विक्रेता और वित्तपोषित रियल एस्टेट सौदों के बाहर
जब आवासीय अचल संपत्ति के वित्तपोषण की बात आती है, तो अधिकांश लेनदेन एक परिचित प्रक्रिया का पालन करते हैं। विक्रेता एक आवश्यक खरीदार को आवश्यक आय, रोजगार के इतिहास और क्रेडिट स्कोर के साथ एक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए पाता है, और एक उधार देने वाला संस्थान सौदे को वित्त करने के लिए पैसा लगाता है।
लेकिन क्या होगा अगर पारंपरिक वित्तपोषण अनुपलब्ध है, और खरीदार और विक्रेता अभी भी बिक्री के साथ निजी तौर पर आगे बढ़ना चाहते हैं? विक्रेता वित्तपोषण के रूप में दर्ज करें । जैसा कि शब्द का तात्पर्य है, जो व्यक्ति घर बेच रहा है वह खरीद को वित्त करता है।
चाबी छीन लेना
- आवासीय अचल संपत्ति लेनदेन में, एक विकल्प विक्रेता वित्तपोषण है, जहां विक्रेता खरीदार के लिए खरीद का वित्तपोषण करता है।
- विक्रेता-वित्तपोषित लेनदेन पारंपरिक लोगों की तुलना में तेज और सस्ता हो सकता है।
- खरीदारों को यह पुष्टि करने की आवश्यकता है कि विक्रेता वित्त के लिए स्वतंत्र है (उनके पास कोई बंधक नहीं है या उनके बंधक ऋणदाता इसे अनुमति देते हैं) और नीचे भुगतान करने के लिए तैयार रहना चाहिए।
- विक्रेता वित्तपोषण आमतौर पर पारंपरिक बंधक की तुलना में कम अवधि के लिए चलता है।
- लेनदेन में दोनों पक्षों को मार्गदर्शन प्रदान करने और अनुबंध और वचन पत्र तैयार करने के लिए पेशेवरों को नियुक्त करना चाहिए।
विक्रेता वित्तपोषण कार्य कैसे करता है?
एक बैंक विक्रेता-वित्तपोषित बिक्री में शामिल नहीं है; खरीदार और विक्रेता खुद व्यवस्था बनाते हैं। वे ब्याज दर, खरीदार से विक्रेता तक भुगतान की अनुसूची और उन दायित्वों पर खरीदार को डिफ़ॉल्ट रूप से तय करने वाले एक वचन पत्र तैयार करते हैं। एक बंधक को बेचने वाली बिक्री के विपरीत, खरीदार से विक्रेता तक मूलधन का कोई हस्तांतरण नहीं होता है, लेकिन समय के साथ उस राशि को चुकाने पर एक समझौता होता है।
केवल दो मुख्य खिलाड़ियों को शामिल करने के साथ, मालिक का वित्तपोषण प्रथागत तरीके से घर बेचने की तुलना में तेज और सस्ता हो सकता है। बैंक ऋण अधिकारी, अंडरराइटर और कानूनी विभाग की कोई प्रतीक्षा नहीं है , और खरीदार अक्सर कम पैसे में घर में प्रवेश कर सकते हैं।
विक्रेता के वित्तपोषण के लाभ
पारंपरिक वित्तपोषण के लिए यह विकल्प कुछ स्थितियों में या उन जगहों पर उपयोगी हो सकता है जहां बंधक मिलना मुश्किल है। ऐसी तंग परिस्थितियों में, विक्रेता वित्तपोषण खरीदारों को क्रेडिट के एक वैकल्पिक रूप तक पहुंच प्रदान करता है।
विक्रेताओं, बदले में, आमतौर पर तेजी से बेच सकते हैं और बिना महंगा मरम्मत करने के लिए उधारदाताओं को आमतौर पर आवश्यकता होती है। इसके अलावा, क्योंकि विक्रेता बिक्री का वित्तपोषण कर रहा है, इसलिए संपत्ति अधिक बिक्री मूल्य का आदेश दे सकती है।
