लघु बिक्री (रियल एस्टेट)
एक छोटी बिक्री (रियल एस्टेट) क्या है?
अचल संपत्ति में एक छोटी बिक्री तब होती है जब एक आर्थिक रूप से परेशान गृहस्वामी बंधक के कारण अपनी संपत्ति को कम से कम राशि के लिए बेचता है। संपत्ति का खरीदार एक तृतीय पक्ष (बैंक नहीं) है, और बिक्री से सभी आय ऋणदाता के पास जाती है । ऋणदाता या तो अंतर को माफ कर देता है या उधारकर्ता के खिलाफ एक कमी निर्णय प्राप्त करता है, जिसके लिए उन्हें ऋणदाता को बिक्री मूल्य और बंधक के मूल मूल्य के बीच अंतर के सभी हिस्से का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। कुछ राज्यों में, इस अंतर को कम बिक्री में कानूनी रूप से माफ किया जाना चाहिए।
चाबी छीन लेना
- अचल संपत्ति में एक छोटी बिक्री वह है जिसमें एक घर ऐसी कीमत के लिए बेचा जाता है जो बंधक पर अभी भी बकाया राशि से कम है।
- यह एक छोटी बिक्री को मंजूरी देने के लिए बंधक ऋणदाता पर निर्भर है।
- कभी-कभी बिक्री मूल्य और बंधक राशि के बीच का अंतर ऋणदाता द्वारा माफ किया जाता है, लेकिन हमेशा नहीं।
- विक्रेता के लिए, एक छोटी बिक्री के वित्तीय परिणाम एक फौजदारी की तुलना में कम गंभीर होते हैं।
- खरीदार के लिए, लागतों की गणना करना महत्वपूर्ण है और सुनिश्चित करें कि घर के पुनर्विक्रय होने पर लाभ के लिए जगह है।
एक छोटी बिक्री (रियल एस्टेट) को समझना
“अल्प बिक्री” शब्द इस तथ्य को संदर्भित करता है कि घर को बंधक पर शेष राशि से कम पर बेचा जा रहा है – उदाहरण के लिए, एक व्यक्ति 150,000 डॉलर में घर बेच रहा है जब बंधक पर अभी भी $ 175,000 शेष है। इस उदाहरण में, $ 25,000 का अंतर, माइनस क्लोजिंग लागत और बेचने की अन्य लागत को कमी माना जाता है। या, $ 150,000 – $ 175,000 = – $ 25,000।
प्रक्रिया शुरू होने से पहले, बंधक रखने वाले ऋणदाता को एक छोटी बिक्री को निष्पादित करने के निर्णय पर हस्ताक्षर करना चाहिए, जिसे पूर्व-फौजदारी बिक्री के रूप में भी जाना जाता है । इसके अतिरिक्त, ऋणदाता, आमतौर पर एक बैंक, प्रलेखन की आवश्यकता होती है जो बताता है कि छोटी बिक्री क्यों समझ में आती है; आखिरकार, उधार देने वाली संस्था इस प्रक्रिया में बहुत पैसा खो सकती है। ऋणदाता अनुमोदन के बिना कोई छोटी बिक्री नहीं हो सकती है।
छोटी बिक्री लंबी और कागजी कार्रवाई के लिए होती है, जिसे कभी-कभी प्रक्रिया में पूरा साल लग जाता है। हालांकि, लघु बिक्री फौजदारी के रूप में एक गृहस्वामी की क्रेडिट रेटिंग के लिए हानिकारक नहीं है ।
एक अचल संपत्ति लघु बिक्री निवेश में एक छोटी बिक्री के विपरीत है। निवेश की छोटी बिक्री एक लेनदेन है जिसमें एक निवेशक मूल्य में गिरावट की प्रत्याशा में उधार प्रतिभूतियों को बेचता है और भविष्य में कुछ बिंदु पर समान शेयरों को वापस करने की आवश्यकता होती है।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो और / या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
विशेष ध्यान
