फ्यूल दैट फेड द सबप्राइम मेलडाउन
दर्जनों बंधक ऋणदाता सप्ताह के एक मामले में दिवालिया घोषित करते हैं । बाजार एक प्रमुख वैश्विक क्रेडिट संकट की चिंताओं से भरा है, जो उधारकर्ताओं के सभी वर्गों को प्रभावित कर सकता है। केंद्रीय बैंक डराने वाले वित्तीय बाजारों में तरलता को इंजेक्ट करने के लिए आपातकालीन खंड का उपयोग करते हैं । अचल संपत्ति बाजार रिकॉर्ड highs के वर्षों के बाद बोझ। फोरक्लोजर डबल दरों साल-दर-वर्ष 2006 के उत्तरार्ध के दौरान और 2007 में।
रिपोर्टें डराने वाली लगती हैं, लेकिन इन सबका क्या मतलब है?
वर्तमान में हम एक वित्तीय संकट में घुटने के बल खड़े हैं जो अमेरिकी आवास बाजार पर केंद्र है, जहां जमे हुए सबप्राइम बंधक बाजार से गिरावट क्रेडिट बाजारों और घरेलू और वैश्विक शेयर बाजारों में फैल रही है । इस बारे में अधिक जानने के लिए पढ़ें कि बाजार कैसे गिर गए, और आगे क्या हो सकता है।
एक संकट का रास्ता
क्या यह एक समूह या एक कंपनी के पहिए पर गिरने का मामला था? क्या यह बहुत कम निरीक्षण, बहुत अधिक लालच, या बस पर्याप्त समझ का परिणाम नहीं है? जैसा कि अक्सर होता है जब वित्तीय बाजार गड़बड़ा जाते हैं, तो इसका उत्तर “उपरोक्त सभी” होने की संभावना है
याद रखें , आज हम जिस बाजार को देख रहे हैं , वह छह साल पहले बाजार का एक प्रतिफल है। 2001 के अंत तक वापस जाएं, जब 11 सितंबर के बाद वैश्विक आतंकी हमलों का डर था, पहले से ही संघर्ष कर रही अर्थव्यवस्था को भुनाया, एक जो 1990 के दशक के तकनीकी बुलबुले द्वारा मंदी से प्रेरित होकर आने लगी थी ।
जवाब में, 2001 के दौरान, फेडरल रिजर्व ने नाटकीय रूप से दरों में कटौती करना शुरू कर दिया, और फेड फंडों की दर 2003 में 1% पर आ गई, जो कि केंद्रीय बैंकिंग में अनिवार्य रूप से शून्य है। कम संघीय निधियों की दर का लक्ष्य धन की आपूर्ति का विस्तार करना और उधार को प्रोत्साहित करना है, जिसे खर्च और निवेश करना चाहिए। विचार है कि खर्च “देशभक्ति” व्यापक रूप से प्रचारित किया गया था और व्हाइट हाउस से स्थानीय अभिभावक-शिक्षक संघ तक सभी ने हमें खरीदने, खरीदने, खरीदने के लिए प्रोत्साहित किया।
इसने काम किया और 2002 में अर्थव्यवस्था का लगातार विस्तार होना शुरू हुआ।
आकर्षक दिखने के लिए रियल एस्टेट शुरू होता है
चूंकि कम ब्याज दरों ने अर्थव्यवस्था में अपना काम किया, रियल एस्टेट बाजार ने खुद को एक उन्माद में काम करना शुरू कर दिया क्योंकि बेची गई घरों की संख्या और 2002 में उनके द्वारा बेचे जाने वाले दाम नाटकीय रूप से शुरू हुए। इस समय, दर पर दर 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक लगभग 40 वर्षों में सबसे निचले स्तर पर था, और लोगों को उपलब्ध इक्विटी के लगभग सबसे सस्ते स्रोत तक पहुंच प्राप्त करने का एक अनूठा अवसर मिला।
