द लॉस्ट डिकेड: लेसन्स फ्रॉम जापान का रियल एस्टेट क्राइसिस

जापान का “लॉस्ट डिकेड” रियल एस्टेट संकट क्या था?

मुक्त बाजार अर्थव्यवस्थाएं चक्र के अधीन हैं । आर्थिक चक्र में देश के सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) द्वारा मापा गया आर्थिक विस्तार और संकुचन के उतार-चढ़ाव के समय होते हैं ।

आर्थिक चक्रों की अवधि (विस्तार बनाम संकुचन की अवधि) बहुत भिन्न हो सकती है। आर्थिक मंदी का पारंपरिक उपाय है सकल घरेलू उत्पाद गिरने का लगातार दो या अधिक तिमाही। आर्थिक अवसाद भी हैं, जो 1930 के दशक के महामंदी जैसे आर्थिक संकुचन के विस्तारित समय हैं ।

1991 से 2001 तक, जापान ने “जापान के लॉस्ट डिकेड ” के रूप में जाना जाने वाला आर्थिक ठहराव और मूल्य अपस्फीति की अवधि का अनुभव किया । जबकि जापानी अर्थव्यवस्था ने इस अवधि को पीछे छोड़ दिया, उसने अन्य औद्योगिक देशों की तुलना में धीमी गति से ऐसा किया। इस अवधि के दौरान, जापानी अर्थव्यवस्था को क्रेडिट क्रंच और लिक्विडिटी ट्रैप दोनों का सामना करना पड़ा ।

जापान के “लॉस्ट डिकेड” रियल एस्टेट संकट को समझना

जापान का लॉस्ट डिकेड

1980 के दशक में जापान की अर्थव्यवस्था दुनिया की ईर्ष्या थी- यह संयुक्त राज्य अमेरिका में 3.07% की तुलना में, 1980 के दशक में 3.89% की औसत वार्षिक दर (जीडीपी द्वारा मापा गया) के रूप में बढ़ी।  लेकिन 1990 के दशक में जापान की अर्थव्यवस्था मुसीबतों में चली गई।

1991 से 2003 तक, जापानी अर्थव्यवस्था, जैसा कि जीडीपी द्वारा मापा जाता है, सालाना 1.14% बढ़ी, जो अन्य औद्योगिक देशों की तुलना में अच्छी तरह से नीचे थी।

चाबी छीन लेना

• जापान की “लॉस्ट डिकेड” एक ऐसी अवधि थी जो 1991 से 2001 तक चली थी जिसमें जापान की पहले की हलचल अर्थव्यवस्था में एक बड़ी मंदी देखी गई थी।
• इस आर्थिक मंदी के मुख्य कारण ब्याज दरों में वृद्धि थी जो एक ही समय में एक तरलता का जाल स्थापित करती थी जो एक क्रेडिट क्रंच को सामने ला रही थी।
• प्रमुख सबक अर्थव्यवस्थाओं को जापान के “लॉस्ट डिकेड” से लिया जा सकता है जिसमें बैंकों की बैलेंस शीट के पुनर्गठन के लिए उपलब्ध सार्वजनिक धन का उपयोग करना शामिल है और कभी-कभी मुद्रास्फीति का डर ठहराव का कारण बन सकता है।

जापान की इक्विटी और अचल संपत्ति के बुलबुले 1989 के पतन में शुरू हुए। इक्विटी मूल्यों ने 1989 के अगस्त से अगस्त 1992 तक 60% की गिरावट दर्ज की,  जबकि1990 के दशक में भूमि के मूल्यों में गिरावट आई, 2001 तक अविश्वसनीय 70% गिर गया।  (अधिक पढ़ने के लिए बबल्स के बारे में, इकोनॉमिक मेल्टडाउन देखें : उन्हें बर्न या स्टैम्प थम आउट दें? और हाउसिंग मार्केट बब्स पॉप क्यों ।)