भले ही एक छोटी बिक्री एक व्यक्ति के क्रेडिट स्कोर को एक फौजदारी से कमनुकसानपहुंचाती है, यह अभी भी एक नकारात्मक क्रेडिट चिह्न है। किसी भी प्रकार की संपत्ति की बिक्री, जिसे एक क्रेडिट कंपनी द्वारा “के रूप में भुगतान नहीं किया गया” के रूप में दर्शाया गया है, एक क्रेडिट स्कोर पर एक डिंग है। । इसलिए, छोटी बिक्री, फौजदारी और फौजदारी के बदले में सभी व्यक्ति के ऋण को नकारात्मक रूप से प्रभावित करते हैं।
एक संपत्ति बेचे जाने के बाद, शेष बिक्री ऋण हमेशा शेष बंधक ऋण की उपेक्षा नहीं करता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि सभी बंधक के दो हिस्से हैं: ऋण देने के लिए इस्तेमाल की गई संपत्ति के खिलाफ ऋणदाता और ग्रहणाधिकार चुकाने का वादा । उधारकर्ता कर्ज नहीं चुका पाने की स्थिति में ऋणदाता की सुरक्षा करता है। यह उधार देने वाली संस्था को पुनर्भुगतान के लिए संपत्ति बेचने का अधिकार देता है। बंधक का यह हिस्सा कम बिक्री में माफ किया जाता है।
बंधक का दूसरा हिस्सा चुकाने का वादा है, और उधारदाता अभी भी इस हिस्से को लागू कर सकते हैं, या तो एक नए नोट या कमी के संग्रह के माध्यम से। जो कुछ भी होता है, उधार देने वाले संस्थानों को कम बिक्री को मंजूरी देनी चाहिए, और उधारकर्ता कभी-कभी उनके पास होते हैं।
जब एक ऋणदाता को एक छोटी बिक्री के लिए सहमत होने के लिए आश्वस्त किया जाता है, तो यह महत्वपूर्ण है कि खरीदार की वित्तीय परेशानी का स्रोत नया हो और कुछ ऐसा न हो कि खरीदार पहले से रोक दिया जाए।
लघु बिक्री बनाम फौजदारी
लघु बिक्री और फौजदारी दो वित्तीय विकल्प हैं जो घर के मालिकों को उपलब्ध हैं जो अपने बंधक भुगतान के पीछे हैं, जिनके पास घर है जो पानी के नीचे, या दोनों हैं। दोनों मामलों में, मालिक को घर के साथ भाग करने के लिए मजबूर किया जाता है, लेकिन समयरेखा और परिणाम अलग हैं।
एक फौजदारी ऋणदाता के भुगतान को विफल करने के बाद घर को जब्त करने का कार्य है। फौजदारी ऋणदाता के लिए अंतिम विकल्प है। एक छोटी बिक्री के विपरीत, फोरक्लोजर केवल उधारदाताओं द्वारा शुरू किया जाता है। ऋणदाता ऋण लेने वाले के खिलाफ घर की बिक्री के लिए मजबूर करने के लिए कदम रखता है, बंधक के शुरुआती निवेश पर अच्छा बनाने की उम्मीद करता है। इसके अलावा, अधिकांश छोटी बिक्री के विपरीत, कई फोरक्लोजर तब होते हैं जब घर के मालिक ने घर छोड़ दिया है। यदि कब्जा करने वालों ने अभी तक घर नहीं छोड़ा है, तो उन्हें ऋणदाता द्वारा फौजदारी प्रक्रिया में बेदखल किया जाता है।
एक बार ऋणदाता के पास घर तक पहुंच है, यह एक मूल्यांकन का आदेश देता है और इसे बेचने की कोशिश के साथ आगे बढ़ता है। Foreclosures आम तौर पर एक छोटी बिक्री के रूप में पूरा करने के लिए लंबे समय तक नहीं लेते हैं, क्योंकि ऋणदाता परिसंपत्ति को जल्दी से नष्ट करने से चिंतित है । एक ट्रस्टी बिक्री पर बंद घरों की नीलामी भी की जा सकती है, जहां खरीदार सार्वजनिक प्रक्रिया में घरों पर बोली लगाते हैं।
एक गृहस्वामी जो कम बिक्री से गुजरा है, कुछ प्रतिबंधों के साथ, तुरंत एक और घर खरीदने के लिए पात्र हो सकता है। परिस्थितियों के आधार पर, घर के मालिक जो फौजदारी का अनुभव करते हैं, एक और घर खरीदने के लिए दो से सात साल इंतजार करने की उम्मीद कर सकते हैं। एक फौजदारी को किसी व्यक्ति की क्रेडिट रिपोर्ट पर सात साल तक रखा जाता है ।