निवेश बैंक, और एसेट-बैकड सिक्योरिटी
यदि आवास बाजार को केवल एक सभ्य हाथ से निपटाया गया हो, तो कहें कि कम ब्याज दर और बढ़ती मांग के साथ कोई भी समस्या काफी हद तक समाहित होती है। दुर्भाग्य से, यह एक शानदार हाथ से निपटा गया था, वॉल स्ट्रीट पर नए वित्तीय उत्पादों के लिए धन्यवाद । ये नए उत्पाद दूर-दूर तक फैले हुए थे और पेंशन फंड, हेज फंड और अंतर्राष्ट्रीय सरकारों में शामिल थे ।
और, जैसा कि हम अब सीख रहे हैं, इन उत्पादों में से कई पूरी तरह से कुछ भी नहीं होने के कारण समाप्त हो गए।
एक साधारण विचार बड़ी समस्याओं की ओर जाता है
परिसंपत्ति समर्थित सुरक्षा (ABS) दशकों के लिए चारों ओर हो गया है, और अपने मूल झूठ पर एक सरल निवेश सिद्धांत: संपत्ति है कि उम्मीद के मुताबिक है और इसी तरह की है की एक गुच्छा ले लो नकदी बहती एक कामयाब पैकेज में, (एक व्यक्ति की घर बंधक की तरह) उन्हें बंडल जो सभी व्यक्तिगत भुगतान (बंधक भुगतान) एकत्र करता है, और निवेशकों को प्रबंधित पैकेज पर कूपन का भुगतान करने के लिए पैसे का उपयोग करता है । यह एक परिसंपत्ति समर्थित सुरक्षा बनाता है जिसमें अंतर्निहित अचल संपत्ति संपार्श्विक के रूप में कार्य करती है ।
एक और बड़ा प्लस यह था कि मूडीज स्टैण्डर्ड एंड स्टैंडर्ड एंड पूअर जैसी क्रेडिट रेटिंग एजेंसियां इन प्रतिभूतियों में से कई पर अपनी A एएए ’या of ए +’ की मुहर लगा देंगी, जो निवेश के रूप में उनकी सापेक्ष सुरक्षा का संकेत देते हैं।
निवेशक के लिए लाभ यह है कि वे एक कूपन भुगतान के रूप में आने वाली अचल-आय संपत्ति के एक विविध पोर्टफोलियो का अधिग्रहण कर सकते हैं।
सरकार राष्ट्रीय बंधक एसोसिएशन (Ginnie मॅई) किया गया था bundling और बेचने प्रतिभूतिकृत साल के लिए ABSs के रूप में बंधक; उनकी ‘एएए’ रेटिंग की हमेशा गारंटी थी कि गिन्नी माई की सरकार ने समर्थन किया था। कोषाध्यक्षों की तुलना में निवेशकों ने अधिक उपज प्राप्त की, और गिन्नी मॅई नए बंधक की पेशकश करने के लिए धन का उपयोग करने में सक्षम थे।
मार्जिन को चौड़ा करना
एक विस्फोट अचल संपत्ति बाजार के लिए धन्यवाद, एबीएस का एक अद्यतन रूप भी बनाया जा रहा था, केवल इन एबीएस को सबप्राइम बंधक ऋण या कम-से-स्टेलर क्रेडिट वाले खरीदारों को ऋण दिया जा रहा था।
सबप्राइम ऋण, उनके बहुत अधिक डिफ़ॉल्ट जोखिम के साथ-साथ विभिन्न जोखिम कक्षाएं, या में रखा गया था हिस्सों, जिनमें से प्रत्येक की अपनी के साथ आया था चुकौती अनुसूची। ऊपरी किस्तों को ‘एएए’ रेटिंग प्राप्त करने में सक्षम थे – भले ही वे सबप्राइम ऋण शामिल थे – क्योंकि इन किश्तों को सुरक्षा में आने वाले पहले डॉलर का वादा किया गया था। कम किश्तों ने बढ़े हुए डिफ़ॉल्ट जोखिम की भरपाई के लिए उच्च कूपन दरों को पूरा किया । नीचे की ओर सभी तरह से, “इक्विटी” किश्त एक अत्यधिक सट्टा निवेश था, क्योंकि यह अपने नकदी प्रवाह को अनिवार्य रूप से मिटा सकता था, अगर पूरे एबीएस पर डिफ़ॉल्ट दर निम्न स्तर से ऊपर है – 5 से 7% की सीमा में ।
