टैक्स बिलों को हटाने के लिए रियल एस्टेट का उपयोग कैसे करें

संपत्ति बनाने और करों में कटौती करने के सर्वोत्तम तरीकों में से एक अचल संपत्ति में निवेश जारी है। लाभों में मूल्यह्रास के माध्यम से आय-उत्पादक संपत्ति की लागत को पुनर्प्राप्त करने की क्षमता शामिल है, अचल संपत्ति निवेश से लाभ को स्थगित करने के लिए 1031 एक्सचेंजों का उपयोग करना, और अतिरिक्त निवेश या अन्य उद्देश्यों के लिए अचल संपत्ति इक्विटी के खिलाफ उधार लेना।

इसके अतिरिक्त, घर के मालिक व्यक्तिगत-निवास छूट से लाभान्वित हो सकते हैं, जो पूंजीगत लाभ करों से व्यक्तिगत निवास की बिक्री पर लाभ के साथ-साथ बंधक ब्याज के लिए कटौती भी करता है । इन रणनीतियों में से एक या आपके लिए सही है या नहीं, यह जानने के लिए पढ़ें ।

चाबी छीन लेना

• अचल संपत्ति में निवेश धन के निर्माण और विभिन्न तरीकों से करों को कम करने का एक तरीका है।
• मूल्यह्रास आय-उत्पादक किराये की संपत्ति से संबंधित लागतों की वसूली के लिए अनुमति देता है।
• निवेशक एक निवेश संपत्ति को बेचकर और 1031 की तरह एक्सचेंज के रूप में जाना जाता है में एक और संपत्ति खरीदने के लिए इक्विटी का उपयोग करके करों को स्थगित कर सकते हैं।
• संपत्ति के मालिक अन्य निवेश करने के लिए अपनी मौजूदा संपत्ति में घर की इक्विटी के खिलाफ उधार ले सकते हैं।
• संपत्ति बिक्री मूल्य के आधार पर, घर-मालिकों को अपने घर की बिक्री के लाभ पर पूंजीगत लाभ करों से बाहर रखा जा सकता है।
• व्यक्ति अपने बंधक पर चुकाए गए ब्याज में कटौती करने में भी सक्षम हैं।

1. मूल्यह्रास कटौती का उपयोग करना

आप मूल्यह्रास नामकवार्षिक कर कटौती के माध्यम से आय-उत्पादक किराये की संपत्ति की लागत को पुनर्प्राप्त कर सकते हैं। आंतरिक राजस्व संहिता गिरावट, टूट-फूट, और अप्रचलन के लिए एक उचित भत्ता के लिए एक उचित भत्ता के रूप में मूल्यह्रास कटौती परिभाषित करता है। 

रियल एस्टेट निवेशक आमतौर पर संशोधित त्वरित लागत रिकवरी सिस्टम (MACRS) नामक एक मूल्यह्रास पद्धति का उपयोग करते हैं, जिसमें आवासीय किराये की संपत्ति और संरचनात्मक सुधार 27.5 वर्षों में मूल्यह्रास किए जाते हैं, जबकि उपकरणों और अन्य जुड़नार 15 वर्षों से अधिक मूल्यह्रास किए जाते हैं।

मूल्यह्रास व्यय अक्सर निवेश संपत्ति पर शुद्ध नुकसान का परिणाम होता है,भले ही संपत्ति वास्तव में एक सकारात्मक नकदी प्रवाह का उत्पादन करती हो।यह नुकसान, साथ ही व्यय, जैसे उपयोगिताओं और बीमा, अनुसूची ई, संघीय आयकर फॉर्म 1040 पर सूचित किए जाते हैं, और साधारण आय से घटाए जाते हैं।


2. 1031 एक्सचेंजों का लाभ उठाना

आंतरिक राजस्व संहिता की धारा 1031 के लिए नामित 1031 एक्सचेंज, निवेशकों को एक निवेश संपत्ति को बेचकर और समान या अधिक मूल्य की अन्य संपत्ति या संपत्ति खरीदने के लिए इक्विटी का उपयोग करके करों को स्थगित करने की अनुमति देता है। यह विनिमय समय की एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर होना चाहिए।

हालांकि 1031 के आदान-प्रदान में मोटे तौर पर विभिन्न प्रकार की संपत्ति शामिल हो सकती है, लेकिन अधिकांशलेन-देन अचल संपत्ति से संबंधित हैं।और 31 दिसंबर, 2017 से, आगे, धारा 1031 की तरह “किसी व्यापार या व्यवसाय में या निवेश के लिए मुख्य रूप से बिक्री के लिए रखी गई वास्तविक संपत्ति के अलावा अन्य अचल संपत्ति के आदान-प्रदान पर लागू होता है।”