जबकि एक फौजदारी अनिवार्य रूप से आपको अपने घर से दूर चलने की अनुमति देता है – भले ही आपके वित्तीय भविष्य के लिए गंभीर परिणाम हो, जैसे कि दिवालिया घोषित करना और आपके क्रेडिट को नष्ट करना – एक छोटी बिक्री को पूरा करना श्रम-गहन है। हालांकि, कम बिक्री में शामिल अतिरिक्त काम के लिए भुगतान इसके लायक हो सकता है।
कम बिक्री के लिए विघटनकारी विकल्पों में ऋण संशोधन और निजी बंधक बीमा का उपयोग करना शामिल है।
लघु बिक्री विकल्प
अपने आप को एक छोटी बिक्री से इस्तीफा देने से पहले, अपने ऋणदाता से संशोधित भुगतान योजना या ऋण संशोधन की संभावना के बारे में बात करें । इनमें से एक विकल्प आपको अपने घर में रहने और अपने पैरों पर वापस आने की अनुमति दे सकता है।
यदि आपके पास निजी बंधक बीमा (PMI) है, तो आपके घर में रहने का एक और संभावित विकल्प उठता है । कई घर-मालिक जिन्होंने 20% से कम घर खरीदे थे, उन्हें अपने घरों के साथ PMI खरीदने की आवश्यकता थी। यदि पीएमआई कंपनी को लगता है कि आपके पास अपनी वर्तमान वित्तीय स्थिति से उबरने का मौका है, तो यह आपके ऋणदाता को आपके भुगतानों को अद्यतित करने के लिए धन अग्रिम कर सकता है। आखिरकार, आपको अग्रिम भुगतान करना होगा।
एक संक्षिप्त बिक्री का विवरण
ऋणदाता को समझाने
शॉर्ट-सेल प्रक्रिया शुरू करने से पहले, संघर्षरत गृहस्वामी को यह विचार करना चाहिए कि ऋणदाता के दृष्टिकोण को समझकर ऋणदाता शॉर्ट सेल पर उनके साथ काम करना चाहेगा। ऋणदाता को कम बिक्री करने की आवश्यकता नहीं है; यह ऋणदाता के विवेक पर अनुमत होगा।
वित्तीय परेशानी का स्रोत नया होना चाहिए – जैसे कि स्वास्थ्य समस्या, नौकरी का खोना, या तलाक – ऐसा कुछ नहीं जिसका खुलासा तब नहीं किया गया जब होमब्यूयर ने मूल रूप से ऋण के लिए आवेदन किया हो। ऋणदाता बेईमान उधारकर्ता के प्रति सहानुभूति नहीं रखेगा। हालांकि, अगर आपको लगता है कि आप शिकारी ऋण प्रथाओं के शिकार थे, तो आप घर खरीदने के बाद से कोई बड़ी वित्तीय तबाही नहीं होने पर भी ऋणदाता से कम बिक्री में बात कर सकते हैं।
एक छोटी बिक्री को पूरा करने के लिए अपने आप को एक अधिक ठोस स्थिति में रखने के लिए, गैर-ज़रूरी सामान खरीदना बंद करें। जब आप अपने लघु-विक्रय प्रस्ताव की समीक्षा करते हैं तो आप ऋणदाता के प्रति लापरवाह नहीं दिखना चाहते।
इसके अलावा, अन्य परिस्थितियों से अवगत रहें जो ऋणदाता को कम बिक्री करने की इच्छा से रोक सकती हैं। यदि आप अभी तक अपने बंधक भुगतान पर डिफ़ॉल्ट नहीं हैं, तो ऋणदाता शायद आपके साथ काम करने को तैयार नहीं होंगे। अगर ऋणदाता को लगता है कि यह आपके घर पर छोटी बिक्री की अनुमति देने की तुलना में अधिक पैसे कमा सकता है, तो यह एक की अनुमति नहीं दे सकता है। अंत में, यदि किसी ने बंधक को बंद कर दिया है, तो ऋणदाता उस व्यक्ति को भुगतान के लिए जिम्मेदार ठहरा सकता है, बजाय एक छोटी बिक्री करने के।
