ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) अनुपात

ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात क्या है?

लोन-टू-वैल्यू (LTV) अनुपात उधार जोखिम का एक आकलन है जो वित्तीय संस्थानों और अन्य उधारदाताओं द्वारा बंधक को मंजूरी देने से पहले जांच करते हैं। आमतौर पर, उच्च LTV अनुपात वाले ऋण मूल्यांकन को उच्च जोखिम ऋण माना जाता है। इसलिए, यदि बंधक को मंजूरी दी जाती है, तो ऋण की ब्याज दर अधिक होती है।

इसके अतिरिक्त, उच्च LTV अनुपात वाले ऋण के लिए ऋणदाता को ऋणदाता को जोखिम की भरपाई के लिए बंधक बीमा खरीदने की आवश्यकता हो सकती है । इस प्रकार के बीमा को निजी बंधक बीमा (पीएमआई) कहा जाता है।

चाबी छीन लेना

• लोन-टू-वैल्यू (LTV) बंधक ऋण देने में अक्सर इस्तेमाल किया जाने वाला अनुपात होता है, जो यह निर्धारित करने के लिए आवश्यक होता है कि एक डाउन-पेमेंट में कितनी राशि रखी जाए और क्या कोई ऋण लेने वाले के लिए ऋण का विस्तार करेगा।
• जब ऋण-से-मान अनुपात 80% या उससे कम होता है, तो अधिकांश ऋणदाता गिरवी और होम-इक्विटी आवेदकों को न्यूनतम संभव ब्याज दर प्रदान करते हैं।
• फैनी मॅई के होमरेड्डी और कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए फ्रेडी मैक के होम संभावित बंधक कार्यक्रम 97% के एलटीवी अनुपात (3% डाउन पेमेंट) की अनुमति देते हैं लेकिन अनुपात 80% तक गिरने तक बंधक बीमा की आवश्यकता होती है।२

ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात को समझना

इच्छुक होमबॉयर्स आसानी से एक घर के एलटीवी अनुपात की गणना कर सकते हैं। यह सूत्र है:

एक LTV अनुपात की गणना संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य द्वारा उधार ली गई राशि को विभाजित करके की जाती है, प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है। उदाहरण के लिए, यदि आप अपने मूल्यांकित मूल्य के लिए $ 100,000 में एक घर खरीदते हैं, और $ 10,000 का डाउन पेमेंट करते हैं, तो आप $ 90,000 उधार लेंगे। इसका परिणाम 90% (यानी, 90,000 / 100,000) के एलटीवी अनुपात में होता है।

LTV अनुपात का निर्धारण बंधक हामीदारी का एक महत्वपूर्ण घटक है । इसका उपयोग पुनर्वित्त करने, या एक संपत्ति के भीतर संचित इक्विटी के खिलाफ उधार लेने की प्रक्रिया में किया जा सकता है ।

ऋणदाताओं ने जोखिम का स्तर निर्धारित करने के लिए जोखिम का स्तर निर्धारित करने के लिए LTV अनुपात का आकलन किया है जब वे एक बंधक को अंडरराइट करते हैं। जब उधारकर्ता एक ऐसी राशि के लिए ऋण का अनुरोध करते हैं जो मूल्यांकित मूल्य (या इसलिए उच्चतर LTV अनुपात) के पास है, तो उधारदाताओं को लगता है कि ऋण के डिफ़ॉल्ट होने की अधिक संभावना है । ऐसा इसलिए है क्योंकि संपत्ति के भीतर बहुत कम इक्विटी निर्मित है। नतीजतन, एक फौजदारी की स्थिति में, ऋणदाता को बकाया बंधक शेष राशि को कवर करने के लिए घर बेचना मुश्किल हो सकता है और फिर भी लेनदेन से लाभ कमा सकता है।

LTV अनुपात को प्रभावित करने वाले मुख्य कारक डाउन पेमेंट, बिक्री मूल्य, और एक संपत्ति का मूल्यांकन मूल्य हैं। सबसे कम LTV अनुपात एक उच्च डाउन पेमेंट और एक कम बिक्री मूल्य के साथ प्राप्त किया जाता है।

LTV का उपयोग ऋणदाताओं द्वारा कैसे किया जाता है

एक LTV अनुपात केवल एक बंधक, गृह-इक्विटी ऋण या क्रेडिट की एक पंक्ति को सुरक्षित करने के लिए पात्रता निर्धारित करने का एक कारक है । हालांकि, यह ब्याज दर में पर्याप्त भूमिका निभा सकता है जो एक उधारकर्ता सुरक्षित करने में सक्षम है।

