वाणिज्यिक रियल एस्टेट (सीआरई)

वाणिज्यिक रियल एस्टेट (सीआरई) क्या है?

वाणिज्यिक अचल संपत्ति (सीआरई) वह संपत्ति है जो विशेष रूप से व्यवसाय से संबंधित उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाती है या रहने की जगह के बजाय एक कार्यक्षेत्र प्रदान करने के लिए है, जो आवासीय आवासीय संपत्ति का गठन करेगी। सबसे अधिक बार, वाणिज्यिक अचल संपत्ति आय-उत्पादक गतिविधियों का संचालन करने के लिए किरायेदारों को पट्टे पर दी जाती है। अचल संपत्ति की इस व्यापक श्रेणी में एक स्टोर के सामने से एक विशाल शॉपिंग सेंटर तक सब कुछ शामिल हो सकता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति में कई श्रेणियां शामिल हैं, जैसे सभी प्रकार के खुदरा विक्रेताओं, कार्यालय अंतरिक्ष, होटल और रिसॉर्ट, स्ट्रिप मॉल, रेस्तरां, और स्वास्थ्य सुविधाएं।

चाबी छीन लेना

• वाणिज्यिक अचल संपत्ति विशेष रूप से व्यावसायिक या आय-उत्पादक उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली संपत्तियों को संदर्भित करती है।
• वाणिज्यिक अचल संपत्ति के चार मुख्य वर्गों में शामिल हैं: कार्यालय स्थान; औद्योगिक; बहु-परिवार के किराये; और खुदरा।
• वाणिज्यिक अचल संपत्ति किराये की आय के साथ-साथ निवेशकों के लिए संभावित कुछ पूंजीगत प्रशंसा प्रदान करती है।
• वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए आमतौर पर आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में निवेशकों से अधिक परिष्कार और बड़ी मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है।
• सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) व्यक्तियों के लिए वाणिज्यिक रियल एस्टेट में अप्रत्यक्ष रूप से निवेश करने के लिए एक संभव तरीका है।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट की मूल बातें

आवासीय अचल संपत्ति के साथ वाणिज्यिक अचल संपत्ति में अचल संपत्ति संपत्ति की दो प्राथमिक श्रेणियां शामिल हैं। आवासीय संपत्तियों में मानव आवास के लिए आरक्षित संरचनाएं शामिल हैं और वाणिज्यिक या औद्योगिक उपयोग के लिए नहीं। जैसा कि इसके नाम का तात्पर्य है, वाणिज्य में वाणिज्यिक अचल संपत्ति का उपयोग किया जाता है, और किरायेदारों के लिए निवास के रूप में काम करने वाली बहु-इकाई किराये की संपत्ति को मकान मालिक के लिए वाणिज्यिक गतिविधि के रूप में वर्गीकृत किया जाता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति को आमतौर पर चार वर्गों में वर्गीकृत किया जाता है, जो कार्य पर निर्भर करता है:

1. कार्यालय की जगह;
2. औद्योगिक उपयोग;
3. बहु-परिवार किराये; तथा
4. खुदरा।

व्यक्तिगत श्रेणियों को और भी वर्गीकृत किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, ऑफिस स्पेस को अक्सर क्लास ए, क्लास बी या क्लास सी के रूप में जाना जाता है।

• क्लास ए सौंदर्यशास्त्र, आयु, बुनियादी ढांचे की गुणवत्ता और स्थान के संदर्भ में सबसे अच्छी इमारतों का प्रतिनिधित्व करता है।
• क्लास बी की इमारतें आमतौर पर अधिक पुरानी होती हैं और प्रतिस्पर्धी नहीं होती हैं। बहाली के लिए निवेशक अक्सर इन इमारतों को निशाना बनाते हैं।
• कक्षा सी की इमारतें सबसे पुरानी हैं, आमतौर पर 20 साल से अधिक उम्र के, कम आकर्षक क्षेत्रों में स्थित हैं, और रखरखाव की आवश्यकता है।

ध्यान दें कि कुछ ज़ोनिंग और लाइसेंसिंग प्राधिकरण आगे औद्योगिक संपत्तियों को तोड़ते हैं – माल के निर्माण और उत्पादन के लिए उपयोग की जाने वाली साइटें, विशेष रूप से भारी माल – लेकिन इसे सबसे अधिक वाणिज्यिक अचल संपत्ति का सबसेट मानते हैं।

