रियल एस्टेट और इन्फ्रास्ट्रक्चर के साथ विविधीकरण

अचल संपत्ति निस्संदेह परिसंपत्ति आवंटन का एक महत्वपूर्ण तत्व है, और किसी भी संस्थागत या व्यक्तिगत निवेश पोर्टफोलियो का एक घटक बनाना चाहिए।इसके अलावा महत्व में वृद्धि बुनियादी ढाँचा है, जिसमें अचल संपत्ति के समान फायदे हैं।जर्मनी में यूनिवर्सिटी ऑफ रेगेंसबर्ग के शोध के आधार पर, यह लेख इस संदर्भ में कुछ मुख्य परिसंपत्ति आवंटन मुद्दों पर विचार करेगा।

रियल एस्टेट और इन्फ्रास्ट्रक्चर दोनों जोखिम वाले निवेशकों के लिए आकर्षक निवेश का गठन करते हैं, खासकर भालू बाजारों के दौरान । दोनों के बीच समानताएं और अंतर हैं, और आप उनका पूरी तरह से दोहन करके वास्तव में इष्टतम पोर्टफोलियो का निर्माण कर सकते हैं। 

चाबी छीन लेना

• एक अच्छी तरह से विविध पोर्टफोलियो में परिसंपत्ति वर्गों की एक विस्तृत विविधता में निवेश शामिल होना चाहिए, जिसमें अचल संपत्ति और बुनियादी ढांचा परियोजनाएं शामिल हैं जो स्टॉक या बॉन्ड के साथ कम सहसंबंधित हैं।
• रियल एस्टेट निवेश और बुनियादी ढांचे को अक्सर प्रतिभूतियों जैसे आरईआईटी या म्यूचुअल फंडों में एक साथ बांधा जाता है जो इन विशेष क्षेत्रों को लक्षित करते हैं।
• इन निवेशों की इष्टतम राशि निवेश के लक्ष्यों, समय क्षितिज और जोखिम प्रोफाइल के आधार पर अलग-अलग होगी।

रियल एस्टेट और इन्फ्रास्ट्रक्चर के माध्यम से विविधता

प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष रियल एस्टेट निवेश के विविधीकरण लाभ अच्छी तरह से ज्ञात हैं, और संस्थागत विभागों में विविधीकरण की भूमिका की बड़े पैमाने पर जांच की गई है। पोर्टफोलियो अस्थिरता से बचने के लिए स्टॉक और बॉन्ड के विभिन्न सहसंबंध बेहद मददगार होते हैं।

अमेरिका में, कई मायनों में बुनियादी ढांचे में निवेश करने और सुधार करने की बहुत बड़ी आवश्यकता है, इसलिए बाजार में काफी संभावनाएं हैं। बहुत अधिक सभी निवेशकों को इस क्षमता का लाभ उठाना चाहिए ताकि पहले से कहीं अधिक और एक बेहद आशाजनक क्षेत्र में विविधता हो ।

अतीत में, बुनियादी ढांचे ने अपेक्षाकृत कम ध्यान दिया है, साथ ही अन्य वैकल्पिक परिसंपत्तियों जैसे कि वस्तुओं और निजी इक्विटी। इक्विटी, बॉन्ड, नकद और अचल संपत्ति वाले पुराने स्कूल पारंपरिक विभागों से दूर चले गए हैं।

अचल संपत्ति के लिए आवंटन, विशेष रूप से, प्रभावित हो सकता है अगर वैकल्पिक निवेश पारंपरिक निवेश से रिटर्न में काफी विविधता लाते हैं। वास्तव में, बुनियादी ढाँचा ध्यान का एक केंद्र बन गया है और संस्थागत विभागों में, और कुछ हद तक, निजी लोगों में अपना रास्ता पाया है।

बुनियादी ढांचे को इतना आकर्षक बनाता है कि यह बड़े आकार और अशुद्धि के मामले में प्रत्यक्ष अचल संपत्ति के समान है, लेकिन सामान्य स्थिरता और स्थिर नकदी प्रवाह भी प्रदान करता है ।रियल एस्टेट के बुनियादी ढांचे पर शोध के पीछे, और रेगेन्सबर्ग के टोबीस डेंचट और कोनराड फिनकेंज़ेलर ने इस अंतर को पाटने का प्रयास किया है।

