भागीदारी बंधक
एक भागीदारी बंधक क्या है?
भागीदारी भागीदारी बंधक एक प्रकार का गृह ऋण है जो विभिन्न दलों को किसी भी आय या आय में हिस्सेदारी करने और गिरवी संपत्ति के एक टुकड़े के किराये या बिक्री के परिणामस्वरूप उत्पन्न करने की अनुमति देता है। समझौतों में उधारकर्ताओं के बीच, उधारकर्ताओं और उधारदाताओं के बीच या विभिन्न उधारदाताओं के बीच भागीदारी शामिल हो सकती है ।
भागीदारी बंधक प्रतिभागियों के लिए जोखिम को कम करते हैं और उन्हें अपनी क्रय शक्ति बढ़ाने की अनुमति देते हैं। इसलिए, इनमें से कई बंधक कम ब्याज दरों के साथ आते हैं, खासकर जब कई उधारदाता भी शामिल होते हैं।
चाबी छीन लेना
- एक भागीदारी बंधक कई उधारकर्ताओं के बीच साझा की जाती है जो संपत्ति को किराए पर लेने या बेचने से उत्पन्न आय या आय को विभाजित करते हैं।
- ये बंधक वाणिज्यिक अचल संपत्ति सौदों में सबसे आम हैं।
- भागीदारी बंधक के ऋणदाता आमतौर पर गैर-पारंपरिक होते हैं, जैसे कि उद्यमी जो सीधे संपत्ति विकसित करने या बनाए रखने के बिना अचल संपत्ति निवेश चाहते हैं।
- भागीदारी बंधक डिफ़ॉल्ट जोखिम को कम कर सकते हैं, जिसके परिणामस्वरूप कम ब्याज दर होती है।
कैसे भागीदारी बंधक काम करता है
अतीत में एक बार सामान्य होने के बाद, भागीदारी बंधक अभी भी कुछ हद तक वित्तपोषित हैं। वे दो या दो से अधिक पार्टियों को शामिल करते हैं जो अपने किराये या बिक्री से होने वाले मुनाफे के एक निश्चित प्रतिशत के बदले में संपत्ति के एक टुकड़े के वित्तपोषण के जोखिम को लेने के लिए सहमत होते हैं ।
जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, दो या अधिक उधारकर्ता इस प्रकार के ऋण में टीम बनाने का निर्णय ले सकते हैं । अन्य मामलों में, उधारकर्ताओं और उधारदाताओं, या कई उधारदाताओं इक्विटी में साझा करने के लिए टीम कर सकते हैं। इस प्रकार के ऋण उधारकर्ताओं को अधिक क्रय शक्ति देते हैं और उधारदाताओं के लिए डिफ़ॉल्ट के जोखिम को भी कम करते हैं।
भागीदारी के बंधक अक्सर वाणिज्यिक अचल संपत्ति लेनदेन में उपयोग किए जाते हैं, जैसे कि कार्यालय भवनों और अपार्टमेंट परिसरों की खरीद, जो चल रहे किराये की आय का अनुमान लगाते हैं ।
इसमें शामिल पार्टियां आम तौर पर शुद्ध परिचालन आय (NOI) को विभाजित करती हैं – संपत्ति के संचालन से राजस्व का योग किसी भी परिचालन व्यय को घटाता है । एक विशिष्ट लाभ विभाजन 55/45 होगा, जिसमें ऋणदाता को छोटा हिस्सा प्राप्त होगा। ऋणदाता को पुनर्विक्रय राजस्व का एक हिस्सा मिलता है-प्रायः एक विशिष्ट बेंचमार्क से ऊपर का सारा मुनाफा, जिसमें ऋण मूलधन का पुनर्भुगतान भी शामिल है।
आप एक वाणिज्यिक संपत्ति या किसी अन्य संपत्ति की खरीद के वित्तपोषण के लिए एक भागीदारी बंधक का उपयोग कर सकते हैं जिसे आप किराए पर लेना चाहते हैं, जैसे कि नाव।