कम समापन लागत
वेंडर -वित्तपोषित बिक्री के लिए समापन लागत वास्तव में कम है। भाग लेने वाले बैंक के बिना, लेनदेन बंधक या छूट बिंदुओं की लागत , साथ ही उत्पत्ति शुल्क और अन्य शुल्कों के एक मेजबान से बचता है जो ऋण देने की प्रक्रिया के दौरान नियमित रूप से निकालते हैं। आवश्यकता से कम भुगतान और ब्याज दर से लेकर समझौते की अवधि तक, ऋण प्रावधानों के बारे में अधिक से अधिक लचीलापन है।
विक्रेता का वित्तपोषण आम तौर पर केवल एक अल्पकालिक अवधि के लिए चलता है, जैसे कि पांच साल, उस अवधि के अंत में आने वाले गुब्बारे भुगतान के साथ । सिद्धांत- या आशा, कम से कम – यह है कि खरीदार अंततः एक पारंपरिक ऋणदाता के साथ उस भुगतान को पुनर्वित्त करेगा, जो बेहतर साख के साथ सशस्त्र था और घर में कुछ इक्विटी जमा हुआ था।
खरीदारों के लिए विक्रेता वित्तपोषण
विक्रेता वित्तपोषण के लिए सभी संभावित प्लसस के लिए, इसका उपयोग करने वाले लेनदेन दोनों पक्षों के लिए जोखिम और वास्तविकताओं के साथ आते हैं। विक्रेता-वित्तपोषित सौदे को अंतिम रूप देने से पहले खरीदारों को क्या विचार करना चाहिए।
एक बंधक के साथ की तुलना में बेहतर शर्तों की उम्मीद मत करो
जैसा कि एक विक्रेता-वित्तपोषित सौदे की शर्तें अंकित की जाती हैं, लचीलापन अक्सर वास्तविकता से मिलता है। संभावित रूप से महंगी और गड़बड़ बेदखली प्रक्रिया की संभावना के साथ, विक्रेता अपनी वित्तीय जरूरतों और जोखिमों को खो देता है, जिसमें खरीदार ऋण पर डिफ़ॉल्ट होगा।
खरीददार खरीदार के लिए खुश हो सकता है। यह संभव है, उदाहरण के लिए, आप बैंकों की तुलना में अधिक अनुकूल ब्याज दर को सुरक्षित करेंगे, लेकिन यह अधिक संभावना है कि आप अधिक भुगतान करेंगे, शायद प्रचलित दर से कई अधिक प्रतिशत अंक।
एक खरीदार के रूप में, आपको संभवतः एक डाउन पेमेंट प्रदान करना होगा, जो आकार में एक विशिष्ट बंधक के बराबर है – यानी, संपत्ति के मूल्य का 20% या अधिक।
आपको विक्रेता को खुद को बेचने की आवश्यकता हो सकती है
यह उन कारणों के बारे में पारदर्शी और सीधा होने के लिए स्मार्ट है जो आपने पारंपरिक बंधक के लिए योग्य नहीं थे। कुछ जानकारी वैसे भी सामने आ सकती है जब विक्रेता आपके क्रेडिट इतिहास और अन्य पृष्ठभूमि डेटा की जांच करता है, जिसमें आपके रोजगार, संपत्ति, वित्तीय दावे और संदर्भ शामिल हैं।
लेकिन यह भी सुनिश्चित करें कि आप उधार लेने की अपनी क्षमता पर किसी भी प्रतिबंध को इंगित करें जो विक्रेता की उचित परिश्रम के दौरान सतह पर न हो। एक संभावित खरीदार जिनके पास ठोस क्रेडिट है और हाथ पर एक बड़े आकार का डाउन पेमेंट है, ने हाल ही में एक नया व्यवसाय शुरू किया है, और इसलिए दो साल तक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने में असमर्थ हो सकते हैं।