यदि आपको लगता है कि आपकी स्थिति कम बिक्री के लिए परिपक्व है, तो इस प्रकार के लेन-देन में संलग्न होने की संभावना के बारे में बैंक में किसी निर्णयकर्ता से बात करें। केवल एक ग्राहक सेवा प्रतिनिधि से बात न करें, जो अक्सर एक प्रवक्ता की तरह होता है और जिसका कोई वास्तविक अधिकार नहीं होता है। फोन लैडर को अपने तरीके से काम करने के लिए, तुरंत ऋणदाता के नुकसान शमन विभाग के साथ बोलने के लिए कहें। यदि आपको यह पसंद नहीं है कि पहला निर्णय निर्माता क्या कहता है, तो दूसरे दिन एक दूसरे से बात करने की कोशिश करें और देखें कि क्या आपको एक अलग उत्तर मिलता है। यदि ऋणदाता एक छोटी बिक्री पर विचार करने के लिए तैयार है, तो आप लघु-बिक्री प्रस्ताव बनाने और खरीदार खोजने के साथ आगे बढ़ने के लिए तैयार हैं।
पेशेवरों से परामर्श करें
इस बिंदु पर, आपको एक वकील, एक कर पेशेवर और एक अचल संपत्ति एजेंट से परामर्श करना चाहिए । जबकि ये उच्च-मूल्य वाली पेशेवर सेवाएं हैं, यदि आप स्वयं एक जटिल अल्प-बिक्री लेनदेन को संभालने की कोशिश करके गलती करते हैं, तो आप स्वयं को और भी बड़ी वित्तीय परेशानी में पा सकते हैं। आप इन सेवा शुल्क का भुगतान अपने घर से बिक्री आय के लिए कर सकते हैं। कम बिक्री वाले लेनदेन से निपटने के आदी पेशेवर आपको भुगतान करने के तरीके के बारे में मार्गदर्शन दे सकेंगे।
एक मूल्य निर्धारित करना
पूछ मूल्य निर्धारित करते समय, संपत्ति को बेचने की लागत को उस कुल राशि में बदलना सुनिश्चित करें, जिसे आपको स्थिति से बाहर निकालने की आवश्यकता है। बेशक, आप अपने बंधक के मूल्य के जितना संभव हो सके घर को बेचना चाहते हैं, लेकिन नीचे के बाजार में, कमी होने के लिए बाध्य है । कुछ राज्यों में, एक छोटी बिक्री के बाद भी, बैंक आपसे यह अपेक्षा करेगा कि आप उस कमी के सभी या हिस्से का भुगतान करें।
अपने दस्तावेज़ इकट्ठा करें और एक खरीदार खोजें
सभी दस्तावेजों को इकट्ठा करें आपको ऋणदाता को अपनी वित्तीय कठिनाई साबित करनी होगी। इनमें बैंक स्टेटमेंट, मेडिकल बिल, पे स्टब्स, आपकी पूर्व नौकरी से टर्मिनेशन नोटिस या तलाक की डिक्री शामिल हो सकती है। यह आप पर निर्भर है कि आप कम बिक्री के प्रस्ताव के साथ आएं। ज्ञात हो कि ऋणदाता को अंततः सभी विवरण प्राप्त करने के बाद एक छोटी बिक्री को मंजूरी देनी चाहिए क्योंकि ऋणदाता आय का प्राप्तकर्ता है। आपका काम अपने घर के लिए एक खरीदार ढूंढना है।
अपना प्रस्ताव बैंक को भेजें
एक बार आपके पास एक खरीदार और आवश्यक कागजी कार्रवाई होने के बाद, आप खरीदार के प्रस्ताव और अपना प्रस्ताव बैंक को प्रस्तुत करने के लिए तैयार हैं। आपकी व्यथित वित्तीय स्थिति के प्रलेखन के साथ, आपके प्रस्ताव में एक कठिनाई पत्र शामिल होना चाहिए जो उन परिस्थितियों को समझाए जो आपको अपने बंधक भुगतान करने से रोक रहे हैं। आप इसे बैंक से अपील करते हुए अपने हितों के लिए जितना संभव हो सके सुनिश्चित करें और अपने हितों की रक्षा करें।
अपनी वित्तीय जानकारी एक ऋणदाता को प्रस्तुत करने के बारे में सावधान रहें क्योंकि, यदि यह कम बिक्री को मंजूरी नहीं देता है, तो यह आपके वित्तीय जानकारी का उपयोग फौजदारी कार्यवाही में आप से पैसा निकालने की कोशिश कर सकता है। यदि आपके पास अभी भी नकद संपत्ति है, तो आपसे उम्मीद की जा सकती है कि उनका उपयोग बंधक भुगतान जारी रखने के लिए या बिक्री मूल्य और बंधक राशि के बीच की कुछ कमी को पूरा करने के लिए किया जाए। छोटी बिक्री को पूरा करने में अनुभवी एक वकील आपको विवरणों को नेविगेट करने में मदद कर सकता है।