भागीदारी बंधक के लिए चुकौती की शर्तें ऋणदाता और समझौते के प्रकार के आधार पर भिन्न होती हैं। कुछ को केवल ब्याज भुगतान की आवश्यकता हो सकती है । अन्य मामलों में, उधारकर्ता को मूल बंधक की तरह मूलधन और ब्याज भुगतान दोनों का भुगतान करना पड़ सकता है। हालांकि, कुछ मामले हैं, जहां उधारदाताओं को एक बैलून भुगतान की आवश्यकता होती है । यह तब होता है जब ऋण के अंत में शेष राशि का भुगतान किया जाता है।
भागीदारी के बंधक के मुद्दे अक्सर गैर-पारंपरिक ऋणदाता होते हैं। वे उद्यमी हो सकते हैं जो खुद को विकसित करने या बनाए रखने की परेशानी के बिना अचल संपत्ति निवेश की तलाश कर रहे हैं। अन्य मामलों में, ये ऋणदाता गुणवत्ता वाले निवेश की तलाश में मूक भागीदारों के रूप में प्रभावी रूप से कार्य करते हैं ।
विशेष ध्यान
उधारकर्ता एक भागीदारी बंधक में एक ऋणदाता द्वारा कम दर के बदले में बहुत अधिक इक्विटी छोड़ देते हैं । लेकिन सौदा कैसे संरचित है, इसके आधार पर, ब्याज बचत इक्विटी के नुकसान को अच्छी तरह से दूर कर सकती है। निकट अवधि में, यह उधारकर्ता के लिए अधिक से अधिक पर्याप्त संपत्ति विकसित करना संभव बना सकता है, क्योंकि वे अन्यथा वहन करने में सक्षम हो सकते हैं।
ऋणदाताओं के लिए एक विचार नकदी प्रवाह की निगरानी की समस्या है । उन्हें उधारकर्ता की पुस्तकों का निरीक्षण करना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि कोई भी घोषित शुद्ध राजस्व सटीक हो। अन्यथा, एक ऋणदाता को यह नहीं पता होगा कि क्या डेवलपर कम शुद्ध आय की रिपोर्ट करने के लिए खर्च कर रहा है। इसके अलावा, एक डेवलपर सुधार या यहां तक कि सुरक्षा सुविधाओं पर कोनों को काट सकता है, क्योंकि वह सभी मरम्मत की लागत वहन करता है, लेकिन केवल शुद्ध आय का एक हिस्सा प्राप्त करता है – नैतिक खतरे का एक रूप ।
पेंशन फंडों के लिए एक विशेष अपील भागीदारी बंधक की अंतर्निहित मुद्रास्फीति प्रमाण है। अधिकांश पेंशनों में लागत-से-जीवित समायोजन (COLA) शामिल हैं जो मुद्रास्फीति के समय के दौरान भुगतान को बढ़ाते हैं। चूंकि अचल संपत्ति की कीमतें आम तौर पर मुद्रास्फीति को ट्रैक करती हैं, इसलिए भागीदारी बंधक मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान इक्विटी पर उच्च रिटर्न सुनिश्चित करते हैं।
भागीदारी बंधक के लाभ
एक उधारकर्ता के लिए एक सहभागिता बंधक का लाभ एक ऋणदाता द्वारा कम ब्याज दर है। यह आय राजस्व स्ट्रीम और भविष्य की बिक्री राजस्व के साथ ऋण पर कम आय के लिए बनाता है।
उधारकर्ता के दृष्टिकोण से, भागीदारी ऋण एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) के साथ पेश किए गए परिचयात्मक टीज़र दरों के समान हैं । हालांकि, अंतर यह है कि कम दर ऋण के जीवन पर स्थिर है। क्योंकि वे मुनाफे में हिस्सा लेने में सक्षम हैं, उधारदाता किसी भी संभावित डिफ़ॉल्ट से उपजी जोखिम की मात्रा में कटौती करने में सक्षम हैं ।