संपत्ति विनियम

1031 विनिमय को सफलतापूर्वक पूरा करने के लिए, गुणों को निम्नलिखित मानदंडों को पूरा करना चाहिए:

• प्रतिस्थापन गुणों का कुल मूल्य, अनिर्दिष्ट गुणों के बराबर या उससे अधिक होना चाहिए।
• लेन-देन में शामिल संपत्तियों की तरह होना चाहिए, जिसका अर्थ है कि अचल संपत्ति का किसी अन्य प्रकार की संपत्ति के लिए विनिमय नहीं किया जा सकता है, जैसे कि एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी)।
• दोनों गुणों को “व्यापार या व्यापार में उत्पादक उद्देश्यों” (एक निवेश) के लिए आयोजित किया जाना चाहिए।४

लेन-देन के माध्यम से प्राप्त किसी भी नकद या संपत्ति को जो कि तरह की संपत्ति नहीं माना जाता है, बूट माना जाता है और कराधान के अधीन है।कैश बूट में न केवल नकद बल्कि भौतिक संपत्ति भी शामिल है, जैसे जुड़नार।बंधक बूट किसी भी ऋण में कमी को दर्शाता है जो लेनदेन के माध्यम से प्राप्त होता है।इस प्रकार, प्रतिस्थापन संपत्ति के साथ ग्रहण किए गए ऋण की राशि को ऋणके मूल्य के बराबर या उससे अधिक होना चाहिए, जब त्याग की गई संपत्ति बेची जाती है।६

निवेशक विनियम

निवेशक को एक योग्य मध्यस्थ का उपयोग करना चाहिए।एक योग्य मध्यस्थ एक एजेंट है जो 1031 विनिमय प्रक्रिया की सुविधा प्रदान करता है, मोटे तौर परपुनर्निवेशित संपत्ति सेएक्सचेंज फ़ेडरेशन के फेडरेशन ने 1031 एक्सचेंज प्रक्रिया में योग्य मध्यस्थ की भूमिका का विवरण दिया है।।

निवेशक दो समय सीमा के अधीन है:

• पच्चीस दिनों के बाद पुनर्निवेशित संपत्ति की बिक्री के बाद उन्हें योग्य प्रतिस्थापन संपत्ति की लिखित सूची को एक योग्य पार्टी को विनिमय के लिए, आमतौर पर मध्यस्थ को वितरित करना होगा। कई नियम भी हैं जो पहचाने जाने वाले गुणों की संख्या को सीमित करते हैं।
• इसके अतिरिक्त, उन्हेंउस वर्ष के लिएअपने कर रिटर्न की नियत तारीख के 180 दिन बाद, त्याग की गई संपत्ति को बेचने के 180 दिनों के भीतर या अर्हता प्राप्त प्रतिस्थापन परिसंपत्तियों के कुल मूल्य को खरीदना होगा, जो भी पहले हो।

1031 एक्सचेंज, कदम से कदम

एक विशिष्ट लेनदेन में, एक निवेशक एक निवेश संपत्ति बेचने और किसी अन्य संपत्ति में किसी भी लाभ से आय का निवेश करने का फैसला करता है।

1. एक कर-कुशल तरीके से इसे पूरा करने के लिए, निवेशक एक योग्य मध्यस्थ के साथ 1031 विनिमय समझौते में प्रवेश करता है और मूल संपत्ति को बिक्री के लिए रखता है। उसी समय, निवेशक प्रतिस्थापन गुणों की खोज करना शुरू कर देता है।
2. जिस दिन निवेशक मूल संपत्ति (अनिर्दिष्ट संपत्ति) बेचता है, सभी खर्चों का भुगतान करने के बाद शुद्ध आय योग्य मध्यस्थ द्वारा स्थापित एक विशेष खाते में भेज दी जाती है।
3. निवेशक तब पहचान की अवधि में प्रवेश करता है और एक्सचेंज की अवधि के दौरान प्रतिस्थापन संपत्ति पर बंद करने के लिए योग्य प्रतिस्थापन गुणों और 180 दिनों की सूची का उत्पादन करने के लिए ठीक 45 दिन का समय होता है।
4. सम्पूर्ण आय के विक्रय से पूरी आय का उपयोग करते हुए, निवेशक नई निवेश संपत्ति या संपत्तियों को बंद कर देता है।
5. योग्य मध्यस्थ उन फंडों को शीर्षक कंपनी को सौंप देते हैं, विशेष खाता बंद हो जाता है और लेनदेन पूरा हो जाता है।