अचानक, यहां तक कि सबप्राइम बंधक उधारदाताओं के पास अपने जोखिम भरे ऋण को बेचने के लिए एक एवेन्यू था, जिसने बदले में उन्हें इस ऋण को और भी आक्रामक रूप से बाजार में लाने में सक्षम बनाया। वॉल स्ट्रीट वहाँ उनके सबप्राइम ऋण लेने के लिए था, उन्हें अन्य ऋणों के साथ पैकेज (कुछ गुणवत्ता, कुछ नहीं), और उन्हें निवेशकों को बेच दिया। इसके अलावा, इन बंडल प्रतिभूतियों का लगभग 80% रेटिंग एजेंसियों के लिए जादुई रूप से निवेश ग्रेड (‘ए’ रेटेड या उच्चतर) बन गया, जिसने एबीएस की रेटिंग में उनके काम के लिए आकर्षक शुल्क अर्जित किया।
इस गतिविधि के परिणामस्वरूप, बंधक को उत्पन्न करना बहुत लाभदायक हो गया – यहां तक कि जोखिम वाले भी। यह आय के प्रमाण जैसी बुनियादी आवश्यकताओं से पहले भी लंबे समय तक नहीं था और बंधक उधारदाताओं द्वारा भुगतान की अनदेखी की जा रही थी; 125% ऋण-से-मूल्य बंधक को कम करके और भावी गृहस्वामियों को दिया जा रहा था। तर्क यह है कि अचल संपत्ति की कीमतें इतनी तेजी से बढ़ रही हैं (2005 से औसतन घर की कीमतें 14% सालाना बढ़ रही थीं), 125% LTV बंधक दो साल से कम समय में पानी से ऊपर होगा ।
उत्तोलन चुकता
रीइन्फोर्सिंग लूप बहुत तेज़ी से स्पिन करना शुरू कर रहा था, लेकिन वॉल स्ट्रीट, मेन स्ट्रीट और सवारी से मुनाफा कमाने के बीच हर कोई, जो ब्रेक लगाने जा रहा था?
रिकॉर्ड-कम ब्याज दरों ने संयुक्त राज्य अमेरिका में उच्च रिकॉर्ड करने के लिए अचल संपत्ति की कीमतों को आगे बढ़ाने के लिए कभी-ढीले उधार मानकों के साथ जोड़ा था। मौजूदा गृहस्वामी रिकॉर्ड संख्या में पुनर्वित्त कर रहे थे, हाल ही में अर्जित इक्विटी में दोहन जो एक घरेलू आश्रय पर खर्च किए गए कुछ सौ डॉलर के साथ हो सकता था ।
इस बीच, बाजार में तरलता के लिए धन्यवाद, निवेश बैंक और अन्य बड़े निवेशक अतिरिक्त निवेश उत्पाद बनाने के लिए अधिक से अधिक ( लीवरेज ) उधार लेने में सक्षम थे, जिसमें अस्थिर उप-संपत्ति शामिल थीं।
संपार्श्विक ऋण में शामिल हो जाता है
अधिक ऋण लेने की क्षमता ने बैंकों और अन्य बड़े निवेशकों को संपार्श्विक ऋण दायित्वों (सीडीओ) बनाने के लिए प्रेरित किया, जो अनिवार्य रूप से इक्विटी और ” मेजेनाइन ” (मध्यम-से-कम रेटेड) एमबीएस से किस्तों को स्कूप किया और उन्हें फिर से रद्द कर दिया, इस बार मेजेनाइन में सीडीओ
उसी “ट्रिकल डाउन” भुगतान योजना का उपयोग करके, अधिकांश मेजेनाइन सीडीओ एक ‘एएए’ क्रेडिट रेटिंग प्राप्त कर सकते हैं, इसे हेज फंड, पेंशन फंड, वाणिज्यिक बैंकों और अन्य संस्थागत निवेशकों के हाथों में भेज सकते हैं ।