बैंक ऑफ जापान की ब्याज दर की गलतियाँ

यह आम तौर पर स्वीकार किया जाता है कि जापान के केंद्रीय बैंक, बैंक ऑफ जापान (BoJ) ने कई गलतियां की हैं, जो इक्विटी और रियल एस्टेट बुलबुले के फटने के नकारात्मक प्रभावों को बढ़ा सकते हैं और लंबे समय तक जोड़ सकते हैं।

उदाहरण के लिए, मौद्रिक नीति रुक-रुक कर चल रही थी; मुद्रास्फीति और परिसंपत्ति की कीमतों केबारे में, जापान के बैंक ने1980 के दशक के अंत में मनी सप्लाई पर ब्रेक लगाया, जिसने इक्विटी बुलबुले के फटने में योगदान दिया।फिर, जैसा कि इक्विटी मूल्य गिर गया, BoJ ने ब्याज दरें बढ़ाना जारी रखा क्योंकि यह अचल संपत्ति के मूल्यों की सराहना करने के साथ जुड़ा रहा।

ऊंची ब्याज दरों ने भूमि की बढ़ती कीमतों के अंत में योगदान दिया, लेकिन उन्होंने समग्र अर्थव्यवस्था को नीचे की ओर बढ़ने में मदद की।1991 में, जैसा कि इक्विटी और भूमि की कीमतें गिर गईं, बैंक ऑफ जापान नाटकीय रूप से पलट गया और ब्याज दरों में कटौती करने लगा।  लेकिन यह बहुत देर हो चुकी थी, एक तरलता जाल पहले से ही सेट किया गया था, और एक क्रेडिट क्रंच में स्थापित हो रहा था।

एक तरलता ट्रैप

एक तरलता जाल एक आर्थिक परिदृश्य है जिसमें घर और निवेशक नकदी पर बैठते हैं; या तो अल्पकालिक खातों में या शाब्दिक रूप से हाथ पर नकदी के रूप में।

वे कुछ कारणों से ऐसा हो सकता है: वे अविश्वास वे एक उच्च कमा सकते हैं कि राशि वापसी की दर निवेश करके, उनका मानना है कि अपस्फीति क्षितिज पर है (नकद अचल संपत्तियों के लिए मूल्य सापेक्ष में वृद्धि होगी), या अपस्फीति पहले से मौजूद है। सभी तीन कारण अत्यधिक सहसंबद्ध हैं, और ऐसी परिस्थितियों में, घरेलू और निवेशक विश्वास वास्तविकता बन जाते हैं।

मौद्रिक नीति के एक तरलता जाल में, कम ब्याज दरें,अप्रभावी हो जाती हैं।लोग और निवेशक केवल खर्च या निवेश नहीं करते हैं।उनका मानना ​​है कि माल और सेवाएं कल सस्ती हो जाएंगी, इसलिए वे उपभोग करने की प्रतीक्षा करते हैं, और उनका मानना ​​है कि वे इसे निवेश करके केवल अपने पैसे पर बैठकर बेहतर रिटर्न कमा सकते हैं।1990 के अधिकांश के लिएबैंक ऑफ जापान की छूट दर 0.5% थी, लेकिन यह जापानी अर्थव्यवस्था को उत्तेजित करने में विफल रहा, और चूक कायम रही।  (अधिक जानकारी के लिए, देखें कि निवेशकों के लिए अपस्फीति का क्या मतलब है? )

एक तरलता जाल से बाहर तोड़कर

तरलता जाल से बाहर निकलने के लिए, घरों और व्यवसायों को खर्च करने और निवेश करने के लिए तैयार रहना होगा। राजकोषीय नीति के माध्यम से उन्हें ऐसा करने का एक तरीका है । सरकार कर दरों में कटौती, कर छूट के जारी करने और सार्वजनिक व्यय के माध्यम से उपभोक्ताओं को सीधे पैसा दे सकती है ।

