न्यूयॉर्क शहर में रहना: को-ऑप्स बनाम कॉन्डोस

सह-ऑप्स बनाम कॉन्डो: एक अवलोकन

कॉन्डोस और सह-ऑप्स समानताएं साझा करते हैं, लेकिन इसमें अद्वितीय विशेषताएं भी हैं जो निवासियों के लिए विभिन्न प्रकार के विकल्प प्रदान करती हैं। कई मायनों में, न्यूयॉर्क शहर  अचल संपत्ति बाजार संयुक्त राज्य अमेरिका में किसी भी अन्य के विपरीत है। सबसे बड़े अंतरों में से एक यह है कि एनवाईसी में बिक्री के लिए अपार्टमेंट या तो कंडोस या सह-ऑप हैं।

ज्यादातर जगहों पर, कंडोस नियम हैं, लेकिन बिग ऐप्पल में नहीं। हालांकि NYC में को-ऑप्स आउटबोन कंडोंस – ज्यादातर अनुमानों के अनुसार लगभग 75% – किसी भी समय सक्रिय बाजार में अधिक कंडोस हैं।

आइए सह-ऑप और कॉन्डो के बीच अंतर की एक संक्षिप्त परीक्षा के साथ शुरू करते हैं। जब आप एक कोंडोमिनियम खरीदते हैं, तो आपका अपार्टमेंट, साथ ही साथ सामान्य क्षेत्रों का एक प्रतिशत, आपसे संबंधित होता है। जब आप एक को-ऑप खरीदते हैं, तो आप वास्तव में अपना अपार्टमेंट नहीं खरीदते हैं; इसके बजाय, आप एक निगम में शेयर खरीद रहे हैं जो आपकी इमारत है। आपके हिस्से का आकार आपके अपार्टमेंट के आकार पर निर्भर करता है; शेयर खरीदने से आप सह-ऑप भवन में एक इकाई पर कब्जा कर सकते हैं। एक कोंडो के लिए समापन पर, आपको एक विलेख दिया जाएगा; सह-ऑप के लिए समापन पर, आपको एक मालिकाना पट्टा मिलेगा ।

अधिकांश भाग के लिए, दोनों कंडोस और सह-ऑप्स में एक डोरमैन और स्टाफ पर एक अधीक्षक हैं; कुछ एक कंसीयज जोड़ देंगे जो बाकी दो को नहीं करेंगे। सुविधाओं कम महत्वपूर्ण (शायद सिर्फ तहखाने में एक भंडारण कमरे) या अखिल इस तरह के एक प्राकृतिक दृश्यों से छत, एक बिलियर्ड रूम, एक पियानो के कमरे, एक स्क्रीनिंग कक्ष, एक बच्चों के खेल का कमरा, और एक जिम के रूप में,। हो सकता है

चाबी छीन लेना

• जब आप एक कोंडोमिनियम खरीदते हैं, तो आपका अपार्टमेंट, साथ ही साथ सामान्य क्षेत्रों का एक प्रतिशत, आपसे संबंधित होता है।
• जब आप एक कॉप खरीदते हैं, तो आप वास्तव में अपना अपार्टमेंट नहीं खरीदते हैं; इसके बजाय, आप एक निगम में शेयर खरीद रहे हैं जो आपकी इमारत है।
• कॉन्डो की कीमतें सह-ऑप्स की तुलना में अधिक हैं, लेकिन सह-ऑप्स को एक बड़ी डाउनपेमेंट, उच्च मासिक शुल्क और एक लंबी अनुमोदन प्रक्रिया की आवश्यकता होती है।
• कंडोस आमतौर पर अपार्टमेंट के सबलेटिंग की अनुमति देता है, जबकि केवल कुछ सह-ऑप्स ही सबलेटिंग की अनुमति देते हैं, और नियम जटिल हैं।

कॉन्डो

नए पड़ोस, एक बार आउटलेर माना जाता था, लेकिन अब कूल्हे माना जाता है, जहां आप कॉन्डोस पाएंगे। न्यूयॉर्क रियल एस्टेट ब्रोकरेज, सिटी हैबिटेट्स के अध्यक्ष गैरी मालिन के अनुसार, “यदि आकाश में कांच के घर में रहना आपकी शैली अधिक है, तो आप संभवतः बहुत अधिक कॉन्डोज देख रहे होंगे। कॉन्डो इमारतें आम नहीं हुईं। 1970 के दशक तक न्यूयॉर्क शहर में, इसलिए वे अक्सर सह-ऑप्स की तुलना में अधिक आधुनिक होते हैं। ”