आवासीय बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां (आरएमबीएस), जिसमें नकदी प्रवाह आवासीय ऋण से आता है, और सीडीओ प्रभावी रूप से उधारकर्ता और मूल ऋणदाता के बीच संचार की लाइनों को हटा रहे थे। अचानक, बड़े निवेशकों ने संपार्श्विक को नियंत्रित किया; नतीजतन, देर से बंधक भुगतान पर बातचीत एक निवेशक के “प्रत्यक्ष-से-फौजदारी” मॉडल के लिए बाईपास हो गई थी जो अपने घाटे को काटने के लिए देख रहा था।
हालांकि, इन कारकों ने वर्तमान संकट का कारण नहीं बनाया होगा:
- रियल एस्टेट बाजार में तेजी जारी रही ।
- गृहस्वामी वास्तव में अपने बंधक का भुगतान कर सकते थे ।
हालाँकि, ऐसा नहीं होने के कारण, इन कारकों ने आगे चलकर फोरक्लोजर की संख्या को बढ़ाने में मदद की।
टीज़र दरें और एआरएम
बंधक उधारदाताओं के साथ सबप्राइम में बहुत अधिक जोखिम का निर्यात निवेशकों के दरवाजे से बाहर करने के लिए, वे अपनी मुक्त पूंजी के साथ ऋण उत्पन्न करने के लिए दिलचस्प रणनीतियों के साथ आने के लिए स्वतंत्र थे । टीज़र दरों (विशेष कम दरें जो पहले या एक बंधक के दो साल तक चलेगी) का उपयोग करके, समायोज्य-दर बंधक (एआरएम) के भीतर, उधारकर्ताओं को शुरू में सस्ती बंधक में प्रवेश किया जा सकता है जिसमें भुगतान तीन, पांच, या में आसमान छू जाएगा। सात साल।
2005 और 2006 में रियल एस्टेट बाजार ने अपनी चोटियों पर धकेल दिया, टीज़र दरों, एआरएम, और ” ब्याज केवल ” ऋण (जहां पहले कुछ वर्षों के लिए कोई सिद्धांत भुगतान नहीं किया गया) को घर के मालिकों पर तेजी से धक्का दिया गया था। जैसे-जैसे ये ऋण अधिक सामान्य होते गए, कम उधारकर्ताओं ने शर्तों पर सवाल उठाए और इसके बजाय कुछ वर्षों में पुनर्वित्त करने में सक्षम होने की संभावना से मोहित हो गए (एक बड़े लाभ पर, दलील में कहा गया है), उन्हें सक्षम करने के लिए जो भी कैच-अप भुगतान होगा ज़रूरी। उबलते आवास बाजार में उधारकर्ताओं ने क्या ध्यान नहीं दिया, हालांकि, यह था कि घर के मूल्य में कोई कमी उधारकर्ता को गुब्बारा भुगतान और बहुत अधिक बंधक भुगतान के एक अस्थिर संयोजन के साथ छोड़ देगी ।
अचल संपत्ति के रूप में घर के करीब एक बाजार जब सभी सिलेंडरों पर फायरिंग होती है तो इसे अनदेखा करना असंभव हो जाता है । पांच वर्षों के दौरान, कई क्षेत्रों में घर की कीमतें सचमुच दोगुनी हो गई थीं, और बस किसी के बारे में जिसने घर नहीं खरीदा था या पुनर्वित्त ने खुद को उस बाजार में पैसा बनाने की दौड़ में पीछे माना था। बंधक उधारदाताओं को यह पता था, और कभी-कभी और आक्रामक तरीके से धक्का दिया। नए घरों को पर्याप्त तेजी से नहीं बनाया जा सकता है, और होमबिल्डर्स के स्टॉक बढ़ गए हैं।