जापान ने अपनी तरलता के जाल से बाहर निकलने के लिए कई राजकोषीय नीतिगत उपायों की कोशिश की, लेकिन आमतौर पर यह माना जाता है कि इन उपायों को अच्छी तरह से निष्पादित नहीं किया गया था – अयोग्य सार्वजनिक कार्य परियोजनाओं पर पैसा बर्बाद किया गया था और विफल व्यवसायों को दिया गया था। अधिकांश अर्थशास्त्री इस बात से सहमत हैं कि राजकोषीय प्रोत्साहन नीति के प्रभावी होने के लिए, धन को कुशलता से आवंटित किया जाना चाहिए। दूसरे शब्दों में, बाजार को यह तय करने दें कि सीधे उपभोक्ताओं के हाथों में पैसा लगाकर खर्च करना और निवेश करना कहां है। (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें कि राजकोषीय नीति क्या है? )

तरलता के जाल से बाहर निकलने का एक और तरीका यह है कि नाममात्र की ब्याज दरों को लक्षित करने के विपरीत, पैसे की वास्तविक आपूर्ति को बढ़ाकर अर्थव्यवस्था को “पुन: फुलाया” जाए । एक केंद्रीय बैंक खुले बाजार के संचालन में सरकारी बॉन्ड की खरीद के माध्यम से एक स्थापित लक्ष्य ब्याज दर (जैसे कि अमेरिका में फेड फंड की दर ) के संबंध में एक अर्थव्यवस्था में पैसा इंजेक्ट कर सकता है ।

यह तब होता है जब एक केंद्रीय बैंक एक बॉन्ड खरीदता है, इस मामले में यह प्रभावी रूप से नकदी के लिए विनिमय करता है, जिससे धन की आपूर्ति बढ़ जाती है। इसे ऋण के मुद्रीकरण के रूप में जाना जाता है । (यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि ओपन-मार्केट ऑपरेशंस का उपयोग लक्ष्य ब्याज दरों को प्राप्त करने और बनाए रखने के लिए भी किया जाता है, लेकिन जब कोई केंद्रीय बैंक ऋण का मुद्रीकरण करता है, तो यह लक्ष्य ब्याज दर की परवाह किए बिना ऐसा करता है।) (अधिक जानने के लिए, पढ़ें कैसे। केंद्रीय बैंक अर्थव्यवस्था में पैसा लगाते हैं? )

2001 में, बैंक ऑफ जापान ने ब्याज दरों के बजाय मुद्रा आपूर्ति को लक्षित करना शुरू किया, जिससे अपस्फीति को रोकने और आर्थिक विकास को प्रोत्साहित करने में मदद मिली।  हालांकि, जब एक केंद्रीय बैंक वित्तीय प्रणाली में धन इंजेक्ट करता है, तो बैंकों को अधिक धन के साथ छोड़ दिया जाता है, लेकिन उस धन को उधार देने के लिए भी तैयार रहना चाहिए। इससे हमें अगली समस्या का सामना करना पड़ता है जिसका जापान ने सामना किया: एक क्रेडिट संकट।

उधारी की कमी

एक क्रेडिट क्रंच एक आर्थिक परिदृश्य है जिसमें बैंकों ने उधार आवश्यकताओं को कड़ा कर दिया है और अधिकांश भाग के लिए उधार नहीं देते हैं।

वे कई कारणों से उधार नहीं दे सकते हैं, जिनमें शामिल हैं: 1) पीड़ितों को खोने के बाद अपनी बैलेंस शीट की मरम्मत के लिए भंडार पर रखने की आवश्यकता है, जो कि उन जापानी बैंकों के साथ हुआ था जिन्होंने रियल एस्टेट में भारी निवेश किया था, और 2) एक सामान्य पुलबैक हो सकता है जोखिम उठाने में, जो 2007 और 2008 में संयुक्त राज्य में वित्तीय संस्थानों के रूप में हुआ, जो शुरू में सबप्राइम बंधक ऋण से संबंधित नुकसान का सामना करते थे, उन्होंने सभी प्रकार के उधार वापस खींच लिए, अपनी बैलेंस शीट को हटा दिया, और आम तौर पर अपने जोखिम के स्तर को कम करने की कोशिश की। सभी क्षेत्र।