मालिन ने कहा, “चूंकि नई कॉन्डो इमारतों के लिए उपलब्ध भूमि मैनहट्टन में सीमित है,” मालीन कहते हैं, ” नई कोंडोमिनियम के पूर्वी और पश्चिमी साइड्स पर आने वाले और फ्रिंज इलाकों में पाए जाने की संभावना है। क्वींस और ब्रुकलिन में, हमने कई औद्योगिक क्षेत्रों में लॉन्ग आइलैंड सिटी और विलियम्सबर्ग और साथ ही डाउनटाउन ब्रुकलिन में वाटरफ्रंट के साथ कई नए निर्माण किए गए कंडो को देखा है। ”

नीचे भुगतान और कीमत

लागत अक्सर अचल संपत्ति खरीदने के लिए निर्णय प्रक्रिया को चला सकती है, और कंडोस आकर्षक भुगतान की पेशकश करता है, जिससे, आमतौर पर, खरीद मूल्य का केवल 10% की आवश्यकता होती है। हालांकि, कोंडोस ​​में को-ऑप्स की तुलना में अधिक कीमत है।

बंद करने की लागत

एक कोंडो पर बंद होने की लागत एक को-ऑप की तुलना में अधिक होती है। विवरण के लिए, हमने न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट वकील एडम स्टोन से दोनों की तुलना करने के लिए कहा। यहाँ वह क्या लेकर आया है। $ 800,000 बंधक के साथ $ 1 मिलियन कॉन्डो के लिए, समापन लागत होगी:

• खरीदार के लिए शीर्षक बीमा, $ 4,500
• ऋणदाता के लिए शीर्षक बीमा, $ 1,000
• शीर्षक खोज, $ 700
• रिकॉर्डिंग शुल्क, $ 700
• न्यूयॉर्क राज्य हवेली कर, $ 10,000
• न्यूयॉर्क राज्य बंधक रिकॉर्डिंग कर, $ 15,370
• कुल योग : $ 32,270 (ऋणदाता की फीस के बिना, जो ऋणदाता द्वारा भिन्न होती है)

किसी के लिए यह सोचकर कि हवेली का टैक्स क्या है, स्टोन बताते हैं: “न्यूयॉर्क राज्य में बिक्री मूल्य का 0.4% ट्रांसफर टैक्स है, जो किसी भी आवासीय संपत्ति के विक्रेता से लिया जाता है । इसमें 1% खरीदार का ट्रांसफर टैक्स भी है, जिसे ‘हवेली टैक्स’ भी कहा जाता है क्योंकि यह केवल $ 1 मिलियन या उससे अधिक की आवासीय संपत्तियों पर लागू होता है। ” 

मासिक शुल्क

कॉन्डो मालिकों के पास “सामान्य शुल्क” नामक एक मासिक बिल है, जो भवन के रखरखाव के लिए उपयोग किया जाता है – सामान्य क्षेत्र, भूनिर्माण, कर्मचारियों का भुगतान और अक्सर उपयोगिताओं में से कुछ।

कोंडो के मालिक हर महीने दो चेक लिखते हैं (एक इमारत के निर्माण के लिए, और एक संपत्ति कर के लिए) लेकिन अक्सर कोंडो के मालिक का संयुक्त कुल सह-ऑप मालिक के रखरखाव बिल से कम होता है।

बोर्ड

कॉन्डो बोर्ड की सह-ऑप बोर्ड की तुलना में कम मांग है। सह-ऑप्स में एक साक्षात्कार सहित एक अधिक लंबी अनुमोदन प्रक्रिया है। निदेशक मंडल तय करता है कि क्या कोई संभावित खरीदार सह-ऑप खरीद सकता है।

 हेलस्टेड प्रॉपर्टी में द हरकोव लुईस टीम के वार्नर एम। लुईस के अनुसार, “एक कॉन्डो के साथ, एक इमारत खरीदार पर पैकेज का अनुरोध कर सकती है,” लुईस कहते हैं, “लेकिन कोई साक्षात्कार नहीं है, और इमारत पर केवल पहले का अधिकार है। इनकार (यानी, या तो उन्हें इसे मंजूर करना होगा, या कोंडो को इसे खुद खरीदना होगा), जिसका मतलब है कि जब आपके पास एक हस्ताक्षरित अनुबंध होता है, जब तक कि खरीदार (या वित्तपोषण) से कुछ नहीं होता है, सौदा उतना ही अच्छा होता है। ”

