5 प्रकार के आरईआईटी और उन्हें कैसे निवेश करें
किसी भी इक्विटी या फिक्स्ड-इनकम पोर्टफोलियो का निर्माण करते समय रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक महत्वपूर्ण विचार है। वे अधिक विविधीकरण प्रदान करते हैं, संभवतः उच्च कुल रिटर्न, और / या कम समग्र जोखिम। संक्षेप में, पूंजीगत प्रशंसा के साथ-साथ लाभांश आय उत्पन्न करने की उनकी क्षमता उन्हें स्टॉक, बॉन्ड और नकदी के लिए एक उत्कृष्ट असंतुलन बनाती है।
रियल एस्टेट निवेश खुद पर भरोसा करता है और / या आय-उत्पादक वाणिज्यिक अचल संपत्ति का प्रबंधन करता है, चाहे वह संपत्ति खुद हो या उन संपत्तियों पर बंधक। आप एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड या म्यूचुअल फंड के माध्यम से व्यक्तिगत रूप से कंपनियों में निवेश कर सकते हैं। कई प्रकार के आरईआईटी उपलब्ध हैं।
यहां हम REITS की कुछ मुख्य श्रेणियों और उनके ऐतिहासिक रिटर्न को देखते हैं। इस लेख के अंत तक, आपके पास बेहतर विचार होना चाहिए कि कब और क्या खरीदना है।
चाबी छीन लेना
- रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए REITs का उपयोग करने से आपके पोर्टफोलियो में विविधता आ सकती है, लेकिन सभी REIT समान नहीं बनते हैं।
- कुछ आरईआईटी सीधे संपत्ति में निवेश करते हैं, किराये की आय और प्रबंधन शुल्क कमाते हैं। अन्य लोग अचल संपत्ति ऋण, यानी बंधक और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं।
- इसके अलावा, REITs संपत्तियों के एक विशिष्ट क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करते हैं, उदाहरण के लिए, खुदरा या शॉपिंग सेंटर, होटल और रिसॉर्ट, या हेल्थकेयर और अस्पताल।
- आरईआईटी को सबसे बड़े लाभों में से एक है उनके उच्च-उपज लाभांश। शेयरधारकों को कर योग्य आय का 90% चुकाने के लिए आरईआईटी की आवश्यकता होती है।
- अधिकांश आरईआईटी लाभांश “योग्य लाभांश” की आईआरएस परिभाषा को पूरा नहीं करते हैं।
आरईआईटी के ऐतिहासिक रिटर्न
रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट ऐतिहासिक रूप से उपलब्ध सबसे अच्छे प्रदर्शन वाले परिसंपत्ति वर्गों में से एक है। एफटीएसई NAREIT इक्विटी REIT सूचकांक क्या अधिकांश निवेशकों अमेरिका अचल संपत्ति के बाजार के प्रदर्शन का आकलन करने के लिए इस्तेमाल करते हैं।2010 और 2020 के बीच, सूचकांक का औसत वार्षिक रिटर्न 9.5% था।
हाल ही में, नवंबर 2017 और नवंबर 2020 के बीच REITs के लिए तीन साल का औसत, 11. 25%, क्रमशः S & P 500 और रसेल 2000 से ऊपर था, जो क्रमशः 9.07% और 6.45% पर था। ऐतिहासिक रूप से, उपज की तलाश करने वाले निवेशकों ने अचल संपत्ति में इस उद्देश्य के लिए पारंपरिक संपत्ति वर्ग की तुलना में बेहतर निवेश किया है। एक सावधानी से निर्मित पोर्टफोलियो को दोनों पर विचार करना चाहिए।
1. खुदरा REITs
लगभग 24% आरईआईटी निवेश शॉपिंग मॉल और फ्रीस्टैंडिंग रिटेल में हैं। यह अमेरिका में एकल प्रकार के सबसे बड़े निवेश का प्रतिनिधित्व करता है। जो भी शॉपिंग सेंटर आप बार-बार आते हैं, वह REIT के स्वामित्व में है। खुदरा अचल संपत्ति में निवेश पर विचार करते समय, सबसे पहले खुदरा उद्योग की खुद जांच करनी होगी। क्या यह वर्तमान में आर्थिक रूप से स्वस्थ है और भविष्य के लिए क्या दृष्टिकोण है?
यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि खुदरा आरईआईटी किराए के किराए से पैसा बनाते हैं। यदि खुदरा विक्रेता खराब बिक्री के कारण नकदी प्रवाह की समस्याओं का सामना कर रहे हैं, तो संभव है कि वे उन मासिक भुगतानों में देरी कर सकते हैं या डिफ़ॉल्ट रूप से, अंततः दिवालिया होने पर मजबूर हो सकते हैं। उस बिंदु पर, एक नए किरायेदार को खोजने की जरूरत है, जो कभी आसान नहीं होता है। इसलिए, यह महत्वपूर्ण है कि आप REIT में सबसे मजबूत एंकर किरायेदारों के साथ निवेश करें। इनमें किराना और गृह सुधार भंडार शामिल हैं।
एक बार जब आप अपना उद्योग मूल्यांकन कर लेते हैं, तो नकद पदों के साथ खुदरा REITs को संकटग्रस्त कीमतों पर अच्छी अचल संपत्ति खरीदने के अवसरों के साथ प्रस्तुत किया जाएगा। इसका सबसे ज्यादा फायदा कंपनियां उठाएंगी।
उस ने कहा, खुदरा आरईआईटी अंतरिक्ष के लिए दीर्घकालिक चिंताएं हैं कि मॉल मॉडल के विपरीत खरीदारी में तेजी से ऑनलाइन बदलाव हो रहा है। अंतरिक्ष के मालिकों ने कार्यालयों और अन्य गैर-खुदरा उन्मुख किरायेदारों के साथ अपने स्थान को भरने के लिए नवाचार करना जारी रखा है, लेकिन सब-इंस्पेक्टर दबाव में है।
2. आवासीय आरईआईटी
ये आरईआईटी हैं जो बहु-परिवार किराये की अपार्टमेंट इमारतों के साथ-साथ निर्मित आवास का संचालन करते हैं।जब इस प्रकार के आरईआईटी में निवेश करना चाहते हैं, तो किसी को कूदने से पहले कई कारकों पर विचार करना चाहिए। उदाहरण के लिए, सबसे अच्छा अपार्टमेंट बाजार ऐसे होते हैं, जहां देश के बाकी हिस्सों के मुकाबले घर का खर्च कम होता है।न्यूयॉर्क और लॉस एंजिल्स जैसी जगहों पर, एकल घरों की उच्च लागत अधिक लोगों को किराए पर लेने के लिए मजबूर करती है, जो कि मूल्य मकान मालिकों को हर महीने चार्ज कर सकते हैं।नतीजतन, सबसे बड़े आवासीय आरईआईटी बड़े शहरी केंद्रों पर ध्यान केंद्रित करते हैं।
प्रत्येक विशिष्ट बाजार के भीतर, निवेशकों को आबादी और नौकरी के विकास के लिए देखना चाहिए। आमतौर पर, जब किसी शहर में लोगों की शुद्ध आमद होती है, तो इसका कारण यह है कि नौकरियां आसानी से उपलब्ध हैं और अर्थव्यवस्था बढ़ रही है। बढ़ती हुई रेंट के साथ घट रही वैकेंसी दर इस बात का संकेत है कि मांग में सुधार हो रहा है। जब तक किसी विशेष बाजार में अपार्टमेंट की आपूर्ति कम रहती है और मांग बढ़ती रहती है, आवासीय REIT को अच्छा प्रदर्शन करना चाहिए। सभी कंपनियों के साथ के रूप में, सबसे मजबूत बैलेंस शीट और सबसे अधिक उपलब्ध पूंजी के साथ वे सामान्य रूप से सबसे अच्छा करते हैं।
3. हेल्थकेयर REITs
हेल्थकेयर REITs को देखने के लिए एक दिलचस्प सब-इंस्पेक्टर होगा क्योंकि अमेरिकन्स की उम्र और हेल्थकेयर की लागत लगातार बढ़ रही है। हेल्थकेयर आरईआईटी अस्पतालों, चिकित्सा केंद्रों, नर्सिंग सुविधाओं और सेवानिवृत्ति के घरों की अचल संपत्ति में निवेश करते हैं। इस अचल संपत्ति की सफलता सीधे स्वास्थ्य प्रणाली से जुड़ी है। इन सुविधाओं के अधिकांश संचालक अधिभोग शुल्क, मेडिकेयर और मेडिकेड प्रतिपूर्ति के साथ-साथ निजी वेतन पर निर्भर हैं । जब तक हेल्थकेयर की फंडिंग एक सवालिया निशान है, तब तक हेल्थकेयर REIT हैं।
