बंधक मुक्त तेज़ होने के तरीके

कुछ बंधक उधारकर्ताओं के पास केवल दो चीजें हैं: “मैं कितना खर्च कर सकता हूं?” और “मेरा मासिक भुगतान क्या होगा?” वे बंधक ऋण पर अपने वित्त को अधिकतम करते हैं और अपने मासिक भुगतान को कम करने के लिए केवल ब्याज या नकारात्मक परिशोधन बंधक का उपयोग करते हैं। फिर, वे निरंतर या बढ़ते बंधक संतुलन के साथ जुड़े जोखिमों को ग्रहण करने के लिए घर की कीमत की सराहना पर भरोसा करते हैं।

कई मामलों में, अगर ये घर मालिक अपने घरों में कुछ इक्विटी जमा करने के लिए भाग्यशाली होते हैं, तो वे अपने वित्त को फिर से घर-इक्विटी ऋण या नकद-आउट पुनर्वित्त के माध्यम से अधिकतम करते हैं और फिर अतिरिक्त खरीद करने के लिए आय का उपयोग करते हैं, उपभोक्ता ऋण का भुगतान करते हैं, या यहां तक ​​कि अतिरिक्त निवेश करें। जोखिम भरा है? यह है। इस लेख में, हम आपको बताएंगे कि कैसे सुनिश्चित करें कि आपके पास एक बंधक है जिसे आप खरीद सकते हैं और जल्दी से भुगतान करके इक्विटी का निर्माण कर सकते हैं।

बंधक बनाना मठ जोड़ना

प्रत्येक बंधक का परिशोधन अनुसूची है ।  एक परिशोधन शेड्यूल एक तालिका है जो प्रत्येक अनुसूचित बंधक भुगतान को कालानुक्रमिक क्रम में पहले भुगतान के साथ शुरू करती है और अंतिम भुगतान के साथ समाप्त होती है। (परिशोधन पर अधिक पढ़ने के लिए, जोखिम-आधारित बंधक निर्णय लेना देखें ।)

परिशोधन अनुसूची में, प्रत्येक भुगतान एक ब्याज भुगतान और एक प्रमुख भुगतान में टूट जाता है । परिशोधन अनुसूची में प्रारंभिक, कुल भुगतान का एक बड़ा प्रतिशत ब्याज है, और कुल भुगतान का एक छोटा प्रतिशत मूलधन है। जैसा कि आप अपने बंधक का भुगतान करते हैं, ब्याज के लिए आवंटित राशि घट जाती है और मूल राशि को आवंटित राशि बढ़ जाती है।

परिशोधन गणना को तीन भागों में तोड़कर सबसे आसानी से समझा जाता है:

भाग 1 – कॉलम 5: कुल मासिक भुगतान कुल मासिक भुगतान की गणना नीचे दिए गए सूत्र द्वारा दिखाई जाती है।

भाग 2 – कॉलम 6: आवधिक ब्याज

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आकृति 1

आवधिक ब्याज की गणना की गणना निम्नानुसार की गई है:

आवधिक ब्याज दर (कॉलम 3) x शेष मूल शेष (कॉलम 4)

नोट: कॉलम 3 में दिखाई गई ब्याज दर वार्षिक ब्याज दर है। आवधिक ब्याज दर पर आने के लिए इसे 12 (महीनों) से विभाजित किया जाना चाहिए।

भाग 3 – कॉलम 7: प्रधान भुगतान आवधिक प्रिंसिपल भुगतान की गणना नीचे दिए गए सूत्र द्वारा दिखाई जाती है।

कुल भुगतान (कॉलम 5) – आवधिक ब्याज भुगतान (कॉलम 6)

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चित्र 2

चित्रा 2 एक 30-वर्षीय 8% फिक्स्ड-रेट बंधक के लिए परिशोधन अनुसूची दिखाता है। अंतरिक्ष के लिए, केवल पहले पांच और आखिरी पांच महीने दिखाए जाते हैं।

परिशोधन शेड्यूल दर्शाता है कि चित्र 1 में दिखाए गए समान बंधक के मूल शेष की ओर प्रत्येक माह अतिरिक्त $ 300 का भुगतान कैसे किया जाता है और बंधक का जीवन लगभग 21 वर्ष और 10 महीने (262 कुल महीने बनाम 360) तक कम हो जाएगा, और कुल राशि को कम कर देगा। $ 209,948 द्वारा बंधक के जीवन पर भुगतान किया गया ब्याज।