विक्रेता वित्तपोषण का प्रस्ताव करने के लिए तैयार रहें
विक्रेता वित्तपोषण की पेशकश करने वाले गृहस्वामी अक्सर खुले तौर पर खरीदारों को आकर्षित करने की उम्मीद में उस तथ्य की घोषणा करते हैं जो बंधक के लिए योग्य नहीं हैं। यदि आपको विक्रेता के वित्तपोषण का उल्लेख नहीं दिखता है, हालांकि, यह पूछताछ करने के लिए चोट नहीं करता है। हालांकि, यह पूछने के बजाय कि क्या स्वामी वित्तपोषण एक विकल्प है, आप एक विशिष्ट प्रस्ताव पेश करना चाह सकते हैं। आप कह सकते हैं, उदाहरण के लिए, “मेरी पेशकश 20% नीचे के साथ पूर्ण मूल्य है, विक्रेता ने $ 350,000 6% पर, पांच साल के गुब्बारे ऋण के साथ 30 वर्षों में amortized । अगर मैं दो से तीन साल में पुनर्वित्त नहीं करता हूं। मैं चार और पांच साल में दर को 7% तक बढ़ा दूंगा। ”
विक्रेता को पुष्टि करें कि वह बिक्री के लिए स्वतंत्र है
विक्रेता का वित्तपोषण उस समय सबसे सरल होता है जब विक्रेता के पास संपत्ति का अधिकार होता है; संपत्ति पर आयोजित एक बंधक अतिरिक्त जटिलताओं का परिचय देता है। संपत्ति पर एक शीर्षक खोज के लिए भुगतान करना यह पुष्टि करेगा कि यह सही ढंग से विलेख में वर्णित है और एक बंधक या कर देनदार से मुक्त है ।
जेसन बर्कहोल्डर के अनुसार , लैंकेस्टर, पा में वेइचर्ट रियल्टर्स के साथ एक रियाल्टार, “अधिकांश बंधक में ‘बिक्री के कारण’ क्लॉज है जो विक्रेता को बंधक का भुगतान किए बिना घर को बेचने से रोकता है। इसलिए यदि कोई विक्रेता मालिक को वित्तपोषण करता है और। बंधक कंपनी को पता चलता है, यह घर को ‘बेचा’ पर विचार करेगा और पूर्ण रूप से ऋण का तत्काल भुगतान करने की मांग करेगा, जो ऋणदाता को फोरकास्ट करने की अनुमति देता है। “
विक्रेताओं के लिए विक्रेता वित्तपोषण
यदि आप किसी घर की बिक्री के वित्तपोषण पर विचार कर रहे हैं तो इन सुझावों और वास्तविकताओं को ध्यान में रखें।
जरूरी नहीं कि आप लंबे समय तक बिक्री को फाइनेंस करें
विक्रेता के रूप में, आप किसी भी बिंदु पर किसी निवेशक या ऋणदाता को प्रॉमिसरी नोट बेच सकते हैं, जिसे खरीदार तब भुगतान भेजता है। यह उसी दिन हो सकता है जब समापन हो सकता है, इसलिए विक्रेता तुरंत नकद प्राप्त कर सकता है।
दूसरे शब्दों में, विक्रेताओं को नकदी रखने की आवश्यकता नहीं है, न ही उन्हें ऋणदाता बनना है।हालांकि, अवगत रहें, कि आपको इसे बेचने के लिए नोट के पूर्ण मूल्य से कम स्वीकार करना होगा, इस प्रकार संपत्ति पर आपकी वापसी कम हो जाएगी।प्रॉपर्टीज पर प्रॉमिसरी नोट्स आम तौर पर उनके चेहरे के मूल्य का 65% से 90% तक बिकता है, जो कि एक ऐसी कंपनी है, जो कि सेकेंडरी-मार्केट फंडिंगमें माहिर है।
संपत्ति बेचने के लिए विक्रेता को अपनी पिच का हिस्सा बनाएं
