किफायती आवास: लाभ के लिए निवेश
सफल रियल एस्टेट निवेशक सिर्फ जमींदारों से अधिक हैं। वे समझदार व्यावसायिक अधिकारी भी हैं। प्रॉपर्टी निवेशक पोर्टफोलियो मैनेजर और बिजनेस मैनेजर की तरह काम करते हैं, जो क्लाइंट्स के लिए वैल्यू क्रिएट करते हुए ज्यादा से ज्यादा प्रॉफिट पर फोकस करते हैं।
किफायती आवास में निवेश एक व्यवसाय और एक निवेश रणनीति दोनों हो सकता है ।
चाबी छीन लेना
- सस्ती हाउसिंग कई संपत्ति निवेशकों के पोर्टफ़ोलियो में शामिल है, जो मोटे तौर पर संबंधित सरकारी कर क्रेडिट की वजह से है।
- किफायती आवास में रुचि रखने वाले संपत्ति निवेशकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि ऐसा निवेश उनके क्षेत्र में लाभदायक और विपणन योग्य है।
- निवेशकों को यह निर्धारित करने के लिए कि क्या यह एक व्यवहार्य निवेश प्रस्ताव है, खरीदने, नवीकरण और किफायती आवास बनाए रखने में शामिल लागतों की गणना करना चाहिए।
- आदर्श रूप से, एक निवेशक के पास उचित मांग और लाभप्रदता सुनिश्चित करने के लिए अच्छे मूल्य पर वांछनीय क्षेत्रों में सर्वोत्तम गुण होंगे।
अफोर्डेबल हाउसिंग को समझना
किफायती आवास का उद्देश्य सीमित आय वाले समाज के उन सदस्यों के लिए आवास प्रदान करना है। यदि वे अपनी संपत्ति का एक प्रतिशत किफायती आवास (उदाहरण के लिए, एक इमारत में किराये की इकाइयों की एक संख्या) का उपयोग करते हैं, तो संपत्ति के मालिक कर क्रेडिट प्राप्त करते हैं। किराए पर लेने वालों को भी सरकार से हर महीने अपना किराया चुकाने में सहायता मिलती है। लोगों के चार समूहों को आमतौर पर किफायती आवास की आवश्यकता होती है।
वरिष्ठ और विकलांग लोग
65 या उससे अधिक उम्र के लोग, और विकलांग लोग, अमेरिका की आबादी का एक महत्वपूर्ण प्रतिशत हैं। अध्ययन बताते हैं कि ये संख्या बढ़ रही है और अगले 20 से 30 वर्षों में रिकॉर्ड स्तर तक पहुंच जाएगी। इन समूहों के लोगों को आवास की जरूरत है जो सार्वजनिक आवास के करीब है और उन्हें रोजमर्रा के जीवन में सहायता करने के लिए संशोधित किया गया है। संशोधन में सीढ़ियों के बजाय रैंप, व्हीलचेयर के सुलभ बाथरूम, हैंड्रिल और संशोधित अलमारियाँ और अलमारी शामिल हैं।
छात्र
वयस्क और गैर-पारंपरिक कॉलेज और विश्वविद्यालय के छात्रों की बढ़ती संख्या ने ऑफ-कैम्पस आवास की आवश्यकता को बढ़ा दिया है। परिवारों के साथ वयस्क छात्रों को परिसर के करीब निजी आवास की आवश्यकता होती है। अंतर्राष्ट्रीय छात्रों को आवास की आवश्यकता होती है जो वर्ष भर उपलब्ध होता है क्योंकि यह छुट्टी और गर्मियों की छुट्टी पर लगातार अंतरराष्ट्रीय यात्रा की तुलना में कम महंगा और अधिक सुविधाजनक है।
फौज
सैन्य सेवा के सदस्यों के पास और बंद आधार पर आवास विकल्प हैं। ऑन-बेस हाउसिंग के लिए निर्माण, संपत्ति प्रबंधन और जमीन के रखरखाव की आवश्यकता होती है, जबकि ऑफ-बेस हाउसिंग के लिए अतिरिक्त स्थान सहायता, कस्टम निर्माण और खरीद वित्तपोषण की आवश्यकता होती है।