जैसा कि आप देख सकते हैं, प्रत्येक माह आपके द्वारा फेंके गए अतिरिक्त $ 300 से अधिक बंधक का मूल संतुलन घट जाता है। यह शेष अवधि पर लगाए गए ब्याज के महीनों में कटौती करके आपको अधिक पैसा बचाता है।

उदाहरण के लिए, यदि 30 साल के बंधक की शुरुआत में 24 महीने के लिए हर महीने अतिरिक्त $ 300 का भुगतान किया जाता था, तो अतिरिक्त राशि जिसके द्वारा मूल शेष घटाया जाता है, $ 7,200 (या $ 300 x 24) से अधिक है। दूसरे वर्ष के अंत तक प्रति माह अतिरिक्त $ 300 का भुगतान करके बचाई गई वास्तविक राशि $ 7,430.42 है। आप अपने बंधक के पहले दो वर्षों में अपने आप को $ 200 सहेज कर रखा है – और लाभ केवल वृद्धि के रूप में वे मिश्रित बंधक के जीवन के माध्यम से!

ऐसा इसलिए है क्योंकि जब प्रत्येक माह अतिरिक्त $ 300 को बंधक के मूल शेष की ओर लागू किया जाता है, तो बाद के महीनों में अनुसूचित बंधक भुगतान का एक बड़ा प्रतिशत बंधक के मूल शेष पर लागू होता है। (हमारे बंधक मूल बातें ट्यूटोरियल में बंधक भुगतान के बारे में अधिक जानकारी प्राप्त करें ।)

त्वरित बंधक भुगतान करने का सही लाभ

त्वरित भुगतान करने के सही लाभों की गणना इस बात से की जाती है कि क्या बचा है और क्या बचा है। उदाहरण के लिए, ऊपर दिखाए गए बंधक की ओर प्रति माह अतिरिक्त $ 300 भुगतान करने के बजाय, $ 300 का उपयोग कुछ और करने के लिए किया जा सकता है। इसे लागत-लाभ विश्लेषण कहा जाता है ।

मान लीजिए कि ऊपर दिए गए परिशोधन शेड्यूल में दिखाए गए बंधक के साथ उपभोक्ता यह तय करने की कोशिश कर रहा है कि क्या $ 300 प्रति माह बंधक भुगतान में तेजी लाएगा। उपभोक्ता तीन विकल्पों पर विचार कर रहा है जैसा कि नीचे दिखाया गया है। प्रत्येक विकल्प के लिए, हम लागत बनाम लाभों की गणना करेंगे, या क्या दिया जा सकता है बनाम क्या बचाया जा सकता है। (इस उदाहरण के लिए, हम यह मानने वाले हैं कि होम इक्विटी ऋण के माध्यम से घर में किसी भी इक्विटी का लाभ उठाना एक विकल्प नहीं है। हम बंधक ब्याज की कर कटौती को भी अनदेखा करने जा रहे हैं, जिससे संख्या में बदलाव हो सकता है। थोड़ा।)

गृहस्वामी के तीन विकल्पों में शामिल हैं:

1. नाव खरीदने के लिए 10% की ब्याज दर पर $ 14,000 का पाँच वर्षीय उपभोक्ता ऋण प्राप्त करना।
2. एक $ 12,000 क्रेडिट कार्ड ऋण का भुगतान करना जो 15% वार्षिक दर (दैनिक मिश्रित) करता है।
3. शेयर बाजार में निवेश करना।

विकल्प 1: एक नाव खरीदना नाव खरीदने का निर्णय खुशी और अर्थशास्त्र दोनों का मामला है। एक नाव – बहुत से अन्य उपभोक्ता “खिलौने” की तरह – एक मूल्यह्रास संपत्ति है। एक अशुभ खरीदने के लिए घरेलू ऋण जोड़ना, मूल्यह्रास संपत्ति घरेलू बैलेंस शीट में जोखिम जोड़ता है। इस उपभोक्ता को निर्णय की वास्तविक अर्थशास्त्र बनाम नाव के मालिक से प्राप्त उपयोगिता (आनंद) को तौलना होगा।

हम गणना कर सकते हैं कि 10% की ब्याज दर पर नाव के लिए $ 14,000 का ऋण और पांच साल के कार्यकाल में $ 297.46 का मासिक भुगतान होगा।