परिकलित जोखिम लेना और उधार देना एक मुक्त बाजार अर्थव्यवस्था का जीवन-रक्त है। जब काम करने के लिए पूंजी लगाई जाती है, तो नौकरियां पैदा होती हैं, खर्च बढ़ता है, क्षमताएँ खोजी जाती हैं (उत्पादकता बढ़ती है), और अर्थव्यवस्था बढ़ती है। दूसरी ओर, जब बैंक ऋण देने के लिए अनिच्छुक होते हैं, तो अर्थव्यवस्था का बढ़ना मुश्किल होता है।

जिस तरह से एक तरलता जाल में अपस्फीति की ओर जाता है, उसी तरह एक ऋण संकट भी अपस्फीति के लिए अनुकूल है क्योंकि बैंक उधार देने के लिए तैयार नहीं हैं, और इसलिए उपभोक्ता और व्यवसाय खर्च करने में असमर्थ हैं, जिससे कीमतें गिर सकती हैं।

क्रेडिट क्रंच का समाधान

1990 के दशक में जापान भी क्रेडिट की कमी से जूझ रहा था और जापानी बैंक नुकसान उठाने के लिए धीमे थे।भले ही सार्वजनिक धनराशि बैंकों को उनकी बैलेंस शीट के पुनर्गठन के लिए उपलब्ध कराई गई थी, लेकिन वे ऐसा करने में असफल रहे क्योंकि लंबे समय से छुपाए गए घाटे और विदेशी निवेशकों पर नियंत्रण खोने के डर से जुड़े कलंक के डर से।  एक क्रेडिट क्रंच से बाहर निकलने के लिए, बैंक घाटे को मान्यता दी जानी चाहिए, बैंकिंग प्रणाली पारदर्शी होनी चाहिए, और बैंकों को जोखिम का आकलन करने और प्रबंधन करने की उनकी क्षमता पर विश्वास हासिल करना चाहिए।

स्पष्ट रूप से, अपस्फीति कई समस्याओं का कारण बनती है। जब परिसंपत्ति की कीमतें गिर रही हैं, तो घरों और निवेशकों ने नकदी जमा की क्योंकि नकदी आज की तुलना में कल अधिक होगी। यह एक तरलता जाल बनाता है। जब संपत्ति की कीमतें गिरती हैं, तो संपार्श्विक समर्थन ऋणों का मूल्य गिर जाता है, जिसके परिणामस्वरूप बैंक नुकसान होता है। जब बैंकों को नुकसान होता है, तो वे ऋण देना बंद कर देते हैं, जिससे ऋण संकट पैदा हो जाता है।

ज्यादातर समय, हम मुद्रास्फीति को बहुत खराब आर्थिक समस्या मानते हैं, जो यह हो सकता है, लेकिन एक अर्थव्यवस्था को फिर से फुलाया जाना ठीक हो सकता है जो लंबे समय तक धीमी वृद्धि से बचने के लिए आवश्यक है जैसे कि जापान ने 1990 के दशक में अनुभव किया था। (मुद्रास्फीति के बारे में अधिक जानने के लिए, मुद्रास्फीति देखें : मुद्रास्फीति क्या है? )

समस्या यह है कि किसी अर्थव्यवस्था को फिर से स्थापित करना आसान नहीं है, खासकर जब बैंक उधार देने के लिए तैयार नहीं होते हैं।उल्लेखनीय अमेरिकी अर्थशास्त्री मिल्टन फ्रीडमैन ने सुझाव दिया कि तरलता के जाल से बचने का तरीका वित्तीय मध्यस्थों को दरकिनार करना और व्यक्तियों को खर्च करने के लिए सीधे पैसा देना है।इसे “हेलिकॉप्टर मनी” के रूप में जाना जाता है, क्योंकि सिद्धांत यह है कि एक केंद्रीय बैंक सचमुच हेलिकॉप्टर से पैसा छोड़ सकता है।  इससे यह भी पता चलता है कि आप किस देश में रहते हैं, जीवन सही समय पर सही जगह पर है।