ऑफ-बेस हाउसिंग को बेस के करीब होना चाहिए और अंदर और बाहर जाने के लिए आसान होना चाहिए। सैन्य आवास निवेशकों को संघीय अनुबंध के साथ-साथ सेवा की प्रत्येक शाखा के लिए विशिष्ट दिशानिर्देशों से परिचित होना चाहिए।
पुनर्वास और पुनः प्रवेश कार्यक्रम
आबादी के एक हिस्से को संक्रमणकालीन आवास की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, बेघर और परिवारों, नशे की लत को ठीक करने, और सुधारक सुविधाओं से मुक्त होने वालों को संक्रमणकालीन आवास के रूपों की आवश्यकता होती है। राज्य के सुरक्षात्मक सेवाओं और मानसिक स्वास्थ्य कार्यक्रमों में कुछ वयस्कों और बच्चों को समूह घरों और पड़ोस-आधारित आवास की आवश्यकता होती है।
अपार्टमेंट और बोर्डिंग हाउस निवासियों के लिए पर्याप्त सुविधाएं और गोपनीयता प्रदान करने के लिए पर्याप्त बड़े होने चाहिए, लेकिन उन्हें प्रत्येक समूह के लिए उपयुक्त सुरक्षा और पहुंच के स्तर को भी सुविधाजनक बनाना चाहिए।
किफायती आवास निवेश के लिए आवश्यकताएं
निवेशकों के लिए सस्तीता महत्वपूर्ण है क्योंकि यह दो महत्वपूर्ण चीजों को निर्धारित करता है: लाभप्रदता और विपणन। सब्सिडी वाले आवास कार्यक्रम, जैसे कि बाजार मूल्य के एक हिस्से का भुगतान करके अपने किराए का भुगतान करने में मदद करते हैं । किफायती आवास में निवेशकों को अपने क्षेत्र के लिए औसत आय जानना चाहिए ताकि यह निर्धारित किया जा सके कि संपत्ति खरीदते समय और किफायती आवास के लिए इसका उपयोग करने पर उन्हें किस प्रकार का रिटर्न मिल सकता है।
कई स्रोत एक निवेशक को औसत आय का निर्धारण करने में मदद कर सकते हैं। अमेरिकी जनगणना ब्यूरो राज्यों, काउंटियों और शहरों के लिए औसत आय का संकलन करता है। रियल एस्टेट वेबसाइटें विशेष क्षेत्रों में घर खरीदने के इच्छुक लोगों के लिए यह जानकारी प्रदान करती हैं।
अंत में, जानकारी राज्य और स्थानीय सरकारों, आर्थिक विकास एजेंसियों और आवास प्राधिकरणों के माध्यम से भी उपलब्ध है:
- किफायती किराए के लिए, अपने क्षेत्र में औसत आय का 30% की गणना करें। यह आपकी किफायती किराये की प्रति यूनिट की अनुमानित सकल आय है ।
- सस्ती गृहस्वामी के लिए, मूलधन, ब्याज, संपत्ति कर, गृहस्वामी बीमा और संघ शुल्क के लिए औसत आय का 35% की गणना करें । फिर, क्षेत्र के लिए दरों के आधार पर कर, बीमा और शुल्क के लिए राशि घटाकर अपने अपेक्षित बिक्री मूल्य की गणना करें। अपने क्षेत्र के लिए जा रही ब्याज दरों के आधार पर खरीद मूल्य निर्धारित करने के लिए अंतर, सिद्धांत और ब्याज का उपयोग करें । एक बैंकिंग या बंधक पेशेवर आपको इन राशियों को जल्दी निर्धारित करने में मदद कर सकता है।
लाभप्रदता
किसी निवेश की संभावित लाभप्रदता निर्धारित करने के लिए, अपने परिचालन व्यय का अनुमान लगाएं । किराये की इकाइयों के लिए, उन करों और बीमा से शुरू करें जो आप मालिक के रूप में अदा करते हैं। किसी भी उपयोगिताओं, भवन, और मैदान के रखरखाव की लागत, और स्थानांतरण लागत जैसे निरीक्षण, अधिभोग प्रमाणीकरण, पंजीकरण, और आपकी काउंटी या नगरपालिका द्वारा आवश्यक अन्य शुल्क शामिल करें।
