जमीन में निवेश कैसे करें
अक्सर यह सिफारिश की जाती है कि लोगों को इसकी कमी के कारण जमीन खरीदनी चाहिए । इसे ध्यान में रखते हुए, निवेशकों के पास खुद की जमीन की व्यावहारिकता और भूमि आधारित व्यवसाय उद्यम चलाने की समझ होनी चाहिए। उन्हें एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ETF) और एक्सचेंज ट्रेडेड नोट्स (ETN) जैसे निवेश उत्पादों के माध्यम से उपलब्ध विशिष्ट प्रकार के भूमि-संबंधी निवेश विकल्पों के बारे में भी जानकारी होना आवश्यक है ।
भूमि निवेश के प्रकार
स्वतंत्र रूप से अमीर लोग व्यक्तिगत उपयोग, मनोरंजन और हां, निवेश के लिए जमीन खरीद सकते हैं। दुर्भाग्य से, ज्यादातर लोग इस श्रेणी में नहीं आते हैं। यह सवाल है: क्या भूमि-स्वामित्व के अवसर और व्यापार उद्यम छोटे निवेशकों के लिए निवेश पर एक स्वीकार्य रिटर्न पैदा करने में सक्षम हैं, जबकि अभी भी उन्हें भूमि स्वामित्व से जुड़े खुशियों और विशेषताओं की रिकॉर्डिंग कर रहे हैं? इस प्रश्न का उत्तर देने के लिए, आपको संभावित भूमि निवेश की 10 सामान्य श्रेणियों का मूल्यांकन करने में सक्षम होना चाहिए:
आवासीय और वाणिज्यिक भूमि निवेश
आवासीय और वाणिज्यिक भूमि विकास निवेश में एक व्यावहारिक प्रवेश मार्ग प्रदान करता है क्योंकि वस्तुतः असीमित संख्या में भूमि विकास के अवसरों को एक निवेशक की पूंजी और समय की कमीको पूरा करने के लिए संरचित किया जा सकता है।अधिकांश छोटे निवेशकों के लिए, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) ईटीएफ एक आदर्श विकल्प है क्योंकि उन्हें प्रत्यक्ष प्रबंधन की आवश्यकता नहीं होती है, वे मोटे तौर पर संपत्ति प्रकार से विविध होते हैं, वे भौगोलिक रूप से विविध होते हैं, उन्हें वास्तविक समय के आधार पर खरीदा या बेचा जा सकता है।, और वे बहुत सस्ती हैं।कुछ रियल एस्टेट के एक प्रकार के विशेषज्ञ हैं, लेकिन अन्य, जैसे किवानगार्ड आरईआईटी ईटीएफ (वीएनक्यू ), औद्योगिक, कार्यालय, खुदरा, स्वास्थ्य देखभाल, सार्वजनिक भंडारण और आवासीय संपत्ति के विकास के लिए विविध जोखिम प्रदान करते हैं।
दुर्भाग्य से, इन प्रकार के निवेशों से भूमि मालिक को भूमि का उपयोग करने की क्षमता को नकारना पड़ता है। इसलिए, आवासीय और वाणिज्यिक भूमि विकास लोगों के लिए संभव विकल्प नहीं हैं जो वास्तव में भूमि के स्वामित्व की भावना का अनुभव करना चाहते हैं।
पंक्ति फसल भूमि और पशुधन संचालन के लिए भूमि
पंक्ति-फसल की खेती के लिए या पशुधन ऑपरेशन चलाने के लिए खरीदी गई भूमि, घर के अंदर के अर्थों में भूमि का आनंद लेने की क्षमता के साथ-साथ आय उत्पन्न करने के दृष्टिकोण से प्रभावित करती है। हालांकि, छोटे निवेशकों के लिए समस्याएं हैं जो इस प्रकार के उद्यमों को संचालित करने के लिए जमीन खरीदते हैं। पहला, पंक्ति-फसल संचालन या पशुओं के संचालन के लिए आवश्यक पैमाना आर्थिक रूप से व्यवहार्य होने के लिए बहुत बड़ा होना चाहिए। बदले में, ज्यादातर लोगों को जो खर्च कर सकते हैं, उससे कहीं अधिक महत्वपूर्ण पूंजीगत परिव्यय की आवश्यकता होती है । इसके अलावा, इन प्रकार के कृषि कार्यों को चलाने के साथ जुड़ी हुई निश्चित लागत बहुत अधिक है।