अधिकांश उधारदाताओं बंधक और घर-इक्विटी आवेदकों को सबसे कम संभव ब्याज दर प्रदान करते हैं जब उनका एलटीवी अनुपात 80% या उससे कम होता है।  एक उच्च LTV अनुपात उधारकर्ताओं को बंधक के लिए अनुमोदित होने से बाहर नहीं करता है, हालांकि LTT अनुपात बढ़ने पर ऋण पर ब्याज बढ़ सकता है। उदाहरण के लिए, 95% के LTV अनुपात वाले एक उधारकर्ता को एक बंधक के लिए अनुमोदित किया जा सकता है। हालांकि, उनकी ब्याज दर 75% के एलटीवी अनुपात के साथ एक उधारकर्ता को दी गई ब्याज दर से पूर्ण प्रतिशत बिंदु अधिक हो सकती है।

यदि LTV अनुपात 80% से अधिक है, तो उधारकर्ता को निजी बंधक बीमा (PMI) खरीदने की आवश्यकता हो सकती है । यह वार्षिक आधार पर ऋण की कुल राशि में 0.5% से 1% तक कहीं भी जोड़ सकता है। उदाहरण के लिए, $ 100,000 के ऋण पर 1% की दर के साथ PMI प्रति वर्ष भुगतान की गई कुल राशि (या $ 83.33 प्रति माह) के लिए अतिरिक्त $ 1,000 जोड़ देगा। पीएमआई भुगतान तब तक आवश्यक हैं जब तक कि एलटीवी अनुपात 80% या उससे कम न हो। जैसे ही आप अपने ऋण का भुगतान करते हैं और समय के साथ आपके घर का मूल्य बढ़ता जाता है, LTV अनुपात घटता जाएगा।

सामान्य तौर पर, LTV अनुपात जितना कम होगा, ऋण स्वीकृत होने की संभावना उतनी ही अधिक होगी और ब्याज दर कम होने की संभावना है। इसके अलावा, एक उधारकर्ता के रूप में, यह कम संभावना है कि आपको निजी बंधक बीमा (पीएमआई) खरीदने की आवश्यकता होगी।

हालांकि यह कानून नहीं है कि उधारदाताओं को पीएमआई की अतिरिक्त लागत से बचने के लिए उधारदाताओं के लिए 80% LTV अनुपात की आवश्यकता होती है, यह लगभग सभी उधारदाताओं का अभ्यास है। इस आवश्यकता के अपवाद कभी-कभी उधारकर्ताओं के लिए बनाए जाते हैं जिनके पास उच्च आय, कम ऋण, या एक बड़ा निवेश पोर्टफोलियो है।

एलटीवी का उदाहरण

उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आप एक घर खरीदते हैं जो $ 100,000 के लिए मूल्यांकन करता है। हालांकि, मालिक इसे $ 90,000 में बेचने को तैयार है। यदि आप $ 10,000 का डाउन पेमेंट करते हैं, तो आपका लोन $ 80,000 के लिए है, जिसके परिणामस्वरूप LTV का अनुपात 80% (यानी, 80,000 / 100,000) है। यदि आप अपने डाउन पेमेंट की राशि को $ 15,000 तक बढ़ाते थे, तो अब आपका बंधक ऋण $ 75,000 है। इससे आपका LTV अनुपात 75% (यानी, 75,000 / 100,000) हो जाएगा।

ऋण-से-मूल्य अनुपात नियम पर भिन्नताएँ

जब LTV अनुपात आवश्यकताओं की बात आती है तो विभिन्न ऋण प्रकारों के अलग-अलग नियम हो सकते हैं।

एफएचए ऋण

एफएचए ऋण कम-से-मध्यम-आय वाले उधारकर्ताओं के लिए डिज़ाइन किए गए बंधक हैं।उन्हें एफएचए द्वारा अनुमोदित ऋणदाता द्वारा जारी किया जाता है और संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) द्वारा बीमा किया जाता है ।एफएचए ऋणों को कई पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम न्यूनतम भुगतान और क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है।एफएचए ऋण 96.5% तक की प्रारंभिक एलटीवी अनुपात की अनुमति देते हैं, लेकिन उन्हें एकबंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) की आवश्यकता होतीहै जो आपके पास उस ऋण के रूप में लंबे समय तक रहता है (कोई फर्क नहीं पड़ता कि एलटीवी अनुपात अंततः कितना कम हो जाता है)।  कई लोग MIP आवश्यकता को समाप्त करने के लिए अपने LTV अनुपात 80% तक पहुँचने के बाद अपने एफएचए ऋण को पुनर्वित्त करने का निर्णय लेते हैं।