वाणिज्यिक पट्टे

कुछ व्यवसाय अपने कब्जे वाली इमारतों के मालिक हैं। हालांकि, अधिक विशिष्ट मामला यह है कि वाणिज्यिक संपत्ति पट्टे पर है। आमतौर पर, एक निवेशक या निवेशकों का समूह भवन का मालिक होता है और वहां संचालित होने वाले प्रत्येक व्यवसाय से किराया एकत्र करता है। वाणिज्यिक पट्टे की दरें – एक निर्दिष्ट अवधि में एक जगह पर कब्जा करने की कीमत – प्रति वर्ग फुट वार्षिक वार्षिक डॉलर में उद्धृत की जाती है। इसके विपरीत, आवासीय अचल संपत्ति की दरें वार्षिक राशि या मासिक किराए के रूप में बोली जाती हैं।

वाणिज्यिक पट्टे आम ​​तौर पर एक साल से 10 साल या उससे अधिक तक चलेंगे, कार्यालय और खुदरा स्थान के साथ आमतौर पर पांच और 10 साल के पट्टों के बीच औसत होता है। यह अधिक अल्पकालिक वार्षिक या महीने-दर-महीने के आवासीय पट्टों के साथ विपरीत हो सकता है।

2017 में रियल एस्टेट मार्केट एनालिस्ट फर्म CBRE ग्रुप, इंक। के एनालिस्ट एलेक्स क्रिशिकोव द्वारा किए गए एक अध्ययन में पाया गया कि लीज की अवधि- लीज की जगह लीज पर दी जा रही जगह के आकार के अनुपात में थी। इसके अलावा, डेटा से पता चला है कि बढ़ते बाजार के माहौल में कीमतों में ताला लगाने के लिए किरायेदार लंबे पट्टे पर प्रवेश करेंगे। लेकिन यह उनका एकमात्र ड्राइविंग कारक नहीं है। बड़े स्थानों के लिए आवश्यकताओं के साथ कुछ किरायेदार संपत्ति की सीमित उपलब्धता के कारण लंबी पट्टियों में प्रवेश करेंगे जो उनकी आवश्यकताओं से मेल खाती है।

वाणिज्यिक संपत्ति पट्टों के चार प्राथमिक प्रकार हैं, प्रत्येक में मकान मालिक और किरायेदार से जिम्मेदारी के विभिन्न स्तरों की आवश्यकता होती है।

• एक एकल-शुद्ध पट्टा किरायेदार को संपत्ति कर का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार बनाता है।
• एक डबल-नेट (एनएन) पट्टा किरायेदार को संपत्ति कर और बीमा का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार बनाता है।
• एक ट्रिपल-नेट (एनएनएन) पट्टा किरायेदार को संपत्ति कर, बीमा और रखरखाव का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार बनाता है।
• सकल पट्टे के तहत, किरायेदार केवल किराए का भुगतान करता है, और मकान मालिक भवन के संपत्ति करों, बीमा और रखरखाव के लिए भुगतान करता है।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट का प्रबंधन

पट्टे पर दिए गए वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मालिक और मालिक को मालिक द्वारा पूर्ण और चल रहे प्रबंधन की आवश्यकता होती है। संपत्ति के मालिक एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति प्रबंधन फर्म को नियुक्त करने, प्रबंधित करने और प्रबंधित करने और बनाए रखने, पट्टों और वित्तपोषण के विकल्पों की देखरेख करने और संपत्ति के रखरखाव और विपणन क्षमता का समन्वय करने में मदद कर सकते हैं। एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति प्रबंधन कंपनी का विशेष ज्ञान सहायक है क्योंकि इस तरह की संपत्ति को नियंत्रित करने वाले नियम और कानून राज्य, काउंटी, नगरपालिका और उद्योग और आकार द्वारा भिन्न होते हैं।

अक्सर मकान मालिक को किराए को अधिकतम करने और रिक्तियों और किरायेदार टर्नओवर को कम करने के बीच एक संतुलन बनाना चाहिए। सीआरओ मालिकों के लिए टर्नओवर महंगा हो सकता है क्योंकि अंतरिक्ष को अलग-अलग किरायेदारों की विशिष्ट आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए अनुकूलित किया जाना चाहिए – यदि एक रेस्तरां एक योग स्टूडियो द्वारा कब्जा कर लिया गया हो तो एक संपत्ति में स्थानांतरित हो रहा है। 

वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश

वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश आकर्षक हो सकता है और शेयर बाजार की अस्थिरता के खिलाफ एक बचाव के रूप में काम कर सकता है। निवेशक संपत्ति की प्रशंसा के माध्यम से पैसा कमा सकते हैं जब वे बेचते हैं, लेकिन अधिकांश रिटर्न किरायेदार किराए से आते हैं।