लागत लाभ विश्लेषण करें तो गृहस्वामी बंधक के पहले पांच साल के लिए $ 300 त्वरित भुगतान कर दिया था बल्कि एक नाव खरीदने की तुलना में, यह भविष्य में 47 महीने के लिए बंधक के जीवन छोटा होता है, 47 महीने के लिए $ 2,935.06 बचत, 313 महीने । 3% की छूट दर का उपयोग करने पर इसका वर्तमान मूल्य $ 59,501 है। इसके अतिरिक्त, यदि त्वरित बंधक भुगतान किए जाते हैं, तो बंधक का मूल शेष पांच साल की अवधि के अंत तक अतिरिक्त $ 21,599 से कम हो जाएगा। ऋण की यह प्रारंभिक सेवानिवृत्ति घरेलू बैलेंस शीट पर जोखिम को कम करती है। (अपने ऋणों पर कंपाउंडिंग के प्रभावों के बारे में अधिक जानने के लिए, धन के समय के मूल्य को समझें ।)

नाव खरीदने का फैसला करके, उपभोक्ता $ 14,000 नाव के मालिक के लिए पांच साल के लिए प्रति माह $ 297.46 खर्च करता है। 60 महीनों के लिए $ 297 प्रति माह $ 16,554 के वर्तमान मूल्य के बराबर है।

बंधक पर $ 300 डालने से, यह उपभोक्ता बंधक के दौरान $ 59,501 की बचत करेगा। नाव खरीदने का मतलब होगा $ 14,000 नाव के लिए भुगतान करने के लिए $ 16,554 खर्च करना, जो कि मूल्यह्रास पुनर्विक्रय मूल्य होने की संभावना है।

इसलिए, उपभोक्ता को खुद से पूछना चाहिए कि क्या नाव के मालिक होने का आनंद अर्थशास्त्र में बड़े विभाजन के लायक है।

विकल्प 2: $ 12,000 क्रेडिट कार्ड ऋण का भुगतान करना क्रेडिट कार्ड के ब्याज की दैनिक चक्रवृद्धि इस गणना को जटिल बनाता है। क्रेडिट कार्ड की ब्याज प्रतिदिन चक्रवृद्धि है, लेकिन उपभोक्ता को दैनिक भुगतान करने की संभावना नहीं है। हालांकि, परिशोधन अनुसूची की गणना कहती है कि यदि उपभोक्ता पांच साल के लिए प्रति माह लगभग 300 डॉलर का भुगतान करता है, तो वह व्यक्ति क्रेडिट ऋण ऋण को समाप्त कर सकता है।

पहले उदाहरण के रूप में, पहले पांच वर्षों के लिए प्रत्येक माह $ 300 के बंधक पर त्वरित भुगतान करने से, घर के मालिक को भविष्य के भुगतान की बचत $ 59,501 के वर्तमान मूल्य के साथ छोड़ दिया जाएगा।

क्रेडिट कार्ड ऋण को समाप्त करने के लिए पांच साल के लिए $ 300 प्रति माह का भुगतान करके, उपभोक्ता 15% वार्षिक ब्याज दर के साथ क्रेडिट कार्ड ऋण में $ 12,000 को समाप्त कर सकता है।

हम जानते हैं कि यदि उपभोक्ता त्वरित रूप से बंधक भुगतान करता है, तो क्रेडिट कार्ड ऋण ब्याज में वृद्धि जारी रखेगा और बकाया राशि बढ़ती दर पर बढ़ेगी। यदि हम 60 महीनों के लिए 15% की वार्षिक दर से दैनिक 12,000 डॉलर कमाते हैं, तो हमें $ 25,400 मिलते हैं। यदि हम मानते हैं कि त्वरित बंधक भुगतान के पांच साल बाद, उपभोक्ता तब क्रेडिट कार्ड ऋण का भुगतान प्रति माह $ 300 से करना शुरू कर सकता है, तो उस पर क्रेडिट कार्ड ऋण का भुगतान करने में प्रति माह $ 300 से अधिक 50 वर्ष लगेंगे। बिंदु। इस मामले में, पहले क्रेडिट कार्ड ऋण का भुगतान करना सबसे किफायती विकल्प है।