रियल एस्टेट और इन्फ्रास्ट्रक्चर के साथ पोर्टफोलियो अनुकूलन

यह शोध परियोजना, और पहले क्षेत्र में काम करती है, यह प्रदर्शित करती है कि प्रत्यक्ष अवसंरचना पोर्टफोलियो विविधीकरण का एक महत्वपूर्ण तत्व है  और अगर वे बुनियादी ढांचे में भी निवेश नहीं करते हैं, तो फर्म अचल संपत्ति को समग्र रूप से आवंटित करते हैं। यह एक महत्वपूर्ण खोज है जो यह बताती है कि बुनियादी ढांचा वास्तव में जोखिमग्रस्त निवेशकों के लिए मददगार है – खासकर इक्विटी बाजार में गिरावट।

अनुशंसित, सापेक्ष मात्रा में काफी भिन्नता है जिसे इन दो परिसंपत्ति वर्गों में निवेश किया जाना चाहिए, सीमा शून्य से 70% (मुख्य रूप से अचल संपत्ति में) तक फैली हुई है, जो समय सीमा, बाजारों की स्थिति और स्थिति पर निर्भर करती है। इष्टतम प्राप्त करने के लिए उपयोग की जाने वाली विधियाँ।

आमतौर पर अचल संपत्ति और बुनियादी ढांचे के आवंटन के लिए अनुशंसित अधिकतम राशि लगभग 25% है, जो वास्तविक संस्थागत आवंटन से काफी अधिक है। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि व्यवहार में कुशल आवंटन कई कारकों और मापदंडों पर निर्भर करते हैं, और कोई विशिष्ट मिश्रण लगातार बेहतर साबित नहीं होता है।

रियल एस्टेट और इन्फ्रास्ट्रक्चर का मिश्रण भी विवादास्पद है, लेकिन टेहर एट अल द्वारा एक अध्ययन।(2003), उदाहरण के लिए, एक भी विभाजन का सुझाव देता है।  कुछ विशेषज्ञों का मानना ​​है कि प्रत्येक के लिए लगभग 5% पर्याप्त है। संकट काल में, यह तीन या चार गुना अधिक हो सकता है।

एक और महत्वपूर्ण खोज यह है कि वास्तविक रिटर्न की तुलना में विविधीकरण के मामले में रियल एस्टेट और इन्फ्रास्ट्रक्चर अधिक उपयोगी हो सकते हैं । प्रभावी संपत्ति आवंटन पर विवाद और रियल एस्टेट बाजारों में अशांति को देखते हुए, यह एक प्रमुख मुद्दा है। उत्तरार्द्ध न केवल अचल संपत्ति बल्कि बुनियादी ढांचे का उपयोग करने के लाभों पर प्रकाश डालता है।

यह भी महत्वपूर्ण रहस्योद्घाटन है कि वापसी की लक्षित दर अचल संपत्ति के उचित स्तर पर प्रभाव डालती है। उच्च पोर्टफोलियो रिटर्न लक्ष्य वाले निवेशक (जो अधिक अर्जित करना चाहते हैं, लेकिन अधिक जोखिम के साथ), अचल संपत्ति और बुनियादी ढांचे के लिए कम समर्पित करना चाह सकते हैं। यह इन बाजारों की स्थिति पर इक्विटी बाजारों के संबंध में बहुत कुछ निर्भर करता है।

अचल संपत्ति और बुनियादी ढांचे के लिए सटीक आवंटन विभिन्न मापदंडों पर निर्भर करते हैं। ऊपर उल्लिखित पोर्टफोलियो रिटर्न की अपेक्षित दर के अलावा, यह भी मुद्दा है कि जोखिम कैसे परिभाषित किया जाता है। अन्य प्रासंगिक कारकों में सामान्य रूप से बुनियादी ढांचे के प्रति दृष्टिकोण शामिल हैं, और यह कैसे अन्य वैकल्पिक निवेशों से संबंधित है। व्यवहार में, ये आवंटन निर्णय जटिल होते हैं, और उच्चतर या निम्न ऑप्टिमा विभिन्न निवेशकों के लिए अलग-अलग समय पर संभव होते हैं।

निष्कर्ष

अगर एक चीज है जो सभी निवेशकों के लिए सर्वोच्च प्राथमिकता बनी हुई है, तो यह एक अच्छी तरह से विविधतापूर्ण पोर्टफोलियो है। इसके लिए बस कोई विकल्प नहीं है, लेकिन बाजार में बहुत सी अप्रयुक्त क्षमता है। रियल एस्टेट निवेश, लेकिन यह भी बुनियादी ढांचे, पोर्टफोलियो को अनुकूलित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं। यह मुख्य रूप से संस्थानों से संबंधित है, लेकिन निजी निवेशकों के लिए भी। निजी निवेशक आमतौर पर अधिक विविधीकरण से लाभ उठा सकते हैं।