सीधा निवेश

निवेशक प्रत्यक्ष निवेश का उपयोग कर सकते हैं जहां वे भौतिक संपत्ति के स्वामित्व के माध्यम से जमींदार बन जाते हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति में प्रत्यक्ष निवेश के लिए सबसे उपयुक्त लोग वे हैं जो या तो उद्योग के बारे में काफी जानकारी रखते हैं या जो फर्मों को काम पर लगा सकते हैं। वाणिज्यिक संपत्तियां एक उच्च जोखिम, उच्च प्रतिफल अचल संपत्ति निवेश हैं। इस तरह के निवेशक को उच्च-निवल मूल्य वाले व्यक्ति होने की संभावना है क्योंकि सीआरई निवेश के लिए काफी मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है।

आदर्श संपत्ति कम सीआरई आपूर्ति और उच्च मांग वाले क्षेत्र में है जो किराये की अनुकूल दर देगा। क्षेत्र की स्थानीय अर्थव्यवस्था की ताकत भी सीआरई खरीद के मूल्य को प्रभावित करती है।

अप्रत्यक्ष निवेश

वैकल्पिक रूप से, निवेशक विभिन्न बाजार प्रतिभूतियों जैसे कि रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स ( आरईआईटी ), एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड ( ईटीएफ ) के स्वामित्व के माध्यम से वाणिज्यिक बाजार में निवेश कर सकते हैं जो वाणिज्यिक संपत्ति से संबंधित शेयरों में निवेश करते हैं, या कंपनियों में निवेश करके पूरा करते हैं: वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में, जैसे कि बैंक और रियाल्टार।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट के लाभ

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के सबसे बड़े लाभों में से एक आकर्षक पट्टे दरों है। उन क्षेत्रों में जहां नए निर्माण की मात्रा या तो भूमि या कानून द्वारा सीमित है, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में प्रभावशाली रिटर्न और काफी मासिक नकदी प्रवाह हो सकता है । औद्योगिक भवन आम तौर पर कम दर पर किराए पर लेते हैं, हालांकि एक कार्यालय टॉवर की तुलना में उनके पास ओवरहेड लागत भी कम होती है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति भी आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में किरायेदारों के साथ तुलनात्मक रूप से लंबे समय तक पट्टे अनुबंधों से लाभ उठाती है। यह लंबी पट्टे की लंबाई वाणिज्यिक अचल संपत्ति धारक को काफी मात्रा में नकदी प्रवाह स्थिरता देती है, जब तक कि लंबी अवधि के किरायेदार भवन पर कब्जा कर लेते हैं।

आय के एक स्थिर, समृद्ध स्रोत की पेशकश के अलावा, वाणिज्यिक अचल संपत्ति पूंजीगत प्रशंसा की क्षमता प्रदान करती है, जब तक कि संपत्ति अच्छी तरह से बनाए रखी जाती है और अद्यतित रहती है। और, अचल संपत्ति के सभी रूपों की तरह, यह एक अलग परिसंपत्ति वर्ग है जो एक संतुलित पोर्टफोलियो के लिए एक प्रभावी विविधीकरण विकल्प प्रदान कर सकता है ।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट का नुकसान

नियम और कानून ज्यादातर वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश करने के इच्छुक लोगों के लिए प्राथमिक निवारक हैं। वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए कर, क्रय यांत्रिकी और रखरखाव की जिम्मेदारियों को कानूनी की परतों में दफन किया जाता है। ये आवश्यकताएं राज्य, काउंटी, उद्योग, आकार, ज़ोनिंग और कई अन्य पदनामों के अनुसार बदल जाती हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति में अधिकांश निवेशक या तो विशेष ज्ञान रखते हैं या जो लोग करते हैं उनका पेरोल।

एक और बाधा किरायेदार टर्नओवर के साथ बढ़ा हुआ जोखिम है, विशेष रूप से एक अर्थव्यवस्था में प्रासंगिक है जहां अप्रत्याशित खुदरा क्लोजर कम अग्रिम सूचना के साथ गुणों को छोड़ देते हैं। 

निवास के साथ, एक किरायेदार की सुविधाओं की आवश्यकताएं आमतौर पर पिछले या भविष्य के किरायेदारों को प्रतिबिंबित करती हैं। हालांकि, एक वाणिज्यिक संपत्ति के साथ, प्रत्येक किरायेदार के पास बहुत अलग आवश्यकताएं हो सकती हैं जिनके लिए महंगा नवीकरण की आवश्यकता होती है। भवन स्वामी को तब प्रत्येक किरायेदार के विशेष व्यापार को समायोजित करने के लिए स्थान को अनुकूलित करना पड़ता है। कम रिक्ति लेकिन उच्च किरायेदार टर्नओवर वाली व्यावसायिक संपत्ति अभी भी आने वाले किरायेदारों के लिए नवीकरण की लागत के कारण पैसा खो सकती है।