क्योंकि कम बिक्री ऋणदाता अनुमोदन की आवश्यकता के कारण नियमित रूप से घर की बिक्री से अधिक समय ले सकती है, वे अक्सर इसके माध्यम से गिरते हैं। खरीदार को आपसे जवाब का इंतजार करते हुए एक और संपत्ति मिल सकती है। इस संभावना के लिए तैयार रहें। यदि शॉर्ट-सेल लेन-देन से गुजरता है, तो आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) के साथ परामर्श करें कि क्या आपको कमी पर कर का भुगतान करना होगा।
यह भी जान लें कि छोटी बिक्री अभी भी आपके क्रेडिट स्कोर को इस अर्थ में प्रभावित कर सकती है कि छोटी बिक्री से पहले आपके द्वारा गिरवी गए बंधक भुगतान के महीने आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर अयोग्य भुगतान के रूप में दिखाई दे सकते हैं। यह बैंक को तय करना है कि क्या रिपोर्ट करना है, इसलिए बैंक को अपने डिफ़ॉल्ट भुगतानों की रिपोर्ट न करने के लिए मनाने की कोशिश करना आपके हित में है।
यदि आप इससे पहले कि आप काफी पीछे थे, तो आपका बैंक इस संबंध में उदार होने की अधिक संभावना हो सकती है। क्रेडिट उद्देश्यों के लिए, जबकि यह कुछ हद तक हानिकारक है, यह निश्चित रूप से एक फौजदारी की तुलना में कम हानिकारक है।
खरीदारों और निवेशकों के लिए लघु बिक्री रणनीतियाँ
कम बिक्री भी खरीदारों को कम कीमत पर घरों में आने का बेहतरीन अवसर प्रदान कर सकती है। शॉर्ट-प्रॉपर्टी की खरीद पर विचार करते समय स्मार्ट निर्णय लेने में आपकी मदद करने के लिए यहां कुछ सुझाव दिए गए हैं ।
जानें कि उन्हें कैसे खोजें
अधिकांश अल्प-बिक्री संपत्तियों को रियल एस्टेट एजेंटों और अचल संपत्ति वेबसाइटों द्वारा सूचीबद्ध किया जाता है। कुछ लिस्टिंग बाहर नहीं आ सकती हैं और “लघु बिक्री” कह सकती हैं, इसलिए आपको सूची के भीतर सुरागों की तलाश करनी पड़ सकती है, जैसे “बैंक अनुमोदन के अधीन” या “बैंक को जवाब देने के लिए समय दें।”
एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट शॉर्ट-सेल गुणों को खोजने और बंद करने दोनों के संदर्भ में एक बड़ा अंतर बना सकता है।कम बिक्री में विशेषज्ञता रखने वाले एजेंट शॉर्ट सेल्स एंड फॉरेक्लोस रिसोर्स (एसएफआर) प्रमाणन, नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (एनएआर)द्वारा प्रस्तुत किया जा सकता है।
इस प्रमाणीकरण के धारकों ने लघु बिक्री और फोरक्लोसर्स में विशेष प्रशिक्षण प्राप्त किया है, जो विक्रेताओं को कम बिक्री के लिए योग्य बनाते हैं, उधारदाताओं के साथ बातचीत करते हैं, और खरीदारों की रक्षा करते हैं। यह नोट करना महत्वपूर्ण है कि प्रमाणीकरण यह गारंटी नहीं देता है कि एक एजेंट के पास आपके अनुभव का प्रकार होगा, और न ही प्रमाणन की कमी के कारण इसे रोकता है। किसी भी तरह से, आप किसी भी संभावित रियल एस्टेट एजेंट को अपनी लघु-बिक्री विशेषज्ञता सुनिश्चित करने के लिए वीटी करना चाहेंगे।
जल्दी करो और प्रतीक्षा करो