विकल्प 3: शेयर बाजार में निवेश करें हम पहले ही दिखा चुके हैं कि उपभोक्ता बंधक के पहले पांच वर्षों के लिए $ 300 का त्वरित बंधक भुगतान करके $ 59,501 का वर्तमान मूल्य बचाएगा। इससे पहले कि हम एक ही समय अवधि में शेयर बाजार में किए गए रिटर्न की त्वरित बंधक भुगतान बचत की तुलना करें, हमें यह बताना चाहिए कि शेयर बाजार रिटर्न के बारे में कोई भी धारणा बनाना बेहद जोखिम भरा है। स्टॉक मार्केट रिटर्न अस्थिर है। एसएंडपी 500 इंडेक्स का ऐतिहासिक औसत वार्षिक रिटर्न लगभग 11% है, लेकिन कुछ वर्षों में यह ऊपर है, और कुछ वर्षों में यह नीचे है।

बंधक की ओर $ 300 डालने का मतलब भविष्य के बंधक भुगतानों के $ 59,501 का वर्तमान मूल्य और बंधक के पहले पांच वर्षों में बंधक के मूल शेष में $ 21,599 की कमी है। यह ऋण से जुड़े जोखिमों को कम करता है।

यदि उपभोक्ता शेयर बाजार में पांच साल की अवधि में $ 300 मासिक निवेश करने का निर्णय लेता है – 11% की औसत वार्षिक रिटर्न मानकर – यह $ 23,855 के कुल पोर्टफोलियो मूल्य का उत्पादन करेगा, जिसका वर्तमान मूल्य $ 20,536 है (3% पर छूट) ) है, जो कि त्वरित गिरवी भुगतान करके वर्तमान मूल्य $ 59,501 से कम है।

हालांकि, अगर हम मानते हैं कि $ 23,855 60% से 60% वार्षिक रिटर्न अर्जित करना जारी रखेगा – 313 महीने तक, जिस बिंदु पर बंधक भुगतान समाप्त हो जाएगा – उस बिंदु पर पोर्टफोलियो का कुल मूल्य $ 239,989 होगा। यह उस भविष्य के समय में भविष्य के बंधक भुगतान बचत के वर्तमान मूल्य से अधिक है, जो कि $ 129,998 होगा।

हम तब यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि लंबी अवधि में शेयर बाजार में निवेश करने से और अधिक किफायती हो सकता है – लेकिन यह केवल एक आदर्श दुनिया में दिया जाएगा।

तल – रेखा

गृहस्वामियों को यह समझने की आवश्यकता है कि बड़े बंधक को घर के मूल्य की तुलना में, जितना बड़ा जोखिम उन्होंने लिया है। उन्हें यह भी पता होना चाहिए कि बंधक ऋण के जोखिमों को ग्रहण करने के लिए घर की कीमत की प्रशंसा पर भरोसा नहीं किया जाना चाहिए। इसके अलावा, उन्हें यह समझने की आवश्यकता है कि बंधक ऋण का भुगतान जोखिम को कम करता है और उनके आर्थिक लाभ के लिए हो सकता है।

त्वरित बंधक भुगतान करने के प्रमुख पहलुओं में से एक यह है कि एक बंधक के बकाया मूल शेष में प्रत्येक डॉलर की कटौती भविष्य के अनुसूचित भुगतानों के हिस्से के रूप में भुगतान की गई ब्याज की मात्रा को कम करती है, और उन्हीं भुगतानों के हिस्से के रूप में भुगतान किए गए मूलधन की मात्रा को बढ़ाती है। इसलिए, एक साधारण गणना जो ऋण चुकाने से पहले समाप्त होने वाली अवधि में बचाई गई ब्याज की राशि को जमा करती है, त्वरित बंधक भुगतान करने के पूरे लाभ को सही ढंग से पकड़ नहीं पाती है। भविष्य के भुगतान बचत की वर्तमान मूल्य गणना एक अधिक सटीक विश्लेषण है। इसके अतिरिक्त, हर डॉलर का मूलधन जो जल्दी चुकाया जाता है, घरेलू बैलेंस शीट पर जोखिम को कम करता है।

अभी भी अपने बंधक पुनर्वित्त में रुचि रखते हैं? फिर एक बंधक और अमेरिकी सपने या बंधक दुःस्वप्न को पुनर्वित्त करने के सच्चे अर्थशास्त्र की जांच करें ?