3. होम इक्विटी के खिलाफ उधार लेना

जिन निवेशकों ने अपने व्यक्तिगत घर या निवेश संपत्ति में बड़े पैमाने पर इक्विटी का निर्माण किया है, वे अपनी संपत्तियों को पुनर्वित्त करने और अतिरिक्त निवेश करने, घर को बेहतर बनाने या अन्य उद्देश्यों के लिए इक्विटी को बाहर निकालने का विकल्प चुन सकते हैं। नियम अलग-अलग हैं।

एक विशिष्ट परिदृश्य में, एक ऋणदाता आपकी इक्विटी का 80% से 85% तक ऋण देगा।उदाहरण के लिए, $ 100,000 ऋण के साथ $ 240,000 की संपत्ति पर, सबसे अधिक उधार लेने वाला व्यक्ति $ 92,000 ($ 240,000 x 80% = $ 100,000) हो सकता है।

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आपकी इक्विटी के विरुद्ध उधार लेने की क्षमता आपके क्रेडिट स्कोर, आपके मौजूदा ऋण-से-इक्विटी अनुपात और आपके ऋण-से-आय अनुपात पर भी निर्भर करेगी ।

जबकि यह रणनीति थोड़ा जोखिम भरा है, जो अतिरिक्त ऋण को संभालने में सक्षम हैं, यह 1031 एक्सचेंज में प्रवेश करने या संपत्ति बेचने के बिना धन बनाने में मदद कर सकता है।

4. एक घर की बिक्री पर करों का पता लगाएं

करदाता के प्राथमिक व्यक्तिगत निवास की बिक्री से प्राप्त होने वाले लाभ को विवाहित जोड़ों के लिए $ 500,000तक के पूंजीगत लाभ कराधान से बाहर रखा गया हैजो संयुक्त रूप से फाइल करते हैं और एकल व्यक्तियों के लिए $ 250,000, यदि करदाता पिछले पांच वर्षों में से दो घर में रहता है।इसके अलावा, करदाता के प्राथमिक निवास की बिक्री से होने वाले लाभ उन बहिष्करणों से अधिक होने चाहिए, करदाता उस हिस्से को 1031 एक्सचेंज के माध्यम से भी निवेश कर सकता है।

ऐसे निवेशक जो उन क्षेत्रों में रहते हैं, जहाँ घरेलू मूल्यों की सराहना हो रही है, वे अपनी व्यक्तिगत संपत्ति बनाने और एक ही समय में करों को कम करने के लिए व्यापार करने की रणनीति का उपयोग कर सकते हैं ।

5. बंधक ब्याज में कटौती

गृहस्वामी अपने बंधक के हिस्से को अपने कर रिटर्न पर ब्याज भुगतान के कारण काट सकते हैं । ये भुगतान बंधक के शुरुआती वर्षों के दौरान अधिक होते हैं और धीरे-धीरे कम हो जाते हैं क्योंकि बंधक का भुगतान किया जाता है।

IRS के अनुसार, “आप ऋणग्रस्तता के पहले $ 750,000 ($ 375,000 यदि विवाहित फाइलिंग अलग से) पर गृह बंधक ब्याज में कटौती कर सकते हैं। हालांकि, उच्च सीमाएं ($ 1 मिलियन ($ 500,000 अगर अलग से विवाहित फाइलिंग) हैं) तो लागू करें यदि आप ऋणग्रस्तता से बंधक ब्याज घटा रहे हैं। 16 दिसंबर, 2017 से पहले1 1

तल – रेखा

अचल संपत्ति के मालिक के लिए कई विकल्प उपलब्ध हैं जो कर देयता को कम करते हुए बेचना चाहते हैं ।

• 1031 एक्सचेंज एक बिक्री से रिटर्न को एक तरह की संपत्ति में पुनर्निवेश करने की अनुमति देता है।
• एक घर इक्विटी ऋण सीधे संपत्ति के मूल्य में टैप करता है और विभिन्न प्रयोजनों के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है।
• एक प्रमुख निवास की बिक्री विशेष कर उपचार के लिए पात्र है।
• कर समय पर बंधक ब्याज में कटौती की जा सकती है।

आपकी व्यक्तिगत स्थिति निर्धारित करेगी कि इनमें से कौन सा विकल्प आपके लिए सही है, लेकिन उनमें से कोई भी आपको अपने अचल संपत्ति निवेश से सबसे अधिक लाभ उठाने में मदद करेगा।