रियल एस्टेट निवेश संपत्ति का मूल्य कैसे करें
अचल संपत्ति निवेश के मूल्य का विश्लेषण करने के तरीके स्टॉक के मौलिक विश्लेषण में उपयोग किए जाने वाले के अनुरूप हैं । क्योंकि रियल एस्टेट निवेश आम तौर पर एक अल्पकालिक व्यापार नहीं है, जो नकदी प्रवाह का विश्लेषण करता है, और बाद में वापसी की दर, लाभदायक निवेश करने के लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए महत्वपूर्ण है।
लाभ के लिए, निवेशकों को यह जानना चाहिए कि अचल संपत्ति का मूल्य कैसे तय किया जाए और शिक्षित अनुमान लगाया जाए कि प्रत्येक को कितना लाभ होगा, चाहे संपत्ति की प्रशंसा, किराये की आय या दोनों के माध्यम से। संपत्ति खरीदने और बेचने की बात आने पर, अचल संपत्ति का मूल्यांकन निवेशकों को बेहतर निर्णय लेने में मदद कर सकता है।
चाबी छीन लेना
- रियल एस्टेट मूल्यांकन एक ऐसी प्रक्रिया है जो एक रियल एस्टेट निवेश के आर्थिक मूल्य को निर्धारित करती है।
- पूंजीकरण दर एक आय-उत्पादक संपत्ति के मूल्यांकन के लिए एक प्रमुख मीट्रिक है।
- शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) वित्तपोषण और करों के लिए लागत जोड़ने से पहले एक आय-उत्पादक संपत्ति की लाभप्रदता को मापता है।
- दो प्रमुख रियल एस्टेट वैल्यूएशन विधियों में भविष्य के NOI और सकल आय गुणक मॉडल को छूट देना शामिल है।
- नकारात्मक पक्ष पर, क्योंकि शेयर बाजार की तुलना में संपत्ति बाजार कम तरल और पारदर्शी हैं, इसलिए आवश्यक जानकारी प्राप्त करना मुश्किल हो सकता है।
इक्विटी वैल्यूएशन आमतौर पर दो बुनियादी तरीकों के माध्यम से आयोजित किया जाता है: पूर्ण मूल्य और सापेक्ष मूल्य । रियल एस्टेट संपत्ति मूल्यांकन के लिए भी यही सच है।
रियल एस्टेट के लिए उचित छूट दर द्वारा भविष्य की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को छूट देना स्टॉक के लिए रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) के समान है । इस बीच, रियल एस्टेट में सकल आय गुणक मॉडल को एकीकृत करना शेयरों के सापेक्ष मूल्य मूल्यांकन के बराबर है। नीचे, हम इन तरीकों का उपयोग करके एक अचल संपत्ति का मूल्य कैसे करें, इस पर ध्यान देंगे।
बंधक ऋण देने का भेदभाव अवैध है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) के पास रिपोर्ट दर्ज करना है।
पूंजीकरण दर
सबसे महत्वपूर्ण मान्यताओं में से एक एक अचल संपत्ति निवेशक बनाता है जब अचल संपत्ति मूल्यांकन करते हुए एक उचित पूंजीकरण दर चुनना होता है, जिसे कैप दर भी कहा जाता है।
पूंजीकरण दर अचल संपत्ति पर वापसी की आवश्यक दर, मूल्य प्रशंसा का जाल, या मूल्यह्रास है। सीधे शब्दों में कहें, यह एक संपत्ति के वर्तमान मूल्य को निर्धारित करने के लिए NOI पर लागू दर है ।
उदाहरण के लिए, मान लें कि अगले दस वर्षों में एक संपत्ति $ 1 मिलियन का एनओआई उत्पन्न करने की उम्मीद है। यदि इसे 14% की पूंजीकरण दर पर छूट दी गई है, तो संपत्ति का बाजार मूल्य होगा:
$ 7,142,857 बाजार मूल्य एक अच्छा सौदा है अगर संपत्ति 6.5 मिलियन डॉलर में बेचती है। लेकिन यह एक बुरा सौदा है अगर बिक्री मूल्य $ 8 मिलियन है।
पूँजीकरण दर का निर्धारण आय-उत्पादक संपत्ति को महत्व देने के लिए उपयोग किए जाने वाले प्रमुख मीट्रिक में से एक है। हालांकि यह एक फर्म की पूंजी (WACC) की भारित औसत लागत की गणना करने की तुलना में कुछ अधिक जटिल है, ऐसे कई तरीके हैं जो निवेशक निम्नलिखित सहित एक उचित पूंजीकरण दर का पता लगाने के लिए उपयोग कर सकते हैं:
- बिल्ड-अप विधि
- बाजार-निष्कर्षण विधि
- निवेश का तरीका
बिल्ड-अप विधि
कैप दर की गणना करने के लिए एक सामान्य तरीका बिल्ड-अप विधि है। ब्याज दर के साथ शुरू करें और निम्नलिखित जोड़ें:
- उचित तरलता प्रीमियम की वजह से -arises अनकदी अचल संपत्ति की प्रकृति
- पुनर्भुगतान प्रीमियम – शुद्ध भूमि प्रशंसा के लिए खाते
- जोखिम प्रीमियम अचल संपत्ति बाजार के समग्र जोखिम जोखिम को बढ़ाता है