चूंकि विक्रेता वित्तपोषण अपेक्षाकृत दुर्लभ है, इस तथ्य को बढ़ावा दें कि आप इसे प्रस्तुत कर रहे हैं, संपत्ति लिस्टिंग के साथ शुरू होता है। पाठ को “विक्रेता वित्तपोषण उपलब्ध” शब्दों को जोड़ने से संभावित खरीदारों और उनके एजेंटों को सतर्क किया जाएगा कि विकल्प तालिका पर है।
जब संभावित खरीदार आपके घर को देखते हैं, तो वित्तपोषण व्यवस्था के बारे में अधिक विस्तार प्रदान करें। एक सूचना पत्र तैयार करें जिसमें वित्तपोषण की शर्तों का वर्णन हो।
विक्रेताओं को एक सामान्य विवरण प्रदान करना चाहिए कि विक्रेता वित्तपोषण क्या है क्योंकि कई खरीदार इससे अपरिचित होंगे।
कर सलाह लें और ऋण-सेवा सहायता पर विचार करें
चूंकि विक्रेता-वित्तपोषित सौदे कर जटिलताओं को रोक सकते हैं, बिक्री के लिए आपकी टीम के हिस्से के रूप में एक वित्तीय योजनाकार या कर विशेषज्ञ को संलग्न कर सकते हैं। इसके अलावा, जब तक आप एक ऋणदाता के रूप में अनुभवी और सहज नहीं होते हैं, तब तक मासिक भुगतान इकट्ठा करने, बयान जारी करने और ऋण के प्रबंधन से जुड़े अन्य कामों को करने के लिए एक ऋण-सेवा देने वाली कंपनी को काम पर रखने पर विचार करें ।
कैसे एक विक्रेता वित्तपोषण डील को संरचित करें
एक विक्रेता-वित्तपोषित सौदे में दोनों पक्षों को संबंधित कार्यों के साथ-साथ बिक्री अनुबंध और वचन पत्र को लिखने और समीक्षा करने के लिए एक अचल संपत्ति वकील या अचल संपत्ति एजेंट को नियुक्त करना चाहिए । उन पेशेवरों को खोजने की कोशिश करें जो विक्रेता-वित्तपोषित घर के लेनदेन के साथ अनुभवी हैं – और जिनके पास अनुभव है कि आप कहाँ रहते हैं, यदि संभव हो तो, चूंकि कुछ प्रासंगिक विनियम (जैसे कि वे जो गुब्बारा भुगतान को नियंत्रित करते हैं) क्षेत्राधिकार द्वारा भिन्न होते हैं।
पेशेवर भी खरीदार और विक्रेता को उस विशेष समझौते पर निर्णय लेने में मदद कर सकते हैं जो उन्हें और बिक्री की परिस्थितियों के लिए सबसे उपयुक्त है। अगर यह विक्रेता-वित्तपोषित सौदा नहीं है, तो रियल एस्टेट निवेशक और रियाल्टार डॉन टेपर बताते हैं कि “पारंपरिक बंधक व्यवस्था के अलावा” खरीदने के लिए वास्तव में दर्जनों अन्य तरीके हैं। इन व्यवस्थाओं में टेपर नोट में लीज-ऑप्शन, लीज-परचेज, लैंड कॉन्ट्रैक्ट, डीड के लिए कॉन्ट्रैक्ट, इक्विटी शेयरिंग और रैप बंधक शामिल हैं । “अधिकांश खरीदार और अधिकांश रियल एस्टेट एजेंट नहीं जानते हैं कि इनमें से कोई कैसे काम करता है,” वे कहते हैं।
तल – रेखा
क्या विक्रेता वित्तपोषण एक अच्छा विकल्प है? जैसा कि ज्यादातर लोगों के लिए असामान्य और अपरिचित है, एक चुनौतीपूर्ण अचल संपत्ति बाजार में विक्रेता वित्तपोषण एक सहायक विकल्प हो सकता है। हालांकि, यह व्यवस्था खरीदारों और विक्रेताओं के लिए कुछ विशेष जोखिमों को ट्रिगर करती है, और उन को कम करने और प्रक्रिया को सुचारू रूप से चलाने के लिए पेशेवर मदद संलग्न करना बुद्धिमानी है।