सीधे निवेश करने की चाह रखने वालों के लिए, वाणिज्यिक संपत्ति खरीदना आवासीय संपत्ति की तुलना में बहुत अधिक महंगा प्रस्ताव है। इसके अलावा, जबकि अचल संपत्ति, सामान्य रूप में, और अधिक के बीच में है अनकदी परिसंपत्ति वर्गों की, वाणिज्यिक भवनों के लिए लेन-देन विशेष रूप से धीरे-धीरे ले जाने के लिए करते हैं।

पेशेवरों

• शेयर बाजार के खिलाफ बचाव

• आय का अधिक उपज देने वाला स्रोत

• दीर्घकालिक किरायेदारों से स्थिर नकदी प्रवाहित होती है

• पूंजी की प्रशंसा की क्षमता

विपक्ष

• अधिक पूंजी सीधे निवेश की आवश्यकता है

• अधिक से अधिक विनियमन

• उच्च नवीकरण लागत

• इल्लिक्विक संपत्ति

वाणिज्यिक रियल एस्टेट आउटलुक और पूर्वानुमान

अमेरिकी वाणिज्यिक संपत्ति बाजार ने 2008-2009 की मंदी के दौरान एक बड़ी सफलता हासिल की, लेकिन 2010 के बाद से इसे वार्षिक लाभ का अनुभव हुआ है। इन लाभों ने लगभग सभी मंदी-युग के घाटे को ठीक करने में मदद की है।

“2019 अमेरिका अचल संपत्ति बाजार आउटलुक,” सीबीआरई द्वारा जारी किए गए एक वार्षिक रिपोर्ट का मानना है कि:

यद्यपि यह आर्थिक चक्र में देर हो चुकी है, लेकिन सभी चार प्रमुख वाणिज्यिक अचल संपत्ति परिसंपत्तियों के प्रकार के लिए दृष्टिकोण बहुत अच्छा है। मूल्यों में न्यूनतम प्रशंसा होगी, लेकिन आय रिटर्न स्वस्थ रहना चाहिए।

हालांकि, अन्य संकेतक बताते हैं कि व्यावसायिक संपत्ति बाजार मंदी के बाद के विकास चक्र में चरम पर है। कैलिफोर्निया रियल एस्टेट फर्म, टेन-एक्स ग्रोथ के अनुसार, 2017 से वाणिज्यिक संपत्ति मूल्य निर्धारण 2018 केवल 1% तक समाप्त हो गया।

एक दस-एक्स रिपोर्ट ने कहा कि वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए 2018 अंतिम कुल देर आर्थिक चक्र मूल्य निर्धारण में उनके दृष्टिकोण की पुष्टि करता है। फर्म के शोध में पाया गया कि रिक्तियों में वृद्धि हो रही है, किराया वृद्धि धीमी है, और बाजार की ब्याज दरें बढ़ रही हैं

जैसा कि फोर्ब्स द्वारा रिपोर्ट किया गया है, खुदरा क्षेत्र, विशेष रूप से, व्यापक वाणिज्यिक संपत्ति बाजार में एक दर्द बिंदु साबित हुआ है, जैसा कि 2017 में व्यापक स्टोर क्लोजर तेज हो गया और 2018 में जारी रहा। उदाहरण के लिए, लोकप्रिय मॉल आरईआईटी वेस्टफील्ड कॉर्पोरेशन ने अपने शेयर की कीमत के बारे में शेड देखा जनवरी 2018 के माध्यम से कुछ नुकसानों को पीछे करने से पहले 2016 के मध्य और 2017 के अंत के बीच 30%। यूनिबेल-रोडामको एसई ने यूनिफेल-रोडामको-वेस्टफील्ड (यूआरडब्ल्यू) का निर्माण करते हुए यूएस $ 15.8 बिलियन के लिए वेस्टफील्ड का अधिग्रहण किया।

हालांकि, ज्यादातर फर्मों का कहना है कि संपत्ति बाजार समग्र रूप से स्वस्थ है। जेपी मॉर्गन ने अपने “2019 कॉमर्शियल रियल एस्टेट आउटलुक” में, मोटे तौर पर सीबीआरई के दृष्टिकोण को प्रतिध्वनित करते हुए कहा कि 2018 वाणिज्यिक संपत्ति के किराए और मूल्यांकन में वृद्धि का नौवां वर्ष था। मॉर्गन की भविष्यवाणी है कि यह गति धीमी होगी, लेकिन जारी रहेगी और 2019 के बाद तक मंदी नहीं दिखेगी।

ध्यान दें कि COVID-19 महामारी, अब तक, वास्तव में अचल संपत्ति के मूल्य में पर्याप्त गिरावट नहीं आई है, और संपत्ति के मूल्य स्थिर रहे हैं या बढ़ गए हैं, बहुत कुछ 2020 के पतन के माध्यम से शेयर बाजार की तरह है। यह एक महत्वपूर्ण अंतर है 2020 में होने वाली आर्थिक गिरावट और एक दशक पहले क्या हुआ था।