नियमों

कॉन्डो में कम नियम होते हैं, जिसमें खरीद के लिए विदेशी फंड के उपयोग पर प्रतिबंध भी शामिल है। कॉन्डोस अंतरराष्ट्रीय निवेशकों को अपने रिक्त स्थान खरीदने और किराए पर लेने की अनुमति देता है; आमतौर पर कुछ कैविट्स के साथ, लेकिन कोई भी ऐसा नहीं है जो कि अतिसक्रिय हो। कॉंडोस भी अपार्टमेंट को सह-ऑप्स के लिए subletting प्रक्रिया की तुलना में अपेक्षाकृत आसानी से दूसरे पक्ष को पट्टे या बाहर ले जाने की अनुमति देता है। हालांकि, कुछ कॉन्डो एसोसिएशन दूसरों की तुलना में अधिक नियम लागू कर सकते हैं। नतीजतन, यह महत्वपूर्ण है कि भावी खरीदार यह निर्धारित करने के लिए अपने शोध करते हैं कि क्या है और क्या अनुमति नहीं है।

खरीदार की पसंद

सिटी हैबिटेट्स के अध्यक्ष गैरी मालिन के अनुसार, “यदि आप अपने स्वयं के ढोलकिया को पीटना चाहते हैं – और आप लचीलेपन को महत्व देते हैं – तो एक कोंडो आपके लिए बुद्धिमान पसंद हो सकता है। हालांकि, यह समझें कि यह स्वतंत्रता एक मूल्य पर आती है। समतुल्य सह-ऑप की तुलना में कॉन्डोस लगभग हमेशा अधिक महंगे होते हैं। इसके अलावा, यदि नियमित आधार पर लिफ्ट में नए चेहरे देखना आपके लिए एक मुद्दा है – तो कहीं और देखें। कोंडो इमारतों में किराए पर लेने वाले आम हो सकते हैं। मालिक अक्सर एक कोंडो की अधिक उदार नीतियों का लाभ उठाते हैं। “

सह ऑप्स

आम तौर पर, पुराने, स्थापित आवासीय क्षेत्रों में सह-ऑप्स का प्रसार होता है। जैसा कि गैरी मालिन बताते हैं: “यदि आप ऐतिहासिक गुणों को पसंद करते हैं, तो आप एक सह-ऑप में समाप्त होने की संभावना रखते हैं, क्योंकि लगभग सभी प्रीवार इमारतों को इस तरह से व्यवस्थित किया जाता है। इसके अलावा, क्योंकि सह-ऑप इमारतें कॉन्डो विकास से अधिक पुरानी हैं, वे अक्सर अधिक केंद्रीय स्थानों में स्थित होती हैं। उदाहरण के लिए, अपर ईस्ट साइड (किसी भी उपाय द्वारा एक प्रमुख स्थान) पर पार्क एवेन्यू को लाइन करने वाली लगभग सभी आवासीय इमारतें सह-ऑप हैं। “

नीचे भुगतान और कीमत

एक कॉन्डो के साथ, निर्णय नीचे आ सकता है कि आप कितना भुगतान कर सकते हैं और डाउन पेमेंट के लिए बचत कर सकते हैं। हालांकि यह एक कॉन्डो की खरीद मूल्य का सिर्फ 10% नीचे रखना संभव है, लेकिन सह-ऑप को खरीद मूल्य के 20% से 50% के पड़ोस में बहुत अधिक भुगतान की आवश्यकता हो सकती है। अच्छी खबर यह है कि सह-ऑप का क्रय मूल्य कॉन्डो से छोटा होता है। हालांकि, कीमतें शामिल पड़ोस के आधार पर भिन्न हो सकती हैं।

बंद करने की लागत

न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट अटॉर्नी एडम स्टोन के अनुसार, एक को-ऑप में कम समापन लागत है। एक कॉन्डो के लिए ऊपर उद्धृत उदाहरण में, जिसकी लागत $ 32,000 से अधिक थी, एक सह-ऑप में केवल $ 10,000 का हवेली टैक्स है। पर्याप्त अंतर इस तथ्य के कारण है कि कोंडो वास्तविक संपत्ति है, जबकि सह-ऑप शेयर व्यक्तिगत संपत्ति हैं ।

“यह सिर्फ कुछ शब्दार्थ हो सकता है, लेकिन समापन लागत की गणना करते समय नहीं,” स्टोन कहते हैं।

मासिक शुल्क

सह-ओप स्वामी एक महीने में “रखरखाव” शुल्क नामक एक चेक लिखते हैं। कंडोस के समान, मासिक शुल्क संपत्ति और कर्मचारियों के बुनियादी रखरखाव के लिए जाता है जो इमारत को ठीक से चलाने के लिए आवश्यक होते हैं। को-ऑप फीस कोंडो फीस से अधिक होती है क्योंकि शुल्क में अक्सर भवन के लिए बंधक का कम से कम हिस्सा शामिल होता है। यद्यपि मासिक शुल्क भवन के आकार के आधार पर भिन्न हो सकते हैं।