जिन चीजों के लिए आपको हेल्थकेयर आरईआईटी की तलाश करनी चाहिए उनमें ग्राहकों के एक विविध समूह के साथ-साथ विभिन्न प्रकार के कई प्रकार के निवेश शामिल हैं। फोकस एक हद तक अच्छा है लेकिन इसलिए यह आपके जोखिम को बढ़ा रहा है। आम तौर पर, स्वास्थ्य सेवा (जो कि बढ़ती उम्र के साथ होना चाहिए) के लिए मांग में वृद्धि स्वास्थ्य सेवा अचल संपत्ति के लिए अच्छी है। इसलिए, ग्राहक और संपत्ति-प्रकार के विविधीकरण के अलावा, उन कंपनियों की तलाश करें जिनके स्वास्थ्य सेवा का अनुभव महत्वपूर्ण है, जिनकी बैलेंस शीट मजबूत हैं और जिनकी कम लागत वाली पूंजी तक पहुंच अधिक है।
4. कार्यालय की रिपोर्ट
ऑफिस REITs कार्यालय भवनों में निवेश करते हैं। वे किरायेदारों से किराये की आय प्राप्त करते हैं, जिन्होंने आमतौर पर दीर्घकालिक पट्टे पर हस्ताक्षर किए हैं । एक कार्यालय REIT में निवेश करने के इच्छुक किसी भी व्यक्ति के लिए चार प्रश्न आते हैं
- अर्थव्यवस्था की स्थिति क्या है और बेरोजगारी दर कितनी अधिक है?
- रिक्ति दर क्या हैं?
- वह क्षेत्र कैसा है जिसमें REIT आर्थिक रूप से निवेश कर रहा है?
- अधिग्रहण के लिए इसके पास कितनी पूंजी है?
आर्थिक गढ़ों में निवेश करने वाली REIT खोजने की कोशिश करें। वाशिंगटन, डीसी में औसत इमारतों का एक समूह होना बेहतर है, उदाहरण के लिए, डेट्रायट में प्रधान कार्यालय स्थान का मालिक होना।
5. बंधक की रिपोर्ट
लगभग 10% आरईआईटी निवेश सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम हैं जो द्वितीयक बाजार पर बंधक खरीदते हैं।
लेकिन सिर्फ इसलिए कि इस प्रकार की आरईआईटी इक्विटी के बजाय बंधक में निवेश करती है इसका मतलब यह नहीं है कि यह जोखिम के बिना आता है। ब्याज दरों में वृद्धि बंधक आरईआईटी बुक वैल्यू में कमी के रूप में तब्दील होगी, जिससे शेयर की कीमतें कम होंगी। इसके अलावा, बंधक आरईआईटी को सुरक्षित और असुरक्षित ऋण प्रसाद के माध्यम से अपनी पूंजी की काफी मात्रा मिलती है। क्या ब्याज दरों में वृद्धि होनी चाहिए, भविष्य के वित्तपोषण अधिक महंगा हो जाएगा, ऋण के एक पोर्टफोलियो के मूल्य को कम करना। बढ़ती दरों की संभावना वाले कम ब्याज दर वाले वातावरण में, अधिकांश बंधक प्रति शेयर शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य पर छूट पर व्यापार करते हैं। चाल सही मिल रही है।
किसी भी आरईआईटी का आकलन करने के लिए कुंजी
किसी भी आरईआईटी का आकलन करते समय कुछ बातों का ध्यान रखना चाहिए। उनमें निम्नलिखित शामिल हैं:
- आरईआईटी सही कुल रिटर्न वाले निवेश हैं।वे मध्यम दीर्घकालिक पूंजी प्रशंसा के साथ उच्च लाभांश उपज प्रदान करते हैं। उन कंपनियों की तलाश करें, जिन्होंने दोनों को प्रदान करने में ऐतिहासिक रूप से अच्छा काम किया है।
- पारंपरिक अचल संपत्ति के विपरीत, कई REIT का स्टॉक एक्सचेंजों पर कारोबार किया जाता है। आपको लंबी अवधि में बंद किए बिना विविधीकरण अचल संपत्ति प्रदान करता है। तरलता मायने रखती है।