अग्रिम में एहसास करें कि छोटी बिक्री जटिल, समय लेने वाली लेनदेन है। एक ऋणदाता को एक छोटी बिक्री को मंजूरी देने में हफ्तों या महीनों का समय लग सकता है, और कई खरीदार जो प्रस्ताव को समाप्त करते हैं, रद्द कर देते हैं क्योंकि कम बिक्री की प्रक्रिया में बहुत लंबा समय लगता है। खरीदारों को बैंक की कम बिक्री की मंजूरी का इंतजार करने के लिए तैयार रहना होगा। कम बिक्री वाले लेनदेन के नियम अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग होते हैं, लेकिन आम तौर पर शामिल चरणों में शामिल हैं:
- लघु बिक्री पैकेज-उधारकर्ता को अपने ऋणदाता को वित्तीय पैकेज जमा करके वित्तीय कठिनाई साबित करनी होती है। पैकेज में वित्तीय विवरण, विक्रेता की कठिनाई (एस) का वर्णन करने वाला एक पत्र और कर रिटर्न, डब्ल्यू -2, पेरोल स्टब्स और बैंक स्टेटमेंट सहित वित्तीय रिकॉर्ड शामिल हैं।
- लघु बिक्री की पेशकश – एक बार एक विक्रेता एक संभावित खरीदार से एक प्रस्ताव को स्वीकार करता है, लिस्टिंग एजेंट ऋणदाता को लिस्टिंग समझौता, एक निष्पादित खरीद प्रस्ताव, खरीदार का उपदेश पत्र, बयाना पैसे की जांच की एक प्रति और विक्रेता के लघु-बिक्री पैकेज भेजता है। । यदि पैकेज कुछ भी याद कर रहा है – या तो क्योंकि कोई दस्तावेज़ प्रस्तुत नहीं किया गया था या बैंक के हिस्से पर फाइलिंग त्रुटि के कारण (जैसे, बैंक ने इसे खो दिया) -इस प्रक्रिया में देरी होगी।
- बैंक प्रोसेसिंग- बैंक की पेशकश की समीक्षा में कई सप्ताह से लेकर महीनों तक का समय लग सकता है। अंत में, यह इसे अनुमोदित या अस्वीकार करेगा। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि सिर्फ इसलिए कि विक्रेता एक प्रस्ताव स्वीकार करता है इसका मतलब यह नहीं है कि बैंक मूल्य के लिए सहमत होगा। यदि बैंक को लगता है कि यह फौजदारी कार्यवाही के माध्यम से अधिक पैसा कमा सकता है, तो यह प्रस्ताव को अस्वीकार कर देगा।
यदि आप इसे फ़्लिप करने के इरादे से एक छोटी बिक्री में एक घर खरीद रहे हैं, तो लाभदायक लेनदेन की कुंजी एक अच्छी खरीद मूल्य है।
इट्स ऑल इन द नंबर्स
में अचल संपत्ति निवेश कहा जाता है कि पैसा बनाया है “खरीद में,” जिसका अर्थ है कि एक अच्छा खरीद मूल्य अक्सर एक सफल सौदा करने के लिए महत्वपूर्ण है। यदि आप एक अच्छी कीमत के लिए एक संपत्ति प्राप्त कर सकते हैं, तो आप बेचने के लिए समय आने पर आगे आने की बाधाओं को बढ़ाते हैं। यदि खरीद मूल्य उच्च अंत पर है, तो दूसरी ओर, आप संभावित रूप से अपने लाभ मार्जिन को देखेंगे।
आपको संपत्ति खरीदने में सक्षम होना चाहिए, इसे महान स्थिति में रखना चाहिए, और इसे उस कीमत पर बेचना चाहिए जहां आप अभी भी लाभ कमा सकते हैं। निवेशकों को घर को जल्दी-जल्दी बेचने और बेचने में सक्षम होना चाहिए – आमतौर पर नीचे-बाजार में और एक अच्छी खरीद मूल्य यह संभव बनाता है।
हालांकि, खरीद मूल्य केवल एक महत्वपूर्ण संख्या है। आपको कुछ अन्य गणनाएँ भी करनी होंगी, जिनमें शामिल हैं:
मरम्मत और नवीनीकरण (आर एंड आर) लागत
ये लागत संपत्ति की स्थिति और इसके लिए आपकी योजनाओं के आधार पर अलग-अलग होंगी। यह यथार्थवादी बजट को विकसित करने के लिए समय और प्रयास लगाने के लिए भुगतान करता है, क्योंकि यह उन आंकड़ों में से एक है जो आपको यह निर्धारित करने की आवश्यकता होगी कि क्या निवेश पैसा कमा सकता है। लागत पर विचार करने के लिए सामग्री, श्रम, परमिट, निरीक्षण शुल्क, कचरा हटाने, भंडारण लागत और डंपस्टर किराया शामिल हैं। एक अच्छा निरीक्षण (खरीदारी करने से पहले) आपको किसी भी बड़े खर्चों के लिए सतर्क कर सकता है, जैसे कि फटा नींव, दोषपूर्ण तारों या व्यापक दीमक क्षति।
