का उपयोग करते हैं, और आपके क्षेत्र में अचल संपत्ति की कीमतें कई वर्षों तक लगातार घटती हैं, तो लीवरेज रिवर्स में काम करता है। एक साल बाद, आपकी $ 500,000 की संपत्ति $ 475,000 हो सकती है, अगर यह 5% से कम हो जाए। यदि कीमतें उसी प्रक्षेपवक्र पर जारी रहती हैं, तो जल्द ही आपकी संपत्ति $ 451,250 हो सकती है – $ 48,750 की इक्विटी में नुकसान ।
जैसे उत्तोलन आपके पक्ष में काम कर सकता है, वैसे ही यह आपके खिलाफ भी काम कर सकता है।
उसी 5% मूल्य-पतन परिदृश्य के तहत, अगर उस $ 100,000 का उपयोग $ 100,000 घर की अखिल नकद खरीद के लिए किया गया था, तो खरीदार को $ 5,000 का नुकसान हुआ होगा क्योंकि पहले साल घर की कीमतें गिर गई थीं – उस अधिक महंगे घर की तुलना में बहुत कम।
रियल एस्टेट बाजारों में जहां कीमतें काफी गिरती हैं, घर के मालिक घर से ज्यादा पैसा कमा सकते हैं। निवेशकों के लिए, कीमतों में गिरावट मुनाफे को कम या खत्म कर सकती है। यदि किराए में भी गिरावट आती है, तो परिणाम एक ऐसी संपत्ति हो सकती है जिसे उस कीमत पर किराए पर नहीं लिया जा सकता है जो बंधक और अन्य खर्चों को कवर करेगी। यदि आप मकान मालिक बनने पर विचार कर रहे हैं, तो विचार करने के कई कारक हैं ।
कई गुणों का उपभोग
जब कई इकाइयां शामिल होती हैं, तो समस्याएं और अधिक बढ़ जाती हैं, क्योंकि वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेशक अक्सर जितना संभव हो उतना कम पैसा लगाते हैं। लक्ष्य केवल 100% संपत्ति का नियंत्रण लेकर अपने धन का लाभ उठाना है, जबकि केवल मूल्य का 20% नीचे रखना है। हमारे पिछले उदाहरण में $ 500,000 पर विचार करें। केवल यह कहते हैं कि यह एक छोटा सा अपार्टमेंट भवन है। चूंकि यह डाउन पेमेंट के रूप में $ 100,000 के साथ खरीदा गया था, यदि भवन का मूल्य 30% से कम हो जाता है, तो संपत्ति का मूल्य केवल $ 350,000 है, लेकिन निवेशक को अभी भी $ 400,000 ऋण के पूर्ण मूल्य पर ब्याज और मूलधन का भुगतान करना होगा ।
क्या निवेशक को किराए में गिरावट में कितनी राशि मिलती है, इसका परिणाम संपत्ति पर डिफ़ॉल्ट हो सकता है। यदि निवेशक अन्य संपत्तियों पर बंधक का भुगतान करने के लिए उस संपत्ति से नकदी प्रवाह का उपयोग करता है, तो आय का नुकसान एक डोमिनोज़ प्रभाव पैदा कर सकता है जो एक संपत्ति पर एक खराब ऋण पर फौजदारी में पूरे पोर्टफोलियो के साथ समाप्त हो सकता है ।
लीवरेज के जोखिम से बचना
अब जब आपने रियल एस्टेट के साथ-साथ कुछ नुकसान के बारे में भी जान लिया है, तो आप सोच सकते हैं कि इस तकनीक का इस्तेमाल करके अच्छा रिटर्न हासिल करना असंभव है। झल्लाहट मत करो – यह सामान्य ज्ञान का उपयोग करने की बात है। किसी भी निवेश की तरह, रियल एस्टेट जोखिम के साथ आता है । यद्यपि आप अपने लाभ के लिए लीवरेज का उपयोग कर सकते हैं, लेकिन कुछ महत्वपूर्ण चीजें हैं जो आप यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि आप बाजार में बेहतर बढ़त देने से बचें।
पहले, यह मत मानो कि ऐसा होने से पहले क्या होगा। आप हमेशा अतीत के प्रदर्शन का उपयोग भविष्य में क्या होगा के एक संकेतक के रूप में नहीं कर सकते हैं – विशेष रूप से आवास बाजार के साथ। यदि आप देखते हैं कि किसी विशिष्ट क्षेत्र में एक निश्चित अवधि में 5% से 10% तक संपत्ति मूल्य बढ़ गए हैं, तो इसका मतलब यह नहीं है कि वे उसी रास्ते पर जारी रहेंगे।
अगला, अपने आप को उसके अनुसार बजट दें और जानें कि आप क्या कर रहे हैं। यदि आप कम भुगतान करते हैं, तो आपके ऋण की राशि अधिक होगी। इसका मतलब है कि आपको एक बड़ा बंधक भुगतान करना होगा। आपको कम रिक्ति दर, एक कठिन अर्थव्यवस्था, खराब किरायेदारों के लिए जिम्मेदार होना पड़ सकता है – यह सब आप पर पड़ेगा। अंततः, आप अभी भी बंधक भुगतान के लिए जिम्मेदार हैं, इसलिए आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि आप किसी भी स्थिति में खुद को बचाए रख सकें।
तल – रेखा
इस तरह के लीवरेज्ड खरीद की छवियां उन देर रात के इन्फोमेरियल को ध्यान में लाती हैं जहां चिकनी बात करने वाले पिचकारियों का सुझाव है कि आप बिना किसी पैसे के नीचे करोड़ों डॉलर की संपत्ति खरीद सकते हैं। हालांकि यह संभव है, हम इस मार्ग पर जाने की सलाह नहीं देते हैं।
खुशी से, आप की जरूरत नहीं है।लीवरेज का उपयोग करने के लिए कम विदेशी तरीके मौजूद हैं, जो आपको अपेक्षाकृत कम राशि के साथ अचल संपत्ति खरीदने में सक्षम बनाता है – यहां तक कि बिल्कुल भी पैसा नहीं। वास्तव में, हालांकि वे इसे लीवरेज के रूप में नहीं सोच सकते हैं, ज्यादातर लोग ऐसा करते हैं अगर वे घर खरीदते समय गिरवी रख लेते हैं। वे संपत्ति के उपयोग का आनंद लेते हुए वर्षों या दशकों की अवधि में ऋण का भुगतान करते हैं। कहानी का नैतिक यह है कि उत्तोलन एक सामान्य उपकरण है जो अच्छी तरह से काम करता है – जब विवेकपूर्ण तरीके से उपयोग किया जाता है।