बिक्री इकाइयों के लिए, अपनी वित्तपोषण लागत, अधिग्रहण पर समापन लागत और निर्माण या पुनर्वास, और हस्तांतरण लागत के लिए बिक्री, सामग्री और श्रम लागत के समय का निर्धारण करें ।
किराये और बिक्री दोनों इकाइयों के लिए, अपनी मार्केटिंग और विज्ञापन लागत निर्धारित करें । यदि आप किराएदारों या खरीदारों को आकर्षित नहीं कर सकते तो सबसे बड़ी परियोजना फ्लॉप होगी। यहां तक कि एक सरल, प्रभावी विज्ञापन रणनीति में पैसा और समय दोनों खर्च होंगे। व्यवसाय करने की लागतों पर विचार करें जो आपकी निचली रेखा को प्रभावित करते हैं ।
इसके बाद, अपनी आय का निर्धारण करें। किराये की इकाइयों के लिए, सस्ती इकाई प्रति अपेक्षित सकल आय की मात्रा का उपयोग करें। बिक्री इकाइयों के लिए, ऊपर निर्धारित खरीद मूल्य का उपयोग करें। मानक सूत्र का उपयोग करें:
- आय – व्यय = सकल लाभ
अपने नकदी प्रवाह पर विचार करें । यदि आप उपयोगिताओं का भुगतान करते हैं, तो कुछ कार्यक्रम किरायेदार उपयोगिताओं के एक हिस्से को कवर करने के लिए सब्सिडी प्राधिकारी द्वारा अतिरिक्त राशि का भुगतान करने की अनुमति देते हैं।
अंत में, अपनी आयकर स्थिति देखें। मूल्यह्रास आपके कर दायित्व को प्रभावित करेगा और वास्तविक नकदी प्रवाह या वास्तविक शुद्ध लाभ पर अलग-अलग प्रभाव पड़ेगा ।
बेचने को योग्यता
किफायती आवास निवेशक को स्थानीय आवास प्राधिकरणों के माध्यम से उपलब्ध किराये की सब्सिडी के लिए दिशानिर्देशों को पूरा करने वाली इकाइयों का पता लगाना और उन्हें संशोधित करना होगा । विक्रेताओं के लिए, बाजार पर बेची जाने वाली इकाइयों के लिए निर्माण और पुनर्वास लागत को कम करने पर ध्यान केंद्रित करना।
- सरल तर्क से शुरू करें। यदि यह लाभदायक नहीं है, तो यह विपणन योग्य नहीं है। विपरीत भी सही है।
- फौजदारी घरों का लाभ उठाएं । कई एकल और दो-से-चार-परिवार वाले घर हैं जिन्हें फौजदारी के कारण छोड़ दिया गया है।
- स्थानीय आर्थिक विकास एजेंसियों से संपर्क करें, जो बाजार लागत से नीचे इन इकाइयों का अधिग्रहण करती हैं और पुनर्वास और पुनर्विक्रय के लिए स्थानीय डेवलपर्स के साथ बिक्री या अनुबंध करती हैं। इसके अलावा, अपने क्षेत्र में शेरिफ की बिक्री के ins और बहिष्कार को जानें । प्रत्येक काउंटी के लिए दिशा-निर्देशों की जांच करें जो आप लक्ष्य करेंगे क्योंकि दिशानिर्देश एक ही क्षेत्र या राज्य में काउंटियों के बीच भिन्न हो सकते हैं। ये इकाइयाँ अक्सर अनदेखी साइट खरीदी जाती हैं और पुनर्वसन के लिए महत्वपूर्ण पुनर्वास लागत और बदलाव के समय का प्रतिनिधित्व कर सकती हैं।
- एक रियाल्टार के साथ काम करें और मालिक (एफएसबीओ) बाजार द्वारा बिक्री के लिए स्थानीय के बारे में जानें । आपको कम बिक्री के अवसर मिल सकते हैं जहां विक्रेता या बिक्री एजेंट ने त्वरित बिक्री के लिए कम कीमत की सुविधा के लिए कम बंधक भुगतान की व्यवस्था की है। इन इकाइयों को ठीक करने और फिर से बेचना करने के लिए कम से कम महंगा हो सकता है।