मरम्मत मूल्य (एआरवी) के बाद
एआरवी किसी भी मरम्मत और मरम्मत के बाद संपत्ति के उचित बाजार मूल्य (एफएमवी) का अनुमान है। निवेशक इस संख्या को देखने के लिए यह निर्धारित करते हैं कि किसी संपत्ति में लाभ की क्षमता है या नहीं। एक संपत्ति के एआरवी का मूल्यांकन करने के लिए सबसे अच्छा तरीका को देखने के लिए comparables (comps) -homes कि हाल ही में इस क्षेत्र में (खास तौर पर एक मील दूर विषय संपत्ति से) बेच दिया वर्ग फुटेज के मामले में समान सुविधाएँ है, बेडरूम की संख्या / बाथरूम, आदि
लागत वहन करना
संपत्ति पर धारण करने के लिए वहन करने की लागत आपके खर्च हैं। अब आप संपत्ति के मालिक हैं, जितना अधिक आप लागतों को वहन करने में खर्च करेंगे, जिसमें शामिल हैं:
- बंधक भुगतान (ब्याज सहित)
- सम्पत्ति कर
- बीमा
- कोंडो और एसोसिएशन की फीस
- उपयोगिताएँ (बिजली, गैस, पानी, सीवर, कचरा)
लाभप्रदता निर्धारित करें
एक निवेश के लिए लाभदायक होने के लिए, एआरवी की तुलना में आपकी लागतों (खरीद मूल्य, मरम्मत और नवीकरण लागत और वहन करने की लागत) का योग कम होना चाहिए। यदि आपकी लागतें ARV से अधिक या उससे अधिक हैं, तो लाभ कमाना मुश्किल या असंभव होगा। आप ARV से खरीद मूल्य, मरम्मत और नवीकरण (R & R) लागत और लागत को घटाकर संभावित लाभ का निर्धारण कर सकते हैं:
लाभ = एआरवी – खरीद मूल्य – आर एंड आर लागत – वहन लागत
रियल एस्टेट निवेशक एक संपत्ति पर कम से कम 20% लाभ अर्जित करने की उम्मीद कर सकते हैं, और विभिन्न आवास बाजारों में गुणों का मूल्यांकन करने के लिए कुछ दिशानिर्देशों का उपयोग करते हैं। इन दिशानिर्देशों के तहत, कुल निवेश (खरीद मूल्य, आर एंड आर लागत और वहन लागत) से अधिक नहीं होनी चाहिए:
- एक बाजार में एआरवी का 80% जहां घर का मूल्य बढ़ रहा है
- एक फ्लैट बाजार में 70% से 75% एआरवी
- एक बाजार में 60% से 65% एआरवी जिसमें घर का मूल्य कम हो रहा है
यदि किसी संपत्ति का एआरवी $ 200,000 है, उदाहरण के लिए, आपका कुल निवेश बढ़ते बाजार में लगभग 160,000 डॉलर, एक फ्लैट बाजार में $ 140,000, और गिरते मूल्यों के साथ एक बाजार में $ 120,000 तक सीमित होना चाहिए। बाजार की बदलती परिस्थितियों में जोखिम को कम करने के लिए विभिन्न निवेश स्तरों का उपयोग किया जाता है। आप बढ़ते बाजार में अधिक जोखिम उठा सकते हैं क्योंकि जब आप बेचते हैं तो आपके एआरवी या बेहतर होने की संभावना अधिक होती है। गिरते बाजार में, आपको अपना एआरवी मिलने की संभावना कम होती है, इसलिए आपका निवेश छोटा होना चाहिए।
तल – रेखा
कम बिक्री वाली संपत्ति कम पैसे में घर खरीदने का एक शानदार अवसर प्रदान कर सकती है। कई मामलों में, कम बिक्री वाले घर उचित स्थिति में होते हैं, और जबकि खरीद मूल्य एक फौजदारी से अधिक हो सकता है, घर को बिक्री योग्य बनाने की लागत बहुत कम हो सकती है, और विक्रेता को नुकसान कम गंभीर हो सकता है। हालांकि, लंबी प्रक्रिया के कारण, खरीदारों और विक्रेताओं को प्रतीक्षा करने के लिए तैयार होना चाहिए। एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट आपको एक निष्पक्ष प्रस्ताव निर्धारित करने और बैंक के साथ बातचीत करने में मदद कर सकता है।
