REIT (रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स) का विश्लेषण कैसे करें
एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक कंपनी है जो आय-उत्पादक गुणों का मालिक है, संचालित करता है या वित्त करता है। कानून के अनुसार, आरईआईटी के मुनाफे का 90% शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित किया जाना चाहिए । यहां, हम REIT, उनकी विशेषताओं और REIT का मूल्यांकन कैसे करें, इस पर एक नज़र डालते हैं।
चाबी छीन लेना
- शेयरधारक लाभांश के रूप में REIT को कम से कम 90% आय का भुगतान करना आवश्यक है।
- REITs के लिए बुक वैल्यू रेशियो बेकार हैं, इसके बजाय, नेट एसेट वैल्यू जैसे कैलकुलेशन बेहतर मेट्रिक्स हैं।
- आरईआईटी के लिए टॉप-डाउन और बॉटम-अप विश्लेषण का उपयोग किया जाना चाहिए, जहां टॉप-डाउन कारकों में जनसंख्या और नौकरी में वृद्धि शामिल है, जबकि नीचे-ऊपर पहलुओं में किराये की आय और संचालन से धन शामिल हैं।
REIT के रूप में क्या योग्यता है?
अधिकांश आरईआईटी अंतरिक्ष को किराए पर लेते हैं और किराए इकट्ठा करते हैं, और फिर उस आय को शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करते हैं। बंधक REIT (जिसे mREIT भी कहा जाता है) के पास अचल संपत्ति नहीं है, और इसके बजाय अचल संपत्ति का वित्त पोषण होता है। ये आरईआईटी अपने निवेश पर ब्याज से आय अर्जित करते हैं, जिसमें बंधक, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां और अन्य संबंधित संपत्ति शामिल हैं।
REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करनेके लिए, कंपनी को कुछ आंतरिक राजस्व संहिता (IRC) प्रावधानों का पालन करना चाहिए।विशेष रूप से, एक कंपनी को REIT:1 के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए
- अचल संपत्ति, नकदी, या अमेरिकी खजाने में कुल संपत्ति का कम से कम 75% निवेश करें
- किराए से कम से कम 75% सकल आय अर्जित करें, बंधक पर ब्याज जो कि वास्तविक संपत्ति, या अचल संपत्ति की बिक्री को वित्त प्रदान करता है
- प्रत्येक वर्ष शेयरधारक लाभांश के रूप में कर योग्य आय का न्यूनतम 90% का भुगतान करें
- एक निगम के रूप में कर योग्य है कि एक इकाई हो
- निदेशक मंडल या न्यासी द्वारा प्रबंधित किया जाना चाहिए
- अस्तित्व के पहले वर्ष के बाद कम से कम 100 शेयरधारक हैं
- पाँच या उससे कम व्यक्तियों के पास इसके 50% से अधिक शेयर नहीं हैं
REIT स्थिति होने से, एक कंपनी कॉर्पोरेट आयकर से बचती है । एक नियमित निगम लाभ कमाता है और अपने पूरे लाभ पर कर का भुगतान करता है, फिर यह तय करता है कि लाभांश और पुनर्निवेश के बीच अपने कर लाभ को कैसे आवंटित किया जाए । आरईआईटी केवल अपने सभी या लगभग सभी मुनाफे को वितरित करता है और कराधान को छोड़ देता है।
REITs के प्रकार
कई प्रकार के आरईआईटी हैं । इक्विटी आरईआईटी अपार्टमेंट, क्षेत्रीय मॉल, कार्यालय भवन, एस या लॉज / रिसोर्ट सुविधाओं जैसे कुछ भवन निर्माण प्रकारों के मालिक हैं। कुछ विविध हैं और कुछ अवज्ञा वर्गीकरण – उदाहरण के लिए, एक REIT जो केवल गोल्फ कोर्स में निवेश करता है।
REIT का अन्य मुख्य प्रकार एक बंधक REIT है। ये आरईआईटी अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण बनाते हैं, लेकिन वे आमतौर पर अचल संपत्ति के मालिक नहीं होते हैं या संचालित नहीं करते हैं। बंधक REITs को विशेष विश्लेषण की आवश्यकता होती है। वे वित्त कंपनियां हैं जो अपनी ब्याज दर जोखिम को प्रबंधित करने के लिए कई हेजिंग उपकरणों का उपयोग करती हैं ।
जबकि कुछ मुट्ठी भर हाइब्रिड आरईआईटी अचल संपत्ति का संचालन करते हैं और बंधक ऋण में लेनदेन करते हैं, अधिकांश आरईआईटी इक्विटी प्रकार हैं – आरईआईटी जो रियल एस्टेट संचालन के “हार्ड एसेट” व्यवसाय पर ध्यान केंद्रित करते हैं। जब आप आरईआईटी के बारे में पढ़ते हैं, तो आप आमतौर पर इक्विटी आरईआईटी के बारे में पढ़ रहे होते हैं। जैसे, हम इक्विटी आरईआईटी पर अपने विश्लेषण पर ध्यान केंद्रित करेंगे।
REIT का विश्लेषण कैसे करें
आरईआईटी लाभांश-भुगतान वाले स्टॉक हैं जो रियल एस्टेट पर ध्यान केंद्रित करते हैं। यदि आप आय चाहते हैं, तो आप उन्हें उच्च-उपज बॉन्ड फंड और लाभांश-भुगतान वाले शेयरों के साथ विचार करेंगे । लाभांश भुगतान वाले शेयरों के रूप में, आरईआईटी का विश्लेषण अन्य शेयरों की तरह किया जाता है। लेकिन संपत्ति के लेखांकन उपचार के कारण कुछ बड़े अंतर हैं।
कमाई-प्रति-शेयर (ईपीएस) और पी / ई जैसे पारंपरिक मैट्रिक्स आरईआईटी का मूल्यांकन करने के लिए विश्वसनीय तरीके नहीं हैं। FFO और AFFO बेहतर मेट्रिक्स हैं।
आइए एक सरल उदाहरण के साथ स्पष्ट करते हैं। मान लीजिए कि एक REIT $ 1 मिलियन के लिए एक इमारत खरीदता है। लेखांकन नियमों को संपत्ति के खिलाफ मूल्यह्रास को चार्ज करने के लिए हमारे आरईआईटी की आवश्यकता होती है । मान लेते हैं कि हमने 20 वर्षों में मूल्यह्रास को एक सीधी रेखा में फैला दिया है। प्रत्येक वर्ष हम मूल्यह्रास व्यय में $ 50,000 घटाते हैं ($ 50,000 प्रति वर्ष x 20 वर्ष = $ 1 मिलियन)।
आइए ऊपर सरलीकृत बैलेंस शीट और आय विवरण देखें । वर्ष 10 में, हमारी बैलेंस शीट $ 500,000 (यानी बुक वैल्यू ) पर भवन का मूल्य वहन करती है, जो मूल लागत $ 1 मिलियन माइनस $ 500,000 संचित मूल्यह्रास (प्रति वर्ष 10 वर्ष x $ 50,000) है। हमारा आय विवरण $ 200,000 से $ 190,000 के राजस्व में कटौती करता है, लेकिन खर्च का $ 50,000 मूल्यह्रास शुल्क है।
एफएफओ
हालांकि, हमारा REIT वास्तव में इस पैसे को 10 साल में खर्च नहीं करता है-मूल्यह्रास एक गैर-नकद शुल्क है । इसलिए, हम परिचालन (एफएफओ) से धन का उत्पादन करने के लिए शुद्ध आय में मूल्यह्रास शुल्क वापस जोड़ते हैं । विचार यह है कि मूल्यह्रास गलत तरीके से हमारी शुद्ध आय को कम कर देता है क्योंकि हमारी इमारत शायद पिछले 10 वर्षों में अपना आधा मूल्य नहीं खोती है। FFO मूल्यह्रास चार्ज को छोड़कर इस प्रचलित विकृति को ठीक करता है। FFO में कुछ अन्य समायोजन भी शामिल हैं।
एएफएफओ
हमें ध्यान देना चाहिए कि एफएफओ शुद्ध आय की तुलना में नकदी प्रवाह के करीब है, लेकिन यह नकदी प्रवाह पर कब्जा नहीं करता है। मुख्य रूप से, ऊपर के उदाहरण में देखें कि हमने इमारत (पूंजीगत व्यय) हासिल करने के लिए खर्च किए गए $ 1 मिलियन को कभी नहीं गिना। अधिक सटीक विश्लेषण में पूंजीगत व्यय शामिल होगा । पूंजी व्यय की गणना समायोजित FFO (AFFO) के रूप में जाना जाता है ।
निवल परिसंपत्ति मूल्य
हमारी काल्पनिक बैलेंस शीट हमें अन्य सामान्य REIT मीट्रिक, शुद्ध संपत्ति मूल्य (NAV) को समझने में मदद कर सकती है । वर्ष 10 में, हमारे भवन का पुस्तक मूल्य केवल $ 500,000 था क्योंकि मूल लागत का आधा मूल्यह्रास किया गया था। इसलिए, बुक-वैल्यू और संबंधित अनुपात जैसे मूल्य-से-बुक – सामान्य इक्विटी विश्लेषण के संबंध में अक्सर संदिग्ध – REITs के लिए बहुत अधिक बेकार हैं। एनएवी संपत्ति के पुस्तक मूल्य को बाजार मूल्य के बेहतर अनुमान के साथ बदलने का प्रयास करता है ।
एनएवी की गणना करने के लिए आरईआईटी के होल्डिंग्स की कुछ व्यक्तिपरक मूल्यांकन की आवश्यकता होती है । उपरोक्त उदाहरण में, हम देखते हैं कि इमारत परिचालन आय में $ 100,000 उत्पन्न करती है (परिचालन व्यय में $ 200,000 राजस्व शून्य से 100,000 डॉलर)। एक विधि बाजार दर के आधार पर परिचालन आय को भुनाने के लिए होगी । यदि हम सोचते हैं कि इस प्रकार की इमारत के लिए बाजार की वर्तमान कैप दर 8% है, तो भवन के मूल्य का हमारा अनुमान $ 1.25 मिलियन (परिचालन आय में $ 100,000 / 8% कैप दर = $ 1,250,000) हो जाता है।
यह बाजार मूल्य अनुमान इमारत के पुस्तक मूल्य को बदल देता है। फिर हम शुद्ध संपत्ति मूल्य प्राप्त करने के लिए बंधक ऋण (नहीं दिखाया गया) घटा देंगे। माइनस डेट समान इक्विटी, जहां एनएवी में ‘नेट’ का अर्थ है ऋण का शुद्ध। एनएवी प्रति शेयर प्राप्त करने के लिए एनएवी को आम शेयरों में विभाजित करना है, जो आंतरिक मूल्य का अनुमान है । सिद्धांत रूप में, उद्धृत शेयर की कीमत एनएवी प्रति शेयर से बहुत दूर नहीं भटकनी चाहिए।
टॉप-डाउन बनाम बॉटम-अप विश्लेषण
स्टॉक उठाते समय, आप कभी कभी ऊपर-नीचे बनाम नीचे-ऊपर विश्लेषण के बारे में सुनते हैं । टॉप-डाउन एक आर्थिक परिप्रेक्ष्य से शुरू होता है और थीम या क्षेत्रों पर दांव लगाता है (उदाहरण के लिए, एक उम्र बढ़ने वाली जनसांख्यिकीय दवा कंपनियों का पक्ष ले सकता है)। नीचे-ऊपर विशिष्ट कंपनियों के मूल सिद्धांतों पर केंद्रित है । REIT शेयरों को स्पष्ट रूप से टॉप-डाउन और बॉटम-अप विश्लेषण दोनों की आवश्यकता होती है।
ऊपर से नीचे के दृष्टिकोण से, REITs किसी भी चीज से प्रभावित हो सकते हैं जो आपूर्ति, और संपत्ति की मांग को प्रभावित करता है। जनसंख्या और नौकरी की वृद्धि सभी आरईआईटी प्रकारों के लिए अनुकूल है। ब्याज दरें, संक्षेप में, एक मिश्रित बैग हैं।
ब्याज दरों में वृद्धि आमतौर पर एक बेहतर अर्थव्यवस्था का संकेत देती है, जो आरईआईटी के लिए अच्छा है क्योंकि लोग खर्च कर रहे हैं और व्यवसाय अधिक जगह किराए पर ले रहे हैं। बढ़ती ब्याज दरें अपार्टमेंट REIT के लिए अच्छी हैं क्योंकि लोग नए घर खरीदने के बजाय किराए पर रहना पसंद करते हैं। दूसरी ओर, आरईआईटी अक्सर अपने ब्याज खर्चों को कम करके ब्याज दरों का लाभ उठा सकते हैं और जिससे उनकी लाभप्रदता बढ़ जाती है।
चूंकि आरईआईटी अचल संपत्ति खरीदते हैं, इसलिए आप अन्य प्रकार की कंपनियों की तुलना में ऋण का उच्च स्तर देख सकते हैं। प्रतियोगियों के लिए उद्योग के औसत या ऋण अनुपात के लिए आरईआईटी के ऋण स्तर की तुलना करना सुनिश्चित करें।
पूंजी बाजार की स्थिति भी महत्वपूर्ण है, अर्थात् आरईआईटी इक्विटी के लिए संस्थागत मांग। में अल्पावधि, इस मांग को बुनियादी बातों पराजित कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, आरईआईटी के शेयरों ने 2001 में और 2002 की पहली छमाही में अभावग्रस्त बुनियादी बातों के बावजूद काफी अच्छा किया, क्योंकि धन पूरे परिसंपत्ति वर्ग में बह रहा था ।
व्यक्तिगत आरईआईटी स्तर पर, आप राजस्व में वृद्धि के लिए मजबूत संभावनाएं देखना चाहते हैं, जैसे कि किराये की आय, संबंधित सेवा आय और एफएफओ। आप यह देखना चाहते हैं कि क्या REIT में अधिभोग में सुधार करने और अपने किराए बढ़ाने की एक अनूठी रणनीति है।
पैमाने की अर्थव्यवस्थाएं
आरईआईटी आमतौर पर अधिग्रहण के माध्यम से विकास चाहते हैं और आगे का उद्देश्य अक्षम रूप से चलने वाली संपत्तियों को आत्मसात करके पैमाने की अर्थव्यवस्थाओं का एहसास करना है । पैमाने की अर्थव्यवस्थाओं को राजस्व के प्रतिशत के रूप में परिचालन खर्च में कमी से महसूस किया जाएगा । लेकिन अधिग्रहण एक दोधारी तलवार है। यदि आरईआईटी अधिभोग दर और / या किराए में सुधार नहीं कर सकता है, तो इसे ईंधन के विकास के लिए गैर-माना अधिग्रहण में मजबूर किया जा सकता है।
जैसा कि बंधक ऋण इक्विटी मूल्य में एक बड़ी भूमिका निभाता है, यह बैलेंस शीट को देखने के लायक है। कुछ लीवरेज को देखने की सलाह देते हैं, जैसे डेट-टू-इक्विटी अनुपात । लेकिन व्यवहार में, यह बताना मुश्किल है कि लीवरेज कब अत्यधिक हो गया है। फिक्स्ड बनाम फ्लोटिंग-रेट ऋण के अनुपात को तौलना अधिक महत्वपूर्ण है । मौजूदा कम ब्याज दर वाले वातावरण में, एक आरईआईटी जो केवल फ्लोटिंग-रेट ऋण का उपयोग करता है, यदि ब्याज दरों में वृद्धि होती है, तो उसे नुकसान होगा।
REIT कर
अधिकांश आरईआईटी लाभांश वे नहीं हैं जो आईआरएस योग्य लाभांश मानते हैं, इसलिए उन्हें आम तौर पर उच्च दर पर कर लगाया जाता है।आपके कर ब्रैकेट के आधार पर, योग्य लाभांश पर 0%, 15% या 20% कर लगाया जाता है।हालांकि, REITs के साथ, अधिकांश लाभांश को 2020 तक % के लिए साधारण आय के रूप में 37% तक कर दिया जाता है
सामान्य तौर पर, आरईआईटी लाभांश को साधारण आय के रूप में लगाया जाता है। जैसे, यह अनुशंसा की जाती है कि आप एक कर-युक्त खाते जैसे कि IRA या 401 (k) में REITs रखते हैं।
हालाँकि, यहाँ कुछ अच्छी खबर हो सकती है। चूंकि REIT पास-थ्रू व्यवसाय हैं, इसलिए कोई भी लाभांश जो योग्य लाभांश के रूप में नहीं गिना जाता है, वह 20% योग्य व्यावसायिक आय (QBI) कटौती के लिए पात्र हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि आपके पास सामान्य REIT लाभांश में $ 1,000 हैं, तो आप केवल $ 800 पर कर का भुगतान कर सकते हैं।
तल – रेखा
आरईआईटी अचल संपत्ति कंपनियां हैं जिन्हें आरईआईटी स्थिति के कर लाभों का आनंद लेने के लिए उच्च लाभांश का भुगतान करना होगा । स्थिर आय जो कि ट्रेजरी पैदावार को पार कर सकती है, कुल रिटर्न क्षमता की पेशकश करने के लिए मूल्य-अस्थिरता के साथ जोड़ती है जो छोटे-पूंजीकरण के शेयरों को टक्कर देती है। आरईआईटी का विश्लेषण करने से निवेशकों को मूल्यह्रास के कारण लेखांकन विकृतियों को समझने और व्यापक आर्थिक प्रभावों पर सावधानीपूर्वक ध्यान देने की आवश्यकता होती है।