यह बदले में, इसका मतलब है कि इस तरह के संचालन के लिए वित्तीय लाभ और व्यापार जोखिम बहुत अधिक है। परिणामस्वरूप, इस प्रकार के व्यवसाय उपक्रमों को आर्थिक रूप से सफल बनाने के लिए भूस्वामी पर एक महत्वपूर्ण मात्रा में तनाव डाला जाता है। कई मामलों में, तनाव का स्तर उन लाभों से अधिक होता है जो लोग भूस्वामी के रूप में रहते हैं। इसे ध्यान में रखते हुए, यह कहना उचित होगा कि अधिकांश छोटे निवेशकों को इस प्रकार के बड़े पैमाने पर कृषि कार्यों को करने से बचना चाहिए, क्योंकि इस तरह की गतिविधि के जोखिम और कठिनाइयों के किसी भी लाभ से अधिक होगा।
हालांकि, एक पारंपरिक पंक्ति-फसल या पशुधन खेती के संचालन के लिए संभवतः अधिकांश छोटे निवेशकों के लिए संभव नहीं है, कई कृषि निवेश विकल्प पारंपरिक खेती के उद्यमों के लिए स्वीकार्य निवेश जोखिम प्रदान करते हैं। उदाहरण के लिए, कुछ फंड सोयाबीन, मक्का, गेहूं, कपास, चीनी, कॉफी, सोयाबीन तेल, जीवित मवेशी, फीडर मवेशी, कोको, दुबला हॉग, कैनसस सिटी गेहूं, कैनोला तेल, और सोयाबीन भोजन प्रदान करते हैं। इसलिए, इस उत्पाद में निवेश करने से, छोटे निवेशकों का पारंपरिक कृषि कार्यों के लिए व्यापक निवेश होगा। यह बदले में, निवेशक द्वारा पारंपरिक खेती प्रथाओं के साथ-साथ समय पर निवेश पर एक आकर्षक रिटर्न उत्पन्न करने में मदद करने के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है।
छोटे निवेशकविशिष्ट प्रकार के पारंपरिक कृषि कार्यों में निवेश करने के लिएविभिन्न प्रकार के एक्सचेंज ट्रेडेड नोट्स (ETN)का भी उपयोग कर सकते हैं।उदाहरण के लिए, iPath ब्लूमबर्ग एग्रीकल्चर सबइंडेक्स टोटल रिटर्न ETN ( नरम वस्तुओं के लिए निवेश जोखिम प्रदान करता हैऔर iPath Series B ब्लूमबर्ग पशुधन सबटैक्स कुल रिटर्न ETN (COW ) प्रदान करता है। मवेशियों और हॉग के लिए निवेश जोखिम।२
ईटीएफ और ईटीएन को भूमि के रूप में उपयोग करने और कृषि से संबंधित निवेश विकल्पों के संदर्भ में, निवेशकों को यह समझने की जरूरत है कि इनमें से कई प्रकार के उत्पाद बाजार में निवेश उत्पन्न करने के लिए वायदा अनुबंध जैसे व्युत्पन्न उपकरणों का उपयोग करते हैं। नतीजतन, निवेशकों को अपने संभावित जोखिमों और पुरस्कारों को पूरी तरह से समझने के लिए इन प्रकार के निवेशों पर पूरी तरह से परिश्रम करने की आवश्यकता है । फिर भी, ईटीएफ और ईटीएन का उपयोग पारंपरिक बड़े पैमाने पर खेती के कार्यों में संलग्न होने के लिए सबसे अच्छा अवसर पैदा करने की संभावना है।
लघु कृषि निवेश के अवसर
छोटे निवेशकों के लिए वास्तव में भूमि के स्वामित्व की अधिक पारंपरिक समझ का आनंद लेना, शायद सबसे अच्छा विकल्प लकड़ी के खेत, खनिज विकास भूमि, सब्जी उद्यान, बाग, अंगूर के बाग, और मनोरंजक भूमि हैं। इस प्रकार के कृषि प्रयास छोटे निवेशकों के लिए बहुत अधिक आकर्षक हैं: जमीन की खरीद का पैमाना निवेशक की पूंजीगत बाधाओं को पूरा करने के लिए तैयार किया जा सकता है; परिचालन में एक चालू आय स्ट्रीम उत्पन्न करने की क्षमता होती है, और निवेशक इसका उपयोग करते समय भूमि पर होने का आनंद ले सकते हैं।
उस के साथ, ईटीएफ और ईटीएन के एक मेजबान भी सीधे इन प्रकार के कृषि प्रयासों से बंधे हैं। इसलिए, छोटे निवेशक उनमें निवेश करने पर विचार करना चाह सकते हैं, अगर वे तय करते हैं कि छोटे पैमाने पर खेती के संचालन को चलाने के लिए उनके समय और संसाधनों की बहुत अधिक आवश्यकता है।