- मूल्यह्रास संपत्ति के मूल्य में निवेश की गिरावट को पार कर जाता है। इस प्रकार, आरईआईटी का आकलन करने के लिए पेआउट अनुपात (जो निवेशक लाभांश का उपयोग करते हैं) का उपयोग करने के बजाय इसके संचालन (एफएफओ) से इसके फंड को देखें । इसे किसी दिए गए वर्ष और मूल्यह्रास में किसी भी संपत्ति की बिक्री से कम आय के रूप में परिभाषित किया गया है। बस प्रति शेयर लाभांश लें और इसे FFO प्रति शेयर के द्वारा विभाजित करें। पैदावार उतनी ही बेहतर होती है।
- मजबूत प्रबंधन से फर्क पड़ता है। उन कंपनियों की तलाश करें जो कुछ समय के लिए आसपास रहे हों या कम से कम अनुभव के भार के साथ एक प्रबंधन टीम के अधिकारी हों।
- गुणवत्ता मायने रखती है। केवल महान गुणों और किरायेदारों के साथ REITs में निवेश करें।
- आरईआईटी में निवेश करने वाले म्यूचुअल फंड या ईटीएफ खरीदने पर विचार करें, और पेशेवरों को अनुसंधान और खरीद छोड़ दें।
प्रतिभूति और विनिमय आयोग के अनुसार, एक आरईआईटी को अपनी संपत्ति का कम से कम 75% अचल संपत्ति और नकदी में निवेश करना चाहिए, और किराए और बंधक ब्याज जैसे स्रोतों से कम से कम 75% सकल आय प्राप्त करना चाहिए ।
आरईआईटी के लाभ और नुकसान
सभी निवेशों की तरह, आरईआईटी के अपने फायदे और नुकसान हैं।आरईआईटी को सबसे बड़े लाभ में से एक उनके उच्च-उपज लाभांश हैं।शेयरधारकों को कर योग्य आय का 90% चुकाने के लिए REIT की आवश्यकता होती है;इस प्रकार आरईआईटी लाभांश एस एंड पी 500 पर औसत स्टॉक की तुलना में बहुत अधिक है।
एक और लाभ पोर्टफोलियो विविधीकरण है। बहुत से लोगों के पास निष्क्रिय आय उत्पन्न करने के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति के एक टुकड़े को खरीदने और खरीदने की क्षमता नहीं है, हालांकि, आरईआईटी आम जनता को ऐसा करने की क्षमता प्रदान करते हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति खरीदने और बेचने में अक्सर कुछ समय लगता है, इस प्रक्रिया में नकदी प्रवाह को बांधना होता है, फिर भी REIT अत्यधिक तरल होते हैं – अधिकांश को एक बटन के क्लिक के साथ खरीदा या बेचा जा सकता है।
आरईआईटी के लिए कुछ कमियां हैं जिनमें से निवेशकों को जागरूक होना चाहिए, विशेष रूप से संभावित कर देयता आरईआईटी बना सकते हैं। अधिकांश आरईआईटी लाभांश ” योग्य लाभांश ” की आईआरएस परिभाषा को पूरा नहीं करते हैं, जिसका अर्थ है कि आरईआईटी द्वारा दिए गए उपरोक्त-औसत लाभांश पर अधिकांश अन्य लाभांश की तुलना में उच्च दर से कर लगाया जाता है। आरईआईटी 20% पास-थ्रू कटौती के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, हालांकि, अधिकांश निवेशकों को आरईआईटी लाभांश पर बड़ी मात्रा में करों का भुगतान करने की आवश्यकता होगी यदि वे मानक ब्रोकरेज खाते में आरईआईटी रखते हैं।
आरईआईटी के साथ एक और संभावित मुद्दा ब्याज दरों के प्रति उनकी संवेदनशीलता है। आम तौर पर, जब फेडरल रिजर्व खर्च को कड़ा करने की कोशिश में ब्याज दरें बढ़ाता है, तो REIT की कीमतें गिर जाती हैं। इसके अलावा, विभिन्न प्रकार के आरईआईटी के लिए संपत्ति विशिष्ट जोखिम हैं। होटल REIT, उदाहरण के लिए, अक्सर आर्थिक गिरावट के समय बेहद खराब करते हैं।
पेशेवरों
-
उच्च उपज लाभांश
-
पोर्टफोलियो विविधीकरण
-
अत्यधिक तरल
विपक्ष
-
लाभांश पर साधारण आय के रूप में कर लगता है
-
ब्याज दरों के प्रति संवेदनशीलता
-
विशिष्ट गुणों से जुड़े जोखिम