CDO बाजार (मुख्य रूप से सबप्राइम ऋण के साथ सुरक्षित) अकेले 2006 के दौरान जारी करने में $ 600 बिलियन से अधिक का गुब्बारा-एक दशक पहले जारी की गई राशि से 10 गुना से अधिक। इन प्रतिभूतियों, हालांकि अनकदी, ऊपर उत्सुकता में ले लिए गए द्वितीयक बाजारों, जो खुशी से बड़े में उन्हें खड़ी संस्थागत धन उनके बाजार की धड़कन ब्याज दर पर।
दरारें दिखाई देने लगती हैं
हालांकि, 2006 के मध्य तक, दरारें दिखाई देने लगीं। नए घरों की बिक्री ठप हो गई, और मंझला बिक्री मूल्य उनकी चढ़ाई को रोक दिया। ब्याज दरें- जबकि अभी भी ऐतिहासिक रूप से कम हैं – मुद्रास्फीति बढ़ रही थीं, जिससे मुद्रास्फीति बढ़ने की आशंका थी। सभी के लिए आसानी से अंडरराइट किए गए बंधक और पुनर्वित्त पहले से ही किए गए थे, और 12 से 24 महीने पहले लिखे गए अस्थिर एआरएम में से पहला रीसेट करना शुरू कर रहा था।
डिफ़ॉल्ट दरें तेजी से बढ़ने लगीं। अचानक, सीडीओ उपज की तलाश में निवेशकों को इतना आकर्षक नहीं लगा। आखिरकार, कई सीडीओ को इतनी बार फिर से पैक किया गया था कि यह बताना मुश्किल था कि वास्तव में कितना सबप्राइम एक्सपोजर था।
द क्रंच ऑफ ईज़ी क्रेडिट
बोर्डर चर्चाओं से लेकर हेडलाइन हथियाने वाली खबरों तक सेक्टर में समस्याओं के समाचार आने से बहुत पहले यह नहीं था ।
बंधक ऋणदाताओं के स्कोर में कोई और अधिक उत्सुक द्वितीयक बाजार या निवेश बैंक नहीं हैं, जिनमें से अपने ऋणों को बेचने के लिए – जो मुख्य वित्त पोषण स्रोत बन गया था, से काट दिया गया और परिचालन बंद करने के लिए मजबूर किया गया। नतीजतन, सीडीओ अनलकी से अप्राप्य तक चले गए।
इस सभी वित्तीय अनिश्चितता के सामने, निवेशकों को बहुत अधिक जोखिम का सामना करना पड़ा, और संभावित खतरनाक एमबीएस में पदों को कम करने के लिए देखा, और किसी भी निश्चित-आय सुरक्षा ने जोखिम के कथित स्तर के लिए उचित जोखिम प्रीमियम का भुगतान नहीं किया । निवेशक अपने वोट डाल रहे थे कि सबप्राइम रिस्क लेने लायक नहीं थे।
गुणवत्ता के लिए इस उड़ान के बीच, तीन महीने का ट्रेजरी बिल नया “होना चाहिए” निश्चित आय उत्पाद है और पैदावार कुछ ही दिनों में 1.5% गिर गई। सरकार समर्थित बॉन्ड (और उस पर अल्पकालिक) की खरीद से भी अधिक समान अवधि के कॉरपोरेट बॉन्ड और टी-बिल के बीच प्रसार था, जो कि लगभग 35 आधार अंकों से 120 से अधिक आधार अंकों से कम में चौड़ा हुआ था एक सप्ताह।
इन बदलावों से अप्रशिक्षित आंखें कम से कम या असावधान लग सकती हैं, लेकिन आधुनिक निश्चित आय वाले बाजारों में- जहां उत्तोलन राजा है और सस्ता क्रेडिट केवल वर्तमान झटका है- उस परिमाण की एक चाल बहुत नुकसान कर सकती है। यह कई हेज फंडों के पतन द्वारा चित्रित किया गया था ।