इनवेस्को MSCI ग्लोबल टिम्बर ईटीएफ ( किया गया है जोवनाच्छादित भूमि के मालिकाना हक़ के लिए यालकड़ी की कटाई करती हैं और लकड़ी आधारित उत्पादों के व्यावसायिक उपयोग और बिक्री के लिए लकड़ी काटती हैं। इसके अलावा, एसपीडीआर एसएंडपी ऑयल एंड गैस एक्सप्लोरेशन एंड प्रोडक्शन ईटीएफ फंड (एक्सओपी ) कई निवेश विकल्पों में से एक है जो खनिज भूमि विकास के लिए जोखिम प्रदान करते हैं।
विचार करने के लिए मुद्दे
एक बार निवेश के रूप में या विकास के लिए कच्ची जमीन खरीदने का निर्णय लेने के बाद, निवेशकों को संपत्ति के विशिष्ट पार्सल के उपयोग से जुड़ी कानूनीताओं के बारे में कई मुद्दों को समझने की जरूरत है। उदाहरण के लिए, भूमि के उपयोग में प्रतिबंध जिस तरह से भूमि मालिक द्वारा इस्तेमाल किया जा सकता में कटौती कर सकते हैं, भूमि easements एक असंबंधित पार्टी के लिए संपत्ति के एक हिस्से तक पहुंच प्रदान कर सकते हैं और वाहन के खनिज अधिकार एक असंबंधित पार्टी प्रदान कर सकते हैं वित्तीय लाभ के लिए खनिजों को निकालने और बेचने के लिए प्राधिकरण।
इसके अलावा, रिपीपेरियन और लिटरोरल राइट्स उस पहुंच को निर्धारित कर सकते हैं जो कि भूस्वामी को आस-पास के जलमार्गों के लिए होती है, और भूमि का बहाव तय हो सकता है यदि यह बाढ़ के मैदान में स्थित है, जो उस तरीके को बहुत प्रभावित करेगा जिससे भूमि का उपयोग किया जा सके। सौभाग्य से, संभावित भूमि के खरीदार इन सवालों के जवाब पार्सल के लिए कानूनी विनिर्देश की समीक्षा करके प्राप्त कर सकते हैं, जो एक दस्तावेज में पाया जाता है जिसे भूमि विलेख के रूप में जाना जाता है । इस प्रकार का दस्तावेज़ आम तौर पर इंटरनेट के माध्यम से जनता के लिए उपलब्ध होता है, या इसे उपयुक्त काउंटी क्लर्क के कार्यालय के भूमि रिकॉर्ड और कार्य प्रभाग पर जाकर पुराने तरीके से प्राप्त किया जा सकता है।
कानूनी मुद्दों के अलावा, छोटे निवेशकों को बिजली या दूरसंचार जैसी बुनियादी उपयोगिताओं के लिए भूमि की पहुंच पर विचार करना चाहिए। निवेशकों को भूमि की वार्षिक संपत्ति-कर की बाध्यता की भी समीक्षा करनी चाहिए, अत्याचारों के उल्लंघन की क्षमता का आकलन करना चाहिए, और ज़मींदार से भूमि, साथ ही साथ निकटतम समुदाय से भूमि की पदावनति का विश्लेषण करना चाहिए। ये सभी मुद्दे महत्वपूर्ण हैं, क्योंकि उपयोगिताओं की कमी भूमि का उपयोग करने की क्षमता में बहुत बाधा डाल सकती है, भूमि की सुस्ती, भूमि मालिक को संपत्ति का आनंद लेने के अवसरों को प्रभावित कर सकती है, और संपत्ति कर भूमि मालिक के वित्त को प्रभावित कर सकता है। इन मुद्दों को ध्यान में रखते हुए, भावी भूस्वामियों को भूमि खरीदने का निर्णय लेने से पहले एक व्यापक कारण परिश्रम का मूल्यांकन करना चाहिए।
भूमि मूल्यांकन का सामान्य अवलोकन
कच्ची-भूमि की खरीद पर विचार करने वाले निवेशकों को यह महसूस करने की आवश्यकता है कि वे शुद्ध रूप से सट्टा निवेश में संलग्न हैं । ऐसा इसलिए है क्योंकि अविकसित भूमि कोई आय नहीं उत्पन्न करती है, और इसलिए निवेश पर किसी भी वापसी को संभावित पूंजीगत लाभ से आना होगा जो कि जमीन के बिकने के बाद प्राप्त हो सकता है। इसे ध्यान में रखते हुए, एक कृषि अचल संपत्ति ऋण के लिए ऋण की लागत का उपयोग प्रारंभिक निवेश विश्लेषण करने में मदद करने के लिए किया जा सकता है।
