रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनी (REOC)
एक रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनी (REOC) क्या है?
रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनी (REOC) शब्द एक ऐसी कंपनी को संदर्भित करता है जो रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) के विपरीत, आरओओसी उन धन को पुनर्निवेश करता है जो वे अपने व्यवसाय में कमाते हैं और आरईआईटी की तुलना में उच्च कॉर्पोरेट करों के अधीन हैं।
चाबी छीन लेना
- एक रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनी रियल एस्टेट निवेश में संलग्न होती है और एक सार्वजनिक एक्सचेंज पर ट्रेड करती है।
- आरओओसी अपनी कमाई को फिर से कारोबार में वापस ला सकते हैं बजाए इसके कि उन्हें उसी तरह से वितरित किया जाए जिस तरह से आरईआईटी करने के लिए मजबूर हैं।
- आरईओसी की तुलना में आरओसी में अधिक विकास की संभावनाएं हैं, लेकिन वे तत्काल आय उत्पन्न नहीं कर सकते हैं।
कैसे रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियों (REOCs) काम करते हैं
यदि निवेशक अपनी होल्डिंग में विविधता लाना चाहते हैं और अपने पोर्टफोलियो में रियल एस्टेट को जोड़ना चाहते हैं तो निवेशकों के पास कई विकल्प हैं । वास्तविक संपत्ति खरीदना एक विकल्प है, लेकिन यह एक बड़ी लागत और भारी जोखिम पर आ सकता है । संपत्ति खरीदने वाले निवेशक आवासीय और / या वाणिज्यिक अचल संपत्ति- आवास बाजार के साथ आने वाले जोखिमों और अनिश्चितताओं के अलावा संपत्तियों की खरीद और रखरखाव का वित्तीय बोझ वहन करने में सक्षम होना चाहिए ।
रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियां अचल संपत्ति के मालिक होने का विकल्प हैं । ये कंपनियां निवेशकों को कुछ जोखिमों से बचा सकती हैं जो भौतिक अचल संपत्ति रखने के साथ आते हैं। आरओओसी ऐसी कंपनियां हैं जो विभिन्न प्रकार की अचल संपत्ति में खरीद और सक्रिय रूप से निवेश करती हैं। उनकी बहुसंख्यक होल्डिंग्स में कमर्शियल प्रॉपर्टी जैसे रिटेल स्टोर, होटल, ऑफिस बिल्डिंग, शॉपिंग मॉल और मल्टीफैमिली होम हैं। कई आरईओसी संपत्तियों में निवेश और प्रबंधन भी करते हैं। उदाहरण के लिए, एक कंपनी विभिन्न लोगों के लिए एक बहुपक्षीय घर या कार्यालय भवन की इकाइयों को बेच या पट्टे पर दे सकती है लेकिन फिर भी पार्किंग स्थल और लॉबी जैसे सामान्य स्थानों से पैसा बनाए रखती है और कमाती है।
आरओसी में शेयरों को किसी अन्य सार्वजनिक रूप से कारोबार वाली कंपनी की तरह एक्सचेंजों पर कारोबार किया जाता है। निवेशक अपने ब्रोकर-डीलर या किसी अन्य वित्तीय पेशेवर के माध्यम से शेयर खरीद सकते हैं । हालांकि वे भौतिक संपत्ति रखने के जोखिम को समाप्त करते हैं, आरओओसी कुछ बाजार जोखिमों के अधीन हैं जिनमें ब्याज दर जोखिम, आवास बाजार जोखिम, तरलता जोखिम और क्रेडिट जोखिम शामिल हैं ।
आरओसी को एक तरह से संरचित किया जाता है जो उन्हें शेयरधारकों को वितरित करने के बजाय कंपनी में उनकी कमाई को फिर से बनाने की अनुमति देता है । जैसे, वे नई संपत्तियों की खरीद करके या उन्हें सुधारने के लिए मौजूदा होल्डिंग्स में पैसा लगाकर अपनी होल्डिंग का विस्तार कर सकते हैं। वे एक्सप्रेस के प्रयोजन के लिए नई संपत्तियां खरीदने के लिए कमाई का उपयोग बाद में उन्हें वापस बेचने के लिए कर सकते हैं। उनकी कमाई को फिर से हासिल करने में सक्षम होने का मतलब है कि आरओसी को कोई अनुकूल कर उपचार नहीं मिलता है, इसलिए वे आरईआईटी की तुलना में उच्च कर का भुगतान करते हैं।
रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनियां संघीय करों का भुगतान करती हैं क्योंकि उन्हें शेयरधारकों को अपनी कमाई को वितरित करने की आवश्यकता नहीं होती है।
रियल एस्टेट ऑपरेटिंग कंपनी (REOC) बनाम REIT
हालांकि वे दोनों रियल एस्टेट होल्डिंग्स में निवेश करते हैं, आरईओसी और आरईआईटी के बीच कार्यात्मक और रणनीतिक अंतर हैं। आरईआईटी या पट्टों के माध्यम से आय उत्पन्न करने वाले गुणों का स्वामित्व और संचालन करता है । ये आवासीय आवास, होटल और यहां तक कि बुनियादी ढांचा संपत्तियां जैसे पाइपलाइन और सेल फोन टॉवर हो सकते हैं। निवेशक तीन अलग-अलग प्रकार के आरईआईटी- इक्विटी आरईआईटी, बंधक आरईआईटी और हाइब्रिड आरईआईटी में शेयर खरीदने का विकल्प चुन सकते हैं।
REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, कंपनियों को कुछ आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए।इनमें अन्य शामिल हैं-अचल संपत्ति मेंअपनी संपत्ति का न्यूनतम 75% निवेश करनाऔर अपनी कमाई का कम से कम 90% अंशधारियों को वितरण के रूप में वितरित करना।बदले में, आरईआईटी को अनुकूल कर उपचार मिलता है।आरईआईटी के लिए कॉर्पोरेट टैक्स आरईओसी पर लगाए गए लोगों की तुलना में बहुत कम हैं क्योंकि वे संघीय कराधान से मुक्त हैं।
आरईआईटी उन संपत्तियों को निवेश करने और खरीदने की प्रवृत्ति रखते हैं जो कुछ वाणिज्यिक संपत्तियों से जुड़े जोखिम की मात्रा को सीमित करते हैं क्योंकि वे विशेष कर स्थिति का आनंद लेते हैं। उनकी निवेश रणनीति लंबी अवधि के लिए होती है। इसका मतलब यह है कि REIT भविष्य में उन्हें बेचने के लिए निवेश की संपत्तियों की खरीद नहीं करते हैं उसी तरह कुछ REOC करते हैं।