6% ब्याज दर, 1.5% गैर-तरलता दर, 1.5% पुनर्ग्रहण प्रीमियम और जोखिम की 2.5% दर को देखते हुए, एक इक्विटी संपत्ति का पूंजीकरण दर 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5) है %) है। यदि शुद्ध परिचालन आय $ 200,000 है, तो संपत्ति का बाजार मूल्य $ 1,739,130 ($ 200,000 / 0.115) है।
यह गणना करना बहुत सरल है। हालांकि, जटिलता पूंजीकरण दर के व्यक्तिगत घटकों के लिए सटीक अनुमानों का आकलन करने में निहित है, जो एक चुनौती हो सकती है। बिल्ड-अप विधि का लाभ यह है कि यह छूट दर के व्यक्तिगत घटकों को परिभाषित करने और सटीक रूप से मापने का प्रयास करता है ।
बाजार-निष्कर्षण विधि
बाजार-निष्कर्षण विधि यह मानती है कि तुलनीय आय पैदा करने वाले गुणों पर वर्तमान, आसानी से उपलब्ध एनओआई और बिक्री मूल्य की जानकारी है। बाजार-निष्कर्षण पद्धति का लाभ यह है कि पूंजीकरण दर प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण को अधिक सार्थक बनाती है।
पूंजीकरण दर का निर्धारण करना अपेक्षाकृत सरल है। मान लें कि एक निवेशक NOI में $ 500,000 उत्पन्न करने के लिए पार्किंग की उम्मीद कर सकता है। इस क्षेत्र में, तीन मौजूदा तुलनीय आय-उत्पादक पार्किंग स्थल हैं:
- पार्किंग स्थल 1 में $ 250,000 का NOI और बिक्री मूल्य $ 3 मिलियन है। पूंजीकरण दर 8.33% ($ 250,000 / $ 3,000,000) है।
- पार्किंग स्थल 2 में $ 400,000 का NOI और बिक्री मूल्य $ 3.95 मिलियन है। पूंजीकरण दर 10.13% ($ 400,000 / $ 3,950,000) है।
- पार्किंग स्थल 3 में $ 185,000 का NOI और बिक्री मूल्य $ 2 मिलियन है। पूंजीकरण दर 9.25% ($ 185,000 / $ 2,000,000) है।
इन तीन तुलनीय गुणों के लिए औसत कैप दरों को 9.24% के समग्र पूंजीकरण दर से लेना बाजार का उचित प्रतिनिधित्व होगा। इस पूंजीकरण दर का उपयोग करके, एक निवेशक उस संपत्ति का बाजार मूल्य निर्धारित कर सकता है, जिस पर वे विचार कर रहे हैं। पार्किंग लॉट निवेश अवसर का मूल्य $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0.0924) है।
निवेश का तरीका बैंड
बैंड-ऑफ-इन्वेस्टमेंट विधि के साथ, कैपिटलाइज़ेशन दर की गणना उन संपत्तियों के लिए ब्याज की व्यक्तिगत दरों का उपयोग करके की जाती है जो ऋण और इक्विटी वित्तपोषण दोनों का उपयोग करते हैं । इस पद्धति का लाभ यह है कि यह वित्तपोषित अचल संपत्ति निवेश के लिए सबसे उपयुक्त पूंजीकरण दर है।
पहला कदम एक डूबते हुए फंड फैक्टर की गणना करना है । यह वह प्रतिशत है जिसे भविष्य में एक निश्चित समय पर एक निश्चित राशि रखने के लिए प्रत्येक अवधि के लिए अलग रखा जाना चाहिए। मान लें कि $ 950,000 की एनओआई के साथ एक संपत्ति 50% वित्तपोषित है, 15 वर्षों में परिशोधन के लिए 7% ब्याज पर ऋण का उपयोग करना । शेष का भुगतान इक्विटी के साथ 10% की आवश्यक दर पर किया जाता है। डूबते हुए फंड फैक्टर की गणना इस प्रकार की जाएगी:
रोंएफएफ=मैं()1+मैं)एन-1डब्ल्यूएचईआरई:एसएफएफ=एसमैंnkमैंnछ चयूएनडी एफएकगटीओआरमैं=पीईआरमैंओघमैंसी मैंएनटीईआरईएसटी आरएकटीई, ओचटीईएन ईएक्सपीआरईएसएसईडी एकरों एकnमैं=annual percentage rateएन=एनयूmखईआर ओच पीईआरमैंओडीएस, ओचटीईएन ईएक्सपीआरईएसएसईडी मैंएन वाईईएकrरों\ start {align} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {जहां:} \\ & \ text {SFF} = \ text {सिंक फंड फैक्टर} \\ & i = \ पाठ {आवधिक ब्याज दर, अक्सर एक} \\ & \ phantom {i =} के रूप में व्यक्त की जाती है {वार्षिक {वार्षिक प्रतिशत दर} \\ & n = \ पाठ {अवधियों की संख्या, जिसे अक्सर वर्षों में व्यक्त किया जाता है} \ अंत {संरेखित }उन्होंने कहा कि इस तरह की घटनाओं को रोकने के लिए सरकार ने कई कदम उठाए हैं।एसएफएफ=(1)+मैं)एन-1
संख्याओं में प्लगिंग, हमें मिलता है:
- 0.07 / (1 + 0.07) 15 – 1
इसकी गणना 3.98% है। जिस दर पर एक ऋणदाता को भुगतान किया जाना चाहिए वह इस डूबते हुए फंड कारक और ब्याज दर के बराबर है । इस उदाहरण में, यह 10.98% (0.07 + 0.0398) पर आता है।
इस प्रकार, भारित औसत दर, या समग्र पूंजीकरण दर, ऋण के लिए 50% वजन और इक्विटी के लिए 50% वजन का उपयोग करना है:
- 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]
परिणामस्वरूप, संपत्ति का बाजार मूल्य है:
- $ 9,056,244 ($ 950,000 / 0.1049)