शुद्ध निवेश के दृष्टिकोण से, कच्ची भूमि में निवेश पर एक बहुत ही बदसूरत रिटर्न होता है, खासकर जब कोई उस समय की लंबाई पर विचार करता है जो निवेशकों को निवेश पर रिटर्न बनाने के लिए आम तौर पर खुद की जमीन चाहिए। साथ ही, भविष्य में कृषि-भूमि ऋण के लिए ब्याज दरें बढ़ सकती हैं, जिसका अर्थ है कि भविष्य की भूमि खरीद के लिए ब्रेक-ईवन दर में भी वृद्धि होगी।
अगर खेत की अचल संपत्ति ऋण के लिए ऋण की लागत छोटे निवेशकों को सट्टा निवेश के रूप में भूमि खरीदने से नहीं रोकती है, और वे सही मायने में मानते हैं कि वे एक छोटे से कृषि ऑपरेशन की स्थापना कर सकते हैं जो उनकी पूंजी आवश्यकताओं, आय आवश्यकताओं और समय की कमी को पूरा करेगा, कई मूल्यांकन रिपोर्ट आसानी से उपलब्ध हैं। ये रिपोर्ट सार्वजनिक राज्य विश्वविद्यालयों के कृषि विभागों से प्राप्त की जा सकती है ताकि एक छोटे से कृषि व्यवसाय के संचालन की व्यवहार्यता का आकलन करने में मदद मिल सके। इसलिए, छोटे निवेशक जो लकड़ी के खेत, सब्जी के खेत, दाख की बारी या बाग की स्थापना करना चाहते हैं, उन्हें एक व्यापक और समय पर विश्लेषण प्राप्त करने में सक्षम होना चाहिए जो बताता है कि इस प्रकार के संचालन को कैसे स्थापित किया जाए, काम की मात्रा वे संभावित रूप से, राजधानी परिव्यय की आवश्यकता है, निवेश पर एक वापसी प्राप्त करने के लिए आवश्यक समय की लंबाई, और निवेश पर संभावित वापसी जो कि छोटे-खेत संचालन समय के साथ प्राप्त करेंगे।
अंत में, और शायद सबसे महत्वपूर्ण बात, निवेशकों को यह समझने की आवश्यकता है कि एक छोटे-कृषि व्यवसाय उद्यम को संचालित करने के लिए भूमि में निवेश करना सबसे कठिन और जोखिम भरा व्यवसाय व्यवसाय है जिसका पीछा किया जा सकता है। ऐसा इसलिए है, क्योंकि सभी व्यावसायिक प्रयासों में पाए जाने वाले जोखिम के अलावा, खेती के संचालन में उन जोखिमों का सामना करना पड़ता है जिनसे गैर-कृषि व्यवसायों को निपटना नहीं पड़ता है। उदाहरण विभिन्न प्रकार की फसल की बीमारियों, कीटों के संक्रमण की संभावना, कभी-कभी बदलते मौसम और अस्थिर बाजार की कीमतों का खतरा हैं । इन कारणों से, इस तथ्य के साथ युग्मित किया जाता है कि एक छोटे से कृषि व्यवसाय को संचालित करने के लिए एक महत्वपूर्ण मात्रा में शारीरिक शक्ति, सहनशक्ति और एक बहुत ही मजबूत काम नैतिक लगता है, अधिकांश निवेशकों को खेती की सभी मांगों को संभालने की संभावना नहीं होगी। एक स्थायी आधार।
तल – रेखा
कच्ची जमीन खरीदना एक बहुत ही जोखिम भरा निवेश है क्योंकि यह कोई आय नहीं पैदा करेगा और संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ नहीं पैदा कर सकता है। इसके अलावा, जमीन खरीदने के लिए खेत अचल संपत्ति ऋण का उपयोग करना बहुत जोखिम भरा है। इन बिंदुओं को ध्यान में रखते हुए, यह अनुशंसा की जाती है कि अधिकांश छोटे निवेशक अपनी जमीन के लिए तरस रहे हैं या एक छोटे से कृषि व्यवसाय का संचालन करते हैं, जिन्हें ईटीएफ और ईटीएन की विस्तृत विविधता का उपयोग करना चाहिए, जो अब छोटे निवेशकों के लिए उपलब्ध हैं जो केवल हेज फंड के लिए उपलब्ध थे। । इन प्रकार के निवेश उत्पादों का उपयोग करके, निवेशकों को समय के साथ निवेश पर उचित रिटर्न उत्पन्न करते हुए भूमि संबंधी मनोरंजक गतिविधियों के लिए अपनी इच्छा को पूरा करने में सक्षम होना चाहिए।