सफल निवेशक जानते हैं कि बाजार में कब और कैसे आगे बढ़ना है। किराये की इकाइयों पर चल रहे खरीद-बिक्री-विश्लेषण का प्रदर्शन करना न भूलें। यदि श्रम, सामग्री और वित्तपोषण लागत अधिक है, तो अब अधिक संपत्ति खरीदने का समय नहीं हो सकता है। यदि आपके बाजार में अधिक किराएदार हैं, तो अब बिक्री के लिए बाजार इकाइयों के लिए लाभदायक समय नहीं हो सकता है, भले ही ब्याज दरें कम हों। यदि आपके क्षेत्र में बाजार किराया और औसत आय अधिक है, तो मासिक किराये की आय के लिए संपत्ति बनाए रखने के लिए यह सबसे लाभदायक समय हो सकता है।
अपने रिटायरमेंट पोर्टफोलियो की तरह अपने रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को थोड़ा और पेंट और फिक्स्चर के साथ व्यवहार करें।
फाइनेंसिंग
निवेशकों के लिए उपलब्ध विभिन्न वित्तपोषण विकल्पों पर शोध करें। फैनी मॅई, फ्रेडी मैक और एचयूडी मल्टीफ़ैमिली फाइनेंसिंग के लिए वेबसाइटें पढ़ें। ऋणदाता कार्यक्रमों की पहचान करने और निजी निवेशकों को खोजने के लिए एक स्थानीय बैंकर और एक वाणिज्यिक बंधक दलाल या सलाहकार के साथ काम करें । स्थानीय होम-बिल्डर, रीमॉडलिंग और रियल एस्टेट निवेशक संघों से जुड़ें। चैम्बर ऑफ कॉमर्स के सदस्य बनें और आर्थिक विकास एजेंसियों के साथ संबद्ध हों। सार्वजनिक और निजी वित्तपोषण और परिचालन भागीदारी की पहचान करने के लिए इन संबंधों का उपयोग करें ।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
कार्य योजना
- सूचित रहें। देश भर में और अपने क्षेत्र में किफायती आवास के बारे में जानें।
- लिप्त होना। किफायती आवास के लिए एक बाजार बनाएं। अपने क्षेत्र में एक आला की पहचान करें और इसे भरें। समान विचारधारा वाले निवेशकों और वित्तपोषण स्रोतों के साथ जाली भागीदारी।
- एक लाभदायक निवेशक बनें। पोर्टफोलियो मैनेजर और बिजनेस मैनेजर दोनों के रूप में कार्य । पारंपरिक निवेश ज्ञान और व्यापार रणनीति सलाह लागू करें।
किफायती आवास निवेश के लिए विशेष विचार
एक किफायती आवास निवेशक को मकान मालिक, निवेशक और व्यवसाय कार्यकारी होना चाहिए । एक जमींदार के रूप में, मानव तत्व को शामिल करें। याद रखें कि आप परिवारों और अपने समुदाय की मदद करके एक बाजार बना सकते हैं। एक निवेशक के रूप में, रियल एस्टेट का ब्लू-चिप पोर्टफोलियो बनाएं । सर्वोत्तम गुणों को, सबसे वांछित क्षेत्रों में, सर्वोत्तम कीमतों पर, सबसे अधिक लाभ प्राप्त करें।
एक व्यवसाय कार्यकारी के रूप में, एक ब्रांड बनाएं, सद्भावना उत्पन्न करें और अपने ब्रांड के बाजार मूल्य को अधिकतम करें न कि केवल व्यक्तिगत इकाइयों पर। याद रखें कि आपकी गतिविधियाँ निर्माण श्रमिकों और रियल एस्टेट बिक्री एजेंटों के लिए रोजगार और रोजगार के अवसर भी पैदा करती हैं। आपकी मार्केटिंग और संपत्ति प्रबंधन गतिविधियां श्रमिकों को उन क्षेत्रों में श्रम बल को आकर्षित करने में मदद करती हैं जहां आपकी इकाइयां स्थित हैं। आप न केवल व्यक्तिगत लाभ कमा सकते हैं, बल्कि किफायती आवास निवेश के माध्यम से लोगों और समुदायों के लिए आर्थिक अवसर भी बना सकते हैं।