VA और USDA ऋण

वीए और यूएसडीए ऋण – वर्तमान और पूर्व सैन्य या ग्रामीण क्षेत्रों में उपलब्ध हैं – निजी बंधक बीमा की आवश्यकता नहीं है, हालांकि एलटीवी अनुपात 100% तक हो सकता है।5  हालांकि, VA और USDA दोनों ऋणों पर अतिरिक्त शुल्क है।

फैनी मॅई और फ्रेडी मैक

कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए फैनी मॅई के होमरेड्डी और फ्रेडी मैक के होम संभावित बंधक कार्यक्रम में 97% की एलटीवी अनुपात की अनुमति है।हालांकि, उन्हें बंधक बीमा की आवश्यकता होती है जब तक कि अनुपात 80% तक गिर जाता है।२

एफएचए, वीए, और यूएसडीए ऋणों के लिए, सुव्यवस्थित पुनर्वित्त विकल्प उपलब्ध हैं।ये माफ करने की आवश्यकताएं हैं, इसलिए घर का एलटीवी अनुपात ऋण को प्रभावित नहीं करता है।”पानी के नीचे” या “उल्टा” होने के रूप में जाना जाने वाले 100% से अधिक एलटीवी अनुपात वाले उधारकर्ताओं के लिए-फैनी मॅई के उच्च ऋण-से-मूल्य पुनर्वित्त विकल्प और फ्रेडी मैक के संवर्धित राहत पुनर्वित्त भी उपलब्ध विकल्प हैं।।

LTV बनाम संयुक्त LTV (CLTV)

जबकि संपत्ति खरीदते समय LTV अनुपात एकल बंधक ऋण के प्रभाव को देखता है, संयुक्त ऋण-से-मूल्य (CLTV) अनुपात संपत्ति पर सभी सुरक्षित ऋणों का अनुपात संपत्ति के मूल्य पर होता है। इसमें न केवल LTV में प्रयुक्त प्राथमिक बंधक, बल्कि किसी भी दूसरे बंधक, गृह इक्विटी ऋण या क्रेडिट की रेखाएं, या अन्य देय शामिल हैं। जब एक से अधिक ऋण का उपयोग किया जाता है, तो ऋणदाता सीएलटीवी अनुपात का उपयोग डिफ़ॉल्ट के जोखिम के जोखिम को निर्धारित करने के लिए करते हैं – उदाहरण के लिए, यदि उनके पास दो या अधिक बंधक होंगे, या एक बंधक प्लस एक घर इक्विटी ऋण या ऋण की रेखा (HELOC)। सामान्य तौर पर, उधारदाता 80% और उससे अधिक के सीएलटीवी अनुपात में और उच्च क्रेडिट रेटिंग वाले उधारकर्ताओं को उधार देने के लिए तैयार हैं। प्राथमिक उधारदाता CLTV आवश्यकताओं के साथ अधिक उदार होते हैं क्योंकि यह अधिक गहन उपाय है।

आइए अंतर पर थोड़ा करीब से देखें। LTV अनुपात केवल एक घर पर प्राथमिक बंधक शेष राशि पर विचार करता है। इसलिए, यदि प्राथमिक बंधक शेष $ 100,000 है और घर का मूल्य $ 200,000, LTV = 50% है।

हालांकि, उदाहरण पर विचार करें, तो यह भी $ 30,000 की राशि में एक दूसरा बंधक है और $ 20,000 की मदद। संयुक्त मूल्य अब हो जाता है ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%; बहुत अधिक अनुपात।

ये संयुक्त विचार विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं अगर बंधक चूक और फौजदारी में दुश्मनों।

ऋण-से-मूल्य का नुकसान (LTV)

LTV द्वारा प्रदान की जाने वाली जानकारी का मुख्य दोष यह है कि इसमें केवल प्राथमिक बंधक शामिल है जो एक होमबॉयर का बकाया है, और इसकी गणना में उधारकर्ता के अन्य दायित्वों जैसे कि एक दूसरे बंधक या होम इक्विटी ऋण शामिल नहीं हैं। इसलिए, सीएलटीवी होम लोन चुकाने के लिए उधारकर्ता की क्षमता का अधिक समावेशी उपाय है।