जबकि कई निवेशक कम बिक्री वाले गुणों की खरीद करते हैं और जल्दी से उन्हें लाभ के लिए फिर से बेचना करते हैं, दूसरों को स्वामित्व बनाए रखने और किराए का संग्रह करके आय के लिए संपत्ति का उपयोग करने के लिए चुनते हैं। या तो मामले में, प्रत्येक संपत्ति को खरीदने से पहले सावधानीपूर्वक मूल्यांकन किया जाना चाहिए ताकि यह निर्धारित हो सके कि उसमें लाभ क्षमता है।
क्योंकि कर कानून जटिल और लगातार बदलते रहते हैं, इसलिए हमेशा यह सिफारिश की जाती है कि आप एक प्रमाणित सार्वजनिक लेखाकार (सीपीए) से सलाह लें, जो आपको व्यापक और अप-टू-डेट जानकारी देने के लिए अचल संपत्ति निवेश और संबंधित कर कानूनों के बारे में जानता है। इसका मतलब लाभ कमाने और निवेश पर नुकसान उठाने के बीच का अंतर हो सकता है।
लगातार पूछे जाने वाले प्रश्न
शार्ट सेल क्या होती है?
अचल संपत्ति में, एक छोटी बिक्री तब होती है जब एक मालिक अपने बंधक मूल्य से नीचे अपना घर बेचता है। आमतौर पर, यह तब होता है जब मालिक वित्तीय संकट में होता है और बंधक भुगतान पर पीछे होता है। मालिक अपने घर को तीसरे पक्ष को बेचने के लिए बाध्य है, जबकि बिक्री की आय ऋणदाता के पास जाती है। इससे पहले कि यह होता है, ऋणदाता को लघु बिक्री को मंजूरी देनी चाहिए, यह भी एक पूर्व-फौजदारी बिक्री को संदर्भित किया जाता है। अक्सर कागजी कार्रवाई के पैमाने के कारण एक छोटी बिक्री की प्रक्रिया में एक वर्ष तक का समय लग सकता है।
एक छोटी बिक्री और एक फौजदारी के बीच अंतर क्या है?
एक छोटी बिक्री में, प्रक्रिया घर के मालिक द्वारा शुरू की जाती है। यहां, मालिक ऋणदाता को अपने वित्तीय संकट की सीमा को दस्तावेजों के माध्यम से समझाएगा जो हाल ही में रोजगार, तलाक की डिक्री, या बैंक के बयानों का नुकसान दिखा सकता है। ऋणदाता आगे बढ़ने के लिए सहमत होने के बाद, मकान मालिक एक खरीदार खोजने के लिए जिम्मेदार है। एक फौजदारी में, तुलना करके, ऋणदाता प्रक्रिया शुरू करता है, मालिक द्वारा भुगतान करने में विफल रहने के बाद अनिवार्य रूप से घर को जब्त करना। आमतौर पर प्रक्रिया एक छोटी बिक्री की तुलना में तेज़ होती है, क्योंकि ऋणदाता जितनी जल्दी हो सके परिसंपत्तियों को तरल करना चाहता है।
क्या एक छोटी बिक्री संपत्ति खरीदना एक अच्छा विचार है?
कई मामलों में, संभावित खरीदारों के लिए एक छोटी बिक्री संपत्ति खरीदना फायदेमंद हो सकता है। हालांकि, इसमें शामिल कुछ कमियों से अवगत होना जरूरी है। मुख्य रूप से, छोटी बिक्री में लंबा समय लग सकता है, उधारदाताओं को लेनदेन को अनुमोदित करने में कभी-कभी महीनों लगते हैं। इसके अलावा, विक्रेता के अनुमोदन के बाद, बैंक को कीमत मंजूर करने में कई सप्ताह लग सकते हैं। यदि बैंक का मानना है कि एक फौजदारी कार्यवाही अधिक आकर्षक होगी, तो यह छोटी बिक्री को अस्वीकार कर सकती है और इसके बजाय एक फौजदारी के साथ आगे बढ़ सकती है।