हालांकि, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि रखरखाव और सामान्य शुल्क पत्थर में निर्धारित नहीं हैं। कोई भी बड़ा खर्च – एक नई छत, एक नई लॉबी, अधिक कर्मचारी सदस्य – एक मूल्यांकन को गति प्रदान कर सकते हैं, जो कि बोर्ड के सदस्यों का निर्णय है, और ऐसा कुछ है जो शायद ही कभी उलटा हो सकता है।

बोर्ड

जैसा कि पहले कहा गया है, अधिकांश सह-ऑप बोर्डों में एक कठोर और अक्सर लंबी आवेदन प्रक्रिया होती है, जिसके लिए खरीदार को वित्तीय जानकारी सौंपने, रोजगार सत्यापन और संभवतः एक व्यक्तिगत पृष्ठभूमि की जांच करने की आवश्यकता होती है।

 हेलस्टेड प्रॉपर्टी में हरकोव लुईस टीम के वार्नर एम। लुईस ने इसे गाया है: “एक सह-ऑप में, न केवल आपके पास अपार्टमेंट खरीदने के लिए पैसा होना चाहिए (या ऐसा करने के लिए वित्तपोषण), आपको भी स्वीकृत होना होगा। बोर्ड द्वारा एक आवेदन जमा करने के बाद, जो आमतौर पर बहुत विस्तृत और समय लेने वाला होता है। फिर, बिना किसी कारण के, किसी खरीदार को उनके साक्षात्कार के बाद, या इससे पहले भी, सिर्फ उनके पैकेज में कुछ होने के कारण खारिज किया जा सकता है। मेरे पास सौदे हैं और उन सौदों को देखा है जहां अस्वीकार के लिए शून्य कविता या कारण है। ” 

नियमों

सह-ऑप बोर्डों में कॉन्डोस की तुलना में अधिक नियम होते हैं और जब आप अपने ट्रॉम्बोन का अभ्यास कर सकते हैं तब आप इसे अपने दरवाजे पर छुट्टी की सजावट रख सकते हैं, और क्या आपका पालतू आपके साथ चल सकता है या नहीं। अधिकांश नियम सद्भाव को बढ़ावा देने, शांत रहने और सहकारी जीवन की नागरिकता के लिए हैं।

लेकिन नियम जो कुछ घरेलू खरीदारों को हतोत्साहित करते हैं, और सभी अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के बारे में, सबलेटिंग पर सह-ऑप प्रतिबंध हैं।भवन निर्माण की नीतियां अलग-अलग होती हैं, लेकिन आम तौर पर, जब सह-ऑपर्स शेयरधारकों को अपने अपार्टमेंट को बेकार करने कीअनुमति देते हैं, तो यह सीमित आधार पर होता है, जैसे कि हर पांच में से एक या दो साल।मालिकों को आमतौर पर संपत्ति की निश्चित अवधि के लिए कुछ समय के लिए संपत्ति में निवास करना चाहिए – कुछ मामलों में तीन साल तक।स्वामी आमतौर पर भुगतान करने के लिए शुल्क का भुगतान करते हैं, और संभावित रूप से आत्महत्या करने वालों को एक आवेदन भरना चाहिए और पृष्ठभूमि की जांच के अधीन हो सकता है।बोर्ड की मंजूरी जरूरी है।

सह-ऑप्स का एक और नियम जो अंतरराष्ट्रीय व्यक्तियों द्वारा खरीद को असंभव बनाता है, वह यह है कि वे किसी को भी स्वीकार करने की संभावना नहीं रखते हैं, जिनके फंड अमेरिका से बाहर हैं

लुईस के अनुसार, “सह-ऑप्स निवासियों के एक स्थिर, लंबे समय तक चलने वाले समूह की स्थापना के बारे में हैं। कोंडोस ​​उस बारे में चिंतित नहीं हैं। “

खरीदार की पसंद

जब आपकी पसंद चुनने की बात आती है, गैरी मालिन इसे निम्नलिखित तरीके से रखती है:

सह-ऑप्स उन लोगों के लिए एक स्मार्ट विकल्प हैं जो स्थिरता को महत्व देते हैं और एक इमारत में जड़ें लगाना चाहते हैं। बस अपने आप से पूछें, “क्या लंबी दौड़ के लिए इसमें हूँ?” कॉन्डो की तुलना में सह-ऑप्स बहुत कम क्षणिक हैं, इसलिए यदि आप अपने पड़ोसियों को जानना चाहते हैं तो वे रहने के लिए एक शानदार जगह हैं। बस विश्लेषण करने के लिए तैयार रहें, पोच्ड, और पैक्ड, लेकिन यह समझें कि यह प्रक्रिया एक सह-ऑप को एक स्थिर और उल्लेखनीय रूप से सुरक्षित निवेश बनाए रखती है।