कई संस्थागत फंडों का सामना नर्वस बैंकों के मार्जिन और कोलैटरल कॉल्स के साथ करना पड़ा, जिससे उन्हें नकदी जुटाने के लिए स्टॉक और बॉन्ड जैसी अन्य संपत्तियां बेचने को मजबूर होना पड़ा। बढ़ते बिक्री के दबाव ने शेयर बाजारों पर कब्जा कर लिया, क्योंकि दुनिया भर में प्रमुख इक्विटी औसत सप्ताह के एक मामले में तेज गिरावट के साथ मारा गया, जिसने प्रभावी रूप से मजबूत बाजार को रोक दिया जिसने 2007 के जुलाई में डॉव जोन्स इंडस्ट्रियल एवरेज को सर्वकालिक उच्च स्तर पर ले लिया था। ।
कई सौ बिलियन डॉलर के नकद इंजेक्शन के माध्यम से, अमेरिका, जापान और यूरोप के केंद्रीय बैंकों ने क्रंच के प्रभाव को कम करने में मदद करने के लिए बैंकों को उनकी तरलता के मुद्दों के साथ मदद की और वित्तीय बाजारों को स्थिर करने में मदद की। फेडरल रिजर्व ने छूट खिड़की की दर में भी कटौती की, जिसने वित्तीय संस्थानों को फेड से धन उधार लेने, उनके संचालन में तरलता जोड़ने और संघर्षरत परिसंपत्तियों की मदद करने के लिए सस्ता बना दिया ।
अतिरिक्त तरलता ने बाजार को एक हद तक स्थिर करने में मदद की लेकिन इन घटनाओं का पूर्ण प्रभाव अभी तक स्पष्ट नहीं है।
निष्कर्ष
संपार्श्विक ऋण दायित्व या इसके किसी भी वित्तीय रिश्तेदार के बारे में कुछ भी गलत या बुरा नहीं है। यह जोखिमों में विविधता लाने और पूंजी बाजार खोलने का एक स्वाभाविक और बुद्धिमान तरीका है । कुछ और की तरह डॉटकॉम बुलबुला, लांग-टर्म कैपिटल मैनेजमेंट के पतन, और बेलगाम मुद्रास्फीति जल्दी से 1980 के दशक के अगर एक रणनीति या साधन का दुरुपयोग या ज़रूरत से ज़्यादा पका रहा है, वहाँ एक अच्छा मिलाते हुए बाहर क्षेत्र के होने की आवश्यकता होगी। इसे पूंजीवाद का एक स्वाभाविक विस्तार कहें, जहां लालच नवाचार को प्रेरित कर सकता है, लेकिन अगर अनियंत्रित हो, तो बाजार में संतुलन लाने के लिए प्रमुख बाजार बलों की आवश्यकता होती है।
आगे क्या होगा?
अच्छा तो अब हम यहां से कहां जाएंगे? इस प्रश्न का उत्तर यह पता लगाने पर केन्द्रित होगा कि इसका संयुक्त राज्य अमेरिका और दुनिया भर में कितना दूरगामी प्रभाव पड़ेगा। इसमें शामिल सभी पक्षों के लिए सबसे अच्छी स्थिति एक बनी हुई है जिसमें अमेरिकी अर्थव्यवस्था अच्छा प्रदर्शन करती है, बेरोजगारी कम रहती है, व्यक्तिगत आय मुद्रास्फीति के साथ तालमेल बनाए रखती है और अचल संपत्ति की कीमतें कम होती हैं। केवल जब आखिरी भाग होता है, तो हम सबप्राइम मेल्टडाउन के कुल प्रभाव का आकलन करने में सक्षम होंगे ।
रेगुलेटरी ओवरसाइट इस फियास्को के बाद सख्त हो जाने के लिए बाध्य है, शायद अगले कुछ वर्षों के लिए उधार प्रतिबंधों और बॉन्ड रेटिंग्स को बहुत ही रूढ़िवादी रखता है । अलग-अलग सीखे गए, वॉल स्ट्रीट ने जोखिम और पैकेज प्रतिभूतियों की कीमत के नए तरीकों की तलाश जारी रखी, और यह अतीत के मूल्यवान फिल्टर के माध्यम से भविष्य को देखने के लिए